某国际商贸物流城招商报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,08 十一月 2026,某国际商贸物流城招商报告,根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交中国（十堰）林安国际商贸物流城项目之,招商报告,。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动，并对本报告提出修改建议和意见。,武汉世方商业地产顾问有限公司,十堰项目组,注：,本报告中所采用之原始资料除特别注明外，均来自武汉世方商业地产顾问有限公司，内容属武汉世方商业地产顾问有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。,谨呈：十堰林安商贸物流发展有限公司,前期招商摸底总结,1,整体招商策略和方法,3,阶段性招商策略及推广方案,4,市场内部规划与装修标准建议,5,项目进场装修及开业时间,6,招商价,格策略,2,经营管理策略,7,1,一、目标客户群体定位,招商摸底总结,PART,1,二、目标招商区域及特点,三、项目现状分析,2,一、目标客户群体定位,1,招商,对象,2,3,4,5,6,7,8,十堰汽配市场,经营户,十堰东风商用,车配套厂家,十堰各工业园区,商用车厂家,西安、襄樊,汽配商户,各商用车原产地、省会城市商用车配件市场,十堰沿街,汽配市场,五县一市,汽配经营户,个人创业者,3,1）市场特点,此类目标客户群主要经营范围在白浪，以面向全国市场批发为主；,该市场属于联体街区+住宅底商街区式商铺；,形成时间较长，单体业态规模大、产品全，在全国有较高知名度，曾号称亚洲最大汽配城；,2012年起全国汽配市场萎靡，中国十堰汽配城销量下滑，但目前市场内人车流量依旧较大，整体商业氛围良好。,1、十堰汽配市场经营户,一、目标客户群体定位,4,2）进驻原因,对现在的市场脏乱差现象非常不满，租金涨幅大，市场扶持力度小，市场臭味较大，认为目前所在市场的配套设施不完善，市场现有的经营环境严格来说都不符合商用车的经营条件，经营环境较差；,对于本项目联体形式的汽配市场的环境比较认可、林安先进的物流平台、统一招商、统一经营理念的认可，政府政策的支持力度，老市场更新换代大势所趋。,3）进驻方式,自购自营为主，租赁为辅。,1）市场特点,十堰东风有限公司33个，东风集团公司5个，东风实业公司35个；,该厂家商户主要集中于十堰各个工业园区、五县一市工业园区；,此类目标客户群经营主要是以批发为主，实力雄厚，主要业务来自厂对厂，私人厂对配套厂，部分有开直营店的需求，是未来林安招商重要的商户来源。,2）进驻原因,汽配行业不景气，东风配套厂对外订单量急剧下滑，迫切需要从实体上找生意；,老汽配城升级搬迁到林安需要大量的实体直营店做依托；,林安统一招商、运营、强大的实力，较好的地段；,政府的支持。,3）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,2、十堰东风商用车配套厂家,一、目标客户群体定位,5,1）市场特点,此类群体集中的区域在龙门工业园、港澳台工业园、温州工业园、神鹰工业园、六里坪工业园、万亩（红卫）工业园、长岭工业园、三环工业园、万向通达工业园、普林工业园、及下辖五县一市地区；,此类厂家实力雄厚，部分下游是老汽配城商户，此类厂家主要来自河北、山东、河南、福建、浙江；,今年来生意下滑，迫切需求市场直营店的支撑，比如车博世、方鼎、三环、东风油品公司等。,2）进驻原因,经营较好的厂家商户考虑开设直营店，想通过十堰市场拓宽全国市场，拉动订单；,看好白浪区近几年的发展，考虑转至十堰汽配市场；,老汽配城整体搬迁到林安是大势所趋，未来此类商户是我们市场成功运营的重要因素。,3）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,3、十堰各工业园商用车配件厂家,一、目标客户群体定位,6,1）市场特点,此类目标客户群经营主要是以批发+零售模式；,该部分商户主要经营范围面对本地区域，分布比较集中，经营时间较长，实力雄厚；,其中西安、襄阳不少十堰、福建、浙江、山东、河北原产地商户。,2）进驻原因,西安、襄阳汽配比较饱和，货源进价较高，部分汽配城处于拆迁再规划状态，租金高；,看好十堰的近年来的发展，看好白浪区未来商用车配件市场升级后的生意机会；,市场入驻门槛较低；,被林安实力、规划、营销、政策所吸引，有开分店的需要。,3）进驻方式,租赁铺位为主、部分的自购自营。,4、西安、襄阳汽配经营户,一、目标客户群体定位,7,1）市场特点,此类目标客户群主要有两类，一类全国商用车原产地商户，另一类是各省会城市商用车配件龙头商户、经营户；,商用车原产地商户主要集中于山东济南、河北、浙江、福建泉州、河南、武汉、长沙、襄阳、随州、经营历史久，行业经验丰富，资金实力雄厚，有拓展下游市场的需要；,另一类集中在各省会城市汽配市场，大部分为分销商，实力雄厚。,2）进驻原因,看好本项目未来的发展前景；,而且市场经营门槛较低，能够承受租金及相应的经营成本，有开直营店和分店的需要；,十堰是商用车零部件集散地，十堰是他们的上游市场及下游，来自全球的订单量高于其他地方，生意机会多；,林安汽配新市场政府支持力度大，开发商实力雄厚，统一招商，统一经营、统一管理。,3）进驻方式,租赁铺位为主、部分自购自营。,5、全国商用车原产地、各省会城市商用车配件市场商家,一、目标客户群体定位,8,1）市场特点,此类目标客户群经营主要是以零售为主，少量的批发；,该商户主要集中在汽车后服务市场；,此类商户主要经营范围面对十堰市里修理厂、县市汽配商户。,2）进驻原因,十堰市临街门面租金高及部分地段较偏；,看好整合后的新汽配城，看好白浪区商用车配件市场的生意机会；,市场入驻门槛较低；,被林安国际商贸物流城的实力、规划和营销政策所吸引。,3）进驻方式,租赁铺位为主、少量的自购自营。,6、十堰各沿街汽配市场,一、目标客户群体定位,9,1）市场特点,五县一市汽配经营户主要是以零售为主，面向本县以及下辖乡镇，而该区域的实力厂家发,货至十堰汽配城面向全国。,2）进驻原因,较有实力的厂家及商户考虑开设分店；,想拓展十堰市场；,看好白浪经济开发区近几年的发展。,3）进驻方式,租赁铺位为主、个别自购自营。,7、十堰五县一市汽配经营户,一、目标客户群体定位,10,1）市场特点,此类目标客户群主要有两类，一类是目前从事汽配行业及积累一定行业资源的创业者，另一类是以前其他行业的经营户，转行或扩展经营，数量较广；,此类客户群一般有一定的资金积累，创业心较强，但缺乏做汽配批发生意的经验，若将此部分人群进行统一的创业培训，进驻本市场的可能将大大提高；,以白浪本地居民为主，对白浪较为熟悉，看好本项目的发展前景；,由于普遍缺乏经验以及资金实力不强，前期需要市场给予一定的租金优惠以及相应的经营指导培训。,2）进驻原因,看好本项目未来的发展前景；,而且市场经营门槛较低，能够承受租金及相应的经营成本，作为再就业方式或者创业方向，使得自己有更好的发展前景。,3）进驻方式,租赁铺位为主、个别自购自营。,8、十堰汽配个人创业者,一、目标客户群体定位,11,1、十堰本地目标市场招商区域,序号,招商目标区域,商户数量,1,中国（十堰）汽配城,1001,2,十堰东风商用车配套厂家,100,3,十堰各工业园区厂家,90,4,各沿街商户,1213,5,个人创业者,300,6,合计,2704,备注：,涉及目标招商业态有：中重型配件、汽车全系列、汽车后服务市场、物流、生活配套、仓库及仓储、整车销售、车架、车身、车头等。,二、目标招商区域及特点,12,序号,招商目标区域,商户数量（户）,1,丹江口,65,2,郧西,40,3,郧县、房县、竹山竹溪,200,4,合计,305,备注：,其中郧县及郧西是一个影响力较大的工矿车配件市场，市场需求量大，而且无统一的市场，该市场招商相对会简单。其它县镇街区式商户都是本地经营多年商户。,2、五县一市招商区域,二、目标招商区域及特点,13,序号,招商目标区域,目标招商市场,商户数量（户）,1,襄阳,华中光彩汽配城,157,锦绣东风汽配城,120,檀溪汽配城,50,2,西安,海纳汽配城,1500,三桥汽配城,500,六村堡国际汽配城,50,玉林汽配市场,400,大明汽配城,800,3,共计,3577,3、异地目标招商区域,二、目标招商区域及特点,14,（一）十堰市汽配市场,本案,中国（十堰）汽配城,汽配物流广场,车城路沿街市场,汉江北路沿街市场,凯旋大道沿街市场,红卫,花果,朝阳路,南岳路,东风大道,重庆路,上海路,天津路,浙江路,北京路,武当路,十堰市汽配市场分布图,二、目标招商区域及特点,15,十堰市汽配市场基本情况,现有市场已严重制约商户发展,十堰市现有汽配市场普遍铺位陈旧、经营环境杂乱无序、无合理的业态分布、缺乏有效的推广及管理，严重制约了商户的经营发展。,商户担忧进驻成本,我司根据项目的基本信息与商户进行初次沟通的过程中，项目优越的地段及D区/E区的经营环境得到了商户的认可，但商户普遍担忧进驻项目成本会较高，搬迁费用过大。,中重型配件、全系列业态招商难度较低，重点攻克汽车后服市场,我司针对目标市场商户访谈来看，中重型配件、全系列这一业态商户的进驻意向较高，而汽车后服务市场的意向度进驻最低。,项目本地招商重点以中国（十堰）汽配城为主，其它区域为辅,根据十堰市商用车配件市场目标商户的分布情况来看，十堰市的重点招商区域主次为：中国十堰汽配城、汽配物流广场、白浪路、许白路、车城路、武当路、红卫、花果、天津路、辽宁路等主要沿街市场。,二、目标招商区域及特点,16,商户担忧进驻成本及搬迁费用过大,新市场开业需要培育期，汽配生意需要很长一段时间才能好转，商户担忧进驻成本及搬迁费用过高，加大店面的经营难度，主要进驻成本包括：人工费用、库存货物搬迁、车载费用,地税、国税、店面租金、仓库物流租金、人工工资、店面宣传等费用。、,市场位于白浪西路处，地理位置较为优越，交通便利；,市场汽配经营面积40052平米。共计商户1001家，市场于1999年开业，开业率达95%。经营状况较好；,市场定位为商用车配件批发为主的市场，商铺装修档次较低，以砖混建筑为主，内部经营业态混乱，乱摆乱放现象比较严重；,市场内汽配品类不全，难以满足消费者采购需求，乱涨租金，偷盗严重，交通拥挤不堪。,（1）市场特点,1、,中国（十堰）汽配城,二、目标招商区域及特点,17,商户数量,已购买商户,未购买商户,1001户,318户,683户,备注：总共自营户522户，其中汽配城318户，剩余户数是部分汽配城商户过户给子女，部分是有厂无店商户购买，部分投资个以自营价格购买，部分关系户购买。无形之中增加了自营商户户数,1）已购买商户意向分析,对目前市场经营环境不满意以及对项目整体规模、配套、区域划分非常认可；,自买铺位能够避免租金上浮压力，且后期能够升值；,认为十堰需要一个大规模体量的市场来对老市场整合升级，扩大十堰汽配在全国影响力。,2）未购买商户意向分析,对认为新市场风险度较高，习惯原有的经营模式；,老市场商户不整体搬迁将很难做起来；,项目整体规模、配套、区域划分非常认可；,目前在汽配市场的铺位是自属铺位，搬迁过去将会对自身的铺位不利；,老汽配城目前租金整体下调，并出台相应优惠政策将商户的经营成本。,（2）,访谈因素分析,二、目标招商区域及特点,18,十堰市各沿街市场主要分布在朝阳路、重庆路、花果、红卫、辽宁路、东风大道、白浪路、汉江路、凯旋大道、南岳路、车城路等，地理位置优越，处于十堰市中心，是十堰市较早路形成的成熟沿街市场，以零售为主；,沿街市场商户约713户，经营面积17850（不含整车、物流、仓库、工业园区厂家）；,沿街市场布局陈旧，定位为汽车后服务市场为主的市场，商铺装修档次较低，建筑形式以大棚区和砖混建筑为主。市场内配件品类较少，较分散。,2、十堰市各沿街市场,（1）市场特点：,二、目标招商区域及特点,19,沿街汽配市场地理位置一般较好，以零售为主，知名度较高，不愿意到新市场发展；,商户认为在市里的市场辐射范围较广，担心到偏远的白浪区域生意量下降；,商户表示白浪区消费力能力有限，又有老汽配城在，市场经常竞争激烈；,商户表示目前在招商的市场比较多，其中部分商户对昌升国际意向比较高，离市区较近，很多商户准备计划在昌升国际意向定铺；,很多商户表示一般新市场都很难做起来，但是如果老汽配市场拆迁整体搬到一个新市场发展，市场会很快做起来，所以有部分商户都是观望其它同市场的商户动向。,（2）访谈因素分析,3、十堰东风商用车配套厂家,十堰是商用车之都，商用车配套厂家是立身之本，老汽配城商户大部分上游渠道为该类厂家。,东风商用车专业厂家有东风实业、东风有限、东风集团与民营品牌商用车配套厂之分。,东风公司和沃尔沃集团合作势必会促成十堰乃至全国商用车配件生意的激增，其中此类配套厂加势必为了抢占市场。,从市场出发，依托汽配城开拓直营店，强化自己配套厂配件品牌在汽配城的影响力，抢占市场份额。,此类厂家的厂区地处偏远，公司高层不易接触。,4、十堰各工业园区商用车配件厂家,厂家主要集中的区域在龙门工业园、港澳台工业园、温州工业园、神鹰工业园、六里坪工业园、万亩（红卫）工业园、长岭工业园、三环工业园、万向通达工业园、普林工业园、及下辖五县一市地区。,未来林安汽配市场需要此类商户的进驻来带动新市场的繁荣，但他们厂区偏远，高层不易接触。,二、目标招商区域及特点,20,十堰东风商用车配套厂家、十堰各工业园区商用车配件厂家两类厂家是未来林安商贸物流城招商的重中之重，关系到未来市场的繁荣，关系到老汽配城商户搬迁到林安汽配市场的信心。,二、目标招商区域及特点,21,通过对十堰汽配市场的实际摸底总结得出几个重要因素,商户感兴趣因素,十堰商用车配件及物流经营混乱，迫切需要整合；,对项目规划合理、优越的硬件环境、配套完善专业；,项目知名度高，规模体量大，未来能承担老汽配市场的提档升级；,项目对商户的扶持力度巨大，进行全国性推广增加生意机会。,商户担忧因素,核心的配套没有解决仓库、物流,市场暂未形成，前景不明朗；,目前项目招商政策暂时还未公布，大部分商户持观望因素较多，对项目是否有大量的商户进驻存在较大的顾虑；,担忧开发商后期运营管理跟不上；,现在整体汽配行业不景气，市场萧条，商户信心不足。,二、目标招商区域及特点,22,1、本地市场商户基数远不能满足项目的招商需求，异地招商刻不容缓。,项目整体经营面积达13万的经营面积，本地老汽配市场商户基数不能满足项目招商需求，为快速促进项目招商率，异地招商必须迅速启动。,2、本地老市场为与本项目竞争，稳住商户，下调租金，导致商户观望情绪浓厚,十堰老汽配市场的商户不能满足项目的招商需求，但因老市场商户部分已在本项目自营购买对其 产生巨大威胁，整体计划下降租金并出台相应优惠政策来稳住那些观望的商户，使得未进驻商户对本项目观望情绪严重，需异地商户来刺激本地商户。,3、十堰汽配属产业性市场，本地市场异地商户众多。,十堰的汽配市场属产业性汽配市场，汇集全国各知名零配件产区的商家。而十堰汽配老市场聚集了大部分浙江、河北、福建、浙江的异地商户。由此推断项目异地招商是具有很大的可行性。,异地区域招商启动因素,二、目标招商区域及特点,23,1、本地市场商户需求的面积远不能满足项目的业态招商需求，异地招商刻不容缓。,项目整体经营面积达13万的经营面积，本地老汽配市场商户基数不能满足项目招商需求，为快速促进项目招商率，异地招商必须迅速启动。,2、通过异地商户能够刺激本地商户的进驻，提高本地商户进驻本市场的信心。,通过原产地、省会城市、异地城市商户的引进，能极大的刺激本地商户进驻本市场的信心，带动新一轮一期尾铺的去化，刺激租赁商户的进驻。,3、十堰汽配属产业性市场，本地市场异地商户众多。,十堰的汽配市场属产业性汽配市场，汇集全国各知名零配件产区的商家。而十堰汽配老市场聚集了大部分浙江、河北、福建、浙江的异地商户。由此推断项目异地招商是具有很大的可行性。,异地目前招商区域确定,本地市场异地商户来源：十堰汽配异地商户主要来源河南、福建、浙江、山东等汽配零件原产区，那项目异地招商必须选择异地商户较为集中的区域。,异地招商需考虑项目的招商成本，（如异地交通、长途包车等费用）为节约项目招商费用应选择距离项目较近城市作为目标招商区域。,异地招商的难度较大，目标招商区域必须拥有大量的商户基数来筛选。,为降低异地招商难度，异地招商区域的选择，应就选择目标区域与十堰汽配行业关联性较强且对十堰较为熟悉的区域。,综合上述因素分析：,本项目异地招商区域初步设定,西安,（商户基数大、异地商户集中）,襄阳,（对十堰汽配熟悉、距离十堰近）,24,（1）市场特点：,通过实地的调研走访，目前整个襄阳市的商用车汽配市场通过多年的整合迁移，主要集中在华中光彩汽配城、锦绣东风汽配城以及檀溪汽配城；,华中光彩汽配市场通过整合全部迁入二期光彩汽配城，商户数157户，出租85%，经营面积33600方，铺位总量255间，以商用车配件及乘用车配件为主，市场氛围较好；,锦绣东风汽配城主要以轻卡汽配为主，部分维修，商户数120户铺位837间，总面积20万方，招商率不到25%，由于招商力度不够，盲目自信，市场处于半瘫痪状态，商户流失严重；,1、襄阳汽配市场,二、目标招商市场及特点,25,访谈的商户数量,有进驻意向,持观望态度,50户,7户,14户,（2）市场招商访谈问题分析：,有意向进驻因素：,锦绣汽配城商户认为本市场经营困难，生意萧条，看好十堰，打算在十堰发展；,经常和十堰有生意来往，寻求上游，拓宽拿货渠道，非常认可汽配城整合后在十堰的地位。,观望态度商户因素：,新市场培育需要时间，看未来招商政策再做决定。受以前投资失败因素，主要担心老汽配城搬不下去，开发商后期运营管理不善。,二、目标招商市场及特点,26,（1）市场特点：,通过实地调研，西安的汽配市场通过政府指导和市场整合，集中在西安玉祥门的海纳汽配城和玉林汽配城，未央区的大明汽配城，西安三桥汽配城，西安六村堡汽配城。,2、西安汽配市场,市场名称,经营面积,商户数量,铺位数量,租金水平,（元/.月）,出租率,经营情况,大明汽配城,10万,800,1800,3040,72%,西安商用车零配件最集中的汽配市场目前面临拆迁,三桥汽配城,4.8万,500,900,2060,55%,面临政府规划拆迁,六村堡汽配城,4万,50,800,25,处于招商阶段,海纳汽配城,玉林汽配城,6万,1950,3000,70240,65%,西安最早、最大的,汽配市场,合计,24.8,3300,二、目标招商市场及特点,27,市场名称,访谈商户数量,有意向商户数量,持观望态度商户数量,玉祥门、海纳汽配城,66,3,4,大明宫汽配城,20,1,3,三桥汽配城,32,3,3,六村堡汽配城,10,0,2,合计,128,7,12,（2）市场招商访谈问题分析：,A、有意向进驻因素：,看重十堰作为商用车零部件源头产地的影响力，产品辐射全国；,市场生意机会大，有发展潜力，价格优势明显;,和十堰商家业务关系密切，了解十堰汽配市场。,B、观望商户因素：,十堰现有汽配城，新市场暂未形成，后期发展不明朗；,对项目认识停留在听说阶段，需要时间来了解；,汽配市场低迷，对市场信心不足，投资谨慎；,招商政策，租金价格，管理运营费用未确定，先做了解再决定；,厂家设点，每个汽配城都有销售网点。,二、目标招商市场及特点,28,西安因属于省会集散城市，通过走访得出国内汽配零部件原产地的商户都有汇集于此，而十堰汽配市场异地商户来源台州、泉州、瑞安、南阳、邢台、丹阳，因此西安区域将是十堰异地招商重点区域；,西安大明宫汽配城、三桥汽配城面临拆阶段，后期针对该区域可执行深入访谈挖掘，召开招商新闻发布会吸引该区域商家对项目的关注。,此次异地招商摸底调研走访襄阳、西安两个地方汽配市场，西安因属于省会城市，无论人口、消费基础、商家实力、商圈辐射范围都是襄阳无法比拟的，该区域存在大量的汽配商家基础，将是十堰项目异地招商工作重点区域；,异地商户对项目认知度低，对项目没有深入了解，通过介绍后认为项目规划科学，规模大，业态全，但是实际没有竣工，需要一个过程，前景暂不明朗，而且现在招商相关政策未确定，加上现在汽配市场大形式萧条，投资相对谨慎；,虽然异地商户对项目了解不多，但是可以肯定一点，异地商户和十堰汽配城联系紧密，对十堰汽配市场关注度高，认可十堰汽配市场在全国零部件市场的地位。,异地市场招商调研情况分析,1、异地商户摸底总结,：,2、异地商户招商可行性分析,二、目标招商市场及特点,29,项目一期业态布局图,三、项目现状分析,30,（一）项目各区域经营面积及自营比例面积,区域,业态,面积（）,铺位总数,自营面积,铺位,总数,自营面积占比,待招商,铺位间数,A区,汽车全系列,29466,400,4763.79,67,16.17%,333,B区,车身车架车头,13374,186,7368.45,102,55.1%,84,C区,汽车后服务,19776,186,2729.4,38,10.19%,255,生活配套,107,D区,中重型汽配,36887,526,27404.53,394,74.29%,132,E区,中重型汽配,38268,536,12002.12,170,31.36%,366,合计,137771,1941,54268.29,771,39.3%,1170,从上述表格可以看出，项目自营占比及自营面积最高的区域为B区、D区、E区，但E区经营面积较大，后期项目招商区域应将A区、C区、E区将为重点攻克区域。,从自营商户的购买需求来看，每个商户约需要1.5间商铺，按此计算，未来本项目还,需招进商户780家。,三、项目现状分析,31,（二）项目自营客户来源及再租赁意向,中国（十堰）林安国际商贸物流城自营客户归属地来源,来源地,商户数量,自营数量,自营间数,十堰汽配城及周边沿街区域,1001,318,493,其它来源,-,204,277,合计,522,771,1、自营商户来源,三、项目现状分析,32,中国（十堰）林安国际商贸物流城自营客户可租赁意向,自营商户数量,有意向租赁,观望（看招商政策）,无在租赁意向,522,8,30,484,100%,1.5%,5.7%,92.8%,2、自营商户可再租赁意向统计,自营商户意向分析：,从上表看出，自营商户具有租赁意向及观望意向的商户占据整体自营商户7.2%的比例，从商户反馈情况来看，大部分自营的商户所购买的商铺已满足自身的经营条件，部分商户想租赁相邻的商铺但已没有空余铺位。因此自营商户后期招商的突破占项目整体租赁面积较低。,三、项目现状分析,33,（三）填写自营申请书未自营商户租赁意向分析,中国（十堰）林安国际商贸物流城未自营商户可租赁意向,未自营商户数量,有意向,观望（看招商政策）,无在租赁意向,273,8,169,91,100%,3%,64%,33%,未能自营商户意向分析：,从上表看出，未自营商户可租赁意向及观望商户占据65%比例，因此后期项目招商重点突破填写自营申请书未能自营商户这类商户群体将是项目招商重中之重。,三、项目现状分析,34,（四）,中国（十堰）林安国际商贸物流城商户可再租赁资源统计,中国（十堰）林安国际商贸物流城商户可再租赁资源统计,商户类型,有意向,观望,无意向,合计,自营商户,8,30,484,522,填写自营申请书未自营的商户,8,169,96,273,总计,16,199,580,795,项目自身自营率已经达到39.3%，而上诉表格可以看出十堰市区具有租赁意向及观望意向的商户累计,215,户,，此类群体将是后期项目招商重点攻克群体，如此类群体大规模进驻将能提升项目20%的招商率。,三、项目现状分析,35,（五）制约商户进驻的因素,三、项目现状分析,36,一、租金水平及相关费用制定,招商价格策略,PART,2,二、招商政策,三、相关法律文本及招商物料筹备,37,1、放水养鱼,培育市场是招商工作的关键，也是使一个市场从不旺场到旺场必须经历的一段时期，因而在这段时间内要给以商家足够的优惠政策和条件，增强商家在此经营的信心。作为项目的开发商，在市场培育期内应该以商场后期的良性经营为责任，从各方面为市场商户考虑。,2、若租金偏高，即使市场可以招满并顺利开业，但难以长久兴旺,因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商户增加经营成本，生意也相对难做，这无异于“杀鸡取卵”；另外如果租金定得高于白浪或周边地区现有成熟的同类市场租金持平，那么在招商过程中就失去了的竞争优势，招商周期会变长，推广难度会加大，风险也相应增大了。,3、市场培育期的初始租金要制定得低一点，等商场做旺起来以后，再逐年上调租金。,采用“低开高走”的租金制定及收取策略，开发商和管理公司的盈利会增加，经营者也较容易接受。,租 金 策 略,38,一、租金水平及相关费用制定,本地汽配市场租金水平,项目周边现有商业设施租金水平,按投资回报,计算理论租金,租金,制定原则,39,经营面积（）,建筑形式,商户数量（户）,租金,年租金,中国,十堰汽配城,40000,2、3层联体街区,1001,25-120元/月,1.8-8万/年,汽配,物流广场,10000,30,15元/月,（实收）,2万/年,机电广场,600,5,15元/月,（实收）,2万/年,白浪开发区物流市场,3000,200,10-100元/月,0.6-2.4万/年,十堰工程机械市场,300,30,15-30元/月,1.8-5万/年,1、本地汽配市场租金水平,（一）项目整体租金水平拟定,由上表得知,十堰老汽配市场运营时间长，地段位置较好，商圈氛围浓厚，生活配套齐全,租金波动范围较大，整体较高,一、租金水平及相关费用制定,40,本项目周边目前人流稀少、交通不便、配套缺失，商业氛围较差；,老汽配城周边配套设施较为齐全，商业氛围浓厚；,新市场需要培育期；,本市场交通、规划、后期建设配套齐全等各方面将会有较大优势。,综合上述：本市场租金水平应不超过,30元/月,一、租金水平及相关费用制定,2、本项目租金拟定参考依据,41,2、周边商业设施租金水平,本项目周边商业设施,市场名称,租金（元/月）,港澳台工业园好邻居超市（租赁一层）,15,神鹰工业园区沿街商铺（车神路）餐饮,28,白浪东路五中周边饭店,32,本项目处于白浪东路，紧挨港澳台、神鹰工业园，清大药业，交通不便利，生活配套设施缺乏，地理位置较偏，整体租金不高，,在15-32元/月。,一、租金水平及相关费用制定,42,一般商铺的投资回报率在6%-8%，综合本项目的地段、配套、交通、发展阶段等，建议本项目标准租金按6%计算。,3、理论租金水平,区域,公开均价（元）,投资回报率,标准月租金（元/月）,A区,4510,6%,22.6,B区,4985,24.9,C区,4349,21.7,D区,4992,24.9,E区,4969,24.8,标准月租金=项目公开售价*年投资回报率6%/12个月,一、租金水平及相关费用制定,43,区域,理论租金水平（元/月）,调整后标准租金（元/月）,微调后年租回报率,A区,22.6,25,6.7%,B区,24.9,28,6.7%,C区,21.7,23,6.3%,D区,24.9,30,7.2%,E区,24.8,30,7.2%,（二）项目各区标准租金,一、租金水平及相关费用制定,44,物流,商户数量（户）,商铺租金,租金交纳方式,白浪物流一条街,85户,30-40元/.月,租期1年，租金年缴,十堰货运大市场,26户,2037元/月,台湾路物流一条街,25户,2535元/月,（三）物流、仓库费用收取标准,1、,十堰市物流租金水平情况,一、租金水平及相关费用制定,45,市场名称,仓库需求面积,仓库租金,缴纳方式,十堰汽配城对面仓库/中城酒店道子里面仓库/马路村,30-500,5-8元/月,半年一签，可签一年,南粤物流园,50-300,30元/月,一年一交，交一年送一个月,五金机电广场,40-120,20-30元/月,一年无优惠，交二年用三年,2、,十堰市仓储租金水平情况,一、租金水平及相关费用制定,46,目前十堰市物流、仓库市场费用最高的南粤物流园，其他市场收费标准明显低于南粤，本市场为新市场，在仓储物流费用方面应以低水平为原则，降低商户的成本，随着市场运营逐渐旺场，再逐步提高费用。,招商报告提交后，我司将另行提前仓储物流区的详细方案，包括仓储的市场需求、建筑形式等。,物流区域标准租金20元/月,仓储标准租金10元/月,3、本市场仓储、物流租金建议,一、租金水平及相关费用制定,汽配城的商户因经营产品的特殊性质，对仓储依赖性非常强。目前汽配城商户的仓储都零散分布，无形会增加经营成本。作为原产地市场，主要在于物流的便利性，项目建设物流基地将极大降低商户的运输成本。项目在招商期间已逐步建设项目的仓储物流配套，,打造十堰最大的汽配集散中心。,更有效的吸引商户的进驻同时提高商户的经营效率。,47,1、国内同类市场同级别城市市场管理费价格表,市场名称,所在区域,管理费,中国十堰汽配城,白浪中路,1.5元/月,汽配物流广场,丹江路柯家垭,1.5元/月,白浪开发区物流市场,白浪中路,门前三包费用（72-600元/年）,天津路沿街市场,十堰市茅箭区,无，只收200元/年的卫生费,武当路沿街市场,十堰市茅箭区,无，只收200元/年的卫生费,西安大明汽配市场,未央区东二环,目前水费按年收200元/年，物业卫生费按年收600-1200元/年。,西安海纳汽配城,玉祥门盘道西北角,一楼一个季度500元，30平二楼没有，卫生费一个月30元/户,（四）市场管理费的制定与收取,一、租金水平及相关费用制定,48,本项目作为新开发项目，其成功的招商、经营将是后期市场长期营业的基础；,本项目市场管理费，在实际运营成本基础上，可以按项目成本价制定收取，采用中国十堰汽配城物业管费用1.5元/平米.月，包括公共部分水电费、保安、保洁等费用，后期随着市场的兴旺而逐步增加管理费用；,根据自营商户团拜会宣布的优惠措施，本市场前两年免物业费。,收取原则,第一年,第二年,第三年,第四年,第五年,免费,免费,标准管理费,标准管理费,标准管理费,管理费的收取标准及原则：,收取标准：按建筑面积,1.5元/月,一、租金水平及相关费用制定,49,二、招商优惠政策,1、,市场招商整体宏观环境,2、,同类汽配市场招商优惠政策解析,招商政策主要参考因素,50,1、市场招商整体宏观环境,受国家宏观调控的影响，商用车配件生意机会发展趋势受到一定的影响，近些年更多的商用车配件商户转型于做房地产开发、矿等，国内掀起了专业市场建设的高潮，各大型专业市场项目不断涌现，许多专业市场重复建设，商户资源被稀释，“僧多肉少”商户资源普遍存在不足，商户资源竞争也越来越激烈，商业地产招商已进入“客户选择市场”时代，没有足够的商业优势及优惠政策很难吸引商户进驻。,（一）本项目招商优惠政策建议,二、招商优惠政策,51,2、同类汽配市场招商优惠政策解析,二、招商优惠政策,序号,市场名称,租金水平,（,元/,/月）,租金,收取方式,签约,年限,优惠,政策,1,襄阳,五洲国际,32,一次性,交清,一签3年,交10个月租金用3年，第一年免交物业管理费，第二年根据市场经营情况收取管理费，履约保证金2000元/间,2,西安,秦楚国际汽配城,1层60-65,一次性,交清,1层定位大车配件，交一年用一年半，交2年用三年半，交3年用5年；,3F、4F、5F免房租，按营业额3%提点，保底年营业额5万。,3,十堰,老汽配城,25-120,一次性,交清,大明区：交一年无优惠，交两年用三年，交三年用五年，租金单价不变。,震洋区：交一年无优惠，交两年用三年，交三年用五年，租金单价不变。,富桥区：自营商户占大部分，租金保持原价。,4,十堰北,国际汽车贸易城,20-25,一次性,交清,一签3年,前100名交定客户交半年免两年半，100名后交一年免两年，定两间以上的有行业影响力的大客户三年全免，履约保证金每间商铺5000元。,5,襄阳光彩,汽配大市场,15,（132，三层结构）,一次性,交清,一签3年,免租一年，一次性签三年房租合同一次性交五万元，无物业管理费卫生费,6,汽配,物流广场,25,一次性,交清,交一年,签2年,交2年用三年，交一年签2年。,52,（二）招商优惠政策的实施细则,优惠类型,原因,二、招商优惠政策,53,1、给予免租期的优惠,为使项目繁荣，做旺市场，让商户快速的进驻项目，缩短项目招商期，在项目招商期间给予进驻商户,免租24个月,的招商政策，降低商户的进驻成本。,第一年,免租,12,个月,第二年,免租,6,个月,第三年,免租,6,个月,二、招商优惠政策,54,第四年,按标准租金收取,第五年,按标准租金收取,2、按签约时间的不同免租期额外优惠,正式招商首月进驻,免租24个月,第一年免租12个月，第二年6个月，第三年6个月,第二个月进驻,免租22个月,第一年免租10个月，第二年6个月，第三年6个月,第三个月进驻,第四个月进驻,免租20个月,第一年免租8个月，第二年6个月，第三年6个月,免租18个月,第一年免租6个月，第二年6个月，第三年6个月,为了促进商户的签约率，给商户增加时间紧迫感，采取签约的时间越早优惠越多。,二、招商优惠政策,55,3、按租赁面积的不同免租期额外优惠,个体在十堰林安商贸物流城租赁面积越大，享受的免租优惠越多，给一些经营大户实质性的扶持，降低在市场培育期的经营成本，更好的稳住商户。,二、招商优惠政策,56,4、签订意向进驻协议商户租赁铺位额外免租3个月,凡是在中国十堰林安国际商贸物流城正式开始租赁之前签订了意向进驻协议的商户租铺可额外免租3个月,5、按交款年限优惠政策,为提高商户进驻项目诚意度，如商户一次性缴纳5年的租金则可额外享受2个月的免租优惠！,租赁间数,优惠政策,个人租赁面积34间,额外免租1个月,个人租赁面积56间,额外免租2个月,个人租赁面积7间及以上,额外免租3个月,第3、4、5项,额外优惠在合同,期的第4、5年平,均分摊,二、招商优惠政策,57,特殊目标招商群体主要指对项目招商具有极大的推进力的商户及厂家，对于此类群体的招商政策需开发商高层拟定。,6、特殊群体优惠政策,二、招商优惠政策,58,在五年租赁合同期内，按一年一缴纳收取。,（三）租金收取方式,在五年租赁合同期内，按照一年一缴纳收取，其中前2年免物业管理费，后3年按标准收取。,（四）物业管理费优惠政策及收取方式,免租12个月,第一年,第二年,第三年,第四年,免租6个月,免租6个月,按照标准租金收取,第五年,按照标准租金收取,（五）合同签署缴纳的费用,说明：,给商户的额外免租政策都采取第二年开始执行，这样不仅能保证第一年能帮开发商收取半年的租金费用，以便后期能按年缴纳方式收取商户的租金，更为第二年降低商户经营成本，以便商户能够与市场共同发展。,物业管理费因自营团拜会答应商户,免除2年,的物业管理费，因此合同签署收取的费用不设计物业费。,二、招商优惠政策,59,（六）招商政策汇总一览,二、招商优惠政策,60,（七）项目铺位租金与本市汽配市场租金成本对比,本市场3年租金成本（扣除免租24个月免租期）,区域,A区,B区,C区,D区,E区,租金(元）,20400,22848,18768,24480,24480,二、招商优惠政策,V S,61,市场,铺位,计算方式,3年租金成本对比,中国（十堰）汽配城,大明C区1栋1017号,68.75平米50元/平米36个月,123750元,本项目,A3-15,68.75平米25元/平米12个月,20625元,扣除24个月免租期后，本市场68铺位三年租金约2万，同等面积铺位，老汽配城3,年租金成本约12万，以压倒性的租金成本优势，吸引老汽配城的商户进驻本项目。,租金成本案例：,项目各区3年租金成本：,（八）合同期五年市场租金及物业管理费收益预算,二、招商优惠政策,62,备注：,合同期前三年开发公司租金收益=约27002796元,合同期5年内开发公司物业管理费收益=约7439634元,合同期5年内开发公司总收益,租金收益收益+物业管理费,约,39842989,元（出租率100%的收益）,区域,业态,面积（）,铺位总数,