双冠集团苏州独别湖项目市场研究项目定位及投资分析.pptx
《双冠集团苏州独别湖项目市场研究项目定位及投资分析.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《双冠集团苏州独别湖项目市场研究项目定位及投资分析.pptx(293页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、执行总结篇执行总结篇 执行总执行总结篇结篇商业物商业物业篇业篇写字楼写字楼篇篇酒店篇酒店篇展馆篇展馆篇别墅篇别墅篇酒店式酒店式公寓篇公寓篇投资效投资效益篇益篇规划建规划建议篇议篇1 12 23 3本本项项目目作作为为独独墅墅湖湖板板块块规规模模最最大大的的房房地地产产项项目目之之一一,对对整整个个独独墅墅湖湖板板块块功功能能升升级级、改改造造、提提升升,以以及及双双冠集团的品牌价值起深远的影响;冠集团的品牌价值起深远的影响;本本项项目目操操作作难难度度大大,对对资资金金要要求求高高。需需要要准准确确的的定定位位和和市市场场预预见见性性、合合理理的的开开发发节节奏以及科学的营销方式。奏以及科学的
2、营销方式。对项目对项目的理解的理解本本项项目目由由写写字字楼楼、商商业业、酒酒店店式式公公寓寓、酒酒店店、会会馆馆等等多多种种不不同同的的物物业业形形态态组组成成,是是一一个个大大型复合型的都市综合体项目;型复合型的都市综合体项目;执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行总结篇项目理解项目理解 本地块位于苏州市未来的发展方向本地块位于苏州市未来的发展方向独墅湖板块,项目形象要求高,业态组独墅湖板块,项目形象要求高,业态组合复杂,本着合复杂,本着“整合资源,提升价值,创造优势整合资源,提升价值,创造优势”的原则,为了争取项目获取最的原则,为了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益,我行制定了如
3、下执行目标:大的经济效益并兼顾一定的社会效益,我行制定了如下执行目标:顺应不断变化的市场,寻求合理的项目定位树立精品形象,弘扬双冠品牌取得良好的投资效果执行目标执行目标执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行目标执行目标执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行总结篇序号序号工作内容工作内容序号序号工作内容工作内容1苏州宏观经济环境调研12客群特征调研2苏州总体规划调研13重点竞争个案分析3独墅湖板块调研14苏州主要商务区调研4苏州主要商圈调查15重点写字楼调研5两湖板块物业普查16苏州主要产业调研6消费者行为研究17写字楼租户访谈7重点大型商业调研18四、五星级酒店调研8潜在商业项目调研19酒店
4、式公寓调研9个案分析20企业消费访谈10经营者访谈21旅游、会展等市场调研11苏州别墅板块研究22未来竞争性项目调研在项目执行过程中,根据项目地块性质及项目特点,我行主要开展的市场调研市场调研包括:市场调研内容市场调研内容项目总体定位项目总体定位独墅湖板块活力源独墅湖板块活力源苏州未来生活方式的源动力苏州未来生活方式的源动力辐射区域辐射区域面向金鸡湖CBD服务周围区域辐射全苏州项目功能:项目功能:打造打造苏州全新”一站式“的购物天堂搭建搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台树立树立独墅湖板块楼宇建设新标杆构筑构筑苏州商务、休闲的核心高地 实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方实力开
5、发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式,面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的式,面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行总结篇总体定位总体定位执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行总结篇体现人性化、现体现人性化、现代化,集购物、代化,集购物、餐饮、休闲、娱餐饮、休闲、娱乐为一体的乐为一体的“一一站式站式”超区域型超区域型Shopping MallShopping Mall,成为独墅湖板,成为独墅湖板块的块的“商业航母商业航母”。与独墅湖高档与独墅湖高档住宅区相匹配住宅区相匹配的高品质甲级的高品质甲级写字楼写字楼。以独墅湖未来以独墅
6、湖未来的前景规划为的前景规划为蓝本,以板块蓝本,以板块的升值潜力为的升值潜力为诉求,是理想诉求,是理想的居住的居住/投资两投资两相宜的产品。相宜的产品。商业商业写字楼写字楼酒店式公寓酒店式公寓分物业定位分物业定位企业会所企业会所依托环金鸡湖依托环金鸡湖CBD、面向苏、面向苏州市区的高品州市区的高品质住所及提供质住所及提供高档服务的高档服务的形形态上类似别墅态上类似别墅的企业会所。的企业会所。立足于金鸡湖立足于金鸡湖CBD,辐射全,辐射全市的大型偏度市的大型偏度假式四星级酒假式四星级酒店,是商务办店,是商务办公公/会务的交流会务的交流所,是生活所,是生活/旅旅游的栖息地。游的栖息地。酒店酒店。展
7、馆展馆突出主题、创突出主题、创意与个性化,意与个性化,集教育文化、集教育文化、休闲娱乐、展休闲娱乐、展示等于一体的示等于一体的现代化展馆。现代化展馆。分物业定位分物业定位执行总结篇执行总结篇执行总结篇执行总结篇环金鸡湖环金鸡湖CBDCBD独墅湖高档住宅区独墅湖高档住宅区周边未来人口周边未来人口5050万万市场培育将市场培育将市场培育将市场培育将漫长而艰苦漫长而艰苦漫长而艰苦漫长而艰苦本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围以及环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成,CBD的形成过程必将漫长而艰苦,此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间。巨大消费市场巨大消费市场巨大消费市场巨大消费市场
8、项目前景项目前景商业物业篇商业物业篇 执行总执行总结篇结篇商业物商业物业篇业篇写字楼写字楼篇篇酒店篇酒店篇展馆篇展馆篇别墅篇别墅篇酒店式酒店式公寓篇公寓篇投资效投资效益篇益篇规划建规划建议篇议篇分析思路分析思路分析思路分析思路商业经营者调研周边区域调研消费者消费偏好调研辐射商圈确定合理性合理性商家预期体量、业态确定商业定位商圈分析未来商业供应商业市场现状商业趋势预测否是商业物业分析思路商业物业分析思路商业市场分析商业市场分析苏州市商业市场现状综述苏州市商业市场现状综述u业态格局:业态格局:以大型百货为主导,超市连锁迅速发展。u规划布局规划布局:布局较为合理,高、中、低端百货错位竞争与合作的格局
9、已经形成,能为不同层次的顾客提供更多的选择,商圈布点较为均衡。但仍然存在较多的问题,主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。u零售业发展潜力巨大:零售业发展潜力巨大:社会消费品零售总额年均增长社会消费品零售总额年均增长17.85%。商业市场分析商业市场分析苏州市商业市场现状综述苏州市商业市场现状综述按照2008年苏州市区人口计算,苏州市区的人均商业面积约为0.92平米/人,与商业发达地区水平相比(相对其城市人均收入),苏州市人均商业面积并没有太大差距。未来随着苏州宏观经济的持续看好,以及城市化进程平稳发展,因此,可以预测,苏州未来的商业物业市场总体增长空间有限,局部未被填补的市场空缺有潜力与
10、机会发展局部未被填补的市场空缺有潜力与机会发展。商业市场分析商业市场分析主要商圈分布主要商圈分布苏州市主要商圈有观前街苏州市主要商圈有观前街商圈、石路步行街商圈、南门商圈、石路步行街商圈、南门商圈、李公堤商圈、左岸商业商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、高新区街商圈、东环路商圈、高新区狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏州生活广场。州生活广场。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较u
11、规模比较之商业面积规模比较之商业面积苏州市各主要商圈现有零售商业面积约280万平方米,其中湖东CBD商圈的规模最大,接近70万方,其次为观前街老商圈,也有47万平米。传统商圈传统商圈新生商圈新生商圈商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较苏州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为17个,以湖东CBD商圈、石路步行街商圈、观前街商圈大型商场较为集中。u规模比较之大型商场数量规模比较之大型商场数量商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较苏州市各商圈沿街铺面总计约3425个,观前街单店面积较小,有1200个商铺供应,而左岸商业街、石路步行街以及湖东CBD商圈单个店面超过300平米的次主
12、力店较多,因此总店面数量相对较少。u规模比较之街铺数量规模比较之街铺数量商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较老牌商业街观前街商圈租金为各商圈之首,达12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新区狮山商圈、南门商圈通过十来年的发展,此三个商圈租金处于中游水平。湖东CBD商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈属于城市新区,目前人气较差,租金相比也最低。u商铺(街铺)租金比较商铺(街铺)租金比较各商圈的业态组合具有明显的差异,业态的分化集中过程已基本完成。商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较u商铺业态组合比较商铺业态组合比较服饰业态分布较多的商圈:观前街商圈、李公堤商圈、石路步行街
13、、狮山商圈、东环路商圈;服饰业态分布较多的商圈:观前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、狮山商圈、东环路商圈;餐饮业态分布较多的商圈:南门商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、湖东餐饮业态分布较多的商圈:南门商圈、左岸商业街商圈、东环路商圈、湖东CBD商圈;商圈;休闲娱乐业态分布较多的商圈:南门商圈、湖东休闲娱乐业态分布较多的商圈:南门商圈、湖东CBD商圈、左岸商业街商圈。商圈、左岸商业街商圈。商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈表现为综合商圈,本地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例;而石路步行街、东环路商圈则主要表现为生活配套商圈,本地居民较多
14、。u客源比较之客源构成客源比较之客源构成商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较李公堤、左岸商业街、湖东CBD商业区的出租车及私家车的比例略高;公交和自行车/电动车仍是苏州市居民购物出行的主要方式。u客源比较之出行方式比较客源比较之出行方式比较商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较从月购物消费额看,观前街、李公堤、左岸商业街、湖东CBD商圈的消费者消费力较高,显示其对高消费能力居民的吸引力较强。u客源比较之每月购物消费比较客源比较之每月购物消费比较商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较观前街观前街商圈商圈湖东湖东CBD商商圈圈李公堤李公堤商业街商业街左岸商左岸商业街
15、商业街商圈圈石路商石路商业街商业街商圈圈南门商南门商圈圈东环路东环路商圈商圈高新区高新区狮山商狮山商圈圈成熟度高成熟度低档次高档次低商业市场分析商业市场分析主要商圈比较主要商圈比较u商圈比较小结商圈比较小结总体认为:由于苏州市区的扩大化,人口构成及来源的多样化,各商圈距离较远,市民的总体认为:由于苏州市区的扩大化,人口构成及来源的多样化,各商圈距离较远,市民的消费特征习性还是比较明显的。消费特征习性还是比较明显的。东环路商圈 石路步行街高新区狮山商圈 南门商圈 观前街商圈 李公堤商圈 左岸商业街商圈湖东CBD商圈特色配套商业市级综合性商业中心区域级配套商圈市级综合性商圈传统市级综合商圈自然环境
16、优势明显自然环境优势明显档次定位最高商业面积较小中中中较大较小中较大大商场45235047商铺数量较少中较少较少较多较少中中底层租金低中中中高中中低低业态组合餐饮/生活为主服饰为主服饰/餐饮为主餐饮/休闲娱乐为主服饰为主服饰为主餐饮/休闲娱乐为主餐饮/休闲娱乐为主个人收入一般一般一般一般较高较高较高高家庭收入一般一般一般一般较高较高较高高出行方式公交、电动车为主出租车、私家车较多消费额较低一般较低一般较高较高略高高商业市场分析商业市场分析现有重点商业项目一览现有重点商业项目一览园区邻里中心欧尚超市大润发超市家乐福超市月光码头圆融时代广场现代休闲广场金鸡湖商业广场泰华商城领华数码城东吴国际商城左
17、岸商业街李公堤商业街美罗商城第一百货新苏州百货苏宁电器大洋百货绿宝广场华润南苏州生活广场人民商场商业市场分析商业市场分析现有重点商业项目经营比较现有重点商业项目经营比较在现有32个大型商场,经营状况呈现出三个层次:u观前街商圈内的美罗商城、人民商场、泰华商城、石路国际、第一百货、新苏州百货、大洋百货等独领风骚,u绿宝百货、东吴国际商城等经营状况一般;u而像园区的几个大型商业项目,如久光百货、天虹百货,商业氛围不足,市场培育还需时日。u管理经验及品牌对经营状况作用明显,同时大型商业需要统一经营管理。u大型商业需有长期经营打算,其人气形成需要大环境的成熟。经营比较小结经营比较小结商业市场分析商业市
18、场分析未来主要竞争性商圈未来主要竞争性商圈/项目分析项目分析 u 李公堤商业街、左岸商业街、湖东李公堤商业街、左岸商业街、湖东CBDCBD商圈与商圈与本项目较近,预计将直接与本项目产生竞争。u 南门商圈、东环路上正在改造的几个大型超市南门商圈、东环路上正在改造的几个大型超市将对将对本项目第一辐射圈内居民将产生一定分流。u 观前街商业、石路步行街商圈、绿宝广场与本项目较远,观前街商业、石路步行街商圈、绿宝广场与本项目较远,对本项目影响不会很大,但对本项目的第二、第三辐射圈将有一定影响。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6
19、、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场经营商户需求分析经营商户需求分析大型商家分析大型商家分析u大卖场大卖场苏州大卖场扩张意愿总体较强,所需面积基本在5,000平方米以上,每平方米月租金承受能力一般在50-100元之间或者50元以下。家乐福体育中心店家乐福东环路店好又多人民南路店好又多金十六区店乐购苏州塔园店世纪联华苏州店欧尚工业园区店物美人民路店麦德龙新区店华润万家绿宝店华润万家苏美店大润发东环店大润发何山店沃尔玛东环店华联三香路经营商户需求分析经营商户需求分析大型商家分析大型商家分析u专业卖场专业卖场 苏州专业卖场扩张意愿总体一般,所需面积基本在3,000平方米
20、以上,每平方米月租金承受能力一般在100-150元之间或者100元以下。在苏州经营点在苏州新增或搬迁计划所需面积所需层数购买租赁倾向对双湖板块意向租金承受力华东装饰城2家暂无200001-4层租赁看市场100-150苏宁电器8家/4000-60001-2层租赁看市场100以下国美电器6家/60001-2层租赁看市场100-200百安居1家暂无200001-4层租赁看市场100-150红星美凯龙1家暂无500001-4层租赁看市场100-150冠芝霖4家/30001层租赁看市场100-150购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口数量分析人口数量
21、分析独墅湖板块周边目前总计约有350万平方米住宅,目前项目地块周边核心区域约有50万平方米住宅在建,大部分集中于项目东北方;此外,未来在尹山湖板块将有约250万平方米的住宅。目前独墅湖周边人口在6.5万人左右,且多以农居点及农民拆迁安置户为主,如塘南新村、淞泽家园等。保利地块:30万方中海英奥:35万方星岛仁恒:10.5万方星屿仁恒:10万方湖岸名家:22万方香滨水岸:15万方中房壹湖:11万方购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口构成预测人口构成预测保利地块:30万方中海英奥:35万方星岛仁恒:10.5万方星屿仁恒:10万方湖岸名家:22万
22、方香滨水岸:15万方中房壹湖:11万方高档住宅区:建筑面积约450万方,预计未来人口15万(按人均30平米计)尹山湖板块:待开发住宅用地商务休闲配套商务休闲配套拆迁安置区:约5万人本案本案本项目位于独墅湖板块的西区,是一个高档住宅区较多的一个版块,而湖东多为拆迁安置小区,消费能力不强。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析根据以上调查数据,预测独墅湖周边及两湖区域人口将有较大幅度的增长,预计中远期两湖周边可达到人口40.6万,独墅湖周边人口达到17.6万。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口结构分析
23、之年龄结构人口结构分析之年龄结构 在所处的金鸡湖CBD商圈以及独墅湖板块商圈中,年龄结构较为平均。但局部地域的差异仍然明显,如一些以IT产业为主的产业园,多以20-30岁的年轻人居多。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口结构分析之家庭人口分析人口结构分析之家庭人口分析 总体来说,三口之家最多,其次为两口之家,金鸡湖、独墅湖周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口结构分析之家庭收入分析人口结构分析之家庭收入分析 比较发现,金鸡湖、独墅湖居民平均收入较高
24、,因为两湖板块基本为新建小区,因此高收入人群比例较大。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口结构分析之消费能力分析人口结构分析之消费能力分析 金鸡湖、独墅湖周边居民消费能力极强,平均消费19800元/年。其中餐饮、娱乐休闲年消费分别在5940元/年,和3366元/年。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商圈人文经济环境分析商圈人文经济环境分析uuu人口结构分析之职业构成人口结构分析之职业构成 从职业构成看,金鸡湖、独墅湖周边在外资、合资企业的人群较多;且目前开发区管委会、国税局等政府部门的入驻,也增加了公务员、事业单位的人口比例,总体来看
25、,消费人群消费力较强。购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商业环境分析商业环境分析uuu独墅湖周边独墅湖周边之现有设施之现有设施 目前,独墅湖周边区域商业设施总体档次较为一般,大中型商业项目较少,都以小型商业为主,缺乏SHOPPING MALL、HOPSCA等大型的新型商业形态。华东装饰城南环桥畜禽产品经营区南环桥小商品市场水产品交易市场尹山湖商业广场高尔夫球场、五星酒店购物中心辐射商圈分析购物中心辐射商圈分析商业环境分析商业环境分析uuu独墅湖周边独墅湖周边之在建设施之在建设施独墅湖周边在建工程以住宅为主,主要有香滨水岸、星岛仁恒、中海英奥项目等。中房寓上湖香滨水岸星屿仁恒星岛仁恒中海英
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 集团 苏州 独别湖 项目 市场 研究 定位 投资 分析
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。