某房地产项目规划与建筑概念设计任务书.doc

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某房地产项目规划与建筑概念设计任务书

   一、项目地块基本特征概述
    规模尺寸：占地338亩。北临XX路、东临XX大道，南临新XX国道，东临规划中的八号路，地块被宽30米的XX路分成大小不等的两半，其中南边地块较小，北边地块地界线均约400-600米左右，两个地块大致呈现非规则型四方形；
    区位：地块位于XX路与一零五国道之间，就XX市新城区局部区域现状而言，属于新城区的中心偏东南地带，因为开发时间不长，目前配套设施不太完善。但就未来大城区范围而言，将成为未来的中心区，具突出的区位价值；
    环境：XX市政府早已将新城区列为科教文卫的重点发展区和高尚住宅区，位于新城区XX路与一零五国道之间的本案，居住环境自然十分理想。随着周边多个现代住宅小区的陆续建成和众多政府机关的搬入，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升；
    交通：地处新城区XX路与XX大道两大城市主干道大的交界点，路况很好，交通出行十分便利，因为开发时间不长，地块周边开通的公交线路不是太多，而且运作较不规范，但有望在年内得到改善；
    生活配套：地块处于新城区，周边的生活配套较为缺乏，仅有的生活配套设施分布散乱，规划水平与层次比较滞后，故项目周边的生活配套的成熟度会是一个喜忧参半的大问题.
二、总体规划构想
    1、 规划布局基本原则
    （1）与城市规划体系合理衔接；
    （2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好；
    （3）分期分组团开发策略；
    （4）尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。
    （5）将合理组织景观视线通廊；
    （6）注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计；
    （7）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。

    首期建筑风格构想
    .以现代风格为主。
    .小高层建筑可采用一些欧陆的风格元素；
    建筑外立面设计
    外立面应以“清新、活泼”为设计理念，体现本项目的“活力、健康”主题。重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。
    单体设计建议“园中有盘、盘中有园”
    多层单体楼盘建议设计成板式，局部呈错齿状。少部分多层单体（如组团衔接处/对接处）让组团景观在实现上自然延伸进来，以弱化与组团联系不够紧密的感觉,但须注意的是:在与参与性、互动性景观衔接处，景观过渡不可太浓厚，不要产生视觉阻断性。
    小高层单体楼型建议主要设计点式形，多层可设计成短板式，同时将部分单体错开，使其形成围合的空间。使组团景观的连续性增强，同时弱化人行走时建筑过密的压抑感，进一步提高整体均好性，同时考虑部分架空层作室外半封闭娱乐、活动空间及设备设施房之用。
    尽量采用一梯两户。为提高容积率，局部小高层的单体可设计成一梯三户的品字形、一梯四户的风车形。
    朝向：绝大多数要求南北向，但可有适当的偏角（10度以内），须注意XX市常年风向与建筑朝向的关系。
    关于会所、建筑单体、楼型设计，于此只建议要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。
  商业物业设计细则及建筑风格提示
    建筑风格必须与小区的整体风格相吻合，但因其使用功能的不同，建议其层高在4.5米左右，以便适应经营范围的变化。
    商铺开间设计在4～5米，进深8～10米，丰乐大道和XX路（府前路）的商铺进深可较大，府中路的商铺进深稍小，小区内商业街进深最小。
    建议丰乐大道和XX路（府前路）的商铺总面积可考虑大些，以便于大型商家入住（一般在6米Ⅹ12米或8米Ⅹ12米）；起湾道上的商铺总面积可考虑小一些，以满足功能及小型投资者（包括小区内住户）的需要，面积可考虑在（4米Ⅹ10米或6米Ⅹ10米）
    在南部地块丰乐大道入口处设置一集中式商用物业区，并且延伸进入小区内，成为一条特色商业街，既可在经营专业街时引进一龙头店，用来带动整条街的经营氛围，又可预留下来，招进诸如电信、金融、邮政等服务业单位，以完善该区域的社区配套。
    两个集中式商用物业，均需考虑停车场的设置。开发期间，以门前广场停放车辆，招徕顾客。社区发展成熟后，车辆可停放于其下的地下停车库，建议其地下停车库可预小区内地下停车库连通，以便调剂使用。
    住宅物业户型设计要求（原则、户型面积及比例）
    a)基本原则：动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。
    b)所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个端头户型的创新设计，以便最大限度的提高销售单价。
    c)户型适当多样化，可适当设计部分错层、双复式等多种创新户型，兼顾各层面消费者的同时，试探市场的创新接受程度。
    d)卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置。
    e)厨房的开间尺寸至关重要，建议设置工作阳台。
    f)建议每套均设置储物间。
    g)餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。
    h)避免暗卫、暗厨。
    i)建议客厅阳台设计成空中花园，或者直接由空中花园入户。
    j)如有可能，尽量设置一南向卧室阳台，以便单独晒晾衣物。
  户型面积及比例：
    户型类型 面积范围(m2) 配比(%) 平面布局形式
    2房2厅单卫单/双阳台 100 15 平层
    2房2厅双卫单/双阳台 XX-110 5 平层
    (小三房)2房2厅单卫单/双阳台+小书房 110~120 10 平层
    (中三房)3房2厅双卫双阳台 120-130 35 平：错=5：5
    (大三房)3房2厅双卫双阳台+储藏间 150左右 25 平：错=4：6
    4房2厅双卫双/三阳台+储藏间 150~180 5 平：错=5：5
    复式楼 180以上   5 复式
    公共配套设施的设计建议
    室外运动设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共享环境空间。以部分设置在运动岛上。首期及核心启动区尽量多设置一些集中式的户外活动设施，至少保证：室外网球场1个，室外篮球场l～2个，室外羽毛球场1～2个。
    生活配套设施：提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。集中布置在首期入口两侧的商业街里。需统一装修风格，整体包装、整体招商。
    社区保健、文化活动站等集中布置在会所中。会所设计时要考虑今后的功能可变性。
    其他设计要求
    各种管线：合理利用丰乐大道、XX路（府前路）上，现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。
    环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站、公厕等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。
    停车位：严格按照政府规定停车位相关指标设计，把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增多预留合理的空间。
    智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、停车库管理系统、电梯运行监控系统、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。
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