商品房买卖-举案说法-培训.ppt
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1、二0一四年十二月法律法律风险无无处不在不在!l不一定都要懂得法律,但一定要有法律风险意识。l不是事事处处都要照搬法条,不敢越雷池一步,而是要认清法律规则,警惕风险。警警 言言培培训说明明 【形式形式】:案例研:案例研讨【参考法参考法规】:民法通:民法通则、民事、民事诉讼法、合同法、物法、合同法、物权法、法、城市房地城市房地产管理法、商品房管理法、商品房销售管理售管理办法、法、城市商品房城市商品房预售管理售管理办法、相关司法解法、相关司法解释 培培训说明明l广告宣广告宣传中的法律中的法律风险及防范及防范l认购过程中的法律程中的法律风险及防范及防范l因房屋因房屋质量量问题所引起的法律所引起的法律风
2、险及防范及防范l车位位销售售过程中的法律程中的法律风险及防范及防范 案例一因广告宣传不当所引起的纠纷 开开发商在商在销售某楼售某楼盘7 7栋时,在宣,在宣传资料中做了如下宣料中做了如下宣传:“厅、卧、主、卧、主卫全部朝向高全部朝向高尔夫球夫球场,均能享受到高,均能享受到高尔夫景夫景观,”房屋交付后,房屋交付后,7-17027-1702业主投主投诉,两次卧无高两次卧无高尔夫景夫景观,与,与销售承售承诺不符,不符,业主要求主要求换至卧室均有高至卧室均有高尔夫景夫景观的的类似似户型,如无合适型,如无合适户型,型,则要求退房。要求退房。业主与开主与开发商商协商不成,最商不成,最终以开以开发商商违约为由
3、向当由向当地法院提起地法院提起诉讼,请求追究开求追究开发商的商的违约责任。任。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传广告宣传资料的法律效力?开发商是否应当承担违约责任?开发商应如何规避广告宣传所带来的法律风险?案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传广告宣传资料的法律效力案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传要要约邀邀请红线红线范范围围内内说说明和允明和允诺诺具体确定具体确定影响合同的影响合同的订订立和价格立和价格要要约要要约邀邀请是希望他人向自已是希望他人向自已发出要出要约要要约是当事人一方向是当事人一方向对方方发出的希望与出的希望与对方方订立合同的意思表示立合同的意思表示 广告宣传资料
4、的法律效力问题:商商品品房房的的销售售广广告告和和宣宣传资料料为要要约邀邀请,但但是是出出卖人人就就商商品品房房开开发规划划范范围内内的的房房屋屋及及相相关关设施施所所作作的的说明明和和允允诺具具体体确确定定,并并对商商品品房房买卖合合同同的的订立立以以及及房房屋屋价价格格的的确确定定有有重重大大影影响响的的,应当当视为要要约。该说明明和和允允诺即即使使未未载入入商商品品房房买卖合合同同,亦亦应当当视为合合同同内容,当事人内容,当事人违反的,反的,应当承担当承担违约责任。任。-关于关于审理商品房理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律案件适用法律若干若干问题的解的解释 (2003060120030
5、601)案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传资料的法律效力问题 关键词:说明和允明和允诺具体确定具体确定 案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传资料的法律效力问题:XXXX项目,全市目,全市最最低价。低价。所在学区内所在学区内从幼儿园、小学到中学都是从幼儿园、小学到中学都是市属或省属市属或省属重点名校重点名校。社区内将有老年大学和儿童。社区内将有老年大学和儿童兴趣学校趣学校。紫薇。紫薇幼儿园幼儿园即将落成;并将引即将落成;并将引进市属重点市属重点小学。小学。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广告宣传资料的法律效力问题:合同法中关于“要约”的规定 第第十十四四条
6、条 要要约是是希希望望和和他他人人订立立合合同同的的意意思思表表示示,该意意思表示思表示应当符合下列当符合下列规定:定:(一)内容具体确定;(一)内容具体确定;(二)表明(二)表明经受要受要约人承人承诺,要,要约人即受人即受该意思表示意思表示约束。束。第第十十五五条条 商商业广广告告等等为要要约邀邀请。商商业广广告告的的内内容容符符合要合要约规定的,定的,视为要要约。司法解释违反合同法的地方:排除了合同法构成要约的第二个要件“甘受约束”;并把“视为要约”与“视为合同内容”相混淆。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 开发商应承担的责任:违约责任 案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传 广
7、告宣传法律风险防范:发布广告的原布广告的原则:源:源头控制,有把握才控制,有把握才说第一道防第一道防线:发布前布前严格格审查,避免夸,避免夸张、不、不实、变更;更;第二道防第二道防线:全面全面设置置广告提示广告提示语,表明广告不是要,表明广告不是要约;第三道防第三道防线:补充充协议中明确中明确约定广告和宣定广告和宣传资料的效力。料的效力。案例案例 问题 分析分析 广告宣广告宣传广告提示语示例:案例二未及时退还“诚意金”引起的纠纷 某君向开某君向开发商提出申商提出申请,要求开,要求开发商退商退还“诚意金意金”,开,开发商称商称还要等要等1515天之后才能返天之后才能返还。因因对开开发商的拖延行商
8、的拖延行为不不满,某君将,某君将该开开发商商告上法庭,要求开告上法庭,要求开发商返商返还诚意金本金以及所意金本金以及所产生的利息。生的利息。案例案例 问题 分析分析 认购 案例三 认购书的单方解除 某君与开某君与开发商商签订认购协议书约定:由某君定:由某君购买某楼某楼盘3-11013-1101房,房,认购协议书签订时,某君,某君应支支付房屋付房屋总价款价款20%20%的的“订金金”,认购协议书签订之之日起日起1515日内,双方日内,双方签订商品房商品房买卖合同合同,如某君,如某君违反本反本协议,不得要求返,不得要求返还已支付的已支付的“订金金”。如开。如开发商商违反本反本协议双倍返双倍返还某君
9、已支付的某君已支付的“订金金”。随后,随后,某君按照某君按照认购协议书的的约定支付了定支付了“订金金”,但在,但在认购协议书签订后,后,商品房商品房买卖合同合同尚未尚未签订前,因房价下跌,某君提出要求解除前,因房价下跌,某君提出要求解除协议,并要求开,并要求开发商退商退还已交付的已交付的“订金金”。案例案例 问题 分析分析 认购诚意金、订金、与定金的法律效力?案例二中开发商该不该退还诚意金?案例三中开发商是否应返还已收取的“订金”?案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “诚意金意金”作作为自自创的商的商业用用语,在,在现在的商品房在的商品房销售中,由于供求关系售中,由于供求关系
10、紧张,处于于卖方市方市场的开的开发商普遍商普遍强势,由此采取了,由此采取了预售售证获得之前便收取得之前便收取费用的方式,用来用的方式,用来甄甄别、圈定客、圈定客户。这种做法,往往不能保种做法,往往不能保证所有所有缴纳诚意意金的客金的客户都都买到房,只是提供一种与到房,只是提供一种与买房相关的潜在机会。房相关的潜在机会。因此,所因此,所谓的的“诚意金意金”不具有合同效力及法律保不具有合同效力及法律保护的性的性质。“诚意意金金”并并非非“定定金金”。开开发商商在在预售售前前收收取取“诚意意金金”,并并与与排排号号、认购等等行行为挂挂钩,这种种资金金并并不不具具有有“定定金金”性性质。从从法法律律意
11、意义上上讲,定定金金具具有有担担保保效效力力,担担保保未未来来双双方方将将签订具具体体买卖合合同同,缴纳定定金金之之时,双双方方已已经明明确了确了标的物以及价格。的物以及价格。案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “订金金”通常是在通常是在购房者与开房者与开发商就房屋商就房屋买卖的意向初步达成的意向初步达成协议后,准后,准备进一步一步协商商签订的的临时认购协议,通常的做法是在,通常的做法是在约定所定所选房号、面房号、面积、房屋、房屋单价及价及总价款后,价款后,约定一个期限,定一个期限,买方方需在此期限内与需在此期限内与卖方方签署正式合同。署正式合同。买方支付方支付订金即取得了在
12、此金即取得了在此期限内的期限内的优先先购买权。根据我国。根据我国现行法律的有关行法律的有关规定,其不具有定,其不具有定金的性定金的性质,交付,交付订金的一方主金的一方主张定金定金权利的,人民法院不予支利的,人民法院不予支持。一般情况下,交付持。一般情况下,交付订金的金的视作交付作交付预付款。付款。而而订金在法律上是不明确的,也是不金在法律上是不明确的,也是不规范的,在范的,在审判判实践中一般践中一般被被视为预付款。但是最高人民法院关于适用付款。但是最高人民法院关于适用中中华人民共和国担人民共和国担保法保法若干若干问题的解的解释第第118118条条规定:定:“当事人交付留置金、担当事人交付留置金
13、、担保金、保保金、保证金、金、订约金、押金或者金、押金或者订金等,金等,但没有但没有约定定金性定定金性质的的,当事人主,当事人主张定金定金权利的,人民法院不予支持利的,人民法院不予支持”案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “定金定金”中中华人民共和国担保法人民共和国担保法第八十九条:第八十九条:“当事人可以当事人可以约定一方向定一方向对方方给付定金作付定金作为债权的担保。的担保。债务人履行人履行债务后,定金后,定金应当抵作价款或者收回。当抵作价款或者收回。给付定金的一方不付定金的一方不履行履行约定的定的债务的,无的,无权要求返要求返还定金;收受定金的一定金;收受定金的一方不履
14、行方不履行约定的定的债务的,的,应当双倍返当双倍返还定金。定金。”“定金定金”规则 1 1、交定金方、交定金方违约:不返:不返还;收定金方;收定金方违约:双倍返:双倍返还。2 2、定金定金总标的的20%20%。3 3、定金条款从、定金条款从实际交付定金之日起生效。交付定金之日起生效。案例案例 问题 分析分析 认购 诚意金、订金、与定金 “定金定金”与与“违约金金”选择使用、不累加使用、不累加 我国我国合同法合同法第第116116条条规定:定:“当事人既主当事人既主张约定定违约金,又主金,又主张定金的,一方定金的,一方违约时,对方可以方可以选择适用适用违约金或定金条款。金或定金条款。”案例案例
15、问题 分析分析 认购 案例四因房屋质量问题所引起的纠纷 业主与开主与开发商商签订商品房商品房买卖合同合同,约定:定:业主主购买开开发商开商开发的某小区的某小区6-7076-707号房,开号房,开发商商应于于20082008年年1212月月2525日前将房屋交付日前将房屋交付业主使用,交付条件主使用,交付条件为经有关政府部有关政府部门办妥竣工妥竣工验收收备案手案手续,开,开发商商应提供提供住宅住宅质量保量保证书、住宅使用住宅使用说明明书和和商品住宅交楼商品住宅交楼书,开,开发商不出示商不出示上述上述证明文件及有关明文件及有关资料或出示不料或出示不齐全,全,业主有主有权拒拒绝接受接受交付,由此交付
16、,由此产生的延期交房生的延期交房责任由开任由开发商承担。商承担。20082008年年1212月月2525日,日,业主到涉主到涉讼房屋收楼房屋收楼现场准准备收楼,但以涉收楼,但以涉讼房屋存房屋存在在质量量问题为由拒由拒绝收楼。开收楼。开发商表示愿意商表示愿意对该房屋房屋进行整行整修,并按合同修,并按合同约定延期交房定延期交房责任条款任条款赔偿整修期整修期间业主的主的损失。失。业主不同意以上主不同意以上处理方案,拒理方案,拒绝收楼。收楼。20092009年年6 6月月1010日,日,业主向法院起主向法院起诉,因房屋存在,因房屋存在质量量问题,不符合交付条件,要求追究开不符合交付条件,要求追究开发商
17、的延期交房商的延期交房责任。任。案例案例 问题 分析分析 交付交付因商品房质量问题所引起的责任有哪些?,法律关于保修期以及保修范围如何规定?开发商的交付义务是什么?对于业主无理拒收问题,开发商如何对策?案例案例 问题 分析分析 交付交付因商品房因商品房质量量问题所引起的所引起的责任任 保修保修责任任u“交交付付使使用用的的房房屋屋存存在在质量量问题,在在保保修修期期内内,出出卖人人应当承担修复当承担修复责任。任。”(司法解司法解释)u “在在保保修修期期限限内内发生生的的属属于于保保修修范范围的的质量量问题,房房地地产开开发企企业应当当履履行行保保修修义务,并并对造造成成的的损失失承承担担赔偿
18、责任。任。”(商品房商品房销售管理售管理办法法)案例案例 问题 分析分析 请注意:保修期和保修范围!交付交付 因商品房因商品房质量量问题所引起的所引起的责任任 退房退房+赔偿损失的两种法定情形:失的两种法定情形:一、房屋交付使用后,房屋主体一、房屋交付使用后,房屋主体结构构质量量经核核验确属不合格确属不合格的。的。(商品房商品房销售管理售管理办法法、司法解司法解释)必)必须以交以交付付为前前题;核;核验应由由业主提出申主提出申请;二、因房屋二、因房屋质量量问题严重影响正常居住使用(重影响正常居住使用(司法解司法解释)。)。何何为“严重影响正常居住使用重影响正常居住使用”?应从能否从能否实现合同
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