中国房地产上市公司TOP10研究分析(93页).pptx

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,#,单击此处编辑母版标题样式,中国指数研究院,中国房地产,TOP10,研究组,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015-5-20,#,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,#,单击此处编辑母版标题样式,中国指数研究院,中国房地产,TOP10,研究组,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,#,单击此处编辑母版标题样式,中国指数研究院,中国房地产,TOP10,研究组,专家演讲精粹,专家演讲精粹,1,上市公司研究十三年回顾,上市房企与当前资本市场的互动,Page 4,莫天全,先生,中国房地产,TOP10,研究组联席组长,、,中国指数研究院院长,抓住中国资本市场新机遇，构建多元融资大平台,Page 9,刘洪玉,先生,中国房地产,TOP10,研究组联席组长,、,清华大学房地产研究所,所长,房地产业在宏观经济模型中的作用,Page 32,张永伟,先生,中国房地产,TOP10,研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长,发布,2015,中国房地产上市公司研究报告,Page 37,蒋云峰,先生,中国房地产,TOP10,研究组项目研究负责人、中,国指数研究院企业研究总监,发布,2015,中国优秀房地产上市公司名单,Page 50,黄 瑜,女士,中国房地产,TOP10,研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长,演讲议程,演讲议程,（,续）,2,多元融资与资产证券化给房地产企业带来的机遇,Page,53,李迅雷 先生,海通证券首席经济学家,房地产金融变局与创新,Page,62,王晨宁 先生,中信建投投行部执行总经理,住房市场投资的机会与陷阱,Page,66,欧阳捷,先生,新城控股高级副总裁,中国新三板互联网房地产第一股华燕房盟成功上市经验分享,Page 81,胡 炯 先生,上海华燕房盟网络科技股份有限公司总裁,演讲议程,（,续）,3,探讨新常态阶段下房企转型与融资策略,Page 87,范保群 先生,国务院发展研究中心企业研究所博士,黄秀青 女士,中国指数研究院副总裁兼北京公司总经理,周黎明 先生,上海世茂股份有限公司副总裁,廖明舜 先生,宝龙地产控股有限公司副总裁兼首席财务官,孙益功 先生,同策房产咨询股份有限公司董事长,吴晓武 女士,五洲国际副总裁,陈 杲 先生,招商地产华东区域投资总监,李 春 先生,冠城大通股份有限公司总裁助理,蒋海洋 先生,中信证券投资银行部房地产行业投资总监,黄余海 先生,上海证券交易所管理组组长、上海上证金融副总经理,4,中国房地产上市公司研究,十三年历程与当前资本市场,莫天全 先生,中国房地产,TOP10,研究组联席组长、中国指数研究院院长,5,中国房地产上市公司研究,十三年历程与当前资本市场,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的,“,中国房地产,TOP10,研究组,”,，自,2003,年开展中国房地产上市公司研究以来，已连续进行了十三年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。,2015,年，中国房地产上市公司研究对象共,185,家，较,2003,年的,78,家，增加了,2,倍多；其中，沪深上市房地产企业,137,家，较,2003,年增加,68,家；在港上市房地产企业,48,家，较,2003,年增加,39,家。,十三年以来,上市公司研究成果在各方面产生深远影响。首先，国土资源部高度重视,TOP10,研究组及中国指数研究院的研究成果，在多篇重要文章中多处引用相关研究数据及报告内容。第二，帮助企业获得国内外金融机构的特别支持。花旗、瑞银等国际投资机构纷纷采用,TOP10,的研究成果作为他们在中国选择投资合作伙伴的重要依据。第三，上市公司研究成果被企业广泛引用，得到资本市场的广泛认同。第四，获得国内外媒体全方位报道。美联社、路透社、道,琼斯金融通讯社等海外媒体和中央电视台、中国日报、光明日报、中国证券报、搜房网等全国媒体及众多地方媒体，每年都对中国房地产上市公司研究进行了全方位的报道。,8,上市房企策略,策略四：重视并购重组及合作。,2014,年,12,月,26,日，万达收购快钱，股价止跌攀升。,2015,年,5,月,13,日，万科宣布将于万达合作，当天尾盘股价拉升，上涨近,6%,。,策略五：权威平台认证，提升企业价值。,彩生活在招股说明书上引用中国指数研究院研究成果,70,多处，借助权威平台，获得投资人的认可，截至,5,月,13,日，总市值达到,108.8,亿港元，持续超过其母公司花样年（,75.4,亿港元）的总市值。,策略六：加大创新力度，给资本市场“想象空间”。,中国房地产上市公司研究,十三年历程与当前资本市场,9,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,刘洪玉 先生,中国房地产,TOP10,研究组联席组长、,清华大学房地产研究所所长,一、研究背景,历史,从,2003,年开始进行,“,中国房地产上市公司,TOP10,研究,”,；,本次是连续进行的第十三次研究。,背景,2014,年，中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态，房地产行业调控政策回归常态化，市场进入调整期。,在此背景下，一批优秀房地产上市公司顺应行业新常态，踩准市场节奏主动调整经营策略、积极创新营销手段，取得了优良的业绩，展示出较高的经营水平，获得了资本市场的认可。,TOP10,研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值潜力大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,10,二、研究对象,依法设立且公司股份于,2015,年,3,月,31,日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所、纽交所等境内外市场公开上市的中国房地产上市公司（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足相关条件）。,业务收入主要来自中国大陆，且收入构成满足以下条件之一：,证监会,2005,年,3,月颁布,上市公司分类与代码,房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于,50%,，或所占比重虽低于,50%,但比其他业务收入比重均高出,30%,。,全球行业分类标准,(Global Industry Classification Standard,，摩根斯坦利公司和标准普尔,公司联合发布，简称,GICS),如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入,60%,以上或其收入和利润均占整体比重超过,50%,，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。,如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过,50%,。,根据上市地点对在内地、香港、其他境外市场上市的房地产企业分别研究（不同交易所上市的企业 采用的会计准则存在较大差异）。,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,11,三、研究方法,方法体系,研究组在总结过去十二年工作经验的基础上，结合中国房地产行业和资本市场的发展现状，对此次的研究主要做了,1,处指标改进：,为了更合理地评价房地产企业的财务稳健性，,2015,年在财务稳健性评价指标中，新增了现金比率来评价上市公司的实时偿还流动负债的能力，为投资者提供全面的评价结果。,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,12,三、研究方法（续,1,）,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,13,综合实力排名,以中国房地产上市公司的,经营规模,、,财富创造能力（,EVA,）,、,财务稳健性,、,投资价值,评价为基础；,对同一家企业的四个指标得分按一定的权重值进行加总；,权重来自采用因子分析法得到的各指标的“方差贡献率”；,“方差贡献率”是对不同企业四项指标得分进行“方差,-,协方差分析”结果。,得到最终企业综合实力得分，并据此得出“,2015,中国房地产上市公司综合实力,TOP10”,。,三、研究方法（续,2,）,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,14,经营规模评价,参照,2003-2014,年连续使用的评价标准，以,总资产,、,营业收入,、,利润总额,和,总市值,作为指标，评价中国房地产上市公司的经营规模,:,三、研究方法（续,3,）,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,15,财富创造能力评价,TOP10,研究组沿用了,2003-2014,年连续使用的,财富创造能力,EVA,（,Economic Value Added,）评价理论和方法,，对房地产上市公司的经营绩效进行,EVA,评价。,三、研究方法（续,4,）,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,16,企业投资价值评价,研究组从,盈利能力,、,成长能力,、,运营效率,等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。,三、研究方法（续,5,）,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,17,财务稳健性评价,流动性风险（,liquidity risk,）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。（新增,“现金比率”,指标）,三、研究方法（续,6,）,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,18,社会价值评价,从企业的客户价值贡献、员工价值贡献、环境价值贡献出发，结合企业对社会、政府、股东的价值贡献，综合分析企业社会价值情况。,房价波动对开发企业,偿债能力,、,融资能力,和,违约概率,影响的结论,样本企业存货规模已处于较高水平，存货价值比最高时达,0.68,。,高存货背景下房价波动对企业短期和长期偿债能力产生的影响出现差异,房价波房价下跌带来存货价值大幅下降，企业总体上仍将具备较强的长期偿债能力。,但房价下跌将引发大量企业出现短期偿债能力不足的情况。,动会对样本企业的融资能力产生显著的同向影响，并且房价下跌时企业融资能力将受到更强烈的冲击，即房价下跌比房价上涨对融资能力的影响效果更大。,企业违约概率的变化与房价波动显著相关。房价水平高的时期企业的违约概率也相对较低，信用等级则较高；房价水平低的时期企业的违约概率也相对较高，信用等级则相应较低。,整体上判断，我国开发企业有高负债、高存货的特点，房价大幅下跌可能会触发开发企业的流动性风险，相对而言偿付性风险则较小。,四、相关研究发现,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,19,房价波动对开发企业,股票价格,影响的实证分析,我国开发企业的股价会受到房价波动的显著同向影响，且这种影响显示出非线性的特点。,房价变化处于“低”增长期和下降期时，房价波动对开发企业股价的影响程度远高于房价变化处于“高”增长期时的影响程度。,房地产价格在不同波动状态之间的转换会对股票市场造成不利冲击。,如果房价处于低增长期和下降期之间的状态，房价波动对开发企业股价的影响将呈现出较为稳定的机制，此时房价下跌引发的股价下跌应当在投资者的正常预期之内。,当房价突然由“高”增长期转入下降期时，将会引发开发企业股价的大幅下跌，而这种下跌将是超出投资者预期的，会导致投资者预期之外的大量损失。,四、相关研究发现,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,20,房地产企业融资的资本成本敏感性：基于上市企业面板数据的实证研究,理论分析发现,“融资,-,资本成本”敏感性会受到企业投资收益和偿债压力的影响。,实证分析发现,无论规模大小，房地产企业融资均对资本成本不敏感，呈现出快速扩张、抢占市场的发展特征；,不同规模企业“融资,-,资本成本”不敏感的原因有所不同，大型企业不,敏感主要,原因是高投资收益，而中小型企业不敏感的主要原因是高偿债压力,。,建议,房地产企业：调整融资策略，向,“,新常态,”,平稳过渡,自,2011,年一季度以来，房地产市场“新常态”趋势逐渐明晰，房地产企业应适时调整融资策略，防范潜在的财务风险。,对大型企业而言，历史上“融资,-,资本成本”不敏感的策略主要依赖于较高的投资收益；未来随着投资收益的逐渐下降，大型企业需要关注资本成本的变化情况，应控制高成本资金的融资规模。,对中小型企业而言，融资对资本成本不敏感主要是由于较高的偿债压力所致；随着市场行情的变化，企业融资压力呈现上升趋势，中小企业应合理使用债务重组等手段，走出被动融资的困境,。,四、相关研究发现,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,21,央行,2014,年,9,月,29,日,关于进一步做好住房金融服务工作的通知,通过扩大开发性金融支持范围、延长贷款期限至不超过,25,年等措施，加大对保障性安居工程建设的金融支持力度；,通过放松二套房认定条件、合理确定贷款利率等措施，支持居民家庭合理住房贷款需求；,通过鼓励发行住房抵押贷款支持证券,(MBS),和专项金融债券，来增强金融机构个人住房贷款投放能力；,支持房地产开发企业的合理融资需求,：扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金,(REITs),试点。,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,22,公司信用类债券发行增速扩大,非金融企业债务融资工具发行,4.1,万亿元，同比增加,45.4%,，企业债券发行,6952,亿元，同比增加,46.3%,，公司债券发行,3484,亿元，同比减少,14.6%,。,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,23,机构投资者类型更加多元化,2014,年末，银行间市场各类参与者共计,6462,家，较去年末增加,607,家，同比增加,10.4%,。,境内法人类参与机构为,1848,家，境内非法人机构投资者为,4434,家,。,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,24,股票指数和两市成交量均大幅增长,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,25,2014,年房地产上市公司大额银行贷款,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,26,类型,企业名称,时间,额度,授信银行,银行授信,恒大地产,2014.1,200,亿元,浦发银行,招商地产,2014.11,100,亿元,招商银行,云南城投,2014.12,500,亿元,平安银行,恒大地产,2015.2-2015.3,1400,亿元,中国邮政储蓄银行、农业银行等银行,银行贷款,保利地产,2014.1,20,亿元,建设银行、农业银行,招商地产,2014.6,22.2,亿元,建设银行、北京银行、工商银行,金融街,2014.7,9.5,亿元,中国银行,宝龙地产,2015.1,18,亿元,中国银行、中国农业银行上海分行、,交通银行上海分行、中国工商银行,海外银团贷款,龙湖地产,2014.3,1.25,亿美元,24.5,亿港元,恒生银行、东亚银行、香港上海汇丰银行、中国工商银行,(,亚洲,),、招商银行香港分行、,渣打银行,(,香港,),及中信银行,世茂房地产,2014.6,6.65,亿美元,5,亿港元,香港上海汇丰银行、恒生银行、东亚银行、渣打银行,(,香港,),、三井住友银行、大丰银行、中信银行等,远洋地产,2014.6,8,亿美元,中国农业银行、中银香港、东亚银行、法国巴黎银行、中国建设银行、星展银行、恒生银行、汇丰银行和永隆银行,华润置地,2014.7,23.4,亿港币,4,亿美元,农业银行、三菱东京日联银行、建设银行、恒生银行、汇丰银行、三井住友银行等,碧桂园,2014.12,45,亿港元,恒生银行、香港汇丰银行、浦东发展银行等,2014,年房地产上市公司,中票融资,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,27,企业名称,获准注册时间,融资总额,期限,资金用途,金隅股份,2014.9,35,亿元,2,年,包括但不限于置换银行贷款、补充少量流动资金等资金需求,金融街,2014.12,52,亿元,5,年或以上,用于符合国家政策支持的普通商品住房项目建设、补充流动偿还银行贷款,(,保障性住房项目和普通商品房项目,),保利地产,2014.12,150,亿元,5,年,募集资金用于公司项目投资建设、偿还银行贷款、补充流动资金等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动,招商地产,2014.12,50,亿元,不低于,3,年,募集资金将用于招商地产生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资等用途,万科,2014.12,18,亿元,3,年,用于偿还公司存量银行贷款,金地集团,2015.3,30,亿元,3,年,用于偿还发行人母公司金融机构借款,银行间债券市场融资，,利率均低于,5%,2014,年房地产上市公司海外发债,融资,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,28,企业名称,时间,金额,利率,期限,国际评级机构信用评级,绿城中国,2014.1,5,亿美元,9%,次级永久资本证券,世茂房地产,2014.1,6,亿美元,8.125%,7,年,标普,BB-,、穆迪,BB+,、惠誉,Ba3,华润置地,2014.2,4,亿,美元,7,亿美元,4.375,%,6.0,%,5,年、,10,年,穆迪,Baa1,、惠誉,BBB+,2014.5,3.5,亿美元,4.375%,5,年,保利地产,2014.5,5,亿美元,5.25%,5,年,标普,BBB-,、穆迪,Baa3,、惠誉,BBB+,碧桂园,2014.5,5.5,亿美元,7.875%,5,年,标普,BB,、穆迪,Ba2,、惠誉,BB+,2014,年房企赴港上市情况,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,29,企业名称,上市日期,实际融资总额,特色模式,力高地产,2014.1.30,10,亿港元,中高端物业,阳光,100,中国,2014.3.13,20,亿港元,社区综合体,海昌控股,2014.3.13,24.5,亿港元,“主题公园,+,商业地产”,光谷联合,2014.3.28,8.3,亿港元,“纵向一体化”运营模式,亿达中国,2014.6.27,14.31,亿港元,软件园区,+,科技园区,国瑞置业,2014.7.7,16.22,亿港元,核心区物业,中国新城市,2014.7.10,6.08,亿港元,商业物业综合体,中国宏泰发展,2014.8.25,11.33,亿港元,产业市镇,万达商业,2014.12.23,313.22,亿港元,商业综合体,2014,年房地产上市公司增发,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,30,企业名称,上市日期,实际融资总额,特色模式,蓝光发展,2015.4.2,22.34,亿元,颐明园项目二期、空港项目,7-12,期,新华联,2015.3.9,21.00,亿元,用于湖南醴陵市马放塘棚户区改造建设项目、宁夏银川火车站棚户区改造项目、北京平谷区马坊镇,B05-01,、,B05-02,居住及社会停车场库项目,金科股份,2014.12.2,21.72,亿元,用于重庆金科开州财富中心项目、金科江津世界城项目等,中天城投,2014.11.28,27,亿元,贵阳国际金融中心一期商务区项目、贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区,E,组团（公租房组团）项目等,中弘股份,2014.11.25,30,亿元,海南如意岛旅游度假开发项目（一期）,新湖中宝,2014.10.31,54.99,亿元,上海新湖明珠城三期三标段、四标段、上海新湖、青蓝国际等,北京城建,2014.8.8,39,亿元,北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金,金隅股份,2014.3.7,27.95,亿元,北京金隅国际物流园工程项目,房地产资本市场的结构,五、资本市场多元融资平台建设,2015,中国房地产上市公司研究方法体系及企业发展策略建议,31,市场渠道,融资分类,私人市场,公众市场,权益融资,私人投资者,机构投资者（保险公司、社保基金等）,公司上市（,IPO,、,SEO,）,REITs,（,IPO,、,SEO,）,债务融资,开发贷款和抵押贷款、夹层融资：,商业银行、,保险公司、社保基金,抵押支持证券,MBS,商业抵押支持证券,CMBS,抵押型,REITs,32,房地产业在宏观经济模型中的作用,张永伟 先生,国务院发展研究中心企业研究所副所长,房地产业在宏观经济模型中的作用,33,银行资金,股市,楼市,实体经济,股市资金,楼市,实体经济,资金与资本会重新大举流入房地产行业吗？宏观经济决策应该如何定义房地产业在资本流、资金流中的角色及需要确定的政策？,1,、房地产在资本链条中的角色,34,将房地产业作为化解产能过剩的牛鼻子,经济迈向高质量增长和更可持续的结构的需要,2,、房地产在经济链中的角色,房地产业在宏观经济模型中的作用,35,从全球看，一个城市经济发展水平、居民收入水平与房价的关系多是正向的。,畸形的情况是，前低后高，这是一种“脱媒化”的发展方式。结果是，政府财力严重依赖土地和房地产收入。,是否还要鼓励这种落后方式呢？,未来房地产的发展与城市转型发展相一致，才能是可持续的。,3,、房地产在地方发展中的角色,房地产业在宏观经济模型中的作用,36,传统产业自身升级。,“互联网,+,”与“房地产,+,”，培育新的价值点。,利用资本平台推进业务升级和业务资产重组。市值管理和估值理念。,宏观战略跟进与微观决策踩点。,4,、房地产业的转型升级,房地产业在宏观经济模型中的作用,37,发布,2015,中国房地产上市公司研究报告,蒋云峰 先生,中国房地产,TOP10,研究组项目研究负责人,中国指数研究院企业研究总监,1,、,经营状况：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间,收入利润规模持续增长，成本上升明显挤压盈利空间,2014,年，房地产上市公司的业绩规模再创新高，全年沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到,107.19,亿元，同比增长,18.17%,。市场调整期下，综合实力突出决策力较强的大型房地产上市公司再次巩固了行业领先优势。,沪深上市房地产公司实现净利润均值,7.76,亿元，同比增长,6.45%,，增速较上年回落,1.86,个百分点；大陆在港上市房地产公司净利润均值为,35.89,亿元，同比增长,5.50%,。盈利能力表现出明显的分化特征，大型房地产上市公司在逆市展现出更为稳定的盈利能力，而中小房地产上市公司的盈利能力面临更大压力。,38,中国房地产上市公司发展,状况分析,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司平均净利润及增长率,39,中国房地产上市公司发展,状况分析,利润率持续走低，精细化管理降费用稳盈利,2014,年，房地产上市公司的毛利率与净利润率连续三年走低。主要是因为,2013,年入市销售的房地产项目逐步进入结算期，这些项目的拿地成本普遍偏高，导致净利润率均值下降幅度较大。面对利润率持续下行的压力，房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障盈利空间,。,沪深上市房地产公司的总资产周转率均值、存货周转率均值分别为,0.25,、,0.43,，大陆在港上市房地产公司的总资产周转率均值、存货周转率均值分别为,0.21,、,0.35,，较去年均有所下降。为了克服利润率下滑压力，房地产上市公司积极采取措施强化运营管理,。,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司,毛利率与净利润率均值,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司,总资产周转率与存货周转率均值,1,、,经营状况：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间,40,中国房地产上市公司发展,状况分析,2,、股东回报：资产收益水平平稳中有降，经济增加值出现下滑,资产收益水平稳中有降，龙头企业依然表现优异,2014,年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至,9.17%,和,14.74%,，每股收益均值分别为,0.34,元和,0.64,元，比,2013,年略有下降。整体资产收益水平有所下降，但龙头企业的表现仍然抢眼。,税后净营业利润增长放缓，经济增加值下滑,2014,年上市房地产公司,EVA,均值为,1.82,亿元，比,2013,年下降,11%,，其中沪深上市房地产公司,EVA,均值为,1.96,亿元，同比上升,42%,；而大陆在港上市房地产公司的,EVA,均值为,1.46,亿元，同比大幅下滑了,64%,。大陆在港上市房地产公司,2014,年投入资本均值在高位上持续增长，但短期内回报不佳，,EVA,下滑明显，影响了整体表现。,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司,每股收益与净资产收益率均值,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司,EVA,均值,41,中国房地产上市公司发展,状况分析,2,、股东回报：资产收益水平平稳中有降，经济增加值出现下滑,企业,EVA,表现取决于税后净营业利润和资本成本的差值。,2014,年大陆在港上市房地产公司的税后净营业利润均值为,30.76,亿元，增幅为,6.99%,，而资本成本为,29.30,亿元，增幅为,18.58%,，大大超过税后净营业利润的增速，导致大陆在港上市房地产公司财富创造表现差强人意。,从经济增加值（,EVA,）理论的角度来看，企业要做到有质量的增长，必须要理性认识盈利与资本投入之间的辩证关系，也要处理好长期与短期之间的矛盾：短期内仍然要保持随行就市的方针，根据企业盈利能力，灵活调整资本的投入量；同时兼顾长期发展所需要的储备，合理调配好资金投入产出比，使资本进入良性循环，保持企业持续健康的发展。,2011-2014,年沪深及大陆在港上市房地产公司,NOPAT,与资本成本均值,42,中国房地产上市公司发展,状况分析,3,、财务稳健性：负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大,沪深及大陆在港上市房地产公司,资产负债率与有效负债率均值,沪深及大陆在港上市房地产公司,速动比率与货币资金,/,短期及一年到期借款,资产负债率上升，偿债压力持续增加,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为,65.26%,，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为,70.10%,，同比分别小幅上升,1.09,、,0.91,个百分点。,2014,年以来，房地产行业融资环境持续改善，房地产上市公司应当借此有利时机，合理调整企业经营杠杆水平。,2014,年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为,1.04,和,1.32,，较,2013,年分别下降,0.09,和,0.10,；速动比率分别为,0.45,、,0.61,，较,2013,年分别下降,0.20,、,0.06,，短期偿债压力加大。,从内部结构来看，龙头房企短期偿债能力有所提升，而中小房企压力较大。,43,3,、,财务稳健性：负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大,沪深及大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值,沪深及大陆在港上市综合实力,TOP10,企业土地购置费用占销售额比例变化,每股现金流缺口再度放大，存货上升，去库存压力凸显,2014,年，房地产上市公司的流动性较上年更加趋紧，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值分别为,-0.49,元、,-0.32,元，同比分别下降,0.11,元、,0.21,元。部,分,上市,房企,面临较大的资金压力。,2014,年，受行业整体下行的影响，房地产上市公司普遍缩减了拿地规模。据,TOP10,研究组测算，沪深及大陆在港上市综合实力,TOP10,企业在,2013,年、,2014,年及,2015,年一季度的土地购置费用占销售额比重分别为,40.67%,、,31.60%,和,63.91%,，,2014,年该比值明显处于较低水平。,目前虽有所上升，但量入为出仍是合理选择。,中国房地产上市公司发展,状况分析,44,3,、,财务稳健性：负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大,沪深及大陆在港上市房地产公司,存货及存货占总资产比率情况,由于房地产上市公司在市场回暖的,2013,年主动补充库存量，部分累积到了,2014,年，而,2014,年多数房企的去库存速度明显放缓，导致存货大幅上升。,2014,年沪深上市房地产公司的存货均值达,179.24,亿元，大陆在港上市房地产公司的存货均值达,415.27,亿元，同比分别增长,27.40%,、,8.24%,。,2015,年一季度，房地产上市公司资产负债率均值为,64.92%,，与,2014,年持平，而速动比率均值有所下降，短期偿债能力未有明显改善。未来，房地产上市公司应借助市场回暖期的有利时机加快去化，坚持“现金为王”的策略重视资金回笼，进一步缓解现金流压力，在新的市场环境下保持稳健发展。,中国房地产上市公司发展,状况分析,45,4,、投资价值：房地产板块跑赢大盘，政策利好提升部分企业投资价值,沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率,房地产板块跑赢大盘，市值大幅提升,截至,2014,年,12,月,31,日，上证指数突破,3200,点，收盘,3234.68,点，全年上涨,52.87%,；深证成指收于,11014.62,点，全年涨幅达,35.62%,，领跑全球各主要股市。与涨幅明显的,A,股市场相比，港股市场表现略显平淡，香港恒生指数全年仅上涨,1.28%,。从房地产板块来看，,2014,年上证地产指数和深证地产指数分别上涨,86.14%,、,60.17%,，跑赢大盘。,中国房地产上市公司发展,状况分析,46,4,、投资价值：房地产板块跑赢大盘，政策利好提升部分企业投资价值,房地产板块收盘价和市盈率月度变化情况,低估值地产板块修复可期，部分房企受益利好政策投资价值凸显,2014,年，,A,股资本市场一路上扬，房地产板块估值得到修复。截至,2014,年,12,月,31,日，房地产板块收于,4085.59,点，已经超过,2009,年的最高水平，但市盈率仅为,20.06,倍，远低于,2009,年,11,月,30,日,57.04,倍的水平，板块估值仍处于理性空间。,2014,年房地产板块净资产收益率为,12.81%,，每股收益,0.51,元，盈利能力优于钢铁、交通运输、国防军工、综合、建筑材料、机械设备、通信等行业。,2015,年以来，各种利好政策相继出台，加速市场回暖行情，推动房地产行业迎来发展新机遇，进一步拓展房地产板块的投资空间。,中国房地产上市公司发展,状况分析,沪深及大陆在港上市房地产公司市盈率及市净率变化情况,47,1,、多数上市房企业绩止跌回升，货币宽松持续改善融资环境,2012,年以来,代表性上市,房企销售情况,受去年高基数的影响，,2015,年一季度，,10,家代表性品牌房企销售额为,1610,亿元，同比下跌,18.7%,；,而,4,月份多数上市房企业绩大幅攀升。方兴地产销售额同比增长,170%,，首开股份增长,74%,，万科则增长,39%,，再次证明了市场相对乐观的判断。,4,月份多数上市,房企销售业绩同比,大幅攀升,2011,年以来,20,家,代表性上市,房企拿地规模走势,企业拿地：土地投资积极性,仍不足,，布局仍聚焦一二线热点城市,2015,年一季度，,20,家代表性品牌房企拿地金额共计,805.5,亿元，同比大幅回落,36.2%,；,未来市场供给将存在一定问题。随着一二线城市的地价上升，市场也在逐渐积累风险。,货币宽松持续改善房企融资环境，海外融资热潮逐渐退却,。,2008,年,-2014,年沪深上市房企筹资活动现金总额走势,中国房地产上市公司发展前景展望,48,2015,年以来，尽管政策利好不断，但房企对于未来市场前景仍保持较为理性的预期。,代表性,上市,房企,2015,年销售目标增长率多在,10%,左右,。,经过,2014,年行业的深度调整，今年一季度全国多数城市的库存量依然较高，各房企均制定了相对谨慎的销售策略，并着力强调“去库存”，一些企业同时提出将调整价格以达到清库存的目的。,随着房地产开发的升级和市场趋势变化，越来越多的房地产企业加强重视物业服务及社区体验，通过,大数据、互联网,+,等新技术对客户需求深度挖掘，,以增值服务来换市场和发展。,大悦城地产通过对,POS,机、,CRM,、消费者调研三大系统的整合，准确锁定客户，深度挖掘客户需求，抢占新技术风口，谋求企业借势腾飞。,2,、新常态下寻求新思路，上市房企去库存控目标争夺新技术风口,中国房地产上市公司发展前景展望,49,2014,年，经历持续调整期的房地产行业步入平稳增长的新常态发展阶段。伴随着市场的调整，房地产上市公司的经营业绩受到一定影响，土地成本居高不下持续增加了企业的成本支出，利润空间被进一步挤压。为了控制成本、有效缓解资金压力，房地产上市公司普遍采取积极的销售策略，加快推盘去化，在一定程度上保障了经营业绩。,2015,年，去库存将是房地产市场的主基调。随着,2015,年货币政策支持力度的加大、降息降准利好的推出，购房需求将逐步得以释放，对房地产上市公司的业绩增长起到催化作用。房地产上市公司一方面要继续注重强化内部运营管理、提升财务安全性，保障业绩高质量、稳健发展，另一方面也要围绕自身业务特点、借助资源优势，积极开展业务创新，为业绩的长远发展开拓新路径，为股东、社会创造可持续发展的价值源泉。,结语,50,发布,2015,年中国优秀房地产上市公司名单,黄 瑜 女士,中国房地产,TOP10,研究组,办公室主任,、,中国指数研究院常务副院长,51,2015,年中国房地产市场步入新常态，机遇和挑战并存，房地产上市公司直面市场波动。由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同主持的中国房地产上市公司研究已开展了十三年。,十三年来，中国房地产上市公司整体研究取得了丰硕的研究成果，获得社会各界广泛关注，成为投资者挖掘上市公司投资价值的重要标准。,发布,2015,年中国房地产上市公司优秀企业名单,52,今天我们汇集在一起进行房地产研究成果发布，研究组结合房地产行业和证券市场的变化形成,2015,年房地产上市公司的研究成果。我们今天也对来自全国各地的房地产上市公司和优秀的房地产企业给予表彰。,这些优秀的房地产企业，以及即将走向资本市场的房地产服务企业，他们都辛勤耕耘，刷新地产板块的业绩，祝愿这些企业在未来的发展中更上一层楼。,详细名单请参阅,2015,中国房地产上市公司,TOP10,研究报告,发布,2015,年中国房地产上市公司优秀企业名单,53,从政策拐点走向库存拐点,基本面持续复苏,李迅雷 先生,海通证券首席经济学家,从政策拐点走向库存拐点,54,中国经济下行趋势还在延续,55,从政策拐点走向库存拐点,前期复苏观点得到验证,2015,年,1,季度行业将从政策拐点迈向去库存拐点。从目前三十大和十大城市商品房成交情况看前期判断完成符合市场当前走势。,56,开发商资金面在,2,季度已经有所好转。,从数据监测情况看（商品房销售额同比增速与开发投资额同比增速之差），2014年底至今开发商