二重项目物业管理招标文件部分DOC.doc
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1、第二章 标 的 物一、基本情况:二重集团公司成都工程研究中心办公大楼(以下简称“大楼”)座落于成都市成华区龙潭总部经济城航天路320号。由中国建筑西南设计研究院有限公司设计,是一座超高层建筑。总建筑面积108562,建筑主体高度140.6m;地上33层(其中裙楼5层),地下2层;建筑类别为一类高层建筑,建筑设计使用年限为50年;建筑结构形式为全现浇钢筋混凝土框架多核心筒结构,抗震设防烈度为7度。大楼共设14部电梯,低区(-2至18层)6部、高区8部(其中2部为消防兼无障碍电梯)。楼层分布及功能如下:1、地下室:地下一、二层:建筑面积分别为10136,是小汽车库和设备用房,其中地下一层夹层设有非
2、机动车库;2、裙楼:一层:建筑面积4605,是大楼入口、大厅;二层:建筑面积2880,主要是会议、办公及物管用房; 三四层:建筑面积分别为4018、3172,为多功能厅、接待、会议用房;五层:建筑面积4076,为会议、办公及其他用房。3、主楼:六层:建筑面积2759,是避难层兼设备用房;七二十五层:每层建筑面积分别为2541,是科研办公用房。其中,二十层是避难层兼设备用房;二十六二十九层:建筑面积2478,是科研办公用房;三十三十二层:建筑面积分别为1786、1750、1750,是科研办公用房;三十三层:建筑面积474,是设备用房、屋顶花园。(特别说明:2931层为高层领导办公区,32层为备用
3、房,716层为对外出租楼层。)4、具体楼层结构及房间分布详见楼层平面布局图(附件1:电子版图纸)。5、大楼主要功能系统:(1)生活给水系统;(2)生活排水、排污系统;(3)视频及多媒体会议系统;(4)供配电系统;(5)照明控制系统;(6)信息发布系统;(7)消防控制系统;(8)楼宇自控系统;(9)应急指挥系统;(10)背景音乐及紧急广播系统;(11)中央空调系统;(12)监控系统;(13)电梯系统;(14)网络系统;(15)通讯系统;6、设备、设施及图纸(附件2:电子版图纸);鉴于业主利益及国家保密规定,部分图纸仅提供可供投标方有关人员到招标方现场电子阅览查询。另,拟计划建设职工餐厅(按照60
4、0人集中就餐,6个包间,1个便利小超市规模建设)。二、物业管理要求1、基本要求1)物业公司应具备物业服务企业一级资质证书,并从事专业的物业管理3年以上,在本行业中形象好、口碑佳、无投诉。能接受业主单位的统一管理,具有规范而完善的为该项目量身定做的管理方案和管理细则。质量管理、财务管理、档案管理、岗位职责管理等各项规章制度健全,能为业主单位开展的各项工作、活动提供优质服务。2)物业服务人员须取得物业管理职业资格证书或岗位技能培训合格证书,专业设备、设施技术操作人员还应取得相应的专业技术证书或职业技能资格证书。从业人员均应接受过相关岗位的技能培训,掌握物业管理相关的法律、法规和政策,熟悉物业的基本
5、情况和特点,能正确使用和维护相关设施、设备。 3)人员配备要求:热爱祖国,拥护党的基本路线,遵纪守法。具备“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德,爱岗敬业、诚守信誉,优质高效服务用户。知识与能力并重,有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能:项目经理要求有相关物业管理经验,管理人员要求具有大专以上学历;特殊工种技术工人持专业上岗证、服务员持健康证等;保证100%持证上岗。充分利用人力资源,减少开支,降低成本。员工要求统一着装,员工服装按业主要求配置。4)服务人员定点定位定责定编准确合理。5)环境卫生和室内卫生的清扫保洁覆盖率达100,合格率达100;6)秩序良好,杜绝各
6、类安全责任事故;7)设施设备运行良好,完好率达99以上;维养合格率100;8)各项服务做到快捷、周到,综合满意率达到96以上。9)接受业主方每月、每季度、每年度组织的对物业服务的综合性考评。考核按100分计,得分须达95分以上。年度综合考评90分以下时,招标人不再与其续签合同。三、具体要求 本项目的物业管理服务标准至少应达到四川省物业管理优秀大厦标准。1、房屋维护管理1.1建立健全房屋维护管理档案,检查、督促和指导使用人正确使用房屋,并遵守房屋安全使用规范、政策、法规。1.2对房屋进行日常管理和维修养护,保证使用功能正常,检修和保养记录齐全。1.3房屋需要维修时,属于小修范围的,应及时组织修复
7、;属于大、中修范围的,应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划,向房屋所有人提出报告与建议,并根据房屋所有人的决定,及时组织维修。1.4大楼外玻璃幕墙每年清洗二次。2、房屋检查根据房屋实际使用年限,每年应定期对房屋进行一次全面的安全状况检查,并做好日常的巡检工作,建立健全检查记录。发现问题应及时报告,并接受委托安排专项修理。遇紧急情况时,应及时采取必要的应急措施。3、房屋管理31保证房屋完好率98%以上。32房屋及配套设施应完好整洁,无乱搭建、乱悬挂现象。33外墙无乱贴和锈迹、破损、污渍。34室外招牌、引路标识整洁统一美观。35楼内墙面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺,
8、修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。36发现有防水层气鼓、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理。 37道路应保持路面平整、无开裂和松动、无积水。窨井、积水井不漫溢,积水井及窨井盖无缺损,发现损坏应在规定时间内修复。 38卫生间、茶水间保持设施完好、正常,水龙头及便池出水正常,不漏水,地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用,发现损坏应及时修复。 电梯间应保持设备设施正常运转、电梯按钮无缺损、标示清晰完整,发现损坏应立即修复。 39绿地、花台水龙头出水正常、无滴漏现象,水管无堵塞、无漏水现象,花坛保持完整,绿化养护达到规定标准。4、设施、设备的运行管理、维护服务要
9、求4.1符合国家规定的节能降耗减排及环保安全要求,维修工程质量合格率及回访率达100%。4.2所有维修工程都必须有详细的维修及验收记录。 4.3日常维修:每日巡视,房屋、水电及专项设施设备等发现故障和安全隐患须及时维修;桌椅门锁等公物、灯具、水龙头等日常损坏随报随修,维修合格率达100%。一时不能修复的要说明情况,修复后要有维修验收签字记录。大修、中修停止水电及专项设施设备运行时应提前三天通知相关部门。4.4主要维修工程建档造册,并由管理人员签署验收合格单。4.5每项维修工程完工后,应对用户进行回访,并针对回访情况提出整改措施,达到用户满意。5、应急供电系统5.1按规定周期对发电设备进行检查、
10、维护,保持设备的完好。5.2定期启动及维护备用发电机(组),确保随时应急启用。5.3发电机控制柜手动及自动启动正常,各类表计显示正常。5.4自动转换开关状态显示完好,动作正常。5.5定期对应急照明(带蓄电池)设施进行检查、维护,使其处于有效待命状态。5.6定期对蓄电池组进行充放电试验,进行蓄电检查及保养。6、空调系统61集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照公共场所集中空调通风系统卫生管理办法及相关要求进行维护。6.2设备工作正常、安全装置有效。6.3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。6.4定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等
11、维护保养。6.5定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。6.6定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全。6.7定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合空调设备的要求。6.8压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。6.9定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电等)统计和分析,做好节能工作。6.10在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风
12、系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。7、给排水系统7.1设备、设施完好率达99%。7.2用水、供水制度完善,给排水设备系统运行良好,排水通畅,无大面积堵塞及漏水现象。7.3定期检查卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象。7.4生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞。7.5生活水箱入口封闭,加盖加锁,溢水管、泄水管、通气口要加金属网,室外的通气口要有防护设施。7.6每半年应对二
13、次供水水箱进行全面清洗消毒。计划停水按规定提前通知业主。8、电梯系统8.1建立健全设备安全技术档案,制定完善设备管理制度和操作规程,制定电梯及扶梯事故应急救援预案。 8.2须经国家核准的特种设备检验机构定期检验(检验周期为一年),取得安全检验合格标志,并在检验有效期内运行。8.3电梯运行的基本技术要求:运行平稳、平层准确,轿箱照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常。8.4应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同,不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项
14、目和救援责任等内容。8.5应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维护保养,保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。8.6应要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话,保证接到故障通知后60分钟赶到现场,采取积极措施消除事故隐患,配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。8.7要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施,保证施工安全。应当做好维修保养记录,并归入电梯维修保养档案。8.8应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度;协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯的使用单位采取有效措施确保电
15、梯安全运行。8.9电梯发生故障时,应第一时间启动应急预案,同时立即停止使用,及时通知维修保养单位进行维修保养,及时消除安全隐患,保证安全可靠使用。8.10电梯机房专人管理,机房空气温度应保持在540之间,温度应保持在设备安全运行所允许的范围内;机房通风、照明良好,配备应急照明、灭火器材,盘车工具及标识齐全、方便醒目。9、锅炉系统9.1锅炉的使用管理9.1.1严格执行特种设备安全监察条例和有关安全生产的法律、行政法规的规定,保证锅炉的安全使用。 9.1.2建立管理机构,制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安全技术档案。技术档案应包括:锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文
16、件以及安装技术文件和资料。特种设备的定期检验和定期自行检查记录。锅炉的日常使用状况记录。锅炉及其安全附件,安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录(主要安全附件:安全阀每年校验一次、温控仪每半年进行一次检测、压力表每半年检定一次)。锅炉运行故障和事故记录。锅炉管理人员、操作人员的安全教育和技能培训记录。9.1.3每月对使用锅炉进行一次自行检查,发现问题及时处理。9.1.4锅炉管理人员及操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格,取得由国家统一格式的特种作业人员证书,从事相应的作业和管理工作。9.1.5在用锅炉安全检验合格有效期届满前1个月,向特种设备检验检测机构提出定
17、期检验要求(在用锅炉定期检验一般每年进行一次外部检验,每两年进行一次内部检验,每六年进行一次水压试验)。9.1.6制定锅炉的事故应急措施和救援预案。9.2锅炉日常维护保养9.2.1每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养,按规定更换气喷嘴、润滑电机、校验安全阀,发现问题及时处理。9.2.2每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养,对防爆门及泄爆装置进行安检,清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰,对机械设备更换或添加润滑油,超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次。9.2.3每月对管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。9.2.4锅炉安全附件及仪表齐全,动作灵敏可靠,其中安全阀需经
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