房地产全程操作解码.doc
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4、设计成功的可行性研究流程第5操作环节:撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节:如何协调可行性研究投资预算第7操作环节:从全局出发进行可行性研究第二章: 房地产估价程序操作一、估价申请和业务受理操作二、制定估价作业计划操作三、资料的收集与整理操作四、现场查勘操作五、综合分析和估算操作六、撰写估价报告书操作七、交付估价报告书及收取估价服务费第三章:房地产市场调查 第一节:房地产市场预测及步骤第二节:房地产市场细分与定位第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析第2操作环节:房地产市场定位误区及对策第3操作环节:房地产市场定位概念精要第4操作环节:房地产市场细分定位的具体策略第四章:房地产整合营销第1
5、操作环节:房地产市场营销的战略转移第2操作环节:房地产整合营销基本程序第3操作环节:房地产整合营销误区防范第4操作环节:房地产整合营销的障碍克服操作环节5:房地产整合营销对发展商的要求第6操作环节:房地产整合营销实战流程设计第五章优期导入物业管理实战操作手册第1操作环节:理解先期导人物业管理第2操作环节:物业管理前期介人的市场价值第3操作环节:物业管理的内容设定第一章房地产可行性研究 第1操作环节:成功迈出投资第一步第2操作环节:可行性研究的误区及相应对策第3操作环节:房地产可行性研究战略分析第4操作环节:设计成功的可行性研究流程第5操作环节:撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节:如何协调可
6、行性研究投资预算第7操作环节:从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏,先射出箭,然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限,导致市场的不确定因素较多,项目成败的回旋余地也较大如此也罢,最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操作手册从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序,并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节:成功近出投资第一步 1透视房地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标植,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究
7、是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:第一是要确定项目在技术上能否实施;第二是如何才能取得最佳的效益(主要是经济效益)。从房地产项目开发的实际情况来看,单从建筑施工技术上讲,一般不存在一时无法突破的重大难点,无论是大跨度桥梁,还是超高层建筑,如上海市的杨浦、南浦大桥,及高达420米、 88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见,关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效益和环境效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性分析。在该阶段,可行性分析所要解决的波特
8、定项目成功的可能性问题。当然,一个投资方案有成功的可能性,或者说其是可行的,也并不意味着该项目是合适的。般情况下,可行性分析要研究的不仅仅是一个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价合理取舍。可行性研究,至少要能精确地回答这么三个问题:a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行,可行到什么程度c、如果投资,可能遇到的最坏的情况是什么,对此应作什么打算 第2操作环节可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准项目内容时间(月)费用允许误差
9、投资机会研究阶段 130.2%0.8% 30%20%初步可行性研究阶段60.25%7.5% 20%10%详细可行性研究阶段816 0.2%1.0% 10%2、常见误区误区一:一个标准的效益分析如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱,而且一定能赚这么多钱,这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时,我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此,可行性研究的效益分析也不可能是十分确定的,只能是一种合理的预测,而这些预测需要假定的前提,那就是期望值。可行性研究根据不同的期
10、望值给出不同的期望效益预测。误区二:先入为主的可行性研究笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资,发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内,致使别墅环境被破坏,别墅无人问津:在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓,结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区,结果在廉价集资房的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继;一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效;原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁,成为被人遗望的角落等等。在与这些项目的发展商交流时,他们对所遇到的困难通常
11、都感叹真没想到,然而却是早该想到的。再看一看这些项目的可行性研穷报告,几乎都是同一个调子:引经据典,从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的可行性研究,自始至终都是为7证明该项目是可行的,犯了先入为主的大忌。*先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于长官意志对课题的影响,课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板,于是学会了察颜观色,一切围绕领导的意思去论证。所以,为避免这种情况的发展,公司领导要多些支持,少些干预,让课题组放下包袱,按科学的路子去调查、分析。课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真
12、正在行的专家去做,而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做,使课题组的智力及能力结构很不合理,要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做,这些单位的科研实力过得硬,但由于项目对他们来说就意味着有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究态度,除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。有的发展商图省事,让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的,并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资,可
13、能会片面地夸大该项目的投资价值,这样的可行性研究是不可能做到中立外。3相应对策a 加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看,可行性研究人员应该是全才,必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。c建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处-一相当于内
14、地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作:通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。 第3操作环节:房地产可行性研究战略分析 分析角度一:社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业,本书多处强调,将房地产业当作国民经济的喷头产业来看待是错误的,这并不仅仅是个说法问题,而是一个最基本的认识问题:到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的
15、成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了,在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致先人为主的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀,大起大落,都是无视当地国民经济发展情况,主次颠倒,没有摆正房地产业的位置所带来的后果。分析角度二:当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知,在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市,房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理,使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象,本着配套一片、开发一片、管理一片的原则,这
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