项目可行性发展建议书.ppt
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1、汇功世纪城可行性发展建议书汇功世纪城可行性发展建议书20102010年年4 4月月n 报告关注点报告关注点市场形势分析项目定位价格策略产品规划建议营销推广思路市场形势分析市场形势分析u 本案本案东宁县房地产现状东宁县房地产现状u 东宁房地产市场呈现初步发展、上升的阶段。全县的房地产开发格局较之其它地级城市相对不太成熟,已建楼盘之间因建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大,人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。u 2009年东宁县的楼盘开发已经掀起了一轮热潮,受到市场的密切关注。同时从现在已经推向市场的金港湾国际花园、吉祥苑、愉景豪苑等几个项目来看,也获得了相当的热卖。这些项目热卖的同时也对东
2、宁县房地产市场形成了良好的买卖效应,东宁县房地产市场仍存在一定的发展空间。u 主力面积在60-90平方米,两房最受欢迎。u 价格基本上差距不大。多层均价在2280元/m2左右,高层均价在2780元/m2左右。销售周期均在一年左右,多层销售率达90%,高层销售率达65%。u 回迁住宅占一定比例,商品房相对较少。名 称项目位置物业类型均价(元/平米)户型(其他)社区配套金港湾国际花园东宁县政府3公里中华路东侧 多层 高层2020元/(多)70-146米业主子女学生直通车 兴华三区 多层 高层2280元/60-120米无 愉景豪苑团结路与黄松路交汇处 多层 高层2080元/(多)60-134米中心喷
3、泉广场;精装修。吉祥苑 多层 高层2280元/(多)2788元/(高)70-130米无在售项目列举在售项目列举 2009年,是东宁县房地产较为火热的一年,但仍缺乏有市场号召力的品质楼盘,整个市场新项目少、规模小、档次低、缺乏品牌效应,缺乏内部配套建设,使得目前的东宁县在房地产市场的火热局势中处于一个尴尬局面。市场的需要以及东宁县的城市发展规划,必将使东宁县的房地产项目开发面临新一轮的“历史性变革”。东宁县房地产市场分析东宁县房地产市场分析汇功世纪城凭借自身的优势,借助外部的有利力量,突出自身的独特性,开发与置业的兼容性,才可以独树一帜,顺利完成预计销售目标。东宁房地产市场有其自身的特点。首先,
4、较其它同等规东宁房地产市场有其自身的特点。首先,较其它同等规模城市相比,多为模城市相比,多为自产自销自产自销自产自销自产自销,且,且不重视项目的包装推广不重视项目的包装推广不重视项目的包装推广不重视项目的包装推广。当地的。当地的房地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上,多为模仿邻房地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上,多为模仿邻近的省会城市,近的省会城市,产品和营销手段创新少产品和营销手段创新少产品和营销手段创新少产品和营销手段创新少;其次,受居家生活质量;其次,受居家生活质量和消费理念尚未十分成熟等因素影响,消费者往往更关注一些和消费理念尚未十分成熟等因素影响,消费者往往更关注一些
5、基基基基本层面的务实性因素本层面的务实性因素本层面的务实性因素本层面的务实性因素,如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后,如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后生活成本的高低等,而非支撑基础不扎实的概念,如小区景观等;生活成本的高低等,而非支撑基础不扎实的概念,如小区景观等;第三,由于东宁县规模小,人口居住区域性集中,彼此联系较为第三,由于东宁县规模小,人口居住区域性集中,彼此联系较为密切,信息干扰因素相对较少等原因,密切,信息干扰因素相对较少等原因,极易达成口碑效果。极易达成口碑效果。极易达成口碑效果。极易达成口碑效果。综上所述综上所述项目定位项目定位他们,追求一种向上的生活方式他们,追求一种向
6、上的生活方式选择居所,无疑是选择新的生活方式,当您再一次寻找,会将目光投向哪里?以建筑面积10万平方米的规模呈现,以精致的建筑品质优雅面市,将实现我们的居住梦想汇功世纪城,让更多的人,住更好的房子!目标客户群体定位目标客户群体定位 客户客户GPSGPS定位定位收入状况:收入状况:家庭年收入3万以上阶阶 层:层:有一定经济基础,追求高品质生活购房动机:购房动机:自住为主,投资为辅生活状态:生活状态:工作之外追求享受,不只满足于生活的品质,更注重生活的情调家庭状态:家庭状态:注重家庭生活,更注重子女的成长环境。目标客户群体定位目标客户群体定位 他们主要由以下族群组成他们主要由以下族群组成商铺经营者
7、商铺经营者 知识精英阶层知识精英阶层 政府、银行公务员政府、银行公务员 住宅和商铺投资者住宅和商铺投资者 目标客户群体类别目标客户群体类别他们,他们,在东宁县区域内有很满意的工作,为了生活工作的便利,选择购买该区域的住宅,并相信未来这里将良好发展,购买时有想一步到位的心理。注重项目的综合素质,周围的自然环境以及周围的配套设施,对新环境适应性较强,而对区域性因素考虑较少。他们,梦想一种高品质、悠闲而丰富多彩的生活方式 目标客户群体定位目标客户群体定位项目推广主精项目推广主精汇功世纪城主推广语:世纪繁华 秀领全城高品质社区高品质社区全新的生活模式全新的生活模式高尚、现代、功能型生活社区高尚、现代、
8、功能型生活社区国际化生活模式社区国际化生活模式社区离尘不离城的现代生活社区离尘不离城的现代生活社区运动、健康生活模式社区运动、健康生活模式社区 项目推广定位项目推广定位“后古典主义后古典主义”高尚生活城邦高尚生活城邦1 1、俄罗斯后古典主义建筑风格、俄罗斯后古典主义建筑风格2 2、先进的居住设计、先进的居住设计3 3、社区景观设计、社区景观设计4 4、完善的生活配套塑造强烈的生活风格及文化氛围、完善的生活配套塑造强烈的生活风格及文化氛围5 5、品质建材及精致装饰、品质建材及精致装饰6 6、开发商品牌实力、开发商品牌实力 价格策略价格策略定价影响因素定价影响因素内部规划、设施内部规划、设施指的是
9、楼盘的功能划分,内部配备等条件,一个规划设计合理完善的楼盘,自然受到买家欢迎。而近年来随着社会发展和科技进步,智能化设施也已成为住宅物业提高档次的重要因素。周边环境周边环境指项目周围之自然环境和人文环境,直接影响物业之档次,也影响价格的制定,今年来买家对此要求非常高,如周边之交通便利、环境干净整洁,校园文化氛围高定当受买家欢迎。社会公共教育设施社会公共教育设施现代的父母普遍注重孩子的教育,如居住于学校旁边,方便上学外,还有利于让孩子受学校学习气氛的熏陶。故此,有孩子读书之买家看重居住区与学校之距离。物业管理物业管理据调查所得,物业管理已成为客户购房时另一主要考虑因素。物业管理完善,可令买家居住
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