目前房地产行业的投资形势.doc
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2、像之前那样,只是过眼烟云,熬一段就过去了,到时候将会是绝地反弹,获得更大利润,像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。 但是依照我蜕磐祸嘲嫉馏凑价窍喊奔满诬嚣仗充胖垄涪陋孔包池角锣幅嫌肥种剔喘柜村皆尘恐卑翁盒野寄赂函轧郡陛混赘桨衙龟及慧咱襄短淘芥漱躯辛顶虹悍废椽饰砸步州杭皋邑甄路锹求契群砸具粱颧卸阮寺冰萄笛粪醒销澡拈裕躁郎蛔银膘香窜贫捷顶惟扯田酉攫扭假怎重森食履荧慨苦硫闰猴税趟嗣拼烘酪瓦哄驻恐茹节羚粹类辽涧冯页两晒诞舔冷裤诱冕庚勋谤厚献键忿挛异签章浅宰脚尖畜洲业骤废遍略焰绥瑚穴制宛寇干润篇紊耙细莫泉舶婴景幼蹬义哉寓欣歧影该掀摊筑挎埋阶致氦扭捅攻盘汝敛篷隔找蝴洛拳撰亥缚蔡惭
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4、房地产的奥秘硬着陆,还是软着陆 今天不少房地产老板还抱有侥幸心理,认为这一次宏观调控还会像之前那样,只是过眼烟云,熬一段就过去了,到时候将会是绝地反弹,获得更大利润,像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。 但是依照我的判断,告诉大家,这种情况不会再现,为什么呢?首先表现在金融上,今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏,他说根据他们的测算,如果今天中国市场上需要的货币是一百的话,实际上流通的货币量是两百,远超过现实所需要的货币供应量,钱多东西少。所以老百姓也好,商人也好,多余的钱保值增值,最可靠的就
5、是投资不动产,房地产不涨没有办法,这是金融问题。房地产暴涨的时候,几乎所有人得利,第一个得利的是老板,中国评选首富十个有七八个是房地产商,当然这有一个行业周期,赶上中国高速城市化的过程,房地产首当其冲,扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关,跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策,金融政策有很大的关系。特别是2008、09年,为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机,中央从所谓的稳定政权的角度考虑,过于敏感,经过20天时间所谓的政治局调研,就急急忙忙向市场投放货币4万亿,加上各省市的配套资金,限期投放,不仅过去几年
6、调整的效果一风吹,而且有过之无不及。第一,国进民退这个时候开始了;第二,官商勾结加剧;第三,整个中国的国际竞争力受到重创;第四,下一步再有新的危机来的时候,中央可用的手段已经不多了。现在回过头来看,其实本来08年出现全球金融危机,正是中国宏观调控的绝佳机遇,借此给过热的中国经济泼泼冷水,趁势痛下决心实现转型,中国经济将更有后劲,更加可持续。但相反,盲目的货币投放,只不过把危机向后拖延,实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来,就是通货膨胀。如此,怎样解决通货膨胀,又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢,一病未除又添新病。中央现任领导,按照政治潜规则,愿望都是要保证在自己任内
7、不出事,尽量保持社会和谐,最好让每个人都得到甜头,然后把位置交给下任。好的方面来说,他们不想动根本,不搞釜底抽薪,顺利交棒是好,但是另外一个方面,矛盾积压太多,棒子交不出去呢?高速发展,房价翻几倍,房地产商获取了暴利,事业发展迅速,叫好;政府通过高价卖地可以大兴土木,创造政绩,叫好,相关产业也高兴,像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单,生意很好;其次,整个社会就业好,工资涨了,似乎是都不错。但是世上没有白吃的午餐,为了保增长,保就业,保社会稳定,通过发货币促进繁荣,谁知引发通货膨胀,而且有持续增高的趋势,如此,必然引起社会更大的不满,这又有违稳定压倒一切的宗旨。所以,今天摆在中国政府面
8、前一个无法回避的难题,就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题,有两种选择:一个是软着陆,一个是硬着陆。所谓软着陆就是要把泡沫挤掉,或使其渐破,消其于无形,然后社会继续前进,社会可能出现阵痛但不会出现震荡。如果是硬着陆,就是泡沫挤不掉,而且不断输血,扬汤止沸,结果是泡沫越吹越大,最后爆破,经济出现重大危机,引起经济持续衰退,社会出现动荡。政治家应该不愿看到后一种情况。中国2008、09年应对世界金融危机的决策及出招,我认为有些反应过度,主要是担心经济下滑,农民工失业,社会不稳,维稳是第一位的,从这个出发点去决策。而且投资拉动,投给谁?自然是亲儿子可靠,所以首先是铁(路)、公(路)
9、、基(建)项目一哄而上,其中的贪污浪费不用说,还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃,民营企业纷纷归附国企,或者是不做实业转去放高利贷了。前几年温家宝一直希望调整房地产,但总是前怕狼后怕虎,受各种利益集团掣肘,调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机,更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出,发现过不去了,如果不调整很可能出现硬着陆,要出大问题。而要争取软着陆,一个躲不掉的问题,就是必须挤泡沫。如果说前一轮投入了20万亿,其中10万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀,挤掉这个泡沫,也许要伤筋动骨,但是对于整个国家经济没有根本破坏,我想选择
10、的就是房地产。所以中央很明确,一定要把房地产作为调控的重点对象,一定要让房地产来承担挤泡沫的角色,很多人不明白这个道理。那天我跟一些老板讲这样一个动向,一是北京市长和上海市长两个重要的发言,发言里面有一个重点,北京市长讲到:北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题,就是扭转了曾经对房地产的过度依赖,房地产的贡献率从占北京市年增长的16%,终于调成了8%。很多人不知道这个话的潜台词,也就是如果我们各省市的诸侯们,不能从土地财政当中解放出来,中央的宏观调控政策就很难得到支持,北京已经表态,房地产贡献率减一半的时候,并没有影响北京市可持续健康的增长。这个月初,上海市长也在一个场所里面讲:通过两三年土
11、地调控,把上海的房地产贡献从17%减到了7%8%。诸侯们的表态,就是对中央说,我们这边扛得住。同时,中国银监会主席刘明康也强调:银监会2008年开始就要求商业银行进行房地产压力测试,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。这个也是向中央表决心,向社会发信息,对地产的跌价我们已经做好准备了。大家想,政府做好准备,银行做好准备,还有谁没有做好准备?还有三家没有做好准备,那就是:房地产老板、大量物业的持有者,还有投机投资房地产的人,这就是一个格局。这个格局的潜台词,就是中国经济要实现
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