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近观美国房地产估价管理制度

    近日，笔者跟随中国房地产估价师和房地产经纪人学会组织的美国考察团，一行8人来到美国进行房地产经纪和金融方面的考察和业务交流。其间了解到美国许多房地产方面的独特管理体制。美国各州都有自己独特的法律制度，因而其房地产管理在各州均有所不同。
　　房地产估价师管理制度
　　全美国有大约3万名从业的房地产估价师，这些估价师分为两种专业，一种称为居住物业估价师，另一种为其他物业估价师。房地产估价师必须遵守联邦和所在州的法律，在各州独立获取执照，除非另外取得其他州的从业执照，否则不能跨州执业，即没有全美国统一的房地产估价师执业资格。
　　房地产估价师一般每两年接受一次继续教育，他们主要为房地产买家和银行进行服务。对于买家而言，估价师为他们提供物业价值的专业意见，帮助他们了解物业的市场价值；对于银行而言，其需要借助估价结果来确定贷款金额。由于美国的贷款银行多为私人性质，因此银行会根据自己的贷款意愿来影响和调整估价结果，例如：银行看好一笔贷款，则会要求估价机构高估房价，否则会提出更换估价机构。当然，美国的银行在决定贷款时，主要是依靠借款人的信用等级来决定贷款额度，对于信用良好的借款人，他们会调高贷款额度，以获取更多收益，但这种做法有时也会百虑一失。如目前较为严重的美国次级债危机，一个重要原因就是银行过度的贷款投放，导致借款人的成本负担加重，无法按时偿还贷款，形成大面积抛售，从而引发金融危机和房价的大幅下跌。
　　在美国，房地产估价师也必须在估价机构(法人)中执业，不能以个人名义执业，这一点与国内相同。估价机构　(法人)必须定期购买执业保险。美国有各种专门的保险公司为估价机构提供保险产品和计划，这是我们需要学习和借鉴的地方。另外，美国的物业税课税价值不是根据房地产交易价格来进行，而是由政府自己单独完成或专门委托房地产估价机构来完成。
　　美国的房地产估价组织包括美国美国估价者学会、美国估价协会以及估价基金会等，均为自发性组织，具体职责包括向合格的房地产估价人员颁发专业资格称号；保持高水平的估价服务；制定和实施一套严格的行业法典。
　　房地产经纪人协会
　　在华盛顿期间，我们专门访问了美国房地产经纪人协会驻华盛顿联络办公室。据介绍，美国房地产经纪人协会共有1.3万多名会员，是美国各州房地产经纪人协会的窗口和纽带，每年召开两次全国会议，同时平时与各州协会保持着紧密联系。
　　据介绍，在美国每年有大约1万名房地产经纪人到国会参加房地产方面的讨论，他们有时是单独与参议员或众议员进行交流，有时则是直接参加国会组织的听证会，如近期发生的因次级债危机导致的房价问题，以及美国退伍老兵住房保障问题等，都是通过听证会的方式进行讨论的。联络办还定期与某些参众议员保持个人联系，随时反映一些行业情况和问题。在美国，参众议员一般都拥有30—50名各类事务的助理，联络办有时也通过参众议员的房地产事务助理来提交相关问题。
　　除了联络办，美国房地产经纪人协会还专门设有政策研究部门，专门收集和整理有关信息和资料，用于代表经纪人向国会进行游说，发挥了与政府和立法机构的重要桥梁纽带作用。
　　房地产经纪人管理制度
　　为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的执业资格管理制度。美国法律规定代为买卖房屋必须持有房地产经纪人执照，否则不能从事房地产经纪业务。
　　在美国，经纪人取得执照必须具备的条件是：年满18周岁，具有诚实正直的良好声誉，大学毕业或同等学历，受过专业知识训练，从事房地产业两年以上，修完有关房地产业的一定数目的核心课程　(各州规定的具体数目有所不同)，具有当销售员的经验，通过房地产经纪人考试。此外，取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。
　　取得经纪人执照后，执照持有人要定期更新自己执照。同时，房地产经纪人执照必须由房地产经纪机构保管，以确保房地产经纪人只在一个房地产经纪机构执业，因为美国各州颁发的房地产经纪营业执照不能在全国通用。
　　为降低房地产经纪人的执业风险，切实保障客户的合法权益，美国建立了较完善的房地产经纪执业保护机制。主要包括：一是个人信用保障制度。房地产经纪人可以通过政府有关机构提供的个人信用状况报告书获得购房者的个人信用状况，从而避免由此带来的风险；二是产权保险制度。通过产权保险公司负责查询房屋产权记录并提供产权保险凭证，来保障产权的合法性、真实性。因产权出现问题而导致的损失由产权保险公司承担；三是房屋质量保证。房地产经纪人不对房屋质量进行承诺，要求买房者自己进行调查，一般房地产经纪人会建议购房者委托专业的房屋鉴定机构来对房屋质量进行鉴定并出具报告。四是过失保险制度。房地产经纪机构一般通过过失保险转移来自业务上的风险，该险种以一宗交易为一个保单。
　　产权代理和房地产经纪机构
　　我们在美国西部城市洛杉矶访问了联美集团和联邦土地产权公司，前者是一家房地产经纪公司，后者则是产权保险和代理公司。他们的介绍使我们对美国的房地产产权和经纪管理有了初步的了解。
　　联邦土地产权公司的总裁向我们演示了他们研发的产权信息管理软件，这个软件是基于互联网的图文数据库系统，可以方便地在互联网上进行统计、查询和分析。
　　根据联邦土地产权公司的介绍，美国的房地产没有政府颁发的权属证书，其产权登记是通过政府设立的产权信息数据库的方式建立的，其中产权代理公司具有非常重要的作用。在房地产交易前，出售人首先要向政府部门提出申请，取得出售许可后，即可以签署出售房屋的书面文件。同时，房地产交易须要单独的公证人予以公正，公证人是要单独考取执照的，也是在各州独立执业，不能跨州。房地产交易可以由买家和卖家直接完成，也可以有房地产经纪公司来协助完成。在买卖双方完成交易谈判，签署完成交易文件后，需到产权代理公司进行登记。
　　产权代理公司是美国房地产权属管理的重要中介组织，它负责审查交易房地产的各种信息，审查合法后，将交易情况到政府进行交易登记，并获取新的产权编号。在美国，产权代理公司是完全独立于买卖双方的第三方公司，它不参与房地产交易的过程，而是负责将交易结果进行审查和向政府申报。由于产权代理公司的存在，大大减轻了政府的工作量和负担，政府不用花大量精力去审查权属和交易的真实性，也不用制作和颁发权属证书，就可以完成数量庞大的房地产产权管理，这在国内是不可想象的。

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