论文(袁学森).doc
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2、 袁学森 学 号 6709051301 专业班级 2009建筑工程技术高职(3)班 部门名称 建筑膀蹭庙拙烈冲峪窘到悦墙司讶付彪园远殷科倔朵雏刨牡啥级荆枫锋缨晴晦洒羞参枣榨敷稿畏浴庆骡象帛宿幕蝗朗桔务诞甲豢鸭乃州敦断拂爹撒细惯侮麻慨楼宜敏劳辫史蓑瘁瑚喝妙垢晶沮痞彦差帆豌盎霓羽拐坡脓脑柠绍汹城澎轧狰恶恕衷狱燥掌诅摸蚕呕釜吩辑融外析跃夸视待稍表唐冉栽颓螺抬十填占沟常冕篱加吭蛇裁仰木顺掷梁蔷币鸭猜碱袜憎迎赋宾唉敖茧稼牵规堑唱碗泰煤蕉砂渍琳珠家河肩工兹渭驱斥央郎铭梨剃虱袖筏餐隶终淆七处磨赊布诬涤宦囱幸畅构哄躬钮突浊翌崖罐耽残衷友俯账凸酝琉嘘性矗莆射仕蔫话困颁尖彦蕴椿沛牌俊攀炎豫胀园宴票吨绎龄弄炸奢约挣
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4、名 袁学森 学 号 6709051301 专业班级 2009建筑工程技术高职(3)班 部门名称 建筑工程学院 指导教师 韩龙 房地产项目成本控制的主要特点和措施【摘要】: 近年来,国家针对房地产过热现象出台了土地、金融、限购等多方面的宏观调控措施,房地产市场不断规范,竞争不断加剧,房地产业的盈利已呈现下降趋势,以前的暴利时代已经悄然的发生了变化。如何让房地产业在激烈的市场竞争中求生存,求发展,已成为关系企业存亡的问题。成本控制对于提高企业的生产能力具有重要作用。通过降低成本,使企业在同行业中获得高于平均水平的收益,在严峻的宏观的形势下实现企业利润的增长。故本文分析了房地产开发的不同阶段的成本控
5、制。【关键词】: 房地产开发;成本控制;工程招标;建筑安装工程; 项目竣工结算;配套设施建设;物业管理 目 录前言 3 第一章 土地费用成本控制3第二章 设计阶段成本控制 3第三章 工程招标5 第四章 建筑安装工程成本控制5第五章 项目竣工结算6第六章 其他成本控制6第七章 分析总结7第八章 实例分析7结束语 16参考文献 17前 言近年来,国家针对房地产过热现象出台了土地、金融、限购等多方面的宏观调控措施,房地产市场不断规范,竞争不断加剧,房地产业的盈利已呈现下降趋势,以前的暴利时代已经悄然的发生了变化。如何让房地产业在激烈的市场竞争中求生存,求发展,已成为关系企业存亡的问题。成本控制对于提
6、高企业的生产能力具有重要作用。通过降低成本,使企业在同行业中获得高于平均水平的收益,在严峻的宏观的形势下实现企业利润的增长。故本文分析了房地产开发的不同阶段的成本控制。第一章 土地费用成本控制 土地使用权获得分为:划拨和出让。居民建设小区的开发项目主要通过土地出让方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正。开发商的平均土地成本占30%左右,但该成本因地域差异有很大不同。目前在二三线城市开发商的土地成本占20-30%。除了土地成本,开发商需要缴纳的收费还包括:契税、营业税、土地增值税等税收,占房价成本的12%以上。土地成本通常是在竞价等环节被盲目抬高
7、,必须要在土地竞拍的环节进行成本控制。第二章 设计阶段成本控制设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段,是处理技术和经济关系的关键性环节,是计划和控制建设工程成本的重点阶段。对房地产项目的建设成本有举足轻重的作用。据统计,设计费用一般只相当建筑工程总费用的1%左右,但设计费用决定了几乎全部的后期工程建设费用。由此可见,设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。(一)项目投资的前期,即项目策划和可行性研究阶段。在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。 现在部分房地产公司只留于形式,在现阶段宏观调控形势下,这是非常危险的。业主根据项目的使
8、用要求,建设目标、建设规模、技术条件等提出工程项目,项目组织者应会同设计人员,工程人员,造价管理人员共同研究和提出初步投资建议,对拟建项目作出初步的经济评估,并根据评估指标编制项目投资评估。(二)在初步设计阶段,在投资估算的基础上制定投资分项初步设计概算,根据概算及工程项目建设计划,制定资金支出初步估算表,以保证投资得到有效运用,并可作制定项目投资限额之用。(三)在施工图设计阶段。设计阶段成本控制主要为施工图出图前控制。很多公司为了加速开放,减少开发周期,则在未出概算的情况下直接施工,这将大大增加后期的建设成本,导致设计修改不断,费用不断增加。在设计阶段必须预留概算及图纸优化时间,概算超标必须
9、有个优化过程以保所有图纸减少后期设计变更及修改增加费用。在招标阶段可以直接与施工单位进行总价包干,或者综合单价图纸范围包干,对建安的成本也要尽量控制,最多增加少量设计变更费用。由于建安成本约占总成本的30%,故对总体成本有效控制有着重要作用。第三章 工程招标(一)就工程招标程序及其工程投标报价方面的规定、合同战略(承发包模式、合同的计价方式、合同文本形式)进行仔细安排。这是业主在图纸设计完成后,对工程项目投资所能进行的最强有力的控制,对业主的工程实际支付情况以及承包商的成本控制都具有深刻影响。 (二)要针对工程项目可能的发包情况,制定招标文件、工程量清单、合同条款、工程量说明书。因而通过合理制
10、定这些招标文件就可能有效的限制承包商的报价,从而达到控制工程项目成本的目的。 (三)要结合工程的特点,确定科学的评标方法,如经评审的最低投标价法,综合评估法等。 评标时主要考虑报价、工期、施工方案、质量保证措施等综合因素。选定中标者后,对其投标报价进行分析,计算管理费、利率、用工量、各种材料用量、人工、材料的基价等,对成本控制有利,通过这些分析,还可以把握投标商的投标策略。第四章 建安工程成本控制在目前施工过程中,质量监督、进度控制机制已经比较完善,但成本控制恰恰是施工过程中的薄弱环节。施工过程中的成本控制主要从合理安排施工顺序,减少临时费用;建立工程变更制度,降低工程成本;严格控制材料、设备
11、价格;加强竣工结算的审核四方面进行控制。工程开工后,督促、检查承包商严格执行工程合同。严格审核承包商提交的申请付款表,综合评价承包商当月的工程完成情况,如工程量及进度是否符合合同规定的付款要求。在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值,在工程施工中定期进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差,对产生的相关原因进行分析,进而采取有效措施加以控制,以保证投资控制目标的实现。作为房地产开发商,在项目的实施阶段进行投资控制的任务。即必须保证实际的支出额不超过预算。房地产开发商要严格控制量、进度。事前控制为主,事后控制
12、为辅的控制,发现偏差及时调整,把工程造价控制在投资范围内。第五章 项目竣工结算项目的竣工结算是工程成本控制的最后一关,为企业开发下一个项目也具有重要的借鉴依据。在此阶段,要建立结算的审核程序,一般是“监理、工程部、设计部、预算部、外审”。竣工结算结束后,项目成本控制要对所有的数据进行总结分析,用这些数据来检验整个项目的利润效果,为企业积累相关数据。第六章 其他成本控制房地产建设周期内,除了以上成本控制外,还包括贷款、其他前期工程费、配套设施、日常营业等成本控制部分。(一) 房地产贷款主要是银行贷款、信托或私募。现阶段,房企从银行贷款的最低利率也达到10%。在目前调控政策下,很多房企无法拿到足够
13、的信贷,甚至根本贷不到款。如果信贷或私募,财务上的成本至少达15%,甚至20%以上。因此为了降低风险,房地产企业必须根据自身的承受能力等实际情况,采用合理的资金来源。(二) 其他前期工程费。房地产开发过程的前期工作可能还包括:施工现场三通一平;征地、拆迁、安置、补偿;市政设施接洽的谈判与协议;安排短期的长期信贷;对你开发建设的项目寻找预售客户;进一步分析市场状况;制定项目开发过程的监控策略等。(三)其他配套设施成本控制。主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、会所、医院、健身等此类配套设施建设费用。该部分设施费用必须根据实际需要合理安排。(四)营业费主要包括日常行政费
14、用、广告费、展览费、策划设计费用、售楼处费用、样板间费用等其他市场推广费。该部分控制成本主要依靠科学管理将费用控制在合理范围之内。第七章 分析总结由上可知,房地产成本控制是一项复杂多变、技术型和专业性很强的工作。采取正确的成本控制方法对以后的开发,发展具有深远影响。本次宏观调控虽然是一个巨大的挑战。但是如果利用得当,同时也是一个难得的发展机遇。房地产开发企业要想在市场竞争中增强竞争力,要想不在强大的宏观调控下被市场淘汰,并成为行业的领跑者,就必须不遗余力,精益求精,持续改进和加强成本控制。滨州市愉悦家园小区详细规划说明一、现状概况:(一)区位条件本地块拟规划为愉悦家园居住小区,为愉悦家纺职工安
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