某镇项目可研报告.doc
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1、#市*生态文化旅游区建设项目可行性研究报告 &建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论4一. 项目名称4二. 建设单位概况:4三. 项目建设地点4四. 项目建设内容与规模4五. 可行性研究报告编制依据5六项目预期目标6七. 项目建设期限7八. 主要经济技术指标7九. 结论11第二章 项目建设背景及必要性分析12一项目建设背景12二项目建设的必要性18第三章 项目建设地点及建设条件分析22一项目建设地点22二. 项目建设条件分析24第四章 总体规划及建设规模28一旅游发展战略28二项目规划29三建设规模和建设内容31第五章 拆迁安置方案45一政策依据及目标45二拆迁安置方案45三、拆迁安置程序4
2、7第六章 环境保护49一编制依据49二污染源分析49三环境保护措施51四环境影响综合评价55五结论56第七章 劳动安全保护及消防57一劳动安全保护57二消防58三小结58第八章 项目组织运作与管理60一项目组织运作与管理模式60二项目正常组织运作63三项目运作保障措施66第九章 项目实施进度、建设管理及招标68一项目实施进度68二工程招标68第十章 投资估算71一投资估算依据71二.投资估算72二资金筹措74第十章 财务评价与效益分析75一财务评价分析75二社会效益分析78第十一章 结论与建议82一.结论82二.建议82附表第一章 总论一. 项目名称#市*生态文化旅游区建设项目可行性研究报告二
3、. 建设单位概况:建设单位:*$旅游开发有限公司三. 项目建设地点湖北省#市*镇镇区。*镇镇区大致范围如下:北至*、南至$、西至*、东至&村。规划控制范围面积为654.22公顷,其中水域面积为115.17公顷,现状未开发用地多为山体林地,为规划控制发展用地。四. 项目建设内容与规模*旅游度假区,包括*古镇及其周边的白马山、*滩水库等区域,规划面积63.61平方千米。本可行性研究报告研究范围为*古镇镇区。项目建设内容包括湿地公园、生态农业观光园、公建设施、道路绿化广场基础设施和住宅、商业六项内容。项目总用地:340.75公顷。其中湿地公园110公顷,道路绿化广场公建用地92.77公顷,住宅商业开
4、发用地112.25公顷,生态农业观光园(农业流转用地)25.73公顷。项目总建筑面积*平方米。其中住宅建筑面积#平方米,商业建筑面积%平方米,生态农业观光园场馆建筑面积*平方米,各类公建设施建筑面积*平方米。其中征收涉及民房*户,房屋建筑面积约*平方米;另改造古镇房屋建筑面积约*平方米。五. 可行性研究报告编制依据1.中华人民共和国城乡规划法2.中华人民共和国土地管理法3.中华人民共和国环境保护法4.中华人民共和国文物保护法5.中华人民共和国农业法6.中华人民共和国森林法7.中华人民共和国水土保护法8.国务院关于加快发展旅游业的意见(国发200941号)9.关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定(鄂
5、发200816号)10.关于加快发展生态文化旅游产业的决定(十发20089号)11.丹江口库区及上游水污染防治和水土保持规划(2006)12.城市用地分类与规划建设用地标准13农业部关于创建国家现代农业示范区的意见(农计发200933号)14农业部关于进一步推进国家现代农业示范区建设的通知(农计发201039号)15#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)16.#市城市总体规划(2010-2030)17.#市*区土地利用总体规划(2010-2025)18#市*旅游度假区总体规划19.建设项目经济评价方法与参数(第三版)20.委托书21.#市*镇规划分区图六项目预期目标将*旅游度假区建
6、设成集休闲度假、乡村体验和养生居住于一体的综合型旅游度假区;建设成华中地区具有较高知名度,鄂西圈一流的度假休闲旅游目的地;到十二五末期建设成国家4A级旅游区和省级旅游度假区。为旅游者提供超质的旅游产品和服务,为当地居民创建幸福生活。七. 项目建设期限2012年1月-2016年12月。八. 主要经济技术指标该项目总投资估算为*万元。其中道路绿化广场基础设施、公建设施和湿地公园总投资*万元,住宅、商业及生态农业观光园总投资*万元。主要建设投资指标见下表:项目总投资估算表 单位:万元序号项 目 名 称总投资占投资的比重估算说明1开发建设投资100.00%1.1土地费用4.24%1.2前期工程费用4.
7、53%1.3基础设施建设费14.38%1.4建筑安装工程费59.04%1.5拆迁补助补偿费0.58%1.6改造费用0.85%1.7其他费用1.21%1.8管理费用4.03%1.9不可预见费4.44%2.0财务费用6.70%2经营资金3项目总投资100.00%九. 结论*古镇俗称“小汉口”,有富集的山水古镇旅游资源,非常适合开发旅游业,南水北调、秦巴山片区扶贫开发、十白高速等国家重大项目的实施,为*古镇旅游资源开发提供了契机,同时,*镇作为南水北调水源区、秦巴山片区、城区欠发达地区,民生和生态保护问题突出,产业发展不足,民意对开发镇区旅游资源有高度共识,热切期盼通过旅游业拉动当地经济社会发展,提
8、高生活水平。本项目以具有核心吸引力的休闲度假旅游产品引爆人气,大幅提升区域价值,开发可实现快速回报的休闲地产项目来持续支撑旅游业发展。以旅游拉动农业和服务业发展,在*形成特色农业和服务业的聚集与聚合,这些产业和旅游业相互融合,相互促进,相得益彰,实现区域经济社会快速发展。本项目财务评价良好,社会效益显著。因此,本可行性研究报告认为本项目建设是必要的、可行的。第二章 项目建设背景及必要性分析一项目建设背景(一)*镇基本情况*是闻名全国的汽车工业基地,是驰名中外“*车”的故乡,荣膺“中国卡车之都”;*是享誉中外的旅游目的地,境内有“天下第一仙山”、世界文化遗产、中国道教圣地武当山,是鄂西生态文化旅
9、游圈的重要支撑和核心板块;*是南水北调的核心水源区,丹江口水库被称为“中国水都、亚洲天池”;*是资源富集的山水大市,森林覆盖率达到54.8%,水能资源500多万千瓦,生物资源3100多种,中药材资源1360种,矿产资源50种,开发前景十分广阔。*是贯穿东西的交通枢纽,随着一个机场、两个码头、三条铁路、四条高速加快建设,区域性立体综合交通枢纽正在形成;*是充满生机和活力的热土,先后获得中国综合实力百强城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国文明创建先进城市、中国投资环境百佳城市等殊荣。 *镇历史悠久,1851年建镇,至今159年。*镇曾是鄂西北地区重要的水运港口和区域性的货物集散
10、地,素有“小汉口”之称。水运时代,*商业发达,人流如织,古镇繁荣景象盛况空前。1967 年之前,*镇地属郧县管辖,后随着*汽车制造厂的建设,划归#市中心城区。随着市场经济的发展,交通运输方式的变迁,导致城镇原有功能衰退,城镇性质改变。而*镇边缘化的地理区位、落后的交通条件和短缺的空间资源日益成为制约城镇发展的瓶颈。*镇共辖14个行政村,总人口2.1 万,农民人均纯收入为2895 元,远低于周边村镇。第二产业和第三产业比重较低,第一产业比重较大,主要以种植业为主。本区经济收入结构单一,大部分青年外出打工求生。近年,在政府的带动下,无公害蔬菜种植、土鸡、鱼、生猪等养殖规模不断扩大。区内 路、电力、
11、通信、邮电等基础设施正在完善。随着南水北调中线工程的实施,区内部分农田位于库区消落带,部分建筑位于拆迁线下,一些道路等基础设施也将被淹没。本区面临着社会经济调整转型的压力。#市是南水北调中线工程的坝区、库区、移民安置区和核心水源区,老的城镇生活及生产设施存在对南水北调水资源的污染问题。*还是国家集中连片贫困地区,6个县市都是国家扶贫开发工作重点县,是全国、全省扶贫开发的主战场之一。随着区域经济一体化发展步伐的加快,西部大开发、中部崛起、鄂西生态文化旅游圈建设等一系列国家和湖北省区域协调发展战略举措相继出台,高速公路、铁路等区域性重大交通设施不断落实实施,南水北调中线工程开始启动,*地区的发展环
12、境发生了重大变化。*镇在迎来新的机遇的同时,诸如生态保护压力大、产业结构问题突出、城镇功能亟待提升等等问题开始凸显。除此之外,新时期统筹城乡、关注民生和低碳经济等新的发展理念已成为社会共识,新的发展理念也对*镇未来的发展模式提出了新的要求。面对新的形势和挑战, *政府采取了一系列积极的应对策略:改善城镇交通条件、拓展镇区空间资源等,以期在新一轮的发展竞争中争取主动。特制订了#市*旅游度假区总体规划,科学合理的指导城镇建设和保障该地区的开发建设品质,期望通过和*$旅游开发有限公司等共同的努力,建设好新的*镇,促进*镇的经济和社会发展。(二)产业分析1、产业发展背景: 随着湖北省工业化、城镇化已进
13、入快速发展时期,居民消费结构升级也进一步加速,人们更加注重文化等精神层面的消费与追求,这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展,休闲旅游消费已经成为我国旅游业新的增长点。国内旅游在旅游方式和游程的选择上,主要选择一日游、周边游、近地游、自驾车游、家庭亲子游等短程游,以及学习和工作单位组织的小规模集体旅游;在旅游目的地的选择上,以乡村旅游、自然旅游为主体的农业观光旅游和城郊休闲游,将会更受欢迎。随着社会中“亚健康”群体的增多,以康体、健身为主要形式的旅游也是今后旅游发展的趋势,开拓这类旅游度假区的重要客源市场,营造休疗养环境、提供养生餐饮、发展养生活动、开展养生教育,为度假游客提供有个人针对性的休疗
14、养服务,是旅游度假区发展的必然选择。旅游业发展规划提出,加快实现乡村旅游产品从观光型向综合型方向转变,从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变,注重本土化开发和特色化开发,推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化,逐步培育和发展中高端乡村旅游市场,重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。结合城市及社会经济发展目标与战略,构建郊区旅游圈。强化和完善新城的旅游服务功能,培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目,形成区域性的旅游服务基地。重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品,完善旅游度假区的综合配套服务体系,强化生态型项
15、目的建设。2、产业发展机遇(1)南水北调中线工程实施南水北调中线工程的实施将带来新的机遇。首先,水源地保护对生态环境保护要求和产业发展限制将会促使规划区生态环境的提升和产业结构的调整。伴随着人们环境意识的提高,对良好生态环境的追求与价值认同会日益强烈。生态环境的提升会进一步增强规划区的吸引力和竞争力,并促进观光度假、休闲旅游、会议、房地产、生态农业等产业的发展。产业发展环境门槛的提高将促使规划区发展模式的转变,摒弃传统高污染、资源高消耗的的粗放发展,转向发展环境友好型产业,实现产业发展层级的跃升。其次,南水北调中线工程的实施将促进规划区交通、市政基础设施的较大改善。未来库区上游地区重要城镇都将
16、实行污水、圾垃集中处理。同时库区周边的区域性交通设施将加快兴建,缓解发展的交通瓶颈制约。第三,水源地的建设将提高*地区的知名度和美誉度,扩大*地区的影响力,促进*的旅游业发展和对外开放。第四,随着南水北调中线工程的深入实施,生态补偿机制将逐步健全,为规划的可持续发展提供有力支撑。(2)旅游业的蓬勃发展和鄂西生态文化旅游圈建设随着经济的快速发展和人们生活水平的提高,旅游业发展迅速,旅游已经成为日常生活进入千家万户,呈现出大众化趋势。人们旅游不再满足于单纯的“观山看水”,生态游、休闲度假游、农业旅游、文化旅游、会展旅游等成为新的旅游热点,这为*镇带来了良好的发展机遇。在休闲旅游蓬勃发展的大背景下,
17、湖北省鄂西生态文化旅游圈建设也为*镇旅游业发展提供了契机。鄂西生态文化旅游圈建设将整合鄂西8个市州的区域旅游资源,联合发展旅游产业,以区域整体优势和竞争力推动鄂西地区发展。目前旅游圈项目库已初步建立,包括520个项目,投资总计1664亿元,湖北省将在旅游基础设施、联合营销、政策扶持、重点项目建设等多方面大力投入,将鄂西建设成生态观光、休闲度假、民俗体验、文化考察、康体娱乐等为一体的综合性全国示范旅游圈,这为*镇旅游业的发展提供了契机。(3)区域重大交通设施建设,区域交通条件提升根据国家高速公路网规划、中长期铁路网规划、湖北省城镇体系规划(2001-2020)、鄂西生态文化旅游圈规划等区域规划,
18、在未来十数年内*地区的对外交通条件将大大改善,区域交通条件将有明显的提升。铁路方面,2009年襄渝铁路复线已经开通,运城*宜昌铁路正在筹建,建成通车后将为*新增一条南北向的运输通道,未来郑渝客运专线的建设将强化*与郑州、重庆的直接联系,此外意义重大的武汉-西安高铁也在论证当中。高速公路方面,连接西安和武汉的福银高速已经开通,*至汉中的高速公路也在兴建,未来随着谷竹高速、郧十高速以及十房高速等的建设将加强*与周边城市的快速联系。除此之外,*武当山机场也在积极筹备当中。这些区域性的重大交通设施建设将从根本上缓解制约城市发展的对外交通瓶颈,大大改善城市的区域交通条件。3、产业发展面临的挑战(1)水源
19、保护要求高,生态保护任务艰巨由于*镇经济发展水平落后,环境保护基础设施不足,未来经济社会发展会对水源保护带来压力。城镇社会经济发展水平不高,生态文化教育事业仍然处于较低水平,由落后带来的经济发展要求与相对薄弱的生态保护意识,给*镇未来生态环境保护带来较大压力。(2)水源地生态保护与经济发展存在一定矛盾水源保护能提升*镇独特的环境优势,但近期对经济发展仍形成制约。由于水源保护的严格要求,产业发展环境门槛大大提高,致使用地的安排方面也受到严格制约;移民安置和就业压力大,特别是山区劳动力素质较低,安排就业比较困难,水源保护面临贫困的压力。(3)周边城镇功能定位雷同*地处四省(市)毗邻地区,周边的城镇
20、同处于秦巴经济走廊。并与西部陕西省的安康商洛地区发展条件极为相似,同为山区城镇,区域经济发展相对落后,且皆属于丹江口库区的上游生态保护地区,生态旅游业皆是该地区未来发展的重点产业。*与东部的襄樊同处鄂西生态文化旅游圈,而且旅游业都是未来发展的重点。这种空间相邻、发展条件与发展方向相似加剧了发展上的竞争,未来强化*镇在产业选择上的分工协作非常必要。因此*镇的产业发展方向为大力发展第三产业,提升第一产业,带动城镇产业结构不断升级,形成合理的产业体系。突出发展高效观光农业,使农业生产逐步由传统生产转向高效、观光、现代化、生态、精细农业生产的方向发展。二项目建设的必要性1、 发展城乡一体化,推进城镇化
21、发展的需要2010中央1号文件:关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见指出,全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会以及中央经济工作会议精神,高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求,把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容,把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措,把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务,把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力,按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路,毫不松懈地抓好农业农村工作,继
22、续为改革发展稳定大局作出新的贡献。推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化,提高城镇规划水平和发展质量,当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革,加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策,促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件,鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施,着力解决新生代农民工问题。统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。大力发展县域经济,抓住产业转移有利时机,促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚,提高城
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