8090时尚广场项目整体策划方案.ppt

8090时尚广场整体策划方案时尚广场整体策划方案对于本项目商业的理解对于本项目商业的理解对于本项目商业的理解对于本项目商业的理解项目定位立休式园林化街区城市休闲娱乐中心商业形态步行街(一拖二商铺)餐饮娱乐主题商场区位环境城市副中心业态规划潮流购物休闲体验餐饮娱乐销售方式独立产权可托管对项目本阶段销售目标的理解对项目本阶段销售目标的理解对项目本阶段销售目标的理解对项目本阶段销售目标的理解高增值率高增值率较高的销售率较高的销售率较好的投资回报较好的投资回报通过高开业率形成市场热点通过高开业率形成市场热点短销售周期短销售周期较低的投资风险较低的投资风险高销售率高销售率通过持续经营促使物业增值通过持续经营促使物业增值较合理的销售价格较合理的销售价格项目可开发方向项目可开发方向项目可开发方向项目可开发方向餐饮娱乐餐饮娱乐休闲度假休闲度假本项目可能功能界定本项目可能功能界定时尚购物时尚购物潮流商品、娱乐产品潮流商品、娱乐产品品牌餐饮、快餐、动漫品牌餐饮、快餐、动漫客栈、茶吧、静吧、咖啡客栈、茶吧、静吧、咖啡集潮流购物集潮流购物、休闲体验、餐饮娱乐为一体的商业文化区、休闲体验、餐饮娱乐为一体的商业文化区项目区域分析小结项目区域分析小结项目区域分析小结项目区域分析小结从区域市场空间分析从区域市场空间分析潮流购物潮流购物餐饮娱乐休闲体验餐饮娱乐休闲体验从项目特性分析从项目特性分析潮流购物潮流购物餐饮娱乐休闲度假餐饮娱乐休闲度假从区域人流结构分析从区域人流结构分析固定人流居民、社团游客散客固定人流居民、社团游客散客过境人流游客过境人流游客项目定位建议：项目定位建议：1 1、项目初步定位为马鞍山新兴新潮文化商业中心和餐饮休闲配套基地；、项目初步定位为马鞍山新兴新潮文化商业中心和餐饮休闲配套基地；2 2、潮流商品和特色文化消费品为主要业态，层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。、潮流商品和特色文化消费品为主要业态，层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。3 3、充分考虑淡旺平衡，业态规划要吸引当地消费力量。、充分考虑淡旺平衡，业态规划要吸引当地消费力量。社团游客社团游客追求新奇追求新奇随机性较强随机性较强停留时间短停留时间短购买力较弱购买力较弱旅游散客旅游散客追求新奇文化消费追求新奇文化消费随机性强随机性强停留时间较长停留时间较长购买力强购买力强居民居民追求实惠追求实惠规律性强规律性强休闲餐饮为主休闲餐饮为主购买力一般购买力一般建议：建议：1 1、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主，以商务和居民消费为辅。、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主，以商务和居民消费为辅。2 2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和过境车、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。辆进入。3 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。目标顾客消费行为特征分析目标顾客消费行为特征分析商务客商务客追求档次追求档次规律性强规律性强餐饮娱乐消费为主餐饮娱乐消费为主消费水平消费水平机会机会(O)(O)区域潜在商业配套需求大区域潜在商业配套需求大目前没有同类竞争目前没有同类竞争有规模效应，建设发挥空间大有规模效应，建设发挥空间大配套可优于其它竞争项目配套可优于其它竞争项目项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析优势优势(S)商业昭示性强商业昭示性强区域辐射性强可达性较好区域辐射性强可达性较好区域内游客和过境人流多区域内游客和过境人流多劣势劣势(W)(W)主体规划已定，调整空间不大主体规划已定，调整空间不大过境人流大于固定人流过境人流大于固定人流城市东扩南进，项目位于老城区发城市东扩南进，项目位于老城区发展潜力不大展潜力不大威胁威胁(T)新兴城区项目同业态经营可能新兴城区项目同业态经营可能快速通道较难引离项目较远快速通道较难引离项目较远业态混杂管理困难业态混杂管理困难项目战略选择项目战略选择项目战略选择项目战略选择可选择的可选择的SO战略战略 强化8090概念，一体化、公园式、立体化购物街区可选择的可选择的WOWO战略战略 强化内部环境和商业配套,以文化消费和体验消费留住过境人流，延长经营时间，并吸引市民消费。可选择的可选择的STST战略战略 突出经营主题,以潮流消费和体验消费为主走差异化路线，避免同质化竞争.可选择的可选择的WT战略战略 强化内部环境，吸引度假类游客和居民休闲消费，延长经营时间及客户逗留时间，走差异化经营路线。优优 势（势（S)劣劣 势势(W)机机 会会(0)威威 胁胁(T)优势优势机机会会商铺主体基本完工商铺主体基本完工，改造后预计一年内可交付。，改造后预计一年内可交付。项目现状分析项目现状分析项目现状分析项目现状分析工程进度工程进度目前为筹备期，整个商业项目未启动目前为筹备期，整个商业项目未启动销售进度销售进度前期无准备，基本未启动，方案及队伍组织未完成。前期无准备，基本未启动，方案及队伍组织未完成。招商进度招商进度关注度弱，前期推出时间较长，观望者、顾虑者较多。关注度弱，前期推出时间较长，观望者、顾虑者较多。市场反映市场反映知名度弱，目标受众印象不深刻。知名度弱，目标受众印象不深刻。市场形象市场形象代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。组织协调组织协调目前项目主体已经完工，全新改造未执行。目前项目主体已经完工，全新改造未执行。现阶段面临问题现阶段面临问题现阶段面临问题现阶段面临问题工程进度工程进度打破客户顾虑打破客户顾虑、重起高潮、快速回款化解投资风险。、重起高潮、快速回款化解投资风险。销售突破销售突破方案及队伍组织快速完成，尽快启动方案及队伍组织快速完成，尽快启动有效招商活动有效招商活动。招商组织招商组织商户入住率、开街基本条件、商业氛围商户入住率、开街基本条件、商业氛围基本呈现基本呈现。外装成形外装成形目前人流较大，但未形成滞留。目前人流较大，但未形成滞留。人流保障人流保障经营与销售经营与销售的矛盾、实际规模及经营方式。的矛盾、实际规模及经营方式。配套工程配套工程工作分解、经费工作分解、经费及时投入及时投入、决策时效、决策时效、执行力执行力。工作时效工作时效调整项目战略定位和业态规划，重新设计营运管理方案。调整项目战略定位和业态规划，重新设计营运管理方案。现阶段重要工作建议现阶段重要工作建议现阶段重要工作建议现阶段重要工作建议调整定位及运营方案调整定位及运营方案80908090广场开街系统策划，广场开街系统策划，专项工作小组专项工作小组责任到人。责任到人。专项任务、确保开街专项任务、确保开街市政配套以代建或定向开发为主，市政配套以代建或定向开发为主，放弃销售利润放弃销售利润。配套设施定向开发配套设施定向开发场地入股、免租优惠、加盟自营（员工风险承包）场地入股、免租优惠、加盟自营（员工风险承包）主力店战略合作主力店战略合作全面招商、全面招商、反推销售反推销售批发式、网络式、定向式批发式、网络式、定向式集群客户推介集群客户推介活动，快速上量。活动，快速上量。调整营销策略调整营销策略、包括包装、推广、销控甚至价格策略。、包括包装、推广、销控甚至价格策略。自然销售、调整策略自然销售、调整策略 项目运营定位项目运营定位项目运营定位项目运营定位马鞍山首个立体式街区马鞍山首个立体式街区一站式立体化购物街区一站式立体化购物街区新潮文化展示区新潮文化展示区 马鞍山最大的时尚广场马鞍山最大的时尚广场市民周末休闲基地市民周末休闲基地VIP服务中心服务中心市内游憩商业公园市内游憩商业公园马鞍山最新的潮人中心马鞍山最新的潮人中心 市内最大餐饮娱乐基地市内最大餐饮娱乐基地项目定位项目定位运营方案运营方案社会营销社会营销经营管理经营管理首家首家80908090时尚广场挂牌时尚广场挂牌商户免租金政策扶持商户免租金政策扶持资源整合资源整合带导性产业大客户合作带导性产业大客户合作联合打造动玩中心联合打造动玩中心统一商业营运管理统一商业营运管理统一形象包装和对外宣传统一形象包装和对外宣传名优特产品评选名优特产品评选联合打造潮流协会联合打造潮流协会联合打造旅游联合打造旅游VIPVIP服务中心服务中心定期组织大型电玩及商业会展活动定期组织大型电玩及商业会展活动整体运营策略总纲推广攻略推广攻略活动攻略活动攻略目标行业定向推广渠道攻略渠道攻略目标行业直销渠道大客户一对一营销社会活动营销造势目标客户集群式推广直销活动整体招商策略总纲目标客户集群定点宣传整合攻略整合攻略授权与加盟、双向招商供货加盟资产担保、拆零租用推广攻略推广攻略推广攻略推广攻略客户群落定点推广客户群落定点推广目的：集中信息、有效投、最低成本渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求行业：动玩、潮流产品、休闲文化业、餐饮娱乐业区域：马鞍山、和县、当涂、南京、芜湖形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示目标行业定向宣传目标行业定向宣传渠道攻略渠道攻略渠道攻略渠道攻略目标行业直销渠道目标行业直销渠道大客户一对一营销大客户一对一营销目的：行业客户集群式直销、品牌大客户一对一公关渠道：行业客户行业客户资源整合、重点客户专人拜访行业：动玩、潮流服饰、休闲文化业、餐饮娱乐业区域：马鞍山、和县、当涂、南京、芜湖形式：酒会、论坛、交流会、登门拜访目的：营造项目品牌和知名度、建立实效营销售传播和直销渠道.渠道：行业协会、主管部门、商业管理机构、媒体、地方政府.行业：动玩、潮流服饰、休闲文化业、餐饮娱乐业区域：马鞍山、和县、当涂、南京、芜湖形式：区域商业发展论坛、交流会、招商会、联谊会、行业研讨会招商推广活动攻略招商推广活动攻略招商推广活动攻略招商推广活动攻略社会活动营销造势社会活动营销造势目标客户集群式推广直销活动目标客户集群式推广直销活动目标行业目标行业直销与团购直销与团购直销渠道直销渠道快速回款、调整推货计划快速回款、调整推货计划自营基金与商业推广基金自营基金与商业推广基金年回报年回报7%7%，六年回报，六年回报整体营销策略总纲目标客户定点定向推广目标客户定点定向推广户型整改、商住分离户型整改、商住分离行业商家看房会（报销）行业商家看房会（报销）投资全家福（优惠、报销）投资全家福（优惠、报销）80908090投资计划（优惠）投资计划（优惠）活动攻略活动攻略销售策略销售策略推广与渠道攻略推广与渠道攻略项目商业营销策略项目商业营销策略项目商业营销策略项目商业营销策略主力店主力店前期只租不售不可分割小产权先销售开业后带租约销售先招商后销售餐饮休闲娱乐业态餐饮休闲娱乐业态品牌店品牌店边销售边招商三年原价回购即返一年租金统一返租六年购物区购物区自营基金补助自营购销售及招商工作周期销售及招商工作周期销售及招商工作周期销售及招商工作周期销售工作周期销售工作周期:15.02-15.12:15.02-15.12筹备期重新开盘强销期观望期2月月8月月10月月12月月调整销售期4月月前期样板房完工商业销售开盘前期样板房完工商场交付装修11月月筹备期推广期开业经营期装修开业期意向认租持续招商招商工作周期:15.05-16.12现房清盘期各招商周期工作内容各招商周期工作内容各招商周期工作内容各招商周期工作内容筹备期推广认知期全面展开销售与招商开业期重新开盘销售方案制订主力店招商渠道建立开街后销售调整品牌招商渠道直销开业后现房销售全面签约全面开业持续招商2月月8月月10月月16.12月月4月月12月月现房清盘期开业筹备期开街与开业筹备筹备期2015.22015.22015.82015.8开盘强销期2015.82015.82015.102015.10持续销售期2015.82015.82015.122015.12入住期尾盘期2016.12016.12016.122016.1230%30%25%25%15%15%营销节点营销节点销售比例销售比例工作周期工作周期招商节点招商节点招商周期工作节点安排招商周期工作节点安排招商周期工作节点安排招商周期工作节点安排筹备及推广期方案制订宣传物料主力店政策渠道建立及客户梳理全面招商及开业筹备期招商政策及业务文件商业管理机构确定团队组织及培训交房开业期管理方案及团队组织开业培训后期招商政策重开期第一阶段第二阶段第三阶段交交房房开开业业开街招商比例招商比例准备工作准备工作35%3000平装修20%40%25%累计75%20%商铺预订及租赁确认方式商铺预订及租赁确认方式商铺预订及租赁确认方式商铺预订及租赁确认方式主力店入驻意向协议三个月租金落定交房前付全部租金品牌店商铺预定协议三个月租金落定交房前付全部租金招商代理公司开发商三方租赁协议投资业主商业管理公司公证处谢谢！