东城小学地块市场分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,善 待 你 一 生,1,政 策 分 析,调控的背景,调控的目的,调控的内容,调控的影响,未来房地产形势的判断,2,1.,政策出台背景分析,经济结构转型需防止房地产投资过热,全国土地市场持续升温,“,抗通胀，稳物价,”,严防经济增长过热是当前金融调控的主要目的,二轮调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖,“,国八条,”,“,房产税,”,“,加息,”,3,政策出台背景,宏观经济环境（,国房景气指数,）,严厉调控下房价仍现上涨之势，新一轮调控应势而生,100,105,4,2.,新政出台的目的,1,、控制房价过快上涨,2,、打击投机,3,、抑制投资,4,、完善政府税制,5,、培养市场理性消费,5,3.,“,新国八条,”,政策：,经过,2010,年,4.15,、,9.29,政策的调控，政府对楼市现状的不满，本次调控是前期政策的延续和强化，,直接针对历次调控的软肋,地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性。,政策,主要内容,主要影响,影响程度,加强地方执行力度,地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。,可降低因炒作而形成的恐慌性购房,加强保障法建设,加大保障性安居工程建设力度,对低端住宅有一定影响,税收,高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满,5,年全额征税,卖方：投资利润减少，买方：购房成本增加。从而降低投资人群，对抑制投资、投机作用大,贷款,二套房首付比例由,5,成调整为,6,成，利率,1.1,倍,加大购买二套房的难度，挤压投机性购房,土地供应,增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前,2,年年均实际供应量，推广,“,限房价、竞地价,”,增加中低价位普通商品住房土地供应。,缓解供需关系，确保有房可售,限购,限购政策从一线城市扩大到二线城市,抑制需求量,舆论引导,宣传未定房价和保障房，引导合理消费,减小购房客户量,6,“,新国八条,”,出台背景：,低库存导致价格疯涨,，,CPI,高位运行，在通胀的驱使下，成交量依然坚挺，,9.29,政策疗效甚微，多方压力下，调控势在必行,。,2010,年,“,9.29,”,政策出台后，受政策影响，一线城市,10,月份成交量迅速见底，其后，二三线城市,11,月份成交量开始走低，但进入,12,月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，,“,9.29,”,政策再次面临了,“,新国十条,”,的尴尬，调控政策饱受质疑。当前调控后，市场供应量走低，库存不足，价格稳中有升，但已经开始出现降价苗头，调控效果开始显现。,根据过往经验，我们判断：,1,、当存销比高于,12,时，价格下行；,2,、存销比低于,8,时，价格上行；,3,、库存持续低位，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力。,7,历次调控政策对比：,本论调控直接针对之前历次调控的软肋,地方政府执行力，,量化执行标准，加强问责的可操纵性，地方政府调整积极性将大力加强，刚闭幕的两会也在此重申了地方政府的调控目标进行问责。,2006.5.27,2007.9.27,税收,二手房不足,5,年的增收,5.5%,的营业税,金融,首付三层,资金不足,35%,的项目，不的发放贷款,土地,满,2,年未动工开发的，无偿收回土地使用权,新特点,90,以内的总量占比在,70%,以上,税收,二手房不足,5,年的增收,5.5%,的营业税,金融,90,以上的首付三层,二套房首付不得低于,40%,，利率,1.1,倍,土地,有囤积土地等不良行为的，不得发放贷款,新特点,商业首付,50%,以上，利率,1.1,倍，贷款限期,10,年以内,2010.4.15,税收,继续实行税收优惠政策，严查土地,金融,90,以上的首付三层,二套房首付,50%,以上，利率,1.1,倍,土地,严查土地闲置，增加有效供应,新特点,加强保障性住房建设，部分城市三套房停贷,2010.9.29,税收,收回契税营业所等优惠政策,金融,首套房首付三层,二套房首付,50%,以上，三套房不贷款,土地,有违规行为的开发商，暂停发行股票和新购置土地,新特点,强调执行力度，部分城市限购，物业说加快试点,2011.1.26,税收,二手房恢复,5,年全额增收,金融,二套房首付,60%,以上，三套房不贷款,土地,增加供应，加强土地闲置管理,新特点,量化执行标准，物业税开始试点,调整供应结构,压制投资,低保高压（公租房）,压制需求,管控地方政府,8,“,新国八条,”,总结预测：,中央政府,“,没有最严厉，只有更严,”,的调控时代已经来临，房价不稳，政策难安。,根据以往调控经验，市场短期将会有明显影响。,地方政府,地方政府在本次政策的执行力，将是中长期市场走势的关键。,如果各区域房交所和民政局实现联网（严查以家庭为单位的认房认贷政策）,如果房交所严格收取和查办外地客户的纳税证明,如果银行严查贷款人的离婚证明、单生证明,二手房营业税全额征收，规避了以前产期使用的阴阳合同降低交易成本的情况,9,4.,“,新国八条,”,重点影响及重庆细则,预测：,国八条重点影响：,1,、强调房价调控目标：,能限制房价增长速度，但出台细则城市均未明确此目标,2,、营业税未满,5,年全额征收：,短期投资利润减少，对一直短期投资、投机作用明显,3,、二套房首付,6,成：,增加二套房购房难度，心理影响大于实际影响，效果不明显,4,、限购政策：,大幅抑制需求量，尤其是外地客户，对市场影响最大,重庆国八条细则预测：,1,、强调房价调控目标：“三不超”基本不能实现,，预计细则不会明确调控目标；,2,、营业税未满,5,年全额征收：,按国八条执行，打击投资、投机；,3,、二套房首付,6,成：,按国八条执行，主要影响来自银行和执行力度；,4,、限购政策：,基本按国八条执行，,重庆客户以本地和区县为主，影响小于北京、上海,；,10,新“国八条”和重庆房产税的双政叠加影响分析：,新,“,国八条,”,与重庆房产税并行实施，全面禁购、提高首付、征收房产税全面、精准打击投机、抑制投资，影响消费者心理预期。,1,套房,2,套房,3,套房,限制,普通商品住房,独栋,别墅,高档,住房,普通商品住房,独栋,别墅,高档,住房,禁购,当地,家庭,首付,3,成，利率可,9,折，免房产税,首付,3,成，利率可,9,折，,减免,100,后征房产税,首付,6,成，利率,1.1,倍，免房产税,首付,6,成，利率,1.1,倍，,按应征面积征收房产税,有纳税,有社保外地家庭,首付,3,成，利率可,9,折，按,0.5%,征收房产税,首付,3,成，利率可,9,折，,不减免面积征收房产税,禁购,无纳税无社保外地家庭,禁购,11,对比分析小结：,通过对近期政策梳理，新国八条,/,房产税对比分析，我们发现,：,新国八条更具可操作性，目标明确,行政问责制约定具体问责内容，落实到人,三套房全面禁购，范围更广,新国八条的致命武器,房地产税出台，短期内影响消费者预期；中长期改革税收体制，培养理性消费投资,资金管控成为政府调控保留手段,一旦推出，其杀伤面更广、力度更强,12,新政对客户影响：,投资客户将受到极大抑制：,限购令、差别化信贷政策和房产税的征收会,加重投资客户的投资和物业持有成本,，使部分,投资客户转向观望,，从而使,投资市场得到抑制,。,改善型客户也会受到很大影响：,改善型客户大多是二套房持有，差别化信贷政策会加大他们的购房投入，如：总价,100,万的高层，之前首付为,50,万，而新,“,国八条,”,之后首付为,60,万，增加,10,万，且利率上浮,1.1,倍，在加息等多重压力之下，部分改善型客户也会转向观望。,普通客户的购房信心和购房成本均会增加，加重观望情绪：,普通客户的购房成本主要是因为加息而增加，在投资市场和改善型住房需求市场都是到抑制的情况下，普通置业客户可能会放慢他们的置业步伐，,“,等等看,”,的心理会在置业客户中滋长，市场整体观望情绪会加重。,13,5.,新政后重庆市场总结：,客户,观望情绪加剧,，客户到访量下降,30-40%,，高端产品到访量下降,45-50%,，有效访问量下降,40-50%,，成交量下降,30-40%,；,普通高层价格上涨，,瞄准最低税收标准,9941,元,/,，南北价格差距逐步缩小,；,开放商同样采取观望态度,，以不变应万变，根据市场情况，随时做好应对准备，但是目前绝大部分开发商均为采取行动；,开发商谨慎拿地，保证现金流充足，土地拍卖底价成交增多,；,国八条重庆细则出台前，,恐慌性购房出现,；,开发商未面市项目，部分调整户型设计策略，保持总款前提下，或,加大产权面积，降低售价或增加赠送比例，减小产权面积，贴近免税面积等法式避税,；,商业地产成为投资热土，写字楼、商铺迎来春天,。,14,未来重庆房地产走势研判：,重庆市场,短期看淡，中期看好，长期看平,短期对各区域市场影响不同；,产品,对住宅的影响,商业、商务；,对主城区的影响,对区县市场影响,；,豪宅、别墅,对普通住宅的影响；,15,铜梁房地产市场发展状况,铜梁房地产发展阶段,铜梁产品业态与售价,铜梁土地供应与产品供应,铜梁房地产市场分析小结,16,2.1,铜梁房地产市场发展阶段,铜梁县房地产于,2005,年起步，处于市场需求旺盛，量价持续上升的高速发展阶段，销售价格保持强劲上升势头，在建成规模高品质楼盘较多，区域市场在,2008-2010,年日渐成熟,截至目前，产品类型以高层、花园洋房为主,铜梁县在确定全面提速打造现代化,“,地级城市,”,。确立,“,一心三片四组团,”,发展思路。重点打造东部新城、南城新区和蒲吕组团建设，根据铜梁城市发展规划，至,2020,年城市人口达到,28,万人。人均居住面积按照现在,41.64,计算，未来十年每年理论住宅需求量为,540000.,现阶段,未 来,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,普罗旺斯,建筑类别,洋房、高层,占地面积,320,亩,总建筑面积,48,万平米,容积率,2.5,销售情况,一期共,20,万方已售罄，二期共,28,万方 洋房,15,万方已推,8,万方 高层,13,万方已推,1.5,万方,装修状况,毛坯,开发商,泽京集团,近期报价,4700,元,/,平米（高层,户型配比见下表）,5300,元,6300,元（洋房）,高层详细户型配比,70,两室两厅,33.3%90,两室两厅,33.3%107,三室两厅,33.3%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,龙脉书院,建筑类别,洋房、高层,占地面积,172,亩,总建筑面积,8,万平米,容积率,0.5,销售情况,前期高层共,3,万方销售率,90%,，前期洋房共,3,万方销售率,85%,（余底楼和顶楼）,装修状况,毛坯,开发商,金梁实业（集团）有限公司,近期报价,4000,元,/,平米（高层,户型配比见下表）,洋房已售罄,高层详细户型配比,84.64 两室两厅,16.6%,91.16 两室两厅,16.6%,104.79 两室两厅可变,16.6%,1,00.51 两室两厅可变,16.6%,102.62 两室两厅可变,16.6%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,阳光水岸,建筑类别,高层、洋房,占地面积,112,亩,总建筑面积,23,万平米,容积率,2.87,销售情况,余,1.5,万方高层预计今年推,装修状况,毛坯,开发商,重庆皓宏实业有限公司,近期报价,价格未公布,高层详细户型配比,83.14,两室两厅,33.3%111.98,三室两厅,33.3%113.73,三室两厅,16.6%115.65,三室三厅,16.6%,楼盘名称,香樟郡,建筑类别,高层,占地面积,44,亩,总建筑面积,8,万平米,容积率,2.5,销售情况,一期共,20,万方已售罄，二期共,28,万方 洋房,15,万方已推,8,万方，高层,13,万方已推,1.5,万方,装修状况,毛坯,开发商,重庆迪翔房地产开发有限公司,近期报价,价格未公布,高层详细户型配比,50,一室一厅,14.2%78,两室两厅,28.4%84,两室两厅,28.4%96,三室两厅,28.4%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,金豪嘉苑,建筑类别,高层、洋房,占地面积,40,亩,总建筑面积,13,万平米,容积率,3.0,销售情况,高层,5.5,万方预计六七月份推出,3,万方 洋房共,7.5,万方，已推,2.5,万方（销售率,95%,）预计同高层一起推出,1.8,万方,装修状况,毛坯,开发商,重庆少云房地产开发有限公司,近期报价,高层价格未公布 洋房 均价,4800,元,高层详细户型配比,39.9,一室一厅,16.6 86.6,两室两厅,16.6%107.5,三室两厅,33.3%109.7,三室两厅,16.6%112.1,三室两厅,16.6%,楼盘名称,华夏康城,建筑类别,高层、洋房,占地面积,205,亩,总建筑面积,31.4,万平米,容积率,2.0,销售情况,预计一期,7,月份共推,7.5,万方，高层,3.5,万方,+,洋房,4,万方,装修状况,毛坯,开发商,重庆市金梁实业（集团）有限公司,近期报价,价格未公布,高层详细户型配比,78.35,两室两厅,33.3%101.14,三室两厅,33.3%108.64,三室两厅,33.3%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,亲水湾,建筑类别,洋房、高层,占地面积,60,亩,总建筑面积,22,万平米,容积率,5.2,销售情况,余高层,5#,楼体量,3,万方,装修状况,毛坯,开发商,重庆来新居房地产开发有限公司,近期报价,均价,4000,元,/,平米（高层,户型配比见下表）,高层详细户型配比,104.39,两室两厅,8.3%108.21,三室两厅,8.3%,121.17,三室两厅,8.3%131.93,三室两厅,8.3%,7.56,两室两厅,8.3%120.25,三室两厅,8.3%,104.72,三室两厅,8.3%87.78,两室两厅,8.3%86.15,两室两厅,8.3%100.39,两室两厅,16.6%82,两室两厅,8.3%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,龙腾盛世,建筑类别,洋房、高层,占地面积,300,亩,总建筑面积,30,万平米,容积率,2.5,销售情况,一期推一栋高层共,2,万方,+,洋房,2,万方，高层售罄，洋房销售率,95%,装修状况,毛坯,开发商,重庆鹏瑞房地产开发有限公司,近期报价,价格未公布,高层详细户型配比,76.85,两室两厅,25%87.64,两室两厅,25%109.03,三室两厅,50%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,龙轩大地,建筑类别,洋房、高层,占地面积,360,亩,总建筑面积,70,万平米,容积率,一期,1.2,二期,3.37,销售情况,洋房体量共,10,万方，一期已全部推出，销售率,85%,，高层预计,4,月底会推出,3,栋共,3.2,万方,装修状况,毛坯,开发商,龙轩实业,近期报价,价格未公布（,4,月中旬公布）,高层详细户型配比,77.95,两室两厅,33.3%99.36,三室两厅,22.2%114.02,三室两厅,11.1%117.55,三室两厅,22.2%116.82,三室两厅,11.1%,2.2,区域内产品业态与售价,楼盘名称,龙城御景,建筑类别,洋房、高层,占地面积,40,亩,总建筑面积,8,万平米,容积率,2.5,销售情况,已推,1,万方的洋房，预计五六月份推两栋高层，总体量,2,万方,装修状况,毛坯,开发商,重庆铜梁宏福房地产开发有限公司,近期报价,高层价格未公布 洋房 均价,4400,元,高层详细户型配比,80,两室两厅,16.6%,85,两室两厅,16.6%,119,三室两厅,50%,126,四室两厅,16.6%,25,2.3,区域内市场存量,楼盘名称,占地面积,总建筑面积,已开盘建筑面积,未销售套面积,尚未推出的建筑面积,亲水湾,60,亩,22,万平米,2,万平米（洋房）,17,万平米（高层）,基本售罄,3,万多平米（高层）,龙脉书院,172,亩,8,万平米,3,万平米（洋房）,3,万平米（高层）,基本售罄，余,5000,平方,2,万多平米（洋房）,普罗旺斯,320,亩,48,万平米,28,万平米（洋房）,1.5,万平米（高层）,基本售罄,7,万多平米（洋房）,11.5,万多平米（高层）,香樟郡,44,亩,8,万平米,未开盘,8,万平米,8,万多平米（高层）,金豪嘉苑,40,亩,13,万平米,2.5,万平米,5.5,万平米（高层,)3,万平米（洋房）,5.5,万多平米（高层）,4.8,万平米,26,2.3,区域内市场存量,楼盘名称,占地面积,总建筑面积,已开盘建筑面积,未销售套面积,尚未推出的建筑面积,华夏康城,205,亩,31.4,万平米,未开盘,31.4,万平米,31.4,万多平米,龙腾盛世,300,亩,30,万平米,2,万平米（洋房）,2,万平米（高层）,基本售罄,26,万多平米,龙轩大地,360,亩,70,万平米,10,万平米（洋房）,基本售罄,60,万多平（高层）,龙城御景,40,亩,8,万平米,1,万平米（洋房）,基本售罄,3,万平米（洋房）,4,万平米（高层）,27,2.3,铜梁土地供应与产品供应,铜梁市场土地供应量大,截止,2007,至,2011,年 土地供应量为,4518,亩，按,2.0,容积率计算，供应商品房面积为,602,万方,。,2009-2010,年铜梁招拍挂出让结果计表,.xls,2007-2011,年铜梁土地供应量,时间,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,土地供应量,2000,亩,300,亩,300,亩,800,亩,1118,亩,28,2.3,铜梁土地供应与产品供应,2008-2011,年铜梁成交均价,时间,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,1,月,2011,年,2,月,成交均价,1765,元,2171,元,3448,元,3657,元,4035,元,产品供应量充足，市场需求旺盛,成交均价保持强劲上升势头,铜梁房,2008,年,-2011,年地产成交量,时间,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,1-2,月,成交套数,4800,套,6447,套,10463,套,1667,套,成交金额,49,万,64.5,万,110,万,6.52,万,29,2.4,铜梁房地产分析小结,铜梁房地产目前已经处于日渐成熟的阶段，其住宅市场二手房交易活跃，投资性和改善性购房比例较大，宏观调控对铜梁房地产影响较小，量价均比去年同期有不同程度的增长。,铜梁市场供应量较大，在产品供给上各项目之间有较大的可替代性，同时也为本项目提供了巨大的需求空间；对本项目在产品打造上提出了比较高的要求。,客户主要来源于铜梁本地和铜梁外地打工人员，其它区域为辅，客户年龄、家庭结构和职业特征等特征相似，区域内各个项目具有较大的共享性；对本项目在把握客户敏感点及细节打造上提出了比较高的要求。,2011,年铜梁的物业形态亦呈多元化发展态势，但整体而言以小高层和高层为主，其中下半年小高层的存量比例较大；对本项目来说，物业形态定位高层建筑，做出有差异化的产品是唯一的出路。,。,30,3,项目定位,及预案,目标地块产品、客户定位,目标地块规划预案,31,3.1,目标地块产品、客户定位,产品定位：,打造高端的产品形态，创新型的高层产品,客户定位,客户所属的社会阶层,我们的客户无论从经济能力，还是在社会地位，社会思想影响力等方面，他们都占据了铜梁社会的主流地位，引领社会的发展方向，主要年龄层次在,28,45,岁之间。,这些也是我们重点进行客户开发的阶层，具体包括：,政府机关公务员,企事业单位工作人员,工商业主和部分在外地工作的铜梁人,32,3.1,目标地块产品、客户定位,目标客户的区域定位,铜梁城区认同项目地段的；,铜梁周边乡镇，车程半小时以内。如：大庙、石鱼、虎峰、侣俸、安居、太平等；,铜梁周边城市，车程,40,分钟以内。如：大足、合川。,目标客户的消费特征,需要的社会圈子，要对自身事业有一定帮助；,十分重视孩子成长环境；,前驱高端消费带动下,有追求高消费高端新奇的产品和跟风消费的明显特征，爱面子,爱攀比；,希望体现自己的价值,阶层,品位和成就感觉,追求档次,(,高档专属感觉,),。,33,3.1,目标地块产品、客户定位,客户产品利益需求识别,社区档次高，有良好的口碑，能体现其社会地位或财富；,享受居住“面子”的同时，客户心理上，希望产品能有超值的“便宜”；,社区景观打造美观、丰富；,社区物业管理较好，强调社区安全性；,房屋坐南朝北，至少两间卧室朝南；,厨房开间不小于,2.4m,，面积不小于,8,平米；,南面设置独立晾衣阳台；,户型可变性强，无明显浪费面积，如长走道；,生活方便，周围有学校、菜场；,客户产品风格和精神需求识别,对于产品立面没有过多的内涵要求，但偏向于现代风格的建筑；,对于建筑希望大气能体现居住的舒适性。,34,招标文件的规划指标分析,建筑用地：,36538,平方米,总建筑面积：,138416,平方米（含车位）,容积率：不大于,3.0,建筑密度：不大于,30%,绿地率：不小于,35%,住宅限高：不大于,100,米,停车位：,0.6,个,100,居住建筑面积,0.7,个,100,公建建筑面积,结论：,以高层为主,的业态的大型景观社区。,3.2,目标地块规划预案,35,产品对策：,在,2011,年国家政策调控下，产品应该控制总价使消费者便于购买，又能保证其基本使用功能，通过设计增加实际使用面积，消费者在购买后，可以自住使用也可投资获得较高的回报率。,3.2,目标地块规划预案,产品特点：,新地块项目以,5,栋,33,层的高层为主，标准层以华府,枫景标准层为蓝本，进行设计升级，形成为新一代的创新性高层产品,绝版,3D,活性公馆,。,36,3.2,目标地块规划预案,1.,标准层面积,：约,700,2.,层高：,3,米,3.,单层面积考虑户型搭配和景观的均好性,创新性高层产品面积,户型,一房,两房,经济三房,舒适三房,套内面积,48 m,2,55-60m,2,60-70m,2,80-90m,2,100m,2,左右,占比,10%,20%,30%,20%,10%,备注,一房变两房（可考虑跃层）,二房,二房变三房,（可考虑跃层）,三房变四房,（可考虑跃层）,能变化出功能房间,37,建议功能尺度：,3.2,目标地块规划预案,户型,建筑面积,（,）,套内面积,（,）,户型要求,3,室,2,厅,2,卫,120-122,100,主卧带衣帽间，带可变院馆、独立餐厅、大阳台,客厅开间不小于,4.2M,，,主卧开间不小于,3.6M,，,次卧开间不小于,3.3M,，,主卫开间不小于,2.1M,，次卫开间不小于,1.8M,，,厨房面积不小于,7,。,3,室,2,厅,2,卫,96-110,80-90,3,变,4,房，主卧带衣帽间、带可变空间、大阳台,客厅开间不小于,3.6M,，,主卧开间不小于,3.3M,，,次卧开间不小于,3M,，,卫生间开间不小于,1.8M,，,厨房面积不小于,6,，带生活阳台,38,3.2,目标地块规划预案,建议功能尺度：,户型,建筑面积,（,）,套内面积,（,）,户型要求,2,室,2,厅,1,卫,72-86,60-70,2,房，主卧带衣帽间，带可变空间,客厅开间不小于,3.6M,，,主卧开间不小于,3.3M,，,次卧开间不小于,3M,卫生间开间不小于,1.8M,，,厨房面积不小于,5,，带生活阳台,2,室,1,厅,1,卫,67-73,55-60,2,房,客厅开间不小于,3.6M,，,主卧开间不小于,3M,，,次卧开间不小于,3M,卫生间开间不小于,1.8M,，,厨房面积不小于,5,，带生活阳台,1,室,1,厅,1,卫,60,48 m,2,1,房,带可变空间,客厅开间不小于,3.6M,，,卧室开间不小于,3M,，,卫生间开间不小于,1.8M,，,厨房面积不小于,5,，带生活阳台,39,关于华府枫景标准层设计修改的建议,6,6,1,2,5,4,3,40,根据华府枫景销售情况得出以下建议：,1,、现有户型调整建议：,原户型设计强调,3D,户型设计较重，中间的两房户型起居室的使用及次卧室采光有较严重的障碍（见图示区域,1,、,2,）,3D,户型主卧室洗手间使用功能有障碍（见图示区域,3,）,3D,户型因层高而修建楼递会致使以后业主使用功能障碍（见图示区域,4,）,3D,户型院馆所更改的下层房间，开门即为楼递，使用不方便（见图示区域,5,）,3D,户型局部院馆尺度较小，使用不方便（见图示区域,6,）,3D,院馆阳光飘窗开窗面较小，建议做大，真正体现院馆特色,2,、建议：,3D,户型因其创新的设计和理念，客户目前接受度较高，销售速度较平层户型快。东城小学南侧地块在总体户型上延续华府枫景的“,3D,概念”，意将创新户型再次升华，但不能简单复制原有设计；,3D,院馆阳光飘窗开窗,户型建议以,2,梯,5,户或,2,梯,6,户的创新,3D,概念设计为主,41,4,项目定价策略,项目定价策略,42,4.1,项目定价策略,根据本项目的开发策略及高层物业形态价格在市场的走势，推算出本项目入市指导价格,高层（,33F,）：,4800,元,/,（建筑面积）,将本项目与区域内竞争项目来参考，可以从产品类型、户型设计、赠送面积、建筑立面、景观小品进行提升。在示范区及样板房的装修上，需要在施工细节上和材料选择上做重点把握，。那么，在入市指导价格上实现产品溢价,10%,。,