房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析.doc
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4、】 房地产企业所得税征收实行的是年中预缴,年终汇算清缴,每年汇算一次。为加强房地产税收管理,国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策,房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有:国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(国税函2008299号)、国家税务总局关于印发的通知(国税发200931号)、国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复(国税函2009342号)、国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(国税函2010201号)等,本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。基本案情某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开
5、发产品取得收入共1000万元,缴纳了营业税有50万元,缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元,按2%预缴了土地增值税是20万元,按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元,2011年中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕,有关资料如下:(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;(3)开发成本为1500万元;(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。要求:(1)该开
6、发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。案例分析(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用:是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%
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