如何降低房地产项目工程成本.doc
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4、人才;有的企业降低员工的收入以期降低成本反而使成本上升、效率下降、士气低落;有的企业有条不紊地全面筹划,有的企业则胡子眉毛一把抓。在市场竞争日趋激烈的今天,我想,除了差异化、品牌化、多元化等开发手段外,以正确的方法压缩成本也应是房地产企业管理的重点。但怎样降低成本呢?我想首先要明白一个项目到底包含哪些方面的成本,然后才能条分缕析、对症下药。我们看到很多企业是很没有统筹考虑的,有的环节死抠门,既影响了质量、又影响了声誉、还耽误了工期;有的环节则懵懵懂懂,稀里糊涂地花了冤枉钱。房地产项目的成本,大的方向划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用。这其中投资支出是大头,为了不引起混乱,本文只试着理
5、一下投资支出这一块,即项目的工程成本。其他几个方面还有税收问题,我也许会有时间单独讨论,也许会在其他题目下涉及到。1、土地费用。过去地方政府经常将拆迁安置补偿责成开发商负责,随着社会的进步,这方面的事情会越来越少,开发商更希望拿到的是净地,而政府也希望减少麻烦,在拆迁安置上多下功夫。因此,对这部分费用就不再探讨。土地出让金目前似无商量的余地,几乎所有的土地都要招拍挂。但是,从实际情况来看,招标土地极其有限,除了两限房时搞了一阵子外,很少在房地产项目上使用;土地拍卖比较多,特别是那些惹眼的地块,在拍卖会上出价最高者得,而出价最高者想必是经营上最有把握者;挂牌其实是房地产商最有工作可做的事。一定要
6、去主动找地,主动与“地主”商谈且商谈过程一直保密,等条件谈好后申请挂牌,这时其他人是措手不及的,这样就有可能以较低的价格取得。当然挂牌过程中会有意外出现,公司要有预案且行动迅速。取得的土地容积率是已经定好了的,如果楼面地价较低,可以继续与相关领导沟通提高容积率;最差也要充分利用容积率,充分利用地下、地上空间,以增加可销售面积或提高房子的价值,当然这种做法不能以降低楼盘档次为代价。对于用地红线外的土地也要考虑是否有利用的可能,比如景观营造方面的借景,公共绿地、公共交通、消防的借用,将与市政道路连接处的道路拓宽等等。城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳,在建筑面积的筹划上要考虑,比如有些面
7、积不好卖或根本没人买,如果将它们分割赠送就会极大地增加房子的附加值,那么就可以将这部分面积的层高定在2.2米以下,既少交了土地出让金、配套费(当然还包括设计费、监理费、审图费等等),又促进了房子的销售。注意,这部分增加的建设成本,每平方米也就几百块钱。在缴纳配套费时还要仔细研究政策细节,说不定能省一笔钱。比如,有的地方政府规定房地产项目配套费比例为公布单价的120%,但10万以上的项目不涨价,这时动动脑子合理划分施工许可证上的面积(若分期开发)就可省掉许多钱,不动脑子就可能多花20%的钱。2、前期工程费。水文地质勘察要依规范进行,事前开发商要了解地质复杂程度,要审查勘察方案,通过招标或比对确定
8、合理的勘察价格。规划、方案设计、施工图设计、景观设计的设计院选择要统筹考虑,无论如何,施工图设计单位要在项目所在的地级市。规划方案设计不一定贵的就是好的,但价格太低一定不好,这也包括施工图设计。在选择设计单位时第一看能力、业绩,第二看地域,第三看价格。在设计费的支付上,可考虑一般设计院的设计费60%左右给了设计人员、40%作为费用、利润和税金这一情况,将一部分设计费折抵房产。抵房是一个经常使用而又不可滥用的方法。它一方面减少了现金支出,另一方面促进了房产的销售,但不可滥用的理由是一旦服务商(包括承包商)的资金周转不灵,则会影响到服务质量和工程质量,给开发商带来损失。因此,开发商除了要了解房地产
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