房屋租赁有关税收政策解读.ppt
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1、 房屋租房屋租赁赁 有关税收政策解有关税收政策解读读 1 n n按照国家税收法律法按照国家税收法律法规规和有关文件的和有关文件的规规定,定,单单位或者个人出租房屋位或者个人出租房屋应缴纳应缴纳的税种涉及到:的税种涉及到:营营业业税、城市税、城市维护维护建建设设税、教育税、教育费费附加、地方教附加、地方教育附加、印花税、房育附加、印花税、房产产税、城税、城镇镇土地使用税、土地使用税、企企业业所得税、个人所得税等。所得税、个人所得税等。n n为为了配合国家住房制度改革,支持住房租了配合国家住房制度改革,支持住房租赁赁市市场场的健康的健康稳稳定定发发展,国家税展,国家税务总务总局局对对住房租住房租赁
2、赁市市场场有关税收政策出台了一系列的减免税有关税收政策出台了一系列的减免税优优惠惠政策。大幅度降底了房屋租政策。大幅度降底了房屋租赁赁的税的税负负。n n房屋租房屋租赁赁税收的具体税收的具体规规定如下:定如下:2一、一、营业营业税税(一)概述(一)概述n n根据中根据中根据中根据中华华华华人民共和国人民共和国人民共和国人民共和国营业营业营业营业税税税税暂暂暂暂行条例的行条例的行条例的行条例的规规规规定,在中定,在中定,在中定,在中华华华华人民共和国境内提供人民共和国境内提供人民共和国境内提供人民共和国境内提供应应应应税税税税劳务劳务劳务劳务(包(包(包(包括出租房屋)的括出租房屋)的括出租房屋
3、)的括出租房屋)的单单单单位和个人,位和个人,位和个人,位和个人,为营业为营业为营业为营业税的税的税的税的纳纳纳纳税税税税义务义务义务义务人,人,人,人,应应应应当依照条例当依照条例当依照条例当依照条例缴纳营业缴纳营业缴纳营业缴纳营业税。税。税。税。n n单单单单位和个人出租房屋,适用位和个人出租房屋,适用位和个人出租房屋,适用位和个人出租房屋,适用“服服服服务业务业务业务业”税目,以税目,以税目,以税目,以租金收入租金收入租金收入租金收入为计为计为计为计税依据,按照税依据,按照税依据,按照税依据,按照规规规规定的税率定的税率定的税率定的税率计计计计算算算算应应应应纳营业纳营业纳营业纳营业税税
4、税税税税税税额额额额。n n营业营业营业营业税税税税税税税税额额额额=租金收入租金收入租金收入租金收入5%5%3(二)个人出租房屋的(二)个人出租房屋的优优惠政策惠政策1.税率税率优优惠惠n n财财财财政政政政部部部部 国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局关关关关于于于于调调调调整整整整住住住住房房房房租租租租赁赁赁赁市市市市场场场场税税税税收收收收政政政政策策策策的的的的通通通通知知知知(财财财财税税税税 20002000 125125号号号号)规规规规定定定定,从从从从20012001年年年年1 1月月月月1 1日日日日起起起起,对对对对个个个个人人人人按按按按市市市市场场场场
5、价价价价格格格格出出出出租租租租的的的的居居居居民民民民住住住住房,其房,其房,其房,其应缴纳应缴纳应缴纳应缴纳的的的的营业营业营业营业税税税税暂暂暂暂减按减按减按减按3%3%的税率征收。的税率征收。的税率征收。的税率征收。n n财财财财政政政政部部部部 国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局关关关关于于于于廉廉廉廉租租租租住住住住房房房房 经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房和和和和住住住住房房房房租租租租赁赁赁赁有有有有关关关关税税税税收收收收政政政政策策策策的的的的通通通通知知知知(财财财财税税税税 20082008 2424号号号号)规规规规定定定定,从从从从20
6、082008年年年年3 3月月月月1 1日日日日起起起起,对对对对个个个个人人人人出出出出租租租租住住住住房房房房,不不不不区区区区分分分分用用用用途途途途,在在在在3 3税税税税率率率率的的的的基基基基础础础础上上上上减减减减半半半半征征征征收收收收营营营营业业业业税。税。税。税。n n 即:即:即:即:营业营业营业营业税税税税税税税税额额额额=个人租金收入个人租金收入个人租金收入个人租金收入 1.5%1.5%42.起征点的起征点的规规定定 深圳市个人出租房屋起征点由原来深圳市个人出租房屋起征点由原来5000元元调调整整为为20000元。元。即:即:n n 月租金收入月租金收入20000元的
7、,不征元的,不征营业营业税;税;n n 月租金收入月租金收入20000元的,按元的,按1.5%税率征税率征收收营业营业税。税。5(三)(三)纳纳税税义务发义务发生生时间时间1.基本基本规规定定n n营业营业营业营业税税税税纳纳纳纳税税税税义务发义务发义务发义务发生生生生时间为纳时间为纳时间为纳时间为纳税人提供税人提供税人提供税人提供应应应应税税税税劳务劳务劳务劳务、转让转让转让转让无形无形无形无形资产资产资产资产或者或者或者或者销销销销售不售不售不售不动产动产动产动产并收并收并收并收讫营业讫营业讫营业讫营业收入款收入款收入款收入款项项项项或者取得索取或者取得索取或者取得索取或者取得索取营业营业
8、营业营业收入款收入款收入款收入款项项项项凭据的当天。国凭据的当天。国凭据的当天。国凭据的当天。国务务务务院院院院财财财财政、税政、税政、税政、税务务务务主管部主管部主管部主管部门门门门另有另有另有另有规规规规定的,从其定的,从其定的,从其定的,从其规规规规定。定。定。定。n n收收收收讫营业讫营业讫营业讫营业收入款收入款收入款收入款项项项项,是指,是指,是指,是指纳纳纳纳税人税人税人税人应应应应税行税行税行税行为发为发为发为发生生生生过过过过程程程程中或者完成后收取的款中或者完成后收取的款中或者完成后收取的款中或者完成后收取的款项项项项。n n取得索取取得索取取得索取取得索取营业营业营业营业收
9、入款收入款收入款收入款项项项项凭据的当天,凭据的当天,凭据的当天,凭据的当天,为书为书为书为书面合同确面合同确面合同确面合同确定的付款日期的当天;未定的付款日期的当天;未定的付款日期的当天;未定的付款日期的当天;未签订书签订书签订书签订书面合同或者面合同或者面合同或者面合同或者书书书书面合面合面合面合同未确定付款日期的,同未确定付款日期的,同未确定付款日期的,同未确定付款日期的,为应为应为应为应税行税行税行税行为为为为完成的当天。完成的当天。完成的当天。完成的当天。6 n n2.特殊特殊规规定(定(预预收租金的收租金的处处理)理)根据中根据中华华人民共和国人民共和国营业营业税税暂暂行条例行条例
10、实实施施细则细则第二十五条第二款第二十五条第二款规规定,定,纳纳税人税人提供建筑提供建筑业业或者租或者租赁业劳务赁业劳务,采取,采取预预收款收款方式的,其方式的,其纳纳税税义务发义务发生生时间为时间为收到收到预预收收款的当天。款的当天。73.注意事注意事项项(定金和免租期(定金和免租期处处理)理)n n定金:定金:对对对对于收到的房租定金,会于收到的房租定金,会于收到的房租定金,会于收到的房租定金,会计计计计和税和税和税和税务务务务上的上的上的上的处处处处理理理理基本上是一致的,在取得基本上是一致的,在取得基本上是一致的,在取得基本上是一致的,在取得时时时时不确不确不确不确认认认认收入,只有当
11、收入,只有当收入,只有当收入,只有当定金抵交房租定金抵交房租定金抵交房租定金抵交房租时时时时才按才按才按才按规规规规定确定确定确定确认认认认收入收入收入收入缴纳缴纳缴纳缴纳税款。税款。税款。税款。n n免租期:免租期:会会会会计处计处计处计处理:根据会理:根据会理:根据会理:根据会计计计计准准准准则则则则的相关的相关的相关的相关规规规规定,出租定,出租定,出租定,出租人人人人应应应应将租金将租金将租金将租金总额总额总额总额在整个租在整个租在整个租在整个租赁赁赁赁期内,按直期内,按直期内,按直期内,按直线线线线法或其法或其法或其法或其他合理的方法他合理的方法他合理的方法他合理的方法进进进进行分配
12、,免租期内行分配,免租期内行分配,免租期内行分配,免租期内应应应应确确确确认认认认租金收租金收租金收租金收入。入。入。入。税税税税务处务处务处务处理:免租期内未理:免租期内未理:免租期内未理:免租期内未产产产产生生生生纳纳纳纳税税税税义务义务义务义务不不不不缴营缴营缴营缴营业业业业税。税。税。税。8二、城市二、城市维护维护建建设设税税 (一)(一)纳纳税人:凡税人:凡缴纳缴纳增增值值税、消税、消费费税、税、营业营业税的税的单单位和个人,均是城市位和个人,均是城市维护维护建建设设税的税的纳纳税人。税人。(二)税率:以(二)税率:以缴纳缴纳增增值值税、消税、消费费税、税、营营业业税税税税额为计额为
13、计税依据,自税依据,自2010年年12月月1日日起,深圳市城市起,深圳市城市维护维护建建设设税税率由税税率由1调调整整为为7。9三、教育三、教育费费附加附加 (一)(一)缴费缴费人:凡人:凡缴纳缴纳增增值值税、消税、消费费税、税、营业营业税的税的单单位和个人,均位和个人,均应应当依照当依照规规定定缴纳缴纳教育教育费费附加。附加。(二)(二)缴费缴费比例:以比例:以缴纳缴纳增增值值税、消税、消费费税、税、营业营业税税税税额为计额为计算依据,按算依据,按3%缴纳缴纳。10四、地方教育附加四、地方教育附加 (一)(一)缴费缴费人:从人:从2011年年1月月1日起,凡日起,凡缴缴纳纳增增值值税、消税、
14、消费费税、税、营业营业税的税的单单位和个位和个人,均人,均应应当依照当依照规规定定缴纳缴纳地方教育附加。地方教育附加。(二)(二)缴费缴费比例:以比例:以缴纳缴纳增增值值税、消税、消费费税、税、营业营业税税税税额为计额为计算依据,按算依据,按2%缴纳缴纳。11 举举举举例:深圳王某个人出租房屋,例:深圳王某个人出租房屋,例:深圳王某个人出租房屋,例:深圳王某个人出租房屋,20122012年年年年6 6月份租金月份租金月份租金月份租金收入收入收入收入为为为为80008000元,元,元,元,7 7月份租金月份租金月份租金月份租金为为为为2100021000元,元,元,元,请计请计请计请计算王某算王
15、某算王某算王某6 6、7 7月份月份月份月份应缴纳应缴纳应缴纳应缴纳的的的的营业额营业额营业额营业额、城市、城市、城市、城市维护维护维护维护建建建建设设设设税、教税、教税、教税、教育育育育费费费费附加和地方教育附加。附加和地方教育附加。附加和地方教育附加。附加和地方教育附加。n n6 6月份:月份:月份:月份:不不不不缴营业缴营业缴营业缴营业税、城市税、城市税、城市税、城市维护维护维护维护建建建建设设设设税、教育税、教育税、教育税、教育费费费费附加和地附加和地附加和地附加和地方教育附加(不方教育附加(不方教育附加(不方教育附加(不够营业够营业够营业够营业税起征点)。税起征点)。税起征点)。税起
16、征点)。n n7 7月份:月份:月份:月份:营业营业营业营业税税税税=21000=210001.5%=3151.5%=315(元)(元)(元)(元)城市城市城市城市维护维护维护维护建建建建设设设设税税税税=3157%=22.05=3157%=22.05(元)(元)(元)(元)教育教育教育教育费费费费附加附加附加附加=3153%=9.45=3153%=9.45(元)(元)(元)(元)地方教育附加地方教育附加地方教育附加地方教育附加=3152%=6.3=3152%=6.3(元)(元)(元)(元)12五、印花税五、印花税n n根据中根据中华华人民共和国印花税人民共和国印花税暂暂行条例行条例的的规规定
17、,定,签订签订房屋租房屋租赁赁合同的合同的单单位和个人位和个人均均为为印花税的印花税的纳纳税税义务义务人,合同各方当事人,合同各方当事人人应应各自各自缴纳缴纳印花税。印花税。n n纳纳税人税人签订签订房屋租房屋租赁赁合同的,适用合同的,适用“财产财产租租赁赁合同合同”税目,按租税目,按租赁赁金金额额的的1计计算算缴缴纳纳印花税。印花税。n n印花税印花税=租租赁赁金金额额1。13n n特殊特殊规规定:定:税税额额不足一元的按一元不足一元的按一元计计税税贴贴花。花。对对于一些只于一些只规规定了月(天)租金定了月(天)租金标标准准而没有有租而没有有租赁赁期限的,年内期限的,年内继续继续租用的,租用
18、的,可按当年租可按当年租赁赁之日至年未的租金之日至年未的租金总额计总额计算算贴贴花,以后年度使用的,按当年度的租花,以后年度使用的,按当年度的租赁赁总额计总额计算算贴贴花,直到合同花,直到合同结结束束为为止。止。14 n n税收税收优优惠:惠:根据根据财财政部政部 国家税国家税务总务总局关于廉租局关于廉租住房住房 经济经济适用住房和住房租适用住房和住房租赁赁有关税收政有关税收政策的通知(策的通知(财财税税 2008 24号)的号)的规规定,从定,从2008年年3月月1日起,日起,对对个人出租、承租住房个人出租、承租住房签签订订的租的租赁赁合同,免征印花税。合同,免征印花税。15六、房六、房产产
19、税税 房房产产税是以房税是以房产为产为征税征税对对象,依照房象,依照房产产的的计计税余税余值值或房或房产产租金收入向房租金收入向房产产税税纳纳税税义义务务人征收的一种人征收的一种财产财产税。税。(一)基本(一)基本计计税方法税方法 1.1.依照房依照房依照房依照房产产产产原原原原值值值值70%70%为计为计为计为计税依据的房税依据的房税依据的房税依据的房产产产产,适用,适用,适用,适用税率税率税率税率为为为为1.2%1.2%即:房即:房即:房即:房产产产产税税税税=房房房房产产产产原原原原值值值值(1-30%1-30%)1.2%1.2%2.2.依照房依照房依照房依照房产产租金收入租金收入租金收
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