某购物广场商业定位及招商经营思路的报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,嘉盛购物广场,商业定位及招商经营思路的报告,1,三明商业 创中国商业服务第一品牌,三明商业 创中国商业服务第一品牌,第一部分商业功能定位及支撑理由分析,一、项目功能的总体定位,为做好嘉盛购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：,A、,物业本身特性,B、,商场独特的地理位置,C、,项目周边的消费力,D、,项目周边的商业现状,E、,居民的消费习惯,2,A、,物业本身的特性,中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米,楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;,100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线,商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺,.,3,B、,商场独特的地理位置,交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道,处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地；,人口密集，有很大的普通居民消费市场,.,4,C、,项目周边的消费力,周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。,D、,项目周边的商业现状,工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。,5,E、,居民消费习俗,追求低、中档消费,就近方便，价廉物美，服务多样,城乡区间商业消费观念,6,综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能：,1.生活消费的便利性；,2.就近商业的消费习惯；,3.综合性多功能商场；,4.商业休闲与餐饮娱乐结合,5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等,最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为:,“,集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场,”,于一体的一站式购物广场。,7,二、项目形象的总体定位,我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场：,A、,从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点,（档次）,街铺林立，零散杂乱，档次低,中档的商业市场空白,8,B、,从 混乱单一的商铺布局，,寻求多功能市场,（综合性）,周边商铺，多而乱，行业单一,多功能综合性商场,9,C、,从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所,（舒适）,D、,建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚,（现代性）,10,总结，嘉盛购物广场的形象总体定位为：,主体形象,海珠西部首个大型纯商业的购物广场！,辅助形象,工业大道南最高档次的商业大厦！,（海珠的商业1号),11,三、楼层功能定位的总思路,根据嘉盛购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。,各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：,A、,项目开发成本及模式,（只租不售）,B、,项目经营模式,（租的好，经营好，二好思路）,C、,项目的经营利润,（快速回笼资金）,12,D、,物业本身的规模（中型规模）,E、,商家对租金承受的限度,F、,行业经营对楼层的要求,G、,楼层交通特点,H、,商铺面积和间隔种类,I、,业态的组合需求,J、,同行业市场的竞争力,从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下：,13,楼层,面积规模,板块名称,功能及经营范围,-1,F,3600,大型停车场,主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。,1F,2424,嘉盛名店城,麦当劳（,中国首个迷你店）,主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。,2,F-3F,5225,大型超市,经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。,4F,2632,数码世界,家居天地,主要经营通讯产品、数码产品等。,或经营小件的时尚家居精品，布艺,5F,1300,大型酒楼,特色美食等。,嘉盛购物广场楼层功能精确定位表,14,嘉盛购物广场功能分布示意图,15,四、各楼层精确定位的综合分析,总体思路：,根据项目的总体定位和开发模式，,借用最有价值的物业(首层),快速回笼资金，规避风险；,以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营，,营造商业卖点，提升项目的附加值,其它楼层(四、五楼),利润获取的另一途径和功能配套,。,16,各楼层精确定位具体分析：,负一楼：大型停车场,支撑理由：,楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；,作为商场的车库配套，方便顾客停车；,收益方式：,按小时出租收费，统一管理,17,一楼：嘉盛名店城、,洋快餐,支撑理由：,作为整体项目的开发成本收回，规避风险；,对接高租金高回报的利润期望；,商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；,树立商场的形象、档次，吸引客流；,单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气；,错层经营的需求；,收益方式：,独立收银，商家租赁，统一管理；,18,二楼、三楼：大型超市,支撑理由：,楼层相对一楼，商业价值偏低；,对接一级主力店能承受的租金；,提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)；,超市经营规模需求，单层面积不够；,利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）；,遵循商业的“二八定律”，增强投资经营者的信心；,收益方式：,对外出租，由超市自己独立经营。,19,四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地,支撑理由：,市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大；,周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大；,满足都市人的时尚消费潮流；,满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所；,行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险；,开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺；,消费群目的明确，利于成行成市经营；,市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心；,符合错层经营的整体思路，激活楼层人流。,收益方式：,独立收银，商家租赁，统一管理。,20,五楼：特色风味大酒楼,支撑理由：,市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性；,避免与周边成熟的大型酒楼竞争(华安、东江),但大酒楼招商时间长，引入困难，承受租金低；,美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼；,收益方式：,独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。,21,小结,根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各楼层的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性!,22,第二部分嘉盛购物广场经营思路,一、经营总思路,在综合多功能性定位的基础上，主要由商家自主经营，独立收银，发展商提供统一公共配置，公共部分装修，统一平台管理（物业管理），保证各系统的正常运转，营造一个舒适的购物环境。,23,第二部分嘉盛购物广场经营思路,二、各楼层的经营思路,负一层：地下停车场,经营思路：,建立独立的车场管理体系，提供24小时停车服务，建议10元2小时，针对百佳购物的顾客可与百佳协商免费停车等。（如顾客在百佳购物，可在服务台领取免费停车卡（2小时），每月由物业管理公司与百佳物业部结算，按5折优惠。,24,首层：嘉盛名店城,经营思路：,建议由商户自主收银，统一管理（营业时间早上9：30-晚上10：00），在装修方面，沿墙铺建复式商铺，一层经营，夹层外设橱窗，内做仓库，复式橱窗、复式商铺，双重价值。独立门面的全间隔铺；中间铺全设为半间隔铺，即1.4米高的间隔板组成店中店。,25,建议商铺面积：,实用面积10,-30/个为主流，,50 -80/个为补充。,经营范围：,精品百货、化妆品、皮具、内衣、休闲服装、眼镜珠宝、鞋帽、药业、美容、茶叶、冲印、通讯产品、商务中心、烟草专卖等。,26,精品百货类：,以中档消费为主，低档为辅，如“,艾菲儿,”、“,顶好饰品,”，再配个体经营者，占楼层面积的10%。,化妆品类：,以中档消费为主流，如“,雅芳,”、“,小护士,”、“,李医生,”、“,美宝莲,”、“,玉兰油,”等,，,占楼层面积,10%,。,皮具鞋帽类：,以适合白领一族消费为主，中低价位服装专卖店，如“,以纯,”、“,佐丹奴,”、“,班尼路,”、“,曼奴,”,“、”,生活几何,“、”,蓝海军,“，占楼层面积30%,珠宝眼镜：,以中档市场为主，如“,明廊,”、“,先施,”、“,点石,”、“,斯贝雅,”、“,华置珠宝,”等，约占首层楼层面积的8%。,27,药业美容：,以普通市民消费的为主，如“,海王星辰,”、“,保利,康,”、“,雪姬美容,”、“,琦雅美容,”，占楼层面积的6%。,茶叶冲印：,中档产品，如“,柯达冲印,”、“,天福茗茶,”等，占楼,层面积的5%。,通讯产品：,普通数码产品，有相机、手机，通讯等，如“,龙,粤,”，占楼层面积的5%。,其他类：,以低档市场为主，如烟草专卖、咖啡甜品屋，商,务中心，占楼层面积的18%。,麦当劳餐厅：,占楼层面积的8%。,28,29,二、三层：经营百佳超市,将二、三层整层出租给百佳超市，独立经营，以百货日杂，生鲜水果，家和电器，生活用品，饮料奶品，各类蔬菜等。,二、三层用来稳定收租，保证成本分摊，将一层、四层作为利润楼层。,引进百佳区别于其他超市的原因：,1.营造缤纷时尚的商业氛围；,2.增加其它楼层的附加值；,3.百佳的实力雄厚，利于稳定收租；,4.百佳本身就是活广告；,5.百佳巨大的商业联盟，利于快速招商,30,四层：多种业态组合或者单行专业卖场,如：数码电器、石溪书城、美居天地、儿童乐园等。,数码类,：,a,整层经营：引进,苏宁,、,东泽、国美、顺电,等电器连锁店,b,多种业态组合：引进,龙粤、中国联通、迪讯通,等通讯产品。,石溪书城,：,a、,整层经营：引进,广东省新华书店集团,；,b、,多种业态组合：引进,三咪书层、书吧,等多门面成行成市组合经营，配合数码、美居板块。,31,美居天地：,a、,整层经营：引进,联邦家居广场,，经营小件精品家居、干,花布艺、家居配饰等；,b、,多种业态组合：引进精品家居、干花布艺、家居配饰等,儿童乐园：,a、,整层经营：引进中华广场或天河城的,奇乐儿欢乐谷,；,b、,单层经营：引进多家童装、儿童用品、文具、玩具等,商家组合经营儿童乐园。,五层：特色大酒楼,整层出租给一个商家，经营特色餐厅，如“,澳门街,”、“,黄果树,”、“,不见不散,”，配合多功能商业广场的需求。,32,33,第三部分 招商具体策略,一、参考新港路百佳首层，晓港湾百佳首层，保利丰百佳首层的定价，商户组合组织并开展嘉盛购物广场一层和四层的招商工作(包括定价、分区、分类、商户组合等),二、针对重要商家草拟“商业说明书”，如,苏宁,、,联邦,等。,三、针对首层商铺，计划定人、定铺、定客招商，采用一铺谈五家模式，快速招商,。,34,四、针对重要商家或有影响力的商家，以一定优惠的条件吸引其入场，提高其他商铺附加值的策略展开招商，如“,佐丹奴,”、“,明廊,”、“,海王,”等。,五、主动上门，直接签约。,六、招商配合,1、外墙的包装(条幅、横幅等),2、招商资料印刷(招商手册、单张,),3、现场办公室的准备(电话、办公接待),4、重要商家的协助洽谈等(苏宁、联邦),35,附录一：天河北百佳超市首层商铺案例分析,客户名称,行业种类,实用面积,租金（元）/,备注,龙 粤,通讯,100,750950,均价：900元/,明廊眼镜,眼镜,50,700900,派利派苏,服装,25,700800,海王星辰,药店,60,700900,雪姬美素,美容,20,8001000,森林雅舍,美容用品,10,800900,柯 达,冲印店,35,9001000,傲 胜,按摩椅,15,800900,华 置,首饰,18,9001100,点 石,首饰,18,9001100,流行美,头饰,6,9001000,布语空间,布艺窗帘,30,9001000,哈根达斯,冷饮店,50,8001000,36,附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析,客户名称,行业种类,面积,租金（元）/,备注,天福茗茶,茶叶,30,550650,均价：625元/,明廊眼镜,眼镜,40,600650,盈佳,皮具,25,600,龙粤,通讯,80,600700,名淑纯美生活馆,美容,20,550600,宝明堂,人参、鹿茸,20,700800,海王星辰,药店,80,500600,上海莱馨,艺术摄影,15,600700,如新,化妆品,16,500,沙沐化妆,化妆品,16,500-600,翠丽,玉器,18,600700,天丽,玉器,16,600700,37,附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析,客户名称,行业种类,面积,租金（元）/,备注,天天秀,头饰,8,700800,马莲奴,皮具,5,800,以纯,服装,30,450550,茵宝特卖,服装,25,600,佐丹奴,服装,35,500600,曼奴,服装,30,500600,蓝海军,服装,30,500600,奥华仕表,手表,12,500,银宝堡,首饰,16,600700,伊琳娜,首饰,16,600700,斯贝雅,首饰,16,600700,柯尼卡冲印,冲印店,30,600700,38,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,11月-25,11月-25,Monday,November 10,2025,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,18:55:42,18:55:42,18:55,11/10/2025 6:55:42 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,11月-25,18:55:42,18:55,Nov-25,10-Nov-25,12,、故人江海别，几度隔山川。,18:55:42,18:55:42,18:55,Monday,November 10,2025,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,11月-25,11月-25,18:55:42,18:55:42,November 10,2025,14,、他乡生白发，旧国见青山。,10 十一月 2025,6:55:42 下午,18:55:42,11月-25,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十一月 25,6:55 下午,11月-25,18:55,November 10,2025,16,、行动出成果，工作出财富。,2025/11/10 周一 18:55:43,18:55:43,10 November 2025,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,6:55:43 下午,6:55 下午,18:55:43,11月-25,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,11月-25,11月-25,Monday,November 10,2025,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,18:55:43,18:55:43,18:55,11/10/2025 6:55:43 PM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,11月-25,18:55:43,18:55,Nov-25,10-Nov-25,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,18:55:43,18:55:43,18:55,Monday,November 10,2025,13,、不知香积寺，数里入云峰。,11月-25,11月-25,18:55:43,18:55:43,November 10,2025,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,10 十一月 2025,6:55:44 下午,18:55:44,11月-25,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,十一月 25,6:55 下午,11月-25,18:55,November 10,2025,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2025/11/10 周一 18:55:44,18:55:44,10 November 2025,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,6:55:44 下午,6:55 下午,18:55:44,11月-25,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,11月-25,11月-25,Monday,November 10,2025,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,18:55:44,18:55:44,18:55,11/10/2025 6:55:44 PM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,11月-25,18:55:44,18:55,Nov-25,10-Nov-25,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,18:55:44,18:55:44,18:55,Monday,November 10,2025,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,11月-25,11月-25,18:55:45,18:55:45,November 10,2025,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,10 十一月 2025,6:55:45 下午,18:55:45,11月-25,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 25,6:55 下午,11月-25,18:55,November 10,2025,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2025/11/10 周一 18:55:45,18:55:45,10 November 2025,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,6:55:45 下午,6:55 下午,18:55:45,11月-25,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor,sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis,amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut,cursus.,感谢您的下载观看,专家告诉,