经理人法律知识培训.pptx
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1、经理人法律知识培训长沙中沙中联法法务客服部客服部1-contentsPart 1p 合同签署前Part 2p 合同签署Part 3p 合同签署后2-Part 1 合同签署前3-签合同前需审核的三大要素1.1.1 1审查卖方主体方主体资格格1 1.2 2房屋是否可以房屋是否可以转让1.3买方是否主体适格方是否主体适格4-审查卖方主体方主体资格格1.15-Part 1身份身份证、通信地址的重要性、通信地址的重要性1.1.1 查验身份身份证原件,身份原件,身份证复印件、通信地址必留复印件、通信地址必留 身份身份证复印件的重要性复印件的重要性身份证户口本驾驶证6-Part 1有效通有效通讯地址的作用地
2、址的作用 起起诉时必必须向法院向法院提供被告方的通提供被告方的通讯地址地址一方一方违约时向其通向其通讯地址地址发律律师函函 以便送达法律文以便送达法律文书。否。否则需要公告,需要公告,严重影响重影响案件案件进度。度。7-Part 1代理的情形代理的情形1.1.2 如有代理人代理的或如有代理人代理的或业主家属代理的,需要有授主家属代理的,需要有授权委托委托书,最好是公,最好是公证委托委托书,非房,非房产证上的人代上的人代签的合同是的合同是效力待定合同效力待定合同。TIPS:非公非公证授授权委托委托书模版、出租委托模版、出租委托书模版模版详见内网法律部版内网法律部版块8-Part 1多多 人人 共
3、共 有有1.1.3 出售共有的房产需全体共有人同意签字(不论共有人占多少份额)。如果房产归两个或者两个以上的权利人共有,却只有部分共有人在买卖合同上签字的,房屋买卖合同效力待定。9-Part 1夫夫 妻妻 共共 有有1.1.4 夫妻共同财产的,双方都需签字,如果房产证上只有一个人名字,在满足三个条件的前提下,买方可以善意取得。房屋登记的所有权人出卖共有房屋,合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的,一般不予支持,但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。10-Part 1未未 成成 年年 人人 房房 产1.1.5未成年人房产的处分
4、由其监护人(通常情况下是父母)代理。公证处做公证监护人签署合同公公证书、未成年人及其、未成年人及其监护人的身份人的身份证或或户籍籍证明明应复印保留在分行。复印保留在分行。11-Part 1继承房承房产的交易的交易顺序序1.1.6办理继承过户手续办理房产转让手续办理继承公证办理过户手续1、被继承人死亡证明;2、被继承人单位或居委会开的继承证明;3、继承人身份证明;4、房产证明;5、其他继承人放弃继承的声明。法定继承代位继承转继承12-唐老鸭与米老鼠结婚后,生了三个孩子:大儿子辛巴,二女儿多莉,小儿子麦兜。大儿子辛巴2001年与爱丽丝结婚,生有一女叫小丸子,辛巴于2008年4月4日在韩国得白血病死
5、亡。二女儿多莉于2002年嫁给罗宾汉,生了一子叫尼莫。2011年3月11日,唐老鸭与女儿多莉一起去日本旅游,两人不幸遭遇地震死亡,但不确定死亡先后顺序,唐老鸭留下遗产100万元。问:唐老鸭的100万元遗产如何分割?唐老鸭米老鼠辛巴多莉麦兜爱丽丝罗宾汉尼莫小丸子13-房屋能否房屋能否转让1.214-Part 1期房的效力期房的效力1.2.1 备注中注明:本合同自卖方取得房产证之日起生效,如卖方在XX年XX月XX日前仍未取得房产证,卖方应于3日内退还买方所缴纳全部款项。如因为卖方的原因导致房产证不能如期办理下来,卖方应当承担合同约定的违约责任。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地
6、产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。国务院办公厅转发建设部等部门颁布的关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号文)15-Part 1车位能否位能否转让1.2.2查档车位单独产权,可以转让业主共有,无权出售私有车位公共车位16-买方是否主体适格方是否主体适格1.3买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此,要查看买方是否受限购令、限外令的影响。如买方属于政策原因限制购买的,则合同不能履行,中介公司不但收不
7、到佣金,而且对声誉造成较大影响,甚至面临赔偿损失的责任。限限购令:令:对在本市市区(市辖五区,下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭),限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭,在主城区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在本市市区,已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。17-买方是否主体适格方是否主体适格1.3限外令:限外令:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买
8、办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。建房2010186号关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 18-Part 1随堂随堂测验 武某和太太潘某,结婚十年,育有一女武小某,某日武某不小心就死掉了。潘某就盘算着卖掉武某的房子,然后改嫁西门某。现在查知武某父亲早已离世,母亲健在。潘某找到了中联地产,咨询如何出售此房产,请问如何回答?19-Have a rest Have a rest!20-Part 1Part 2.签居间合同时应注意的问题21-Part 2户口的口的处理理2.1STEP1:到派出所调查房产附着的户口情况。STEP2:如房产附着户口,则需要约定业主需要何时迁出,并预留一
9、部分房款,待户口迁出后支付给业主。否则,买方可以选择解除合同或者扣除预留的房款。约定户口问题的重要性:1、法院不予立案 2、派出所无法强制迁出22-Part 2资金金监管及管及银行按揭的行按揭的问题2.2 由于银行贷款政策的调整,签订合同时很难确定能否贷款以及贷款的金额。从司法实践中来看,仍存在矛盾判罚。第一种:认为是商业风险,买方应承担责任;第二种:认定为情势变更,合同无法继续履行,定金返还给买方。为了更加明确责任,可以备注注明:如因银行政策的调整导致无法贷款或贷款额度达不到合同的约定,合同解除,卖方返还买方已支付之全部款项。切切记:经纪人在操作人在操作过程程 中,不得中,不得对贷款金款金额
10、和放款和放款时间作出承作出承诺!23-Part 2预留留买卖双方双方银行行帐号号2.3 执行提供了被执行人的财产线索的,执行的效率会更高,若没有银行帐号,又没有其他财产线索,可能造成执行不能。未留买卖双方的收款帐号诉讼执行困难24-Part 2家家电清清单的重要性的重要性2.4 带家电家私的,要另外列清单,把产品的名称、型号、数量都写清楚,不能简单的写空调一台、洗衣机一台,以防业主更换家具家电。带租约的房子,要弄清楚里边的家电是业主的,还是租客的。25-Part 2阴阳合同的法律效力阴阳合同的法律效力2.51、什么叫阴阳合同所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合
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