定远项目房地产市场分析报告.ppt

<p>单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目录,定远印象,3,1,3,2,3,3,宏观政策对房地产市场的导向,3,4,3,5,定远县在售楼盘市场调查,总结,定远商业市场调查,定远印象,一,定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积,2998,平方公里，耕地,246.9,万亩，人口,93.8,万，辖,22,个乡镇，,253,个行政村。,定远是农业大县，人口近百万，农村人口占,80%,以上，在外务工经商者,22,多万人，占全县总人口的,22.5%,，定城镇城区面积,18,万平方公里，城区人口近,17,万人。,定远历史及人文,定城镇是江淮之间的古老重镇，地理位置十分重要，历史上有九省通衙之称。在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝,4,年（,745,年），定远县治迁至定城，此后,1200,多年，历经数朝代，县治基本未动。宋嘉定四年（,1211,年）始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复,10,余次。民国,28,年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁。明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园胡，更是景色宜人。那是市容整齐，商埠林立、商贾云集、市场繁华，成为江淮之间重要的物资集散地。,定远经济,定远县2012年政府工作报告显示：五年来，地区生产总值突破百亿关口，达100.6亿元，年均增长13.9%；财政收入增加到8.04亿元，年均增长34.5%；固定资产投资增加到75亿元，年均增长42.4%；社会消费品零售总额增加到29.8亿元，年均增长18.4%；三次产业结构比由41.8：22.6：35.6调整为38.8：31：30.2。主要经济指标增速始终保持在两位数以上，其中固定资产投资、财政收入五年分别增长6.1倍、3.3倍，县域经济综合实力及社会事业发展跨入全省二类县中游行列。,2011年，是“十二五”开局之年，地区生产总值过百亿元，同比增长11.8%；财政收入过8亿元，增长57.4%；固定资产投资增长17.5%，社会消费品零售总额增长18%，城镇在岗职工年均工资增长16.7%，农民人均纯收入增长18%，完成或超额完成去年年初确定的各项目标任务，实现了“十二五”的良好开局！,招商引资也是硕果累累：全年新建、续建项目270个，实际到位资金110.8亿元，较上年增长62.9%。推进产业招商。突出千亿盐化主题，成立五大产业招商办公室。淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内500强企业成功落户，投资10亿元以上的琥珀能源等重大项目正式签约，投资亿元以上的福润食品、天星药业等骨干项目开工建设。招商领域不断拓展，项目质量明显提高。全年共引进项目281个，其中亿元以上项目24个，为历年之最；合同利用县外资金313.4亿元，实际到位资金58亿元，增长30%，为历史新高。完成签约入园项目51个，开工建设37个，建成投产16个，均超过建园以来的总和，为历年最多。,旅游发展规划“一心两轴三极四区”,一个中心,定远县城游客集散中心,两条发展轴：,合肥,-,蚌埠公路；滁州,-,定远,-,淮南公路。,三个增长极：,藕塘镇、大桥镇、东兴盐化。,四个旅游区：,东南红色生态旅游区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路合肥,-,定远段为界限。东北绿色休闲度假区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路蚌埠,-,定远段为界限。西南白色工业观光区：位于定远县西南部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路合肥,-,定远段为界限。西北古色文化体验区：位于定远县西北部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路蚌埠,-,定远段为界限。,定远旅游,定远旅游,定远城市总体规划,远景根据建设用地发展需要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南拓展。,城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑发展”。,规划期内，城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较大发展潜力的区域向外拓展，主要用地发展方向：依托东部政务区向东发展，依托工业园区向南拓展。,定远县城区结构规划,规划“三轴三区三片”的总体布局结构，即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼，拉开中等城市框架；以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依托，推进城市组团开发；以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园胡公园为重点，优化自然生态环境。,居住用地规划为：根据城市用地总体布局结构，依托城市功能分区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。,近期至,2015,年定远县县城人口规模为,19,21,万人，城市建设用地规模为,20,平方公里，人均建设用地按,100,平方米,/,人控制。中期至,2020,年定远县县城人口规模为,24,26,万人，城市建设用地规模为,27.5,平方公里，人均建设用地按,110,平方米,/,人控制。远期至,2030,年定远县县城人口规模为,35,40,万人，城市建设用地规模为,40,平方公里，人均建设用地按,100,平方米,/,人控制。,宏观政策对房地产市场的导向,二,新国八条重点从四个角度对市场进行调控。,史上最严房地产调控,“国八条”,国家房地产调控政策回顾及影响,调控关键点对比,2011.1.26 调控措施表述,2010.9.29 调控措施表述,二套房首付比例,首付款比例不低于,60%,。,严格执行首付款比例不低于,50%,。,非本地居民购房,拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，,暂停在本行政区域内向其售房,。,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购房贷款,。,限购,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。,对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；,对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。,对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。,税费,对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入,全额征税,。,对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，,减半征收契税,。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，,减按1%税率征收契税,。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,总的来看，新国八条在信贷、限购、征税要求上更严。,调控关键点,新国八条政策内容,总结,从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。,一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。,五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。,两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。,从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。,从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。,如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。,问责机制,影响,3,影响,2,影响,1,明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价,将制定有更为针对性、有效性的应对策略,地方政府与中央政府的博弈将继续持续,土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现明显缩减，,对当地城市化发展进程将带来一定影响,国八条对各利益体影响,地方政府,土地,双限,“限房价、控地价”,全面,限购,对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定,利润空间“被控制”,市场需求“被减少”,拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设,项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强,开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力,行业内部企业兼并速度加快,国八条对各利益体影响,开发商,提要：,在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，时隔近三个月，存款准备金率工具再次被使用。5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2012年5月,央行再度下调存款准备金率,房贷可能再现利率优惠,影响：,大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这一方面有利于降低企业整体融资成本。在信贷规模扩大后，,在,个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，不排除再度出现利率优惠。多家银行表示，其整体贷款额度宽松，客户不必急于申请房贷,，对于房贷，银行将会出台一些最新的利率优惠,。,2012年1-5月初全国房地产整体情况,住宅供应,和成交,：,2012年1-3月全国楼市较为平稳，价格小幅下跌。,自三月开始，楼市回暖，,价格平稳，,开发商积极推盘，促销力度也不断加大，4月新增供应量又较上月大幅增长，因此成交量也保持在较高的水平。,供求对比：,新增供应明显高于成交，市场压力仍较大,。,从库存来看，可售面积增长明显，出清周期仍保持在27个月，市场压力依然较大。,政策导向分析及风险评估,由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，,08,年底，采取的五项措施有效促进房地产发展（分别为：,A,、科学把握土地上市节奏。,B,、坚持净地出让。,C,、适当控制宗地上市规模。,D,、加大土地供应信息发布。,E,、严防土地资产流失。）,上述政策是对房地产交易的相对利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这对项目投资开发提供了良好的外决条件。,1,2,3,对于起步较晚的定远房地产来讲，房价整体水平仍然较低，,老城区商品房成交,均价为,38004500,元,/,左右，给市场房价提供了较大的增长空间。,在房产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主,，投机成分极少，投机,成分极少，这已给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。,宏观政策推出目的是在抑制房产投资投机行为，,保重房地产市场的良性发展，,因此，就目前定远的市场情况而言，整体房地产市场将依县城经济的发展而,发展。,宏观政策对定远房地产市场的影响分析,定城镇楼市整体发展概述,(1),概况：,目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，小高层、高层为主。,（,2,）住宅价格：,物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次：,老城区住宅，地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：,4200,元,/,平米左右；,城东新区一带，随着县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在该区域配套施设不很完善，人气有待结聚。销售均价,:,35004500,元,/,平米。,（,3,）住宅品质：,住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等。而定远目前对居住环境的考究较少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。,近半年定城镇土地成交分析,出让日期,供地方式,土地位置,土地面积（平米）,用途,容积率,成交价,（万元）,受让单位,12.1.20,挂牌,定城镇鲁肃大道东南侧,66403,商业,1.5,9000,定远县新唐投资有限公司,12.1.19,挂牌,定城镇鲁肃大道东北侧,7060,住宅,2.3,2170,安徽省万杰房地产开发有限公司,12.1.11,拍卖,定远县定城镇包公路东侧,3420,商服,2.2,1100,安徽省万杰房地产开发有限公司,11.12.30,挂牌,定远县定城镇泉坞山大道西侧,64330,住宅,2,5797,安徽盐业投资有限公司,11.12.30,挂牌,定远县定城镇泉坞山大道西侧,52886,住宅,2,4765,安徽盐业投资有限公司,11.12.30,挂牌,定远县定城镇泉坞山大道西侧,62036,住宅,2,5590,安徽盐业投资有限公司,11.12.5,挂牌,定远县定城镇金山路东侧,21060,住宅,2.5,3260,定远县凯源天润置业发展有限公司,分析,：,自去年,8,月至,2012,年1月，定城共计出让土地面积,40,多万方（折合约,600,亩），除去目前定城在售项目，未来市场竞争激烈,.,11.11.8,挂牌,定城镇鲁肃大道东侧,16934,住宅,2.2,2025,定远县东园置业有限公司,11.11.8,挂牌,定城镇鲁肃大道东侧,22052,住宅,2.2,4010,定远县东园置业有限公司,11.10.21,挂牌,定城镇长征西路北侧,19103,住宅+商业,2,3600,荣兴、蒋大春、李辉、杨杨,11.10.21,挂牌,定城镇戚继光大道南侧,61321,商业,1.6,4900,定远县恒瑞房地产开发有限公司,11.10.10,挂牌,定城镇严桥路西侧,2251,住宅+商业,1.7,255,安徽安元房地产有限公司,11.9.8,拍卖,定远县定城镇包公路东侧,4266,住宅+商业,1.5,1230,今皓光电（安徽）有限公司,11.8.8,挂牌,定城镇严桥路西侧,730,住宅,1.6,123,安徽金恒祥瑞置业有限公司,2011年，定远,着力完善城市功能，围绕老城区提升、新区完善，组织实施了35个商住和景观项目，中等城市形象加速显现。城东新区“三项工程”全面开工，长征东路顺利实现畅通，岱山路即将建成，路网不断延伸。,五大专业市场建设序时推进，瑞特家居广场建成开业，万汇龙商贸城基本建成，大润发超市、汽配城商业综合体、东园大市场开工建设。投资10亿元的青岛伟业北极星购物中心成功签约，肯德基、米兰假日酒店、永和豆浆等品牌商家入驻；,裕安水上花园、中源上东城、金源广场等一批商住小区加快建设。,2011年定远,实现城市建设总投入35.8亿元，拆迁约30.6万平方米，开发商品房110万平方米，其中新开工建设商品房43万平方米、销售商品房35万平方米。完成阴陵路、四中路等5条3.8公里老城区道路改造工程。,总结：,定远县主要在售楼盘调查分析,三,竞争楼盘分布图,本案,众舜时代广场,永成汇金广场,金源广场,中源上东城,天裕国际,米兰印象,德城御湖国际,裕安水上花园,华邦汇富广场,盛世新城,项目位置,定远县人民广场西侧,主要技术经济指标,总建筑面积：13万方,目前销售信息,二期售罄，三期大概5月开盘,容积率：3.0左右,绿化率：41%,最近一次开盘时间,二期2010.12,最近一次开盘所推售体量,200套左右,内部配套,中央景观、地下车位、活动中心、超市,周边配套,县政府、,公园、,医院、学校、机关单位,建筑风格,现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,80-86,40,三房,109-124,60,目前销售均价（元/）,45,00,目前备案销售率（）,一期二期100%,项目近期营销活动,无,购房优惠政策,无,目前客户群体,机关单位,项目卖点,地段、品质,项目定位广告语,政府边上的公园府邸,开发商,滁州金源房地产开发,景观设计单位,金源广场,项目效果图和区位图,售楼部,墙体广告,实景图,项目位置,合蚌路与幸福中路交汇处,主要技术经济指标,总建筑面积：7万方,目前销售信息,还剩一期几套在售,容积率：6.4,绿化率：31%,最近一次开盘时间,2011.01.23,最近一次开盘所推售体量,约150套,内部配套,大型购物中心、品牌电梯、空中花园,周边配套,金融中心、医院、小学,建筑风格,现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,75,30,三房,101-124,70,目前销售均价（元/）,35,00,目前备案销售率（）,90%,项目近期营销活动,暂无,购房优惠政策,暂无,目前客户群体,乡镇居民、个体经营户、教师,项目卖点,高层、,项目定位广告语,引领定远人居未来,开发商,众舜置业,景观设计单位,众舜时代广场,项目效果图和区位图,售楼部,墙体广告,实景图,项目位置,合蚌路与幸福路交叉口,主要技术经济指标,总建筑面积：50万方,目前销售信息,一期售罄，二期未定,容积率：1.39,绿化率：35,最近一次开盘时间,2010.11.13,最近一次开盘所推售体量,200套左右,内部配套,会所、幼儿园、菜市场、商铺,周边配套,县政府、阳光小学、县医院、生态公园、人民广场,建筑风格,欧式新古典,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,85,20,三房,98-130,60,四房,142-167,20,目前销售均价（元/）,36,00,目前备案销售率（）,一期100%,项目近期营销活动,无,购房优惠政策,无,目前客户群体,机关单位、部分乡镇居民,项目卖点,配套、品质,项目定位广告语,城市向东，生活向上,开发商,中源地产,景观设计单位,上海诚策,中原上东城,项目效果图和区位图,售楼部,墙体广告,实景图,项目位置,合蚌路与黎明路交叉口,主要技术经济指标,总建筑面积：26万方,目前销售信息,一期剩几套在卖，二期预计5月份开盘,容积率：1.7,绿化率：40%,最近一次开盘时间,2010.10.31,最近一次开盘所推售体量,200套左右,内部配套,幼儿园、会所、车库车位,周边配套,大润发、中小学,建筑风格,江南园林式,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,80-90,40,三房,100-120,60,目前销售均价（元/）,37,00元/,目前备案销售率（）,20%,项目近期营销活动,无,购房优惠政策,无,目前客户群体,企事业单位职工、乡镇外出务工人群,项目卖点,配套、品质,项目定位广告语,住在定远最美处,开发商,安徽裕安集团,景观设计单位,裕安水上花园,项目效果图和区位图,售楼部,实景图,项目位置,金山路与幸福路交叉口,主要技术经济指标,总建筑面积：27000方,目前销售信息,未开盘,容积率：2.6,绿化率：35%,最近一次开盘时间,最近一次开盘所推售体量,内部配套,地下车库、底层商业,周边配套,县医院、阳光小学、机关单位,建筑风格,现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,三房,86-91,100,目前销售均价（元/）,目前备案销售率（）,项目近期营销活动,登记客户赠送2000元代金券抵购房款,购房优惠政策,登记客户赠送2000元代金券抵购房款,目前客户群体,机关单位、乡镇居民,项目卖点,价格、品质,项目定位广告语,开发商,永成房地产开发,景观设计单位,永成汇金广场,售楼部,项目进度,项目位置,城东新区合蚌路,主要技术经济指标,总建筑面积：17万方,目前销售信息,尾盘,容积率：2.0,绿化率：33%,最近一次开盘时间,2011.11,最近一次开盘所推售体量,200多套,内部配套,车位、中央景观,周边配套,县医院、阳光小学,建筑风格,后现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,一房,70,15,二房,80,15,三房,101-122,50,四房,129-131,20,目前销售均价（元/）,3300,目前备案销售率（）,2期90%,项目近期营销活动,无,购房优惠政策,无,目前客户群体,机关单位,项目卖点,品质、户型,项目定位广告语,花园景观式生活社区,开发商,滁州天浴房地产开发,景观设计单位,福州博林环境艺术设计顾问,天裕国际,售楼部,墙体广告,实景图,项目位置,政务文化广场西南,主要技术经济指标,总建筑面积：33000方,目前销售信息,3月底2期4栋楼开盘,容积率：,绿化率：,最近一次开盘时间,未开盘,最近一次开盘所推售体量,内部配套,中央景观,周边配套,政务文化广场、县医院、阳光小学,建筑风格,欧陆,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,82-95,40,三房,91-115,60,目前销售均价（元/）,目前备案销售率（）,项目近期营销活动,无,购房优惠政策,无,目前客户群体,机关单位,项目卖点,品质、户型,项目定位广告语,意大利风情的欧式居所,开发商,安徽省万杰房地产开发,景观设计单位,米兰印象,售楼部,墙体广告,项目位置,合蚌路与定滁路交叉口,主要技术经济指标,总建筑面积：9万方,目前销售信息,住宅售罄,容积率：1.6,绿化率：36%,最近一次开盘时间,2011.01.18,最近一次开盘所推售体量,216套,内部配套,车库车位、中央景观,周边配套,医院、菜场、学校,建筑风格,现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,80-90,30,三房,90-118,60,四房,134,10,目前销售均价（元/）,3500,目前备案销售率（）,90%,项目近期营销活动,商铺登记,购房优惠政策,无,目前客户群体,企事业单位职工,项目卖点,地段、配套,项目定位广告语,纯多层花园洋房,开发商,定远德城房地产开发,景观设计单位,德城御湖国际,售楼部,墙体广告,项目位置,长征路与东城路交叉口,主要技术经济指标,总建筑面积：42000方,目前销售信息,未开盘,容积率：,绿化率：40%,最近一次开盘时间,最近一次开盘所推售体量,内部配套,沿街商业、车位,周边配套,超市、菜场、学校,建筑风格,现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,80-90,40,三房,100-122,60,目前销售均价（元/）,目前备案销售率（）,项目近期营销活动,预约登记,购房优惠政策,无,目前客户群体,城镇企事业单位职工,项目卖点,位置、配套,项目定位广告语,植根中心地脉，纵横商业海洋,开发商,安徽华邦房地产开发,景观设计单位,华邦汇富广场,售楼部,墙体广告,实景图,盛世新城,项目位置,定发路与黎明路交叉口,主要技术经济指标,总建筑面积：2.7万,目前销售信息,住宅售罄，在售沿街商铺,容积率：,绿化率：,最近一次开盘时间,2010.10,最近一次开盘所推售体量,200多套,内部配套,中央景观、沿街商铺,周边配套,一中、菜场,建筑风格,现代,景观与智能化,智能安保,套型,面积段（）,占总体比例（）,二房,三房,目前销售均价（元/）,6500元,目前备案销售率（）,80,项目近期营销活动,现铺销售,购房优惠政策,登记1万抵2万,目前客户群体,机关单位,项目卖点,人气、价格,项目定位广告语,开发商,定远县绿水雅居置业投资,景观设计单位,售楼部,铭威,名仕新城,楼盘名称：铭威,名仕新城,项目地址：鲁肃大道南侧,开发商：滁州市铭威置业有限公司,占地面积：,100,亩,总建筑面积：,7.5,万方,销售均价：,3318,元,/,平米,3898,元,/,平米,物业类型：小高层、多层,容积率：,1.1,绿化率：,/,户型：主力面积,86,两房；三房,116,销售情况：目前一期所剩房源不多,吉家家园,楼盘名称：,吉家家园,项目地址：东城路与幸福路交口,开发商：,定远县远瑞房地产开发有限公司,占地面积：,2892.63,平米,总建筑面积：,16297.34M2,销售均价：,4100,元,/,平米,物业类型：小高层、多层,容积率：,1.6,绿化率：,31%,户型：,90-120,销售情况：,/,金山丽景,楼盘名称：金山丽景,项目地址：金山路与东兴路交口,开发商：定远县金山房地产开发有限公司,占地面积：,106,亩,总建筑面积：,14,万方,销售均价：,3500,元,/,平米,物业类型：小高层、多层、高层,容积率：,2.0,绿化率：,35%,户型：,73.1,、,88.03,、,93.42,、,104.8,销售情况：一期在售去化,85%,。,安盐,曲阳国际,楼盘名称：安盐,曲阳国际,项目地址：县城东新区幸福东路南侧、金山路东侧,开发商：,/,占地面积：,6,万方,总建筑面积：,14,万方,销售均价：,3850,元,/,平米,物业类型：,高层 多层 小高层,容积率：,2.2,绿化率：,/,主力户型：,80-140,平米,销售情况：,12.4.28,开盘，共销,120,套,楼盘名称,总建面（）,建筑类型,容积率,平均每层户数,销售均价(元/),金源广场,13万,多层、小高层、高层,3.0,1梯2户,2梯3户,3700,众舜时代广场,7万,高层,6.4,1梯2户,2梯4户,36,00,中源上东城,50万,多层,1.39,1梯2户,37,00,永成汇金广场,2.7万方,小高层,2.6,2梯3户,天裕国际,17万,多层、高层,2.0,1梯2户，2梯3户,3300,竞争项目产品要素对比,竞争项目产品要素对比,-,续,米兰印象,3.3万,多层,1梯2户,裕安水上花园,26万,多层、小高层,1.7,1梯2户，2梯三户,41,00,德城御湖国际,9万,多层,1.6,1梯2户,3500,华邦汇富广场,4.2万,多层,1梯2户,盛世新城,2.7万,多层,1梯2户,市场在售多以多层,、,小高层为主，多层属稀缺物业价格最高,;,住宅均价基本都在,3200-3700,元,/,平方米之间；多采用,1,梯,2,户、梯,3,户的排布设计。,竞争项目核心客户群体分析,楼盘名称,核心客户群体,项目卖点,金源广场,机关单位职工,地段、品质,众舜时代广场,乡镇居民、个体经营户、教师,定远第一高,中源上东城,机关单位职工、部分乡镇居民,配套、品质,永成汇金广场,机关单位职工、乡镇居民,价格、品质,天裕国际,机关单位职工、乡镇居民,品质、户型,米兰印象,机关单位职工、乡镇居民,品质、户型,裕安水上花园,企事业单位职工、乡镇外出务工人群,配套、品质,德城御湖国际,企事业单位职工,地段、陪套,华邦汇富广场,机关单位职工、乡镇居民,地段、陪套,盛世新城,机关单位职工、乡镇居民,位置、价格,客户群主要集中在县内各企事业单位职工和周边乡镇居民等。,竞争项目配套分析,楼盘名称,内部配套,周边配套,金源广场,中央景观、地下车位、活动中心、超市,县政府、医院、学校、机关单位,众舜时代广场,大型购物中心、品牌电梯、空中花园,县政府、金融中心、医院、小学,中源上东城,会所、幼儿园、菜市场、商铺,县政府、小学、县医院、生态公园,永成汇金广场,地下车库、底层商业,县医院、阳光小学、机关单位,天裕国际,车位、中央景观,县医院、阳光小学,米兰印象,中央景观,政务文化广场、县医院、阳光小学,裕安水上花园,幼儿园、会所、车库车位,大润发、中小学,德城御湖国际,车库车位、中央景观,医院、菜场、学校,华邦汇富广场,沿街商业、车位,超市、菜场、学校,盛世新城,中央景观、沿街商铺,一中、菜场,定远在售楼盘在内部配套上突出的主要包括停车场、会所、幼儿园等；周边配套上突出的主要包括学校、医院、公园等,竞争户型配比分析,楼盘名称,套型,面积段,占总体比例（%）,金源广场,二房,80-86,40,三房,109-124,60,众舜时代广场,二房,75,30,三房,101-124,70,中源上东城,二房,85,20,三房,98-130,60,四房,142-167,20,永成汇金广场,三房,86-91,100%,竞争户型配比分析,-,续,楼盘名称,套型,面积段,占总体比例（%）,米兰印象,二房,82-95,40,三房,91-115,60,裕安水上花园,二房,80-90,40,三房,100-120,60,德城御湖国际,二房,80-90,30,三房,90-118,60,四房,134,10,竞争户型配比分析,-,续,楼盘名称,套型,面积段,占总体比例（%）,天裕国际,一房,70,15,二房,80,15,三方,101-122,50,四房,129-131,20,华邦汇富广场,二房,80-90,40,三房,100-122,60,可以看出，定远在售项目在主力套型的特征表现为：,套型以二室、三室为主，二室面积段主要在,7090,之间，三室面积段主要在,100125,之间。,本案周边在售竞盘项目,卖点,BY,定位广告语,楼盘名称,项目卖点,定位广告语,金源广场,地段、品质,政府边上的公园府邸,众舜时代广场,高度,引领定远人居未来,中源上东城,品质、配套、规模,城市向东，生活向上,永成汇金广场,价格、品质,天裕国际,品质、户型,花园景观式生活社区,米兰印象,品质、户型,意大利风情的欧式居所,裕安水上花园,配套、品质、规模,住在定远最美处,德城御湖国际,地段、配套,纯多层花园洋房,华邦汇富广场,位置、配套,植根中心地脉，纵横商业海洋,盛世新城,人气、价格,定远在售项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括地段、规模等。,本案周边在售竞盘项目,购房优惠政策分析,楼盘名称,优惠政策,金源广场,无,众舜时代广场,无,中源上东城,无,永成汇金广场,登记客户赠送2000元代金券抵购房款,天裕国际,无,米兰印象,无,裕安水上花园,无,德城御湖国际,无,华邦汇富广场,无,盛世新城,登记1万抵2万,定远在售项目目前无优惠政策，但销售依然火爆，体现了定远县市场容量之大,早期楼盘以多层为主、新建楼盘以小高层、,高层为主。高层小高层产品逐渐获得客户认可。,A,市场以,90100,平米三房、小三房为主流,畅销产品（,70-90,平米两房、乡镇购房客户较多认可），,总价在,30,万以上，超过,120,平米三房产品销售周期较长。,B,注重产品包装的开发商，凭借专业营销策划公司进行产品,整体策划，提升产品形象，获得市场追捧。,C,地段价值仍然是购房者关注的第一要素，如金源广场位于,县政府对面，成为标杆项目，获得较好销售。,D,竞争市场总结,1,2,3,根据,定远县城市总体规划（,20082030,年）,，近期至,2015,年定远县县城人口规模为,19,21,万人，城市建设用地,规模为,20,平方公里，人均建设用地按,100,平米,/,人控制，未来,市场需求旺盛。,随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以,预见房价仍有较大的增长空间。,随着经济的快速发展，人民生活水平日益提高，居民对住宅,品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、,良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。,房地产市场保持,旺盛需求,房价仍将稳步攀升,住宅品质需求提高,未来市场预测,4,据定远县房地产市场分析，新建楼盘不断出现，预示市,场供应将会大幅增加，市场竞争也会日趋激烈。,市场竞争进一步加剧,5,随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐,步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。,商品房价格有一定发展空间,未来市场预测,定远县,商业市场调查,四,定远县商业网点规划目标,1,、实现社会商品消费总额达到,25,亿元,，年均递增,18%,。,2,、引进,12,家知名连锁超市或品牌专营店，重点扶持,23,家本地服务业代表企业，培育,12,家销售额超过亿元的专业批发市场，建设,1,个现代物流基地，搭建起物流配送网络和商贸流通信息平台。,3,、“万村千乡市场工程”乡镇覆盖率达到,100%,，行政村覆盖率达到,80%,，家电下乡销售与补贴位居全市前列，建设多个商业服务标准化示范社区和布局合理的成品油、典当、拍卖、二手交易、报废汽车和再生资源回收等特种行业经营服务网络。,4,、规划县城商业中心、区域商业步行街、社区商业中心组成的商业体系和特色商业街、大中型零售网点、餐饮宾馆、商品交易市场、物流体系以及城镇商业等。,2015,年商业发展总目标,定远沿街商业分布,长征路,业态：,餐饮、休闲娱乐,租金：,30-100,元,/,平方米,月,东城路,业态：服装,、百货、摩托专卖,租金：,40-80,元,/,平方米,月,合蚌路,业态：,建筑、装饰材料,租金：,50-110,元,/,平方米,月,幸福路,业态：主营,餐饮,租金：,15-60,元,/,平方米,月,周边商业调研,合蚌路,位置,规模,业态,经营,年限,配套,建筑,形式,面积规划,租价,合蚌路,1层,商铺,建筑装饰材料,2-5年,银行、,超市、,酒店,1层沿街商铺,15-70,/间,50-110元/月,周边商业调研,东城路,位置,规模,业态,经营,年限,配套,建筑,形式,面积规划,租价,东城路,1层,商铺,餐饮、休闲娱乐、专卖店,3-10年,超市、,酒店、,银行,1层沿街商铺,30-90,/间,40-80元/月,周边商业调研,幸福路,位置,规模,业态,经营,年限,配套,建筑,形式,面积规划,租价,幸福路,1层,商铺,主营餐饮,2-4年,银行、,超市、,酒店,1层沿街商铺,40-80,/间,15-60元/月,周边商业调研,长征路,位置,规模,业态,经营,年限,配套,建筑,形式,面积规划,租价,长征路,1层,商铺,餐饮、休闲娱乐,2-5年,银行、,超市、,酒店,1层沿街商铺,20-200,/间,30-100元/月,总结,五,根据以上对,定远房地产市场和项目所在区位初步印象,，,我司,认为：本案区域发展前景看好，,随着定远县城市未来发展规划，南进东扩城市发展战略的提出，以及待建的很多新项目，商圈积聚效应将得到迅速提升,；另一方面，本案周边区域配套设施,较为完善,。,为了使得今后项目能成功开发，一方面本案应最大限度发掘自身所具有的优势，把握市场机会点，另,一,方面应尽量减少自身所处的劣势，规避市场风险，以求提升本案在市场中的地位，达到成功开发之目的。,感谢您的关注,感谢您的关注,Thank you,安徽,省,卓越房地产营销策划有限公司,2012年5月,</p>