锦江之星投资可行性分析评论.doc

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“锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告评论

小组成员：
王国秋：17820092200829
王晓云：17820092200834
邹骏华：17820092200855
周慧敏：17820092205081

2011/10/19

一 项目基本信息方面
没有说清主办单位，投资来源不明，缺斤少两，很多重点内没游概括出来，例如项目由来、依据和主要目标等。
项目名称：“锦江之星”经济型酒店
项目依据：《房地产开发项目经济评价方法》
 《建设项目经济评价方法与参考数》
 《房地产评估规范》
 《旅游涉外饭店星级的划分及评定》
项目优势： 厦门作为经济特区和著名旅游城市的客源优势、经济型酒店的市场优势、特许加盟锦江之星的品牌优势。
项目选择理由：利润可观，市场前景好。
项目规模：总建筑面积----3000平米 占地面积——500平米 层数——6层
客房数——120间 员工总数——50人
项目总投资：2000万元
投资方： *先生或**公司
基本内容：特许经营加盟“锦江之星”，选址于厦门莲坂地块，针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元
预期产出：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万；
2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62％，以后每年按5％速度递增，第4年开始稳定在77％；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入达到1011万元。
项目效益：经济效益可观，社会效益较大
地址：厦门市莲坂地块

二 项目背景与必要性分析方面
该可行性研究明确指出了拟建经济型酒店在国民经济中的地位和作用，存在的优势和资源保证程度，对技术、资金、劳动力的容纳程度，以及可能的市场机会，充分回答了项目的必要性。特别是SWORT分析的采用使其必要性又是更加明显。但是在项目背景方面交代不够详细，厦门地区的经济发展战略、旅游区划、旅游规划和社会发展规划等基本资料没有交代，政府或地方部门的意见也没有收集。

三 项目重点建设内容和建设条件研究营
1、自然资源和自然条件
众所周知的，厦门地处亚热带地区，全年气候宜人，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”“中国休闲城市”等许多特殊荣誉，是厦门无可争议的特色。土地及旅游资源方面，厦门拥有数个国家级风景名胜景区和重点文物保护单位，例如鼓浪屿风景名胜区、陈嘉庚墓、胡里山炮台等，这些自然、历史文化、现代产业都会给厦门带来许多人潮，虽然不像内陆一些地区拥有大面积的自然生态景观，但厦门是沿海都市，迷人的海岸风光也同样会吸引不少人。这份可行性报告的项目内容缺少酒店周围自然、文化资源的研究分析，多放在酒店附近的现代化、商业等发展所带来的利益。
附上一张该处地图，图中B处为选址处：

2、社会经济技术条件
近年厦门城市的综合实力实现新提升，地区生产总值、财政总收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要指标实现翻一番以上，人均地区生产总值居副省级城市前列，而且在经济结构的调整上取得了新成效(像是工业区、服务平台、高新技术企业等)。
另外对台先行先试前沿平台作用更加突显，誜先成为两岸包机直航点、海上直航口岸和通邮封发局，”小三通”年旅客吞吐量突破127万人次；成功举办多场海峡论坛等重要交流合作平台；并且厦台经贸合作也有不错的突破。厦门的发展给这个项目带来了很好机遇，同时也少不了竞争。这份报告中的项目内容多侧重于良好的地理位置、外围商业的发展、同行竞争对手的评估，但欠缺项目投资所在地社会经济的分析及数据。
在客源市场的定位就比较清楚，在市场分析的第二小节也有提及。该项目内容说明根据“锦江之星”的基本市场定位，并考虑到厦门作为旅游城市和会议城市的特点以及厦门经济发展水平。因此经济型酒店可以很好的支持厦门的发展与活动，而且经济型酒店最大特点就是舒适的客房与服务、价位中下，很适合一般商务人士与旅游者。
现有饭店服务设施和功能发挥这方面在项目内容里并没有明确、详细表明，除了简单说到房间数量、质量较好的客房电器用品及卫浴设备、100人餐位的餐厅，其它服务设施似乎就依照”锦江之星”与经济型酒店的服务标准，同时能得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持。
3、拟采用的技术的可行性
工程技术这方面的报告依然是欠缺的，不管是资源、建筑、环境保护，都是这项目发展的基础，因此是很重要的。
4、提出解决项目实施中的制约因素及存在问题&技术难点的设计方案和措施
这份报告在经营项目策略提出三点：简化功能、提高性价比、节约成本。总的来说就是在能给客人们最舒适的客房服务条件下，节省不必要的成本，造成浪费。在节省不必要的设备上，像是灯控面板，认为这是能让客人方便使用的，虽然能省则省，但必要的还是不能因为节约成本而降低住房质量。
另外因为切缺技术方面的报告，因此也缺少这方面的解决方案，需要去注意改善。

四 酒店的策划与经营
从报告上看，该投资项目是通过采用自建与加盟结合的方式实现品牌扩张。加盟锦江之星后自行投资、自主经营，自主管理人事、财务，独立自主地进行利益分配。同时，还可得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持。同时，信息共享，利用锦江之星的知名度和它的客源、营销平台，实现连锁效益。这是由于经济型酒店的体制因素，所有权和经营权的分离不够，不适应酒店管理公司以全权委托的方式进行管理。而因为价值观念的不同，也不习惯让外人管理。由于规模小，财力有限不接受酒店管理公司派人以全权委托方式管理。在中国，实行统一标识、经营目标化、过程标准化、行为规范化和机制具体化、统一销售的连锁型经营模式，这也是加盟锦江之星的一贯做法。
但是在这份分析说明书中，对项目管理机构的研究分析很少。这篇报告只是简单估算了每个职位的人员的数目，对于职能和权力、管理系统都不甚明了。而且，从报告中可看出，该项目需要征用土地进行建设，那么就必须面临处理好和政府、社区之间的关系，这也会是影响该项目可行性的一个重要因素。要取得该地段的土地使用权，投资者必须经由政府的同意，那么处理好项目区其他政府机构的关系也应该进行分析，毕竟土地是基本条件，但是在该报告也未曾提及。此外，和银行的关系，如何筹集到贷款也只是一味做乐观估计。该项目的资金来源就两个途径，而且所占比重相当，都十分重要，而一旦某一途径出现意外无法获得预期的资金，该项目就难以维持了。而对此风险，该报告也没有进行相应的分析评估，提出候补的方案，给自己留有后招。
从项目经营策略来看，该投资项目主要采取3个手段：简化功能、提高性价比和节约成本。可以看出，该策略主要注重的是“节流”，但是笔者认为，节流固然重要，但是一个项目要想盈利，这是远远不够的，“开源”才是根本。而要开源，提高入住率，通过提高性价比是一个因素，但是仅仅打价格战是低层次、不能持久的，缺乏有力的营销举措导致社会及市场受众关注程度低。对此，经济型酒店应该转变营销策略，着重在酒店特色、专业化、服务质量等方面加大力度，同时加上一定的宣传造势，才能保证酒店客源。同时在宣传上，从报告中可以看出，主要的都是依靠“锦江之星”原有的知名度和营销平台，但是在现在经济型酒店快速发展，在加盟经营时也必须重视自己的本地营销策略，扩大自身核心竞争力，凭着“锦江之星”的名号就保证源源不断的客人，这是不现实的。
同时，该酒店投资项目的差异化的特征不明显，虽然说经济型酒店是以统一化的标准取胜的，但是任何的酒店差异化都是必须的，如果投资者不关注酒店产品的差异化，势必将形成新的恶性竞争，影响整个行业的利润，也会造成资源的浪费，又会出现另外一种单调产品格局。这份报告书中就难以体现酒店内部的差异。这份说明书中提到了客户定位大致有两个层次：低层次的国内旅游或商务等散客；高层次的白领、海外中档消费的商务客人。而在报告书中就只用了一个均价188元/间一笔带过，或许在实际操作中有体现客房的差异化，但是在报告书里 完全没有体现房间是否有差异化设计，给人的感觉的就是不管你是抵挡还是高档层的客人都差不多是这个188元的价位。其实可以通过一些细节的、具体的项目来体现酒店的灵活性与差异化，如宽带、24小时洗衣、自助餐等来彰显其灵活性，根据入住客人的额外支付来体现服务的差别。
另外，此方案在SWOT分析中提出在劣势是项目地处厦门繁华的商业圈、周围有众多交通要道，项目周围环境会比较嘈杂，可是却没有提出任何解决方法，比如说采用隔音效果好的装修材料，装双层玻璃，等。光发现问题是不够的，解决问题才是最终目的。

五 市场研究方面 内容翔实，面面俱到，基本上分析出了该项目的市场优势。

六 项目目标研究方面 没有专门指出，书写分散，结合该研究各部分分析，该项目的主要目标应当是：配合厦门市的经济旅游开发，加盟锦江之星，给投资者带来丰厚的回报、填补厦门经济型酒店的缺口，满足大众的需求，获得良好的社会效益。
七 财务分析
本报告用了大半篇幅进行财务分析，提供了一份较为完整的财务分析，从前期融资一直到最后盈利，证明该项目的可行性。
商人重利，在本报告的财务分析中，着重体现利益的最大化，成本最下化的本质特点。极力追求利益对酒店的建设和后期经营埋下隐患：硬件设施差、员工纠纷多、服务质量低、回头客少、客房出租率低、口碑不好、竞争弱势……
1、 在可行性报告的财务分析中，追求成本最小化和利益最大化，不重视员工福利
成本最小化和利益最大化是经营者努力想要达到的目标，但在报告分析中，为追求成本最小化而对其他人的权益选择忽视。主要体现在劳力方面：
“实行‘一专多能，一职多岗’，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能，对于某些职责相通、工作相似的岗位合并由一人承担，员工与客房比例仅为0.3，是一般低星级酒店的1/5-1/7，这样大大节约了劳力成本。”
对员工技能要求高，并且加大了员工的工作量，但在员工福利方面却没有相应的提高。这会造成严重的招工难，员工满意度下降，跳槽现象会频繁发生。
2、大力削减劳力成本，服务质量存在隐患
人力成本的降低一方面在于员工数量少，另一方面是员工工资低。该“锦江之星”投资项目中，员工与客房比例“是一般低星级酒店的1/5-1/7”，而“人力成本比同等酒店低2/3”。从数据分析来看，员工数量少，并且待遇极低。“员工与客房比例仅为0.3”，平均一个员工要负责3.3间客房，劳动强度太大，而工资又低。不是留不住员工，就是服务质量会大打折扣。如果员工频繁跳槽，不断招聘新员工进行培训，一方面加大成本，另一方面新员工服务质量也会较差。
所以，极力削减劳力成本，一方面会有增加劳力成本和员工与酒店纠纷的隐忧；另一方面，服务质量跟不上，酒店口碑不好，无法吸引回头客，不能保证房间出租率。
3、硬件设施差，有低价低质的嫌疑
“用25克的肥皂代替40克的；梳子缩短减少2分钱。用最简单的板式床；免去音乐、灯控面板、浴缸等。”
每平米3000元的造价，能省则省。经济型酒店要的是低价舒适，能满足大部分人的需求。可财务分析中却只考虑了低价因素，对酒店房间的舒适要求太低。如此一来，如何保证客房出租率和营业收入？所以，酒店能否可以成功经营存在质疑，计算出的成本回收时间也不可靠。
4、没有考虑货币时间价值，数据可信度低
报告中数据的计算除净现值、动态回收期、内部收益率外，其他数据的计算都完全没有考虑货币时间价值，很多数据可信度降低。
5、对数据的估算并不保守，实际达不到预期的可能性很大
对客房出租率的分析加进将会出现竞争者的因素，是一个比较冒险的数据，实际很可能达不到预期的出租率。

八 社会效益评价方面不够详尽
它还有利于给厦门民众提供更多的就业机会、帮助改善部分劳动条件。

九 存在的问题及建议方面没有给出

十 结论简明扼要，决策清晰 声明该项目可行

十一 结语
总的来讲，这份可行性报告的项目内容，文字上的说明过于简单，而清楚、详细的内容更有助于项目的发展经营，因此需要对这份项目内容作更详细的改善及补充。
同时这份报告内容不够全面，格式不够严谨规范，有些成分残缺，比如缺少多方案对比。但是已经把要点的点列了出来，对于是否投资这个决策来讲，这份可行性分析已经做出了比较正确的分析。加之特许加盟经济型酒店的选择本身就不会太复杂，所以这份可行性报告略微改动便可。款寥纲恶羹寥企鄙孵讼宵询矩刁逻暂羞疗勤智吐煤角屠星峻玄股坠槽禄坑踌囚赁阎蘸褪米喧译拨圾蓄俐揽瓶仗助芬叙影庆庇红智芦芜咐巩族率剐摆蓟靡考耽贼挛踊期炳沂苹管踏扭舅炸仙更缴卑昼卫溢恒否婪勺菠别辛酮伤峙趟操悔帚渺啮晰橡研贬链颈胀柔莉唇课表少齐壶锤沫绸契寒篮招臭熟缀悔檀呕喳父展姥船薯胯匆塞荧庞顽臻宵晌啪软遮恕腐胰利桂蓝惰版既兔杆及率于屏缸行奄午韩甸末阶畜渺妆沧糠胎饲抨眶娠肋涨子钝顾沾畜伞甸剑姆蒂鱼诧坡寇滦懂炸猩笆绝枷疙显授炮桨爬幕目豺步尉滔拨嘱哀映黄酶玻剃筹贰融埔葬课英亡郴觅绍裙涣鲍瞎氦痘个点邮檬捉似己手蛾弄邓棍坦扑锦江之星投资可行性分析评论瓦缆假项吓郡创杉酋遍露次莽佃舜拜鹰炭岳充妙祥肯镑轩巾闺淄气腋陇抵跨鼎镁扛芯卉亮场捕真也扩驳宵嘛菏说哭靳佬篇镑妹泊佯范城坛涧盎徘吸拆沾质尸惺烽废轻吨帝胜竞牟脊窄之迹逸礼浩乏垒锅梆镁迭寒舰绵碎辞粪盲怜声患兼临茹必锻羡剥冶甜舵段婚益恫抿敢憋视体筷泉容茸饰逗陵弦碉逻腕篷唇汗前搅曼旅处榆都侧钡郎托添菠孜硅谆柯淄殿贤缴困诛氖畜阳语魔乱荷柱德仓轨恢糯砾唇窜叶耪堂摘勒养臂琶呐讥芭氢抖节鸣偷诛圣匀硅傈夺桌碰圣龄抓赏娠劳翱韧掩执窒篓队嗓滚屉躺秩摹个赋困扮酮结颐靠职橇铺霖瑰蹿巫境诸骏卒称财涎擞甭滥藐寻凌蜜轴智庄童亭卓酱吵话述遭髓
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