某地产项目概述.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,12 十一月 2026,某地产项目概述,目录,一、项目背景,二、项目交易结构概述,三、用款项目介绍,四、投资股权、质物及股权管理措施简介,五、抵押物简介,六、担保人简介,七、风险分析及主要风险控制措施,八、评价结论,一、项目背景,行业预判：,两会期间，住建部副部长仇保兴表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘。我们认为，不论从GDP增长基础、城镇化发展需求、政府财政收入贡献等方面来看，房地产行业的暴利时代虽然已经接近尾声，但未来一段时间，出现大的系统性风险的可能性仍旧很小；,发展趋势：,分化将是房地产行业的发展趋势，区域的分化、企业的分化将成为未来几年的市场的主旋律；,政策导向：,分类施策、分城施策，建立长效机制，是新一届政府对于房地产调控的基本思路。,项目背景与设计初衷,项目背景市场与政策,优质客户：,佳兆业集团2009年登陆联交所，2013年房地产百强排名中位列第17名；2013年房地产企业销售榜销售金额位列25位、销售面积位列26位；深圳地区销售金额、面积均位列榜首；,区位优势：,长沙位于国家“两横三纵”城市化战略中沿长江通道横轴与京哈京广纵轴的交汇点上，长株潭城市群是国内城市圈建设的先行者，2007年即获批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区；,项目背景与设计初衷,项目背景企业与区位,二、项目交易结构概述,项目交易结构概述,持股100%,开发建设,湖南达业11.8亿债权,资金,持有11.8亿债权,持股51%,持股49%,信托计划,湖南达业房地产开发有限公司,顺德精博,优先级,次级,佳兆业集团1638,长沙市岳麓区梅溪湖J-20，J-24地块,交易结构图,产品名称：,富祥系列（佳兆业长沙梅溪湖项目）集合信托计划；,信托规模：,20.8亿元，其中优先级9亿元，次级11.8亿元；,信托期限：,2+1年；,信托收益：,固定收益为优先级规模的9.1-10.1%/年，浮动收益（如有）按3：5：2的比例向优先级受益人、次级受益人、受托人分配，其中：,优先级收益：,固定收益约9.1-10.1%/年，获取浮动收益的30%（如有）；,次级收益：,无固定收益，可以现金或实物分配（股权、债权），获取浮动收益的50%（如有）；,项目交易结构概述,信托基本要素（1）,流动性安排：,信托满2年滚动发行，发行不足部分由佳兆业集团、佳兆业深圳予以补足；,提前结束安排：,可提前结束信托，最短信托期限不低于12个月；,资产运用：,优先级信托资金用于向湖南达业增资，并持有其约49%股权，管理次级债权；,收益实现：,梅溪湖项目销售收入偿还次级债权及目标股权转让收入；,信托退出：,若湖南达业归还次级债权则信托结束，若信托到期未归还债权，则信托对外转让湖南达业股权，剩余股权随卖，并处置抵质押物，向保证人追偿；,收益分配：,信托收益首先分配信托费用、其次分配优先级本金及固定收益，然后分配次级。如有浮动收益，则按3：5：2分配给优先级、次级、受托人。,项目交易结构概述,信托基本要素（2）,项目交易结构概述,信托基本要素（3）,项目风险控制措施：,股权控制：,外贸信托直接持有湖南达业49%的股权；顺德精博持有的湖南达业51%股权质押；,阶段性抵押：,湖南达业在开发项目的土地抵押（取得开发贷款或预售许可证时解押）；,集团增信：,佳兆业深圳、佳兆业集团提供连带责任保证担保；,佳兆业集团、佳兆业深圳、湖南达业承诺：,佳兆业集团或其关联方对湖南达业的债权劣后于次级债权受偿；,未经外贸信托许可不对湖南达业的股东进行任何形式的分红；,承担湖南达业或有负债（如有）；,对梅溪湖J-20，J-24地块的后续开发建设资金缺口承诺补足；,信托运行期间，湖南达业未销售的货值及账面现金之和不低于实际存续全部债权（包括银行开发贷及本项目9亿元优先级等）余额的1.5倍；,相关合同强制执行公证，与佳兆业集团的合同履行司法转递手续；,项目风险控制措施：,外贸信托向湖南达业委派董事、监事，对湖南达业日常运营享有监督权和对特别事项有一票否决权，包括但不限于：,制定年度财务预算、年度销售计划、年度开发计划，及上述计划中3个月以上或25%以上的调整；,预算外人民币500万元以上支出合同的签订、任何单项或连续12个月内累计超过预算金额10%的预算外支出事项；,对外投资、对外担保（对购房人的担保除外）、对外借款和预算外重大资产处置等重要事项；,外贸信托将向湖南达业委派一名财务人员及一名工程管理人员，对湖南达业的财务状况及项目开发、销售等情况进行监管,湖南达业将已开立的全部银行账户清单和电话银行/网上银行查询密码提供给信托公司；如需开立新的银行账户，需及时通知信托公司，并提供账户信息及查询方式。,项目交易结构概述,信托基本要素（4）,三、用款项目介绍,用款项目介绍,项目区位,本项目位于长沙市岳麓区，隶属于长沙河西片区，梅溪湖规划新区的核心腹地梅溪湖国际新城北侧：北临梅溪湖路，位于现有佳兆业云顶梅溪湖项目南边，南临秀峰路、周南中学、博才实验小学，西临绿化带，东临公园广场。,用款项目介绍,梅溪湖片区及项目规划图,项目基本指标情况,湖南达业在2013年9月30日通过招标方式取得项目土地，为住宅项目，总用地面积约143211.62平方米，总建筑面积424417.57平方米，目前已取得二证（土地证、用地规证）。详细指标如下表：,用款项目介绍,序号,项目,数量,单位,1,规划用地面积,143211.62,m2,2,总建筑面积,424417.57,m2,3,计容建筑面积,340417.57,m2,4,综合容积率,2.38,5,其中:高层,262491,m2,叠排别墅,15360,m2,连排别墅,26008,m2,底商,12000,m2,集中商业,20457,m2,公共配套,4101,m2,车位配套,84000,m2,J24地块,用款项目介绍,项目现场,J20地块,西南侧：博才实验小学,西南侧：周南中学,东侧：桃花岭公园,北侧：佳兆业云顶梅溪湖项目,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(1),据长沙市2013年1-12月经济运行快报，2013年1-12月实现地区生产总值（GDP）7153.13亿元，比上年增长12.0%。近年来，长沙市地区生产总值连年递增，城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑。,2009-2013年长沙市地区生产总值及其增长速度,2008-2012年长沙市城镇人均可支配收入及其增长速度,数据来源：中指数据库、长沙市2013年1-12月经济运行快报,项目所在城市市场情况(2),据长沙市2012年统计年鉴数据显示，近年来，长沙市总人口数保持稳定上升态势，年度增幅保持在0.5%-1%之间，能够为未来房地产市场的需求提供良好的支撑。,另外，随着长株潭一体化的深入推进，长沙市作为长株潭地区的核心城市，将带动周边地区的人口聚集，进一步刺激市场需求。,数据来源：中指数据库,用款项目介绍,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(3),从2009年到2013年长沙市商品住宅的销售价格一直呈增长态势，年平均涨幅超过10%。销售面积受当年批准上市面积及市场情况影响有所波动，年均销售面积约为1000万平米。,2009-2013年长沙市销售面积及销售价格变动图,数据来源：中指数据库、不包含保障房数据,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(4),从中指研究院编制的新建商品住宅价格指数（定基，以2010年平均价格为100）来看，选取部分一二线城市对比，长沙市新建商品住宅价格走势基本符合全国大中城市普遍趋势，增长幅度较为突出。,数据来源：中指数据库,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(5),从商品住宅供销情况来看，长沙市的供销基本持平，五年平均的销供比为0.97。市场积压库存较小。,2009-2013年长沙市销售及上市面积及供销比变动图,数据来源：中指数据库、不包含保障房数据,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(6),近五年来长沙市商品住宅新开工面积除2012年有较大减少，其余年份总体呈上升趋势。商品住宅竣工面积在近四年内有小幅下滑。预计受2012年新开工面积减少影响，未来可能出现一小段时间的供给波谷。,数据来源：中指数据库、包含保障房数据,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(7),长沙市土地出让成交面积逐年稳步增加，出让楼面地价虽有小幅波动，但总体上升趋势明显。住宅用地占全部出让成交土地的近一半。近五年土地成交面积及价格如下表所示：,数据来源：中指数据库,用款项目介绍,项目所在城市市场情况(8),与二线城市近几年平均的成交土地溢价率对比，除2012年之外，长沙市成交全部土地溢价率和成交住宅用地溢价率均高于二线城市平均水平。,数据来源：中指数据库、与中指数据库同口径选取二线城市,长沙市核心区域主要是芙蓉、天心、雨花、开福和岳麓，2013年五区域成交总量占全市的近80%，其中本项目所在的岳麓区又为长沙市最热点的区域，2013年全年单一区域即实现销售面积370万平米。,2013年各区县商品住宅成交情况：,用款项目介绍,项目所在区域市场情况（1）,行政区,销售套数(套),销售面积,(万),销售价格(元/),销售额,(亿元),批准上市套数(套),批准上市面积(万),芙蓉,919,79.93,6542,52.3,991,53.83,天心,941,124.32,6919,86.02,2133,135.62,雨花,2061,269.08,6714,180.67,5672,256.12,开福,1252,160.31,7576,121.45,2416,178.04,岳麓,4027,370.54,6246,231.43,9412,400.1,望城,1513,208.7,4534,94.63,3348,246.13,长沙县,2787,29.17,5938,17.32,7095,81.57,浏阳市,792,8.24,4037,3.33,2023,25.16,宁乡县,2041,21.57,3535,7.62,4595,47.52,用款项目介绍,项目所在区域市场情况（2）,2007年起，长沙市政府计划投资600亿启动梅溪湖综合开发项目，梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。在2011-2013年的启动期完成了道路、水电气讯等基础设施项目，启动了一批标志性公建项目，完成投资180亿元。计划在2014-2017年的发展期内建成地铁、国际文化艺术中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、滨水商业街，完成投资400亿元。在2018年底前，将建成高端商业综合体、研发中心等，完成投资600亿元。,梅溪湖大道,二环线,梅溪湖西站,艺术中心站,人行天桥,梅溪湖东站,麓云路站,用款项目介绍,周边土地成交情况,长沙市的土地供应以岳麓区为主，该区有3个热点片区土地供应较多，分别为梅溪湖、滨江新城、洋湖垸。本项目所在梅溪湖片区土地自 2012年中始逐渐集中入市，共成交22宗，其中纯住宅用地15宗，出让方式均为挂牌出让。由于2012年整体房地产市场下行，入市之初成交价格较低，2013年后续逐渐上行，本项目成交于2013年9月30日，楼面地价3200元。成交情况如下图：,用款项目介绍,周边可比项目情况（1）,梅溪湖区片,金茂梅溪湖,中建梅溪湖一号,佳兆业云顶梅溪湖,振业城,达美D6区,用款项目,用款项目介绍,本项目高层拟售0.9万元/平米，别墅拟售2.2-2.8万元/平米，售价具备一定合理性。,周边可比项目情况（2）,项目名称,佳兆业云顶梅溪湖,中建梅溪湖一号,振业城,金茂梅溪湖,达美D6区,位置,岳麓区梅溪湖路与环湖路交汇处东南角（梅溪湖国际新南侧）,岳麓梅溪湖路南路与麓景路交汇处西南角（交叉口约750米处）,岳麓区枫林路与雷锋西大道交汇处西南角（麓山区大坝嘴诊所斜对面）,岳麓区梅溪湖路与雷锋西大道交汇处往西150米（节庆岛南侧）,西二环与梅溪湖交叉口的西北侧（红房子土菜馆斜对面）,开盘时间,2013-12-15,2012-10-20,2013-11-9,2012-10-27,2011-7-25,物业类型,高层、别墅,高层,高层、别墅,高层、别墅,高层,装修状况,毛坯,毛坯,毛坯,毛坯,毛坯,占地面积,106640平方米,240000平方米,450000平方米,156767平方米,88883平方米,建筑面积,438551平方米,700000平方米,950000平方米,397412平方米,460000平方米,容积率,3.3,2.4,1.8,2.54,4.46,绿化率,37%,41%,42%,40%,40%,总户数,2765,4146,3000,2850,4080,销售价格,高层9600元/平米；,临湖别墅均价34000元/,高层9000元/平米,高层12000元/平米；别墅300万-600万元/套，均价17000元/,高层11000元/平米；,别墅25000-27000元/,高层8500元/平米,2013.7-2014.1成交情况：,成交套数,193,36,75,635,1053,成交面积,23012.88平米,4322.46平米,16092.5平米,89047.11平米,87338.69平米,成交单价,8579.41元/平米,12241.14元/平米,14961.64元/平米,10328.09元/平米,10763.34元/平米,项目投入及成本利润情况,用款项目介绍,序号,项目名称,总投资额,单位成本,（万元）,（元/平方米）,1,土地费用,116586,2747,2,开发前期准备,3730,88,3,主体建安工程,137548,3241,4,室外工程,12282,289,5,配套设施,16136,380,6,间接费用,8067,190,7,管理费用,9125,215,8,销售费用,11406,269,项目总投资,314881,7419,科目,金额(万元),销售面积单方,(元/平方米),1.销售收入,456,254,13,566,2.开发成本,294,349,8,752,3.期间费用,20,531,610,营销费用,11,406,339,财务费用,0,0,管理费用,9,125,271,4.销售税费,44,369,1,319,土地增值税,17,678,526,营业税及附加,26,691,794,5.销售利润,97,005,2,884,营业外收入,6.营业利润合计,97,005,2,884,7.企业所得税,24,251,721,8.营业净利润,72,754,2,163,财务指标：,销售净利率,15.95%,毛利率,35.49%,投资利润率,30.81%,四、投资股权、质物及股权管理措施简介,投资股权、质物及股权管理措施简介,投资股权、质物情况（1）,本项目投资股权为湖南达业49%股权；,本项目质物为湖南达业51%股权；,湖南达业为2013年8月新设立的公司，公司的经营范围为住宅、商业等房地产物业开发；,湖南达业目前为单一项目公司，正在开发长沙市梅溪湖J-20、J-24-1、J-24-2地块；,湖南达业股权结构如右图所示：,佛山市顺德区精博企业管理顾问有限公司,佳兆业集团控股（上市公司）,瑞景投资有限公司,捷丰投资有限公司,顺德求越企业顾问有限公司,100%,100%,100%,100%,湖南达业房地产开发有限公司,100%,投资股权、质物情况（2）,投资股权、质物及股权管理措施简介,科目,增资时点,科目,增资时点,流动资产,2,121,561,612,流动负债,1,142,836,554,其中：货币资金,921,400,612,其他应付款,326,810,000,预付款项,0,应付内部单位款,816,026,554,存货,1,200,161,000,递延所得税负债,6,938,100,总负债,1,149,774,654,其中：实收资本,100,000,000,资本公积,871,815,284,未分配利润,-28,326,股东权益,971,786,958,总资产,2,121,561,612,负债及股东权益,2,121,561,612,信托进入前，湖南达业实收资本5100万元，资产为土地及现金，负债主要是佳兆业深圳等提供的关联方借款。外贸信托与湖南达业及其关联方约定未来湖南达业其他关联方借款劣后信托次级债权偿还，项目销售回款未经外贸信托允许不向关联方支付、佳兆业集团承担湖南达业或有负债、不向股东分红。,在上述基础上计算可得湖南达业股权价值为215178.6万元。,本信托计划优先级本金为90000万元。,信托优先级本金：湖南达业股权价值为41.83%,股权管理措施（1）,董监事派驻：,向湖南达业委派一名董事及一名监事，对其日常运营享有监督权和对特别事项有1票否决权；,一票否决权事项明细,制定年度财务预算、年度销售计划、年度开发计划，及上述计划中3个月以上或25%以上的调整；,预算外人民币500万元以上支出合同的签订、任何单项或连续12个月内累计超过预算金额10%的预算外支出事项；,对外投资、对外担保（对购房人的担保除外）、对外借款和预算外重大资产处置等重要事项。,委派一名财务人员及一名工程管理人员，对财务状况及项目开发、销售等情况进行监管,投资股权、质物及股权管理措施简介,股权管理措施（2）,账户管理：,湖南达业将已开立的全部银行账户清单和电话银行/网上银行查询密码提供给信托公司；,如需开立新的银行账户，需及时通知信托公司，并提供账户信息及电话银行/网上银行查询密码；,佳兆业集团、佳兆业深圳、湖南达业及其股东承诺：信托运行期间，佳兆业集团或其关联方对湖南达业的债权劣后于次级债权受偿，未经外贸信托许可不对湖南达业的股东进行任何形式的分红，佳兆业深圳承担湖南达业或有负债，佳兆业深圳对梅溪湖J-20，J-24地块后续开发建设资金缺口承诺补足；,信托运行期间，湖南达业未销售的货值及账面现金之和不低于实际存续全部债权（含银行开发贷及本项目9亿元优先级等）余额的1.5倍，则融资额与湖南达业可控资产的比值为67%，达到该比值后，信托将对湖南达业所有账户增加预留印鉴，未经外贸信托许可不得向关联方转帐付款。,投资股权、质物及股权管理措施简介,五、抵押物简介,抵押物为本用款项目土地使用权，取得开发贷款或预售证时可解押；,抵押物土地用途为住宅用地，土地使用权面积为143211.62平米，终止日期为2083年9月29日；,深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司出具的评估基准日为2014年1月21日的预评估结果显示，抵押物预评估价值约120016万元，土地单价为8380元/平米，楼面地价为3565元/平米；,抵押物简介,抵押物评估,六、担保人简介,佳兆业集团成立于1999年，是一家实力雄厚的大型综合性房地产集团，总部位于深圳。2009年12月，佳兆业集团在香港联交所上市（股票代码：1638.HK）；,佳兆业集团主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、金融服务、酒店管理、物业服务等多元领域，产品覆盖普通住宅、别墅、高端写字楼、精品酒店、大型城市综合体、产业地产等；,截至目前，佳兆业集团控股有限公司分为地产开发、城市更新、商业运营等板块；拥有31家下属地产公司及5家下属专业公司，员工总人数超10000人；,截至2013年12月31日，佳兆业集团总资产878亿元，净资产218亿元；,在中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2014年中国房地产500强中，佳兆业集团位列第17名。,佳兆业集团简介,集团简介,佳兆业集团简介,发展历程,逐步从深圳片区龙头地产企业,发展至,深圳领先,地产开发企业。,2007年开始,集团化,运营,连续多年稳居珠三角,区域前列,2009年,上市,，登上国际资本舞台,完成珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大区域的,全国化,战略布局。,利润主导,、兼顾规模,深耕一二线高价值城市,步入“又快又好”的高质量增长阶段,截至2013年底佳兆业集团已进入珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海等中国五大主要经济区域，覆盖30多个重要城市，项目开发90多个。,2013各区片合同销售金额及占比如右图所示：,佳兆业集团简介,珠三角区域：,116.64亿元，占48.76%,深圳、广州、惠州,东莞、佛山、珠海,长三角区域：,31.27亿元，占13.07%,上海、南京、杭州、,常州、无锡、苏州、泰州,环渤海区域：,23.9亿元，占11.79%,北京、沈阳、大连、青岛、丹东、鞍山、营口、盘锦、本溪、辽阳、潍坊、葫芦岛,华中区域：,28.3亿元，占11.83%,武汉、长沙、株洲,地产开发（布局）,业务遍布全国,五大区域,30多个城市,拥有项目,90多个,成渝区域：,34.79亿元，占14.54%,成都、南充、重庆,地产开发（1）,地产开发（2）,东莞水岸豪门,长沙,佳兆业8号,佳兆业集团简介,成都现代城,上海珊瑚湾,深圳茗萃园,深圳佳兆业城市,佳兆业集团简介,城市更新(1),佳兆业城市更新业务始于1999年，目前业务涉及深圳、珠海、广州、东莞、惠州等城市，拥有项目近40个，建筑面积约1400万平米；,佳兆业置业集团是国内第一家、也是最大的专业旧改公司，聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、拆迁、建设的专业人才。,城市更新包括如下类型：,烂尾楼改造：佳兆业中心、中石化大厦,旧村（城中村）改造：盐田三四村整体搬迁、深圳西乡河东旧村项目,旧厂房（工业区）改造：佳兆业城市广场（宝吉项目）、大鹏第三工业区,旧住宅区改造：佳兆业桂芳园、佳兆业水岸华都,城市更新（2）,佳兆业金翠园（深圳）改造后,佳兆业集团简介,佳兆业金翠园（深圳）改造前,佳兆业桂芳园（深圳）改造前,佳兆业桂芳园（深圳）改造后,商业运营(1),佳兆业集团简介,业务遍布全国五大区域,拥有筹建、在建、在营项目面积近300万平米,商业运营(2),佳兆业集团简介,十年商业运营经验：2004年进入商业领域，发展“城市购物中心”与“社区型购物中心”两大商业产品线，在营购物中心及社区商业共20个。,七重业态八大品牌：形成多元化商业体系购物中心（佳兆业广场）、时尚百货（银狐百货）、精品酒店（高端国际酒店、可域、铂域）、高端餐饮（嘉美轩精细潮州菜）、国际影城（凯狮国际）、文体运营（大运中心）、社区商业（布吉东大街）：,佳兆业广场为佳兆业商业集团核心品牌，目前拥有在营、在建购物中心近20个主题式、情景式、体验式购物中心，引领新型商业模式。广州佳兆业广场、大连佳兆业广场、鞍山佳兆业广场、惠州佳兆业广场在营项目。,文体运营中的代表性作品为深圳大运中心（占地52万，场馆面积29万，配套商业7万）、深圳南山文体中心（7.88万）。,佳兆业集团简介,商业运营(3),2013年佳兆业集团全年销售额达195.23亿元，毛利66亿元，分别较2012年上升63.3%及69.9%。实现合约销售额239亿元，按年增长37.9%，销售面积245万平方米，较2012年下降4.9%，合约平均销售价格为9760元/平方米，较2012年增加45%。佳兆业集团近五年销售额如下表所示，年均增长率约为42.6%。,佳兆业集团简介,经营业绩（1）,佳兆业集团简介,经营业绩（2）,根据中国房产信息集团及中国房地产测评中心联合编纂及发布的2013年度中国房地产企业销售TOP50排行榜，佳兆业的销售位列第25位；,在深圳市2013年的销售额、已售建筑面积排行榜上，佳兆业集团均位列榜首。深圳佳兆业城市广场以销售额及已售建筑面积为深圳2013年一手住宅市场单盘销售冠军（深圳房地产信息网）。,佳兆业集团2012年及2013年获取的土地中92.3%位于一线城市及省会城市。截至2013年12月31日，佳兆业集团约63%的土地储备位于一线城市及省会城市；,截至2013年底，佳兆业集团的土地储备为2330万平方米，足够应付未来五年的发展所需。其2013年获取土地的明细如图：,佳兆业集团简介,土地储备,收购月份,地点,应占权益,地盘面积（平方米）,每单位最高获允许容积率的应占建筑面积,代价（人民币百万元）,类别,2013.2,杭州,100%,36,595,73,190,466,住宅,2013.2,青岛,100%,206,879,273,420,370.8,住宅,2013.2,南充,100%,67,942,156,267,305.7,住宅,2013.3,东莞,100%,33,910,84,775,450.1,住宅,2013.4,成都,100%,51,256,143,516,509.5,住宅,2013.4,武汉,100%,40,390,116,323,439,住宅,2013.5.,广州,100%,65,627,72,966,1,867.70,住宅,2013.5,深圳,11.50%,14,411,16,306,405,商业,2013.5,上海,100%,11,088,49,896,1,505.00,商业,2013.5,杭州,100%,74,779,142,080,1,004.20,住宅,2013.5,广州,100%,19,671,35,479,798.7,住宅,2013.6,上海,100%,48,387,82,741,525.8,住宅,2013.8,葫芦岛,100%,148,222,295,000,222.4,住宅,2013.9,上海,100%,72,735,78,554,515,住宅,2013.10,重庆,100%,303,029,711,967,1293.4,住宅,2013.10,重庆,100%,21,300,21,300,32.5,工业,2013.11,长沙,100%,143,212,340,418,1089.4,住宅,2013.12,广州,51%,190,742,217,174,2211.9,住宅及商业,2013.12,葫芦岛,100%,77037,200900,115.7,住宅及商业,合计,1,627,212,3,112,272,14,128,资产负债情况（1）,佳兆业集团简介,科目,2013年,2012年,2011年,2010年,资产总值,8,780,798,5,795,260,4,170,471,2,642,254,流动资产,7,727,035,4,983,572,3,475,570,2,043,943,其中：发展中物业,4,516,892,3,167,023,2,215,959,1,052,118,持作销售的已落成物业,613,490,316,952,134,266,60,332,应收账款、按金及其他应收款项,332,354,584,311,369,746,248,228,受限制现金,167,646,66,978,54,103,53,007,现金及现金等值项目,676,597,468,250,394,539,433,960,非流动资产,1,053,763,811,687,694,901,598,312,投资物业,959,520,753,950,637,510,548,400,土地使用权,16,534,6,049,2,060,1,838,于联营公司之投资,29,898,29,952,总负债,6,604,982,4,289,841,2,975,526,1,642,915,流动负债,4,654,855,2,943,872,1,709,854,928,225,其中：自顾客收取的垫款,2,963,894,1,387,857,724,186,449,435,应计建筑成本,802,054,541,452,527,410,132,598,借款,402,376,315,034,206,719,175,171,其他应付款项,197,747,169,739,152,281,80,634,非流动负债,1,950,126,1,345,969,1,265,672,714,690,其中：借款,1,820,100,1,225,736,1,157,731,617,566,权益总值,2,175,816,1,505,418,1,194,945,999,339,其中：股本,43,414,43,225,43,221,43,215,股份溢价,386,179,381,753,381,656,381,521,储备,1,729,757,1,010,042,769,289,574,109,非控股权益,446,059,70,399,779,494,根据2010-2013年佳兆业集团财务报告，佳兆业集团总资产在2010年至今呈大幅增长，2010-2013年年均增长率为49%。存货（发展中物业、持作销售的已落成物业、收购土地按金总和）在流动资产中占比基本稳定在60%左右，2013年占比为66%；,截至2013年12月31日，佳兆业集团贷款总额为222.25亿元，其中一年内到期债务为40.24亿元，2-5年内到期债务为134.16亿元，5年以后到期债务为47.85亿元。,单位：万元,近两年佳兆业集团的资产负债率在75%左右，在房地产行业内处于正常水平。净负债率在近三年内逐年下降。流动比率在2010和2011年保持在2.0以上，2013年下降至1.66，但仍保持在行业内较好水平。由于存货的大幅增加，速动比率和现金比率相对略低。总体来看，佳兆业集团具备一定的长短期偿债能力。,佳兆业集团简介,资产负债情况（2）,资产负债率,75%,74%,71%,62%,净负债率,62.1%,66.8%,76.6%,30.6%,流动比率,1.66,1.69,2.03,2.20,现金比率,0.18,0.18,0.26,0.52,科目,2013年,2012年,2011年,2010年,2010-2013年，佳兆业集团收入稳步增长。2011年及以后年度收入均达到100亿元以上，2013年更是达到195亿元。2013年收入较去年同期增长63%，主要是由于已交付的总建筑面积由2012年的约1648128平方米增加至2013年的2562359平方米；,佳兆业集团2011-2013年平均的销售净利率和净资产收益率为17%和16%，在业内处于较好水平。总体来说，公司盈利能力较强。,盈利能力,佳兆业集团简介,科目,2013年,2012年,2011年,2010年,收入,1,952,306,1,195,502,1,083,473,775,589,销售成本,（1,292,322),(806,959),(760,118),(474,501),毛利,659,984,388,543,323,354,301,088,销售及市场推广成本,（86,188）,(57,833),(40,484),(18,331),行政开支,（95,201）,(81,839),(56,505),(41,116),投资物业公平值变动,72,871,50,108,43,271,297,014,融资成本-净额,（32,596）,(69),8,583,(4,584),除所得税前溢利,515,586,326,940,282,497,534,620,年度/期内溢利及全面收益总值,286,265,211,618,189,928,363,666,指标,销售净利率,15%,18%,18%,47%,净资产收益率,16%,16%,17%,36%,单位：万元,随着佳兆业集团规模大幅增长，并受到2011年房地产行业调控影响，2010-2012年佳兆业集团现金及现金等值项目增加净额呈现先降后升的趋势。2010-2012年佳兆业集团年终的现金及现金等值项目保持在40亿元左右，随着2012-2013年行业景气度提升和公司业绩向好、规模扩张，2013年底的年终的现金及现金等值项目为67.66亿元。,现金流状况,佳兆业集团简介,科目,2013年,2012年,2011年,2010年,经营活动所得现金净额,（139,929）,(72,537),(404,973),122,689,收购附属公司的额外权益/投资活动所用现金净额,(399,368),(115,735),(200,249),(159,764),融资活动所得现金净额,748,690,261,867,571,214,139,363,现金及现金等值项目增加净额,209,393,73,595,(34,008),102,288,年初的现金及现金等值项目,468,250,394,539,433,960,334,445,年终的现金及现金等值项目,676,597,468,250,394,539,433,960,单位：万元,与同行业上市企业对比，佳兆业集团销售毛利率处于较高水平，高于行业标杆万科和其他可比企业；其他盈利指标基本处于行业中位；,规模及盈利在近三年增幅明显，企业成长性表现突出；,长短期负债水平指标处于行业内正常水平。,佳兆业集团与标杆企业对比,佳兆业集团简介,注：目前大部分企业尚未发布2013年年报，本表中可比上市企业仅从已发布2013年年报的企业中选取,代码,简称,排名（房协,/,中指）,销售毛利率,(%),净资产收益率,(ROE)(%),近三年平均总资产增长率(%),近三年平均营业收入增长率(%),资产负债率,(%),流动比率,(,倍,),总资产周转率,(,次,),报告起始日期,报告截止日期,1638.HK,佳兆业集团,17/17,33.81,18.06,49.44,37.76,75,1.66,0.27,2013/1/1,2013/12/31,000002.SZ,万科,1/1,31.47,21.49,30.58,38.84,78,1.34,0.32,2013/1/1,2013/12/31,3377.HK,远洋地产,16/15,24.27,10.41,14.24,32.51,68,1.74,0.23,2013/1/1,2013/12/31,0884.HK,旭辉控股集团,36/38,25.77,24.99,48.6,51.38,77,1.6,0.36,2013/1/1,2013/12/31,1238.HK,宝龙地产,64/37,28.32,8.46,23.75,24.28,64,1.6,0.16,2013/1/1,2013/12/31,2007.HK,碧桂园,11/-,30.26,20.89,26.96,34.94,78,1.27,0.37,2013/1/1,2013/12/31,2868.HK,首创置业,52/26,26.3,18.65,67.58,21.93,71,1.85,0.2,2013/1/1,2013/12/31,佳兆业深圳简介,本项目另一担保人佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称“佳兆业深圳”）为佳兆业集团全资子公司和核心企业，也是佳兆业集团在国内房地产市场业务的发源地。,深圳佳兆业成立于一九九九年，注册资本金为34.76亿元，是一家实力雄厚的大型综合性房地产集团公司。公司地产业务涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发运营。,鉴于佳兆业深圳为佳兆业集团100%持股子公司，对本项目担保人的分析以佳兆业集团为主，此处对佳兆业深圳暂不做详细介绍。,佳兆业深圳概况,佳兆业集团简介,佳兆业集团小结,佳兆业集团成长性较强，自,2009年上市至今年均销售增长率达到42%,；,城市更新板块未来发展潜力巨大，由于一二线城市中心城区越来越面临无地可出让的情况，因此,以旧城改造为主的城市更新的价值将会逐步显现,；,佳兆业集团的土地储备质量较高，布局合理。,63%的土地均位于一线城市及省会城市,。在2330万平方米土地储备中，珠三角区域占比39%，环渤海区域占比29%，长三角、华中、成渝三个区域各占比9%-12%。平衡的土地储备分布有利于降低区域集中的风险；,负债结构趋于合理。2013年总计发行13.41亿美元用以偿还2014年及2015年到期债务，大幅减低融资成本的同时还改善了原有债务期限结构，,整体融资成本从10.2%降低至8.1%,。通过积极主动的债务管理，使得,债务期限从2.2年延长至3.7年,；,资本市场持续看好。,国际评级机构穆迪给予佳兆业,B1评级,，标普给予佳兆业,B+评级,。2014年2月，持续关注佳兆业的国际投行德意志、花旗等分别给予其,“跑赢大市”或维持“买入”的评级并上调目标价,。德意志目标价由4.15元升至 4.