创新现代土地产权制度的思考.doc
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7、没有地价,没有产权价值,更没有土地流转交易市场,农民房屋也不发产权证,致使农民还是无产者。农民想转移进城,土地无价难变卖,无钱无房,在城市难以栖身,进城无出路。农民留在农村,土地无价难贷款融资,无钱实施产业化。 实施创新土地产权制度,农民可以自由交易变现土地资产,获取一笔可观的现金,迅速完成“农转非”变成城市居民。 2.现代土地产权制度,是解决城乡建设资金的有效途径。由于农民的土地和房产不能质押贷款,农村金融机构的农业贷款仅占总额的5.8%,大量的农村资金“农转非”。现代土地产权制度可以把我市农村土地激活,形成资源变资产,资产变资金,农民和产业发展可获取数千亿元的资金。 3.现代土地产权制度,
8、是推动社会转型的动力源泉。利用土地产权市场及投融资服务体系,组建各种专业产业市场,推动社会转型,使大部分农民从农业就业转向二、三产业就业,从农村转向城市,通过社会职业的转换提高其收入,改变其生活模式和社会身份。 4.现代土地产权制度,是实现“加快”和“率先”的客观要求。沿海省市土地流转调整一直比较超前,农村经济得以大发展。成都城乡统筹在这方面已先行一步,土地流转相当活跃。我市土地流转尚未形成大气候。农民要靠承包土地经营来实现小康,是根本不可能的。只有下决心创新完善的土地产权制度,才能超成都、追沿海,才能实现我市“加快”和“率先”的宏伟目标。 二、产权入手,负债启动,创新现代土地产权制度1.明确
9、主体,明晰产权。宪法和土地管理法确定了乡(镇)、村和村民小组三级集体享有土地所有权,农民享有永久土地经营权,集体所有权也归农民共同所有。所以,农民是农村土地的真正主人。农村土地承包法赋予农民30年土地经营、流转权力。即将实施的物权法规定,农民土地承包经营权期满后,农民依法继续承包经营。民法规定集体产权可分为共同共有和按份共有产权,按份共有人可以行使转让、出租、入股、抵押、托管等权利。集体产权属共同共有,农户经营权属按份共有,我们应该在集体所有权、农户经营权基础上,完善土地产权制度,变单一的农户土地经营权为占有、使用、收益、处置“四权统一”的产权关系,赋予农民明确的土地处置权,行使转让、出租、入
10、股、抵押、托管等权利,产权收益归农户所有,形成真正的“独立物权”。30年后,土地又回归农村集体所有,重新分配给仍留在农村的农民,农民按份享受占有、使用、收益、处置权利,从而形成完整的农村土地良性循环流转产权制度。到时,农村农民人口锐减,农民人均占有土地成倍提高,土地价格明显增长,30年后的农民将是一个富裕的群体。2.评定地价,核发权证。按市场规则拟定土地指导价格(交易以市场价为准),由三部分组成,一是土地价的补偿(参照征地价),二是剩余资产的补偿(行业利润),三是市民化后,城乡居民受教育年限差的补偿(平均5年)。界定土地四边权属关系,明确土地使用性质,按土地性质核发土地有价证券,确定土地经营年
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