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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,学习改变命运,知识创造未来,学习成就理想知识创造未来,11 十一月 2026,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,报告思路,目标展望,竞争分析,推盘策略,营销执行思路,平层洋房,情景洋房,推盘策略,推盘思考,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,目 标 展 望,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,建立项目品牌价值，使深圳建设集团在东莞实现,开门红,，为后续项目持续开发奠定基础；,树立项目强势品牌，形成大盘生命力，持续旺销；,奠定深圳建设集团在东莞的市场地位，提升,建设,品牌价值。,品牌目标,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,日期,销售率,蓄客期,开盘期,热销期,强销期,销售率35%,尾盘期,销售率60%,销售率90%,销售率100%,销售目标,销售额1.5亿,销售额2.9亿,销售额4亿,销售额4.4亿,蓄客期9个月,热销期3个月,强销期3个月,尾盘期2个月,开盘期2个月,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,平层洋房竞争分析,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,竞争的层级分析,三级竞争,二级竞争,一级竞争,金域中央、世纪城3期,景湖春晓、东骏豪苑,景湖湾畔、宏远新城,景湖花园8期、玉泉山,理想0769、新世纪星城,花园城,金色华庭、塞纳河畔,聚星岛、天骄峰景,万科运河东1号,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,竞争楼盘汇总表,项目名称,建筑类型,规模,首批推货时间,首批推货量,主力户型面积,金域中央,高层,160,07年45月,160,景湖湾畔2期,小高层,1100,07年56月,400,110150,景湖春晓2期,高层,1500,07年35月,200,景湖花园8期,小高层,1000,07年10月,200,东骏豪苑3期,高层,700,07年34月,300,宏远新城,小高层、高层,（占地约50万方）,07年910月,100,深业玉泉山,高层,1000,07年年底,150160,世纪城3期,高层,规划变动,07年89月,金色华庭,小高层,460,07年78月,250,塞纳河畔,高层,50万方,聚星岛3期,高层,120230,剩余160套,天骄峰景,高层,1300,07年78月,500,140150,万科运河东1号,高层,1000,07年67月,200,90 以下为主,花园城,小高层、高层,1022,07年1月,600,80110,新世纪星城,小高层、高层,1664,07年35月、,800,三房,理想07693期,小高层、高层,1200,07年1月,100,90120,注：具体见附件1,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,销售甘特图分析,金域中央/160套,景湖花园8期/1000套,东骏豪苑/06年2期909套，剩余1100套,金色华庭/1期358套,理想0769/剩余1000套,数据来源：尊地数据库,天骄峰景/1300套,聚星岛/二期512套，剩余160套,景湖湾畔/1期902套，剩余约200套，2期1100套,景湖春晓/1期1300套，06年消化约500套 2期2000套,江南雅筑/904套，剩余 230套,万科,运河东1号/剩余1000套,中信凯旋城/3期约300套 剩余 300套,花园城/1期 1022套,新世纪星城/1期1664套,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,2006,2007,2008,世纪城3期,06年6月至今,市场消化大约,7080万方,金色华庭/2期460套,深业玉泉山/1000套,宏远新城/占地50万方,07年下半年竞争楼盘放量8090万方，加上潜在的一些楼盘，预计整体放量110130万方,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,平层洋房面临的竞争态势,供货量约,110130万方,需求量约7080万方,2007年3、4季度市场供需分析,数据显示，2007年3、4季度的市场供应量较多，供大于求；,其中以光大楼盘为主要竞争对手，共约4000套，且以大三房为主。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2007年1季度竞争楼盘推货不多，竞争压力较小；,2007年5月份为推货高峰期，2、3季度的竞争压力较大；,2007年10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。,2007年市场推货时机分析,平层洋房面临的竞争态势,2007年一级竞争楼盘推货时机分析,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,T,S,S,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,T,2007年有约4个项目第二季度开始首批推货，预计为了打好“五一”黄金周这一仗，各楼盘会在4月份提前发售。,2007年10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。,由于各楼盘体量都较大，预计第三轮加推高峰将在11月下旬，市场余热将持续到年底。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,情景洋房竞争分析,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,竞争的层级分析,三级竞争,二级竞争,一级竞争,万科城市高尔夫,深业玉泉山,宏远新城,金域中央,世纪城3期、旗峰天下,景湖湾畔2期、东骏豪苑,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,竞争楼盘汇总表,项目名称,建筑类型,规模（套）,首批推货时间,首批推货量,主力户型面积,金域中央,水岸美墅,叠加美墅,60,07年34月,60,130160,万科城市高尔夫,情景美墅,104,07年45月,104,130190,现剩余160套,宏远新城,联排,多层,联排约100,多层300400,07年910月,深业玉泉山,独栋别墅,57,07年11月,57,国际公馆,小高层,大平层,18,07年12月,18,230/套,旗峰天下,多层洋房,298,在售,140220,现剩余60套,景湖湾畔2期,联排别墅,30,07年年底,30,200300,东骏豪苑3期,多层洋房,90,07年34月,90,160180,注：具体见附件1,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,销售甘特图分析,金域中央/剩余 120套,国际公馆,18套,万科城市高尔夫/共416套 剩余264套,旗峰天下/共298套 剩余90套,数据来源：尊地数据库,景湖湾畔/30套,东骏豪苑/约90套,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,2006,2007,2008,2006年6月至今,市场消化大约,500600套,预计2007年3、4季度同期楼盘竞争规模约200300套,深业,玉泉山/57套,宏远新城 100套联排300400套多层,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,情景洋房面临的竞争态势,供货量约,200300套,需求量约,500600套,2007年度3、4季度市场供需分析,数据显示，2007年3、4季度的情景洋房明显供不应求，市场存在较大的需求缺口。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2007年2季度市场放量较多;,2007年3、4季度竞争楼盘放量较少，竞争压力小；,2007年9、10月份无情景洋房入市，处于市场空档期。,S,T,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,2007年市场推货时机分析,情景洋房面临的竞争态势,S,T,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,2007年一级竞争楼盘推货时机分析,金,域,中,央,百,悦,尚,城,60套,首批40套,2007年第四季度不存在一级竞争对手。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,市场小结,平层洋房,2007年3、4季度市场供大于求，竞争程度激烈。,2007年6、7月份市场竞争程度较低，入市较佳；,2007年45月份为推货高峰期，2季度竞争压力较大；,情景洋房,2007年情景洋房市场竞争程度低，稀缺性凸显。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推 盘 策 略,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,项目分析,竞争态势,同期供应量巨大，竞争激烈，但我项目产品优势明显，比如以1梯2、板式小高为主。,平层洋房,城区仅有百悦尚城和万科城市高尔夫,2,个项目，稀缺性十分明显。,情景洋房,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,项目分析,客户积累,12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月,到访客户,300400组,到访客户,400500组,客户到访,600800组,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推盘思考?,什么时候开盘?,怎么推货?,开盘价格是多少?,完成目标没有?,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,开盘时机,综上所述，,7、8,月,是最佳的入市时机。,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,T,S,2007年市场推货时机分析,尽管23月楼市推货较少，但此阶段工程进度肯定跟不上，所以不是最佳的入市时机。,楼市经过7、8月沉寂之后，9、10月又进入了推货高峰期，此时入市将面临较大的竞争压力。,经过5月推货高峰后，7、8月楼市进入了空档期，且此阶段工程进度是可以提前完成的。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推盘思考,什么时候开盘?,怎么推货?,开盘价格是多少?,回款预计?,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,平层洋房均价,注：详细的定价计算过程见附件,1,。,现阶段均价：,50005100元/,我司在对现阶段在售竞争楼盘价格等因素进行了详细调研的前提，制定出现阶段本项目的销售均价。,由于本项目距离销售还有一段时间，因此现阶段的价格不能反映2007年910月份的市场价值。根据东莞房地产市场近年价格涨幅幅度来看，本项目还有,8%,左右的升值空间：,所以预计本项目的开盘价格是：,2007年9月份的均价：,54005500元/,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,情景洋房定价,注：详细的定价计算过程见附件,2,。,情景洋房均价：,6500元/,同样，考虑到,5%,左右的升值空间，,所以本项目的开盘价格是：,6800元/,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推盘思考,什么时候开盘?,怎么推货?,开盘价格是多少?,完成目标没有?,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推货量,中心水景园林,附近区域,现场到访客户累计约1500组，根据同类楼盘经验，诚意客户约有600800组，考虑到客户流失的原因，首批诚意客户约400500组，按照东莞普遍的解筹率，首批能消化200套左右。,根据之前确定的7、8月推盘，可以通过加快工程进度实现：销售中心的提前投入使用、部分情景洋房和小高层封顶、展示区域的对外开放等。,2007年7、8月份是楼市推货低谷期，这阶段入市竞争压力相对较小。,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推货区域,开盘首批推货区域,首批,第二批推货区域,第二批,第三批推货区域,第三批,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推货量,2房2厅27套,3房2厅,81套,情景洋房,40套,4房2厅62套,3房2厅50套,2房2厅72套,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,户 型,位 置,套 数,比 例,面积（）,面 积 比例,2房2厅,1栋、8栋、9栋、10栋,99,31%,7638.96,22.78,3房2厅,8栋、9栋、10栋、18栋、21栋,131,41%,12811.17,38.20,4房2厅,18栋,62,15%,7229.7,21.56,情景洋房,14栋、15栋,40,13%,5853.42,17.45,合计,332,100,30532.69,100,推货量,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,推盘思考,什么时候开盘?,开盘推哪里,?,推多少?,开盘价格是多少?,回款预计?,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,日期,套数,开盘期,强销期,回款预计,9 10 11 12 01 02,累计,完成,150套/0.7亿,250套/1.2亿,350套/2亿,450套/2.5亿,500套/2.8亿,蓄势高峡,150,本月,完成,本月,完成,累计,完成,加推,累计,完成,本月,完成,累计,完成,本月,完成,累计,完成,本月,完成,100,100,100,50,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,营销执行方案,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,建立畅通的沟通渠道,建立有效的销售通路,卖什么,怎么卖,?,品牌推广目标,营销实现目标,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,卖什么,用怎样的述求向市场传递清晰的信息,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,营销策略,广告传播：通过广告传播树立高端的市场形象，在不同阶段整合户外、网络、汽车站牌、报纸、电视等媒体形式；,渠道策略：现场接待中心、市内节日外展场、高端资源联动、目标客户渗透、重点镇区巡展等扩大传播半径和加强市场渗透；,公关活动：以时尚和文化为主题，通过吸引广泛关注和影响力的活动事件搅动市场，并深化项目的文化内涵形象；,文化营销：对于品牌内涵价值的诉求，文化内涵的事件活动，树立项目具有文化品位的内在形象；,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,营销工作计划表,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,01月,02月,销售线；,活动线,“文化大使”招募活动,魏玛印象发布会,房博会,巡展活动,团购洽谈,中高端俱乐部联动,魏玛之旅,分享魏玛,产品 推介会,诺基亚产品发布会,开盘,建筑设计展,新年音乐会,正式销售中心客户接待、跟踪、回访,户外更新,户外更新,户外更新,围墙广告,报纸软文,户外广告,短信,报纸软文,独立网站,户外广告,报纸硬广,候车厅广告,TV广告,户外广告,户外更新,TV广告,户外广告,推广线,立体艺术展,才艺大赛,外展活动,人文思想年系列活动,临时咨询中心客户接待,正常销售,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,卖什么,?,核心提炼,一个城市的思想主张,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,第一阶段：07年3月6月 蓄势，形象为先导,卖什么,?,主要表现于围墙、户外广告等树立项目品牌形象,一个城市的思想主张,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,一群人有了思想，,一个城市就有了信仰,!,卖什么,?,第二阶段：07年7月9月 预热，活动为契机,围绕这个主题，延伸一系列的情景与文化交融的画卷,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,卖什么,?,第三阶段：07年10月12月 开盘，以活动加势传播,思想之美，诞生！,围绕这个主题进行项目的主卖点阐述：（突出思想与未来）,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,卖什么,?,07.04,之一：文化大使招募活动启动,媒体设专栏进行活动进程报道,07.04,之二：魏玛印象发布会,07.06,之三：文化大使揭晓暨魏玛之旅启程,07.07,之四：分享魏玛魏玛公园景观及生活摄影作品展,07.08,之五：源自魏玛的城居方式百悦尚城产品推介会暨Nokia新品发布会模特秀场,07.10,之六：立体艺术展,07.11,之七：建筑设计展,07.12,之八：新年音乐会,08.01,之九：少儿才艺大赛（立体主题）,主题：人文思想年系列活动,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,怎么卖,用怎样的述求向市场传递清晰的信息,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,主题,一个城市的思想主张,（蓄势阶段）,3月,4月,5月,6月,推广线,户外路牌更换画面；,围墙广告的维护；,户外路牌；,围墙广告的维护；,报纸软文，配合活动，,比如片区炒作等；,短信，配合营销活动；,户外路牌；,围墙广告的维护；,短信，配合营销活,动；,户外路牌，更换画面；,围墙广告的维护；,报纸软文，配合营销活动；,独立的网站形象；,短信，配合营销活动和销售,中心开放；,销售线,客户接待；,客户接待、跟踪和回访；,配合文化大使招募工作；,配合魏玛印象发布会,工作；,客户接待；,客户接待、跟踪和回访；,在东城、南城、和莞城人流,较大的商超做巡展；,南城重点企事业单位上门推,介，洽谈团购事项，比如诺,基亚等；,中高端俱乐部联动；,配合魏玛之旅工作；,活动线,文化大使招募启动并执,行；,魏玛印象发布会；,房博会；,文化大使揭晓暨魏玛之旅启,程；,怎么卖,?,一个城市的,思想主张,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2006年4月5月,“文化大使”,招募活动启动仪式,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,魏玛印象,新书发布会,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,5,月,1,日房博会,项目展示,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2006年5月7月,巡展启动,外展中心启动,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2006年5月7月,团购启动,中高端俱乐部联动,百悦尚城,推介会,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?,一群人有了思想，,一个城市就有了信仰,预热阶段,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,怎么卖,?,一群人有了思想，,一个城市就有了信仰,主题,一群人有了思想，一个城市就有了信仰,（预热阶段）,7月,8月,9月,推广线,户外路牌；,少量报纸硬广；,报纸软文；,围墙广告；,候车厅广告；,独立网站；,短信，配合营销活动；,户外路牌；,适量报纸硬广；,报纸软文；,围墙广告；,候车厅广告；,独立网站；,短信，配合营销活动、园林开放、样板房开放等；,户外路牌更换画面；,适量报纸硬广；,报纸软文，配合开盘活动；,围墙广告；,候车厅广告；,TV广告；,独立网站；,短信，配合开盘活动；,销售线,客户接待、跟踪和回访；,在东城、南城、和莞城人流较大的商超做巡展；,南城重点企事业单位上门推介，洽谈团购事项，比如诺基亚等；,中高端俱乐部联动；,配合摄影展工作；,客户接待、跟踪和回访；,筛选诚意客户；,配合产品发布会工作；,客户接待、跟踪和回访；,筛选诚意客户；,开盘前准备工作；,活动线,分享魏玛景观及生活摄影展；,产品推介会暨Nokia新品发布会；,撼世开盘；,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,文化大使,揭幕暨颁奖典礼仪式,2006年,6月下旬,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,魏玛之旅,幸运抽奖及启程,2006年6月下旬,魏玛之旅启动仪式,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,分享魏玛,景观及生活摄影展,2006年7月8月,魏玛之旅凯旋归来,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,产品推介会,暨Nokia新品发布会,2006年8月下旬,产品推介会,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?,一群人有了思想，,一个城市就有了信仰,预热阶段,思想之美，诞生！,开盘阶段,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,怎么卖,?,思想之美，诞生！,主题,思想之美，诞生,（强销阶段）,10月,11月,12月,01月,02月,推广线,户外路牌；,报纸硬广；,报纸软文，配合营销活动；,围墙广告；,候车厅广告；,独立网站；,短信，配合营销活动；,户外路牌；,报纸硬广；,围墙广告；,候车厅广告；,TV广告；,独立网站；,短信，配合营销活动；,户外路牌；,报纸硬广；,围墙广告；,候车厅广告；,独立网站；,短信，配合营销活动；,户外路牌；,报纸硬广；,围墙广告；,候车厅广告；,独立网站；,短信；,户外路牌；,报纸硬广；,围墙广告；,候车厅广告；,独立网站；,销售线,正常销售工作；,配合立体艺术展工作；,正常销售工作；,准备第二批单位发售工作；,配合德国建筑设计展活动工作；,正常销售工作；,配合新年音乐会工作；,正常销售工作；,配合元旦庆典工作；,配合少儿才艺大赛,正常销售工作；,活动线,立体艺术展,第二批单位开盘,德国建筑设计展,德国文化精粹展之二新年音乐会,元旦庆典，喜迎新春；少儿才艺大赛；,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2006年9月26日,开盘庆典,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2006年11月12月,德国文化精粹,魏玛&东莞文化交流,莱比锡管弦乐表演,德国建筑设计展,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,2008年01月,少儿才艺大赛,构筑立体主题生活,东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT,