广州加怡房地产开发有限公司等诉广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社合资、合作开发房地产合同纠纷案.doc
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2、代理人李晓凡,广东法圣律师事务所律师。原审第三人广州市钜海实业有限公司。法定代表人江伟涛,总经理。委托代理人周咏梅。原审第三人广州广寿房地产开发有限公司。法定代表人古志坚。原审第三人广州市海珠区人民政府。法定代表人徐咏虹,区长。委托代理人黄斯婷。委托代理人王泽,广东海云天律师事务所律师。上诉人广州加怡房地产开发有限公司(下简称加怡公司)因与被上诉人广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社(下简称瑞宝经联社)、原审第三人广州市新滘瑞宝经济发展有限公司(下简称瑞宝公司)、广州市钜海实业有限公司(下简称钜海公司)、广州广寿房地产开发有限公司(下简称广寿公司)、广州市海珠区人民政府(下简称海珠区政府)合资、合
3、作开发房地产合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第2875号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明:1996年12月3日,广州市海珠区工业总公司(甲方,下简称工业总公司)、广寿公司(乙方)与瑞宝公司(丙方)签订合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书,约定甲、乙、丙三方同意在经市规划局穗城规南片地复字(1995第214号)文批准的115631平方米建设用地中,划出约36亩土地兴建“瑞诚”商住楼(下称“本项目”),可建楼宇建筑面积约55000平方米,本协议所指的建设用地是指173亩中,地处东南角东临东晓南路,南与晓港湾交界的约
4、36亩用地;甲方同意将上述规划红线内约36亩的建设用地所有权全权交给丙方实施开发建设,丙方应承担由此而引起的经济责任和法律责任;乙、丙方在平等互利的基础上合作开发本项目,由此产生的权益权归乙、丙方所有,乙、丙方应承担相应的经济责任和法律责任,甲方不参与分成,并不负经济和法律责任;本项目的开发建设采取乙方投资,丙方出地的形式进行合作,所得物业权均按5:5比例双方进行实物分成;共有的楼房取垂直分配,其中丙方分得75%的铺面,乙方分得25%的铺面, 住 宅部分各得50%面积;由于丙方比乙方多得25%的铺面,经乙、丙双方商定,由丙方以住宅面积补偿给乙方的办法,补偿标准为丙方的2平方米九层以下住宅建筑面
5、积调换补偿给乙方换取乙方的1平方米铺面建筑面积;为了充分利用宝贵的土地资源,在顾及小区整体利益的原则下,乙、丙双方通过努力尽可能提高本项目的容积率,如超出2.28容积率,由此所增加部分的建筑面积双方同意按乙方60%,丙方40%的比例分成;乙、丙方同意楼宇的核算面积,以该楼宇竣工后的实际测量面积为结算依据;乙方负责按5:5的分成比例标准将本项目的应交建筑面积交丙方使用,其中,75%的铺面建筑面积(超出的25%的铺面建筑面积,由丙方按2平方米九层以下住宅建筑面积换1平方米铺面面积的标准调换补偿给乙方)划归丙方所有;乙方负责先行垫付丙方应负担的有关费用(土地出让金、策划促销广告费、销售、产权及契证税
6、费);丙方同意乙方代收丙方物业售楼款,首先支付由乙方先行垫付的有关费用,扣完为止,余款全部划拨丙方所有;本项目全部建成的施工期限(含验收完毕)预计为18个工作月,全部工程分二期实施;乙方除因受不可抗力因素影响外,建设项目未能按期、按协议执行,甲、丙方有权没收乙方在本项目中已产生的经济利益;如丙方违反协议,给乙方造成的经济损失,则由丙方加倍赔偿给乙方;等。1997年8月8日,规划部门核发穗规地证字(1997)第49号建设用地规划许可证,其中载明用地单位为工业总公司和广寿公司,用地项目名称为商住楼(R2),用地位置为海珠区南洲路瑞宝村以南地段,用地面积为22187平方米(其中道路1782平方米);
7、等。1997年10月31日,工业总公司(甲方)、广寿公司(乙方)与瑞宝公司(丙方)签订“瑞诚”商住小区补充协议,约定甲、乙、丙三方经互惠友好协商于1996年12月签订的合作开发“瑞诚”商住小区协议,已按正常程序进行各项工作;考虑到红线图的变更,以及按市关于七层以上住宅应设置电梯的通知规定从1997年1月1日开始执行,因此造成乙方增大成本减少实用面积等原因,乙、丙方双方协商同意,超出容积率2.28部分,按乙方占80%,丙方占20%比例分成;但乙方在交付丙方的全部物业时必须按市“关于七层以上住宅应设置电梯的规定”交付物业;“按乙方60%、丙方40%的比例分成”应予取消;等。1998年元月14日,工
8、业总公司(甲方)、广寿公司(乙方)、瑞宝公司(丙方)与钜海公司(丁方)签订关于合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书的补充协议,约定甲、乙、丙三方于1996年12月3日就瑞宝村地段合作开发建设“瑞诚”商住楼项目达成合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书中乙方的责任和权利全部由丁方承担;乙方在本项目中的经济和法律责任同时由丁方承担;等。1998年4月10日,加怡公司成立,经营范围为广州市海珠区南洲路瑞宝村以南地段的房地产开发;等。1998年4月22日,房管部门向工业总公司和广寿公司核发穗国土建用通字(1998)126号广州市建设用地通知书,其中载明经广州市人民政府批准征用(收回)海珠区南洲路瑞宝村以南地段的
9、土地,核准面积22187平方米给该单位使用,作为建设商住楼项目用地;等。1998年10月15日,广州市城市规划局出具穗规地复字(1998)第1335号关于同意建设用地转名项目公司的复函,主要内容为该局同意穗规地证字(1997)第49号建设用地规划许可证同意工业总公司和广寿公司征用海珠区南洲路瑞宝村以南地段22187平方米用地兴建商品住宅,经研究,同意上述建设用地转名为项目公司加怡公司进行开发建设,其他要求不变;等。1999年3月16日,工业总公司(甲方)、加怡公司(乙方)与瑞宝公司(丙方)签订补充协议,约定原签订的关于合作开发“瑞诚”商住项目协议书的补充协议中的广寿公司和钜海公司已将其所有的责
10、任和权利转让给加怡公司,且加怡公司已由市建委批准成立;甲、乙、丙三方均承认下列二个协议和一个补充协议的合法性和延续性:(1)合作开发“瑞诚”商住楼项目协议(1996年12月3日签订);(2)“瑞诚”商住小区补充协议(1997年10月31日签订);(3)关于合作开发“瑞诚”商住楼项目协议的补充协议(1998年1月14日签订);上述两个协议和一个补充协议中的广寿公司和钜海公司的责任与权利均由乙方承担和享受;按原协议内容,甲方只负责乙、丙双方的矛盾调解工作;乙、丙双方的盈利或亏损均与甲方无关;等。2000年6月20日,规划部门核发穗规验证字(2000)第411号建设工程规划验收合格证,其中载明:建设
11、单位为加怡公司,建设工程名称为商住楼(加怡雅居),建设工程地址为海珠区瑞宝村以南地段;等。2000年12月10日,加怡公司(甲方)与瑞宝经联社(乙方)签订物业分配及管理协议,约定双方确认下列二个协议和二个补充协议的合法性和延续性:(1)合作开发“瑞诚”商住楼项目协议(1996年12月3日签订);(2)“瑞诚”商住小区补充协议(1997年10月31日签订);(3)关于合作开发“瑞诚”商住楼项目协议的补充协议(1998年1月14日签订);(4)补充协议(1999年3月16日签订);乙方为了减少向甲方购房的面积,提出取消合作开发“瑞诚”商住楼项目协议书中有关乙方用50%的住宅换甲方25%商铺的协议;
12、本着精诚合作的原则,甲方同意乙方这一要求,但同时提出,基于完整性有利销售的原因及尽量加快资金回笼,有利后续发展的需求,乙方同意首期五幢的首层商铺预先分配给甲方;预分给甲方的一期商铺物业面积在以后甲方所得首层商铺物业总面积中扣除;双方商铺的分配采用同一楼层按比例和垂直划分的办法;为了使“加怡花园”二期工程能顺利进行,当发生双方都要分担的费用时,乙方要配合甲方,及时把要发生的某项费用上交,以免影响工程施工;物业分配的基本原则:3.5容积率的物业分配,在减除2.28容积率的面积后,所增加了的建筑面积(商铺面积和住宅面积),按甲方占80%、乙方占20%分配;乙方应得的住宅及商铺物业应在“加怡花园”第二
13、期中分配;分配面积的计算依据:本协议的 住 宅物业面积的计算标准按2000年广州市房管局的规定为准;商铺及公建配套面积以该工程竣工后的实际测量面积为准;等。2001年7月2日,房管部门向加怡公司出具穗国土建用函(2001)289号关于建设用地批文延期及分期办理用地手续的复函,其中载明:经查,我局曾以穗国土建用通字(1998)126号建设用地通知书、穗国土建用函(1999)49号文同意广州加怡房地产开发有限公司办理位于海珠区南洲路瑞宝村以南地段、建设项目为商住楼、面积为16110平方米土地(扣除6077平方米用地已核发穗国土建用字(1999)261号建设用地批准书)的用地手续,但你单位未能在穗国
14、土建用通字(1998)126号建设用地通知书规定的有效期限内全部办结用地手续,现根据你单位的申请,同意将穗国土建用通字(1999)126号建设用地通知书的有效期限延至2002年7月2日;分期办理用地手续,第二期用地面积为4730平方米,第三期用地面积为11380平方米;等。2002年1月11日,房管部门核发穗国土建用字(2002)第34号建设用地批准书,其中载明:用地单位为加怡公司,建设项目为商住楼(第二期用地),批准用地面积为4730平方米,土地位于海珠区南洲路瑞宝村以南;等。2008年1月7日,加怡公司(甲方)与瑞宝经联社(乙方)签订补充协议书,约定双方确认二期(原协议中二期前三栋)房产共
15、A、B、C三栋,延侨港路自西向东顺序排列,其中,A栋和C栋结构和面积一致;因此,A栋和C栋双方分得一栋,经抽签确认,甲方所得为C栋,乙方所得为A栋;加怡花园一期房产中应分配给乙方的面积,原协议约定由甲方在二期(原协议中二期前三栋)中一次性补偿,现双方约定,一期中的40%在本期(原协议中二期前三栋)房产中补偿,一期房产中应分配给乙方的面积的60%在三期(原协议中二期后三栋)房产中补偿;本期的B栋暂不分配,待双方按原约定的分摊比例核算清楚时,根据核算结果进行分配;甲方有权对C栋进行销售;等。2010年1月18日,规划部门核发穗规验证(2010)81号建设工程规划验收合格证,其中载明建设单位为加怡公
16、司,建设项目名称为商业、住宅楼工程;建设位置为海珠区瑞宝街;等。2012年4月23日,瑞宝公司出具关于我司在(2011)穗海法民三初字第2875号案中不主张权利的说明,主要内容为本案涉及的合作合同或协议是其司受瑞宝经联社委托出面签订,其司是瑞宝经联社开办的企业,在该系列合同或协议中并不享有和承担实体上的权利和义务,这些合同或协议中的权利义务由瑞宝经联社享有和承担,其司在本案中不主张权利;等。另查明,1998年,广州市海珠区机构编制委员会(以下简称区编制委)发出通知,主要内容为区城乡经济联合发展区管委会办公室与区工业总公司合署办公,内部实行统一指挥、统一管理;对外仍保留两个招牌;等。2000年,
17、区编制委向区有关单位发出通知,主要内容为同意撤销区工业总公司等公司,公司撤销前所产生的经济纠纷由原主管机关负责处理;等。2004年3月,区编制委办公室向区政府办发函,主要内容为海珠区城乡经济联合发展区管理委员会并入海珠科技产业园领导小组,并将海珠科技园领导小组更名为海珠区科技产业园管理委员会;等。2004年4月,区政府办公室发出通知,主要内容为撤销原海珠区城乡经济联合发展区管理委员会和海珠科技产业园领导小组,成立海珠区科技产业基地管理委员会;等。2006年,区编制委办公室函复区政府办公室,主要内容为区城乡经济联合发展区管委会办公室与区工业总公司对外只是一个机构,只有一个法人,而不是两个不同的单
18、位;等。瑞宝经联社于2011年6月24日向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、加怡公司为瑞宝经联社分得的如下房产办理产权登记手续:商铺地址为广州市海珠区侨港路95、97、99、101、103、105、107、109、111号一层、怡港街8、12、14、18号、怡晖街3号,车位地址为广州市海珠区怡顺街4号负101-180号单号或双号,181、182、183号;2、将转让瑞宝经联社房产所取得的款项返还给瑞宝经联社,如给瑞宝经联社造成损失应予赔偿,具体数额以核实为准,暂定2000万元;3、诉讼费和保全费由加怡公司承担。加怡公司在原审中答辩称:由于加怡公司股东发生了变化,所以公司新股东马良、陈学熙对公
19、司的账目还在清理当中,尚未核实完毕。根据协议约定,瑞宝经联社除提供土地外,对公共配套部分、土地出让金及市政配套费、公配建设费、永久用水、电接增容和工程费、市政道路、绿化、排污工程费、设计监理、勘察、检测、报建费用、开发管理、销售广告等费用需要瑞宝经联社与加怡公司共同承担。据加怡公司暂时查实第一期瑞宝经联社应承担的费用1187.2万元和第二期瑞宝经联社应承担的费用2100万元均没有支付,具体金额以清理核实为准。新股东接收后发现全部商铺已转让给案外人。根据瑞宝经联社陈述的涉案项目中有83个车位,按照约定,瑞宝经联社应得41.5个车位,瑞宝经联社主张42个车位不成立。经核实,加怡公司在第二期交付给瑞
20、宝经联社的住宅面积是8724.6023平方米,比约定瑞宝经联社应得面积多出419平方米。经核实在新股东未接手前,加怡公司售楼支付税费达700万元;在新股东接手后,加怡公司向税务部门支付4873759.97元,该税费只是第一、二期房屋的部分税费,具体税费金额尚未核实完毕。瑞宝经联社与加怡公司双方没有就税费承担问题进行约定,双方没有对合作项目进行最终的清理结算,所以瑞宝经联社要求过户的车位无法确定是否归瑞宝经联社所有,瑞宝经联社主张返还的款项也因双方没有结算,导致无法确定是否需要返还。钜海公司在原审中述称:不清楚瑞宝经联社与加怡公司之间的纠纷,对此不发表意见。瑞宝公司在原审中述称:同意瑞宝经联社的
21、诉讼请求,其是受瑞宝经联社的委托签订协议的,其在该协议中不承担权利义务,应由瑞宝经联社承担相关的权利义务。海珠区政府在原审中述称:由于瑞宝经联社的请求中并不要求其承担责任,其也不是涉案项目的当事方,本案与其无关,故对瑞宝经联社的诉讼请求和加怡公司的答辩意见均不发表意见。广寿公司未向原审法院陈述答辩意见。原审诉讼中,钜海公司确认瑞宝经联社的诉讼请求和涉案的合资、合作开发与其没有任何权利、义务关系,其也不主张权利。瑞宝经联社在2011年11月17日的原审庭审中确认其诉讼请求为:1、判令加怡公司为瑞宝经联社办理广州市海珠区怡顺街4号负101、103、105、107、109、111、113、115、1
22、17、119、121、123、125、127、129、131、133、135、137、139、141、143、145、147、149、151、153、155、157、159、161、163、165、167、169、171、173、175、177、179、181、183号车位的产权过户登记手续;2、鉴于加怡公司已将广州市海珠区侨港路首层中95、97、99、101、103、105、107、109、111号商铺、怡港街首层中的8、12、14、18号商铺、怡晖街首层3号商铺转让给案外人,要求加怡公司返还上述商铺的转让款(暂以2000万元计算,具体数额以加怡公司实际转让数额为准);3、本案受理费和保全费
23、由加怡公司承担。瑞宝经联社就上述主张申请了财产保全,其中车位部分暂计800万元,缴纳了财产保全费5000元,并对上述第一项诉讼请求的车位申请查封。双方确认在诉讼过程中对查封和解封达成了协议。后瑞宝经联社在2012年4月19日的庭审中确认上述第一项诉讼请求变更为要求加怡公司协助办理位于广州市海珠区怡顺街4号-127房、-128房、-129房、-130房、-131房、-132房、-133房、-134房、-135房、-136房、-137房、-138房、-139房、-155房、-156房、-157房、-158房、-159房、-160房、-161房、-162房、-163房、-164房、-165房、-16
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