-零售商业物业管理.ppt
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1、 第四章 零售商业物业管理 1.第一节 概述一、零售商业物业概念原意:为各类物品零售提供空间场所的物业。现在:销售物品、服务为主的多功能物业。2.二、零售商业物业的类型 按产权性质分有:()即时转移产权型(先售后赎)经营上称为投资保本型()分散产权型 大型物业分开拆散出售(可以反租)()统一产权型 一个企业(或业主)拥有一个大型商业物业产权 3.按规模和辐射范围分为:社区型、片区型、区域型、城市中心型按结构分:敞开式的市场和广场型 封闭的购物中心型按出售商品类别分:专业型和综合型按功能分:综合性的专业购物中心型 商住两用型零售商业发展动态:从传统的百货商店,向多业态、综合性、大型化、时尚性、智
2、能化等方向转化、发展。4.三、零售商业物业运作的主要理论1 1中心地理论 消费者单一目的购物不会选择离家较远的地段(购物效用最大化)。一次购物能买回多种不同商品可以吸引购物者远行。5.2 2同类零售店聚集理论 降低价格不会引发垄断 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素 消费者多有货比三家的购物心理,比较选择能降 低不确定性 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合,能实现聚集效应 实践经验:较低档次商品零售店限制在一家(不至于产生正面价格竞争)高档商品零售店需引入较多同类店6.3 3需求外部效应理论 主力店产生需求外部效应,为小零售店带来客流 选好品牌、信誉、档次、服务质量俱
3、佳主力店至关重要 可以给主力店较大租金折扣优惠7.应用:将主力店安排在物业内主要通道的两端,两侧布置小的专卖店尽量避免死胡同式通道设计将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位(让其试用)8.第二节 购物中心及其管理 9.一、购物中心的概念 美国国际购物中心协会(ICSCICSC)对购物中心的定义:购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业、服务设施的组合。10.定义的属性可以归纳为五个基本要素:产权归属单一产权所有者。经营管理模式统一管理。提供服务的内容提供零售和其它商业设施。附属设施
4、提供泊车位。体量与定位无统一规定。11.购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。根据选址和商圈不同,购物中心可分为:近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。美国将其分为3 3种形态:摩尔、户外中心、混合型中心。12.第一个购物中心建成于20世纪初的马里兰州巴尔的摩市中心以北9km的郊区,由6家商店组成。第一个购物商城Southdale Mall建成于1956年的明尼阿波利斯城(Minneapolis),有两家百货商店共同开发建设。13.二、购物中心的建筑特征和特点购物中心表现为以下三个特征:1.1.商业空间步行化 2.2.商业空间室内化 3.3.公共空间社会化14.购物中心具
5、有以下特点:1.1.由发起者有计划地开设,实行商业型公司由发起者有计划地开设,实行商业型公司统一管理统一管理。2.2.内部结构内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等业店、专卖店等零售业态零售业态和餐饮、娱乐设施构成。和餐饮、娱乐设施构成。3.3.服务功能服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。齐全,集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。4.4.根据销售面积,设相应规模的根据销售面积,设相应规模的停车场停车场。5.5.选址选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。6.6.商圈商圈根据不同
6、经营规模、经营商品而定。根据不同经营规模、经营商品而定。7.7.设施设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,卖场实行豪华、店堂典雅、宽敞明亮,卖场实行租赁制租赁制。8.8.目标顾客,以目标顾客,以流动顾客流动顾客为主,不特别区分层次。为主,不特别区分层次。15.三、购物中心的本质特点 购物中心的本质特点:统一管理和分散经营的管理方式。购物中心在规划、建设、开发和管理经营方面具有统一性的特点。与集贸市场相比,购物中心的管理模式最为有效,既能让承租户之间相互促进,又能防止不良竞争,并获得共同利益。16.四、购物中心的市场特征及其管理模式购物中心的市场特征:1.有计划聚集的统一性2.采用集中管理与分散经营相结
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