邻里中心商业模式简析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,邻里中心商业模式简析,2014,年,8,月,0,一、邻里中心的由来及功能,二、邻里中心的分类,三、邻里中心的规模及分布,四、邻里中心的特征,五、邻里中心运营管理,六、新加坡邻里中心案例,导 读,1,什么是邻里中心？,邻里中心是,源于新加坡,的,新型社区服务概念,，其,实质,是,集合了多种生活服务设施的综合性市场,。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“,居住区商业中心,”，围绕,12,项居住配套功能,“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“,一站式,”的,服务,。,邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是,立足于,“,大社区,、,大组团,”进行功能定位和开发建设；,邻里中心,不是,“,社区内的商业,”，,而是,“,服务于社区的商业,”，被业内人士誉为区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑。,2,“邻里中心”概念,来源于新加坡，指在,6000-8000,户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。,一、邻里中心的由来及功能,新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约,6 000,8 000,户规划配套一个邻里中心，,以经营中档商品为主,，商店组合为,普通日常商品商店,、,诊疗所,、,餐馆,和,小贩中心,。,综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于,政府组屋区内,，,为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其,实质是购物中心,。,新加坡“邻里中心（,Neighborhood Center,）,”,的概念来源于其政府,1965,推行并长期实施的组屋计划，经过近,40,多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于,1970,年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照,4 h,6,的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。,3,一、邻里中心的由来及功能,每个邻里中心平均建筑面积约,2.5,万平方米，配备了,12,项基本服务功能，周边住宅小区居民一般步行,10,15,分钟就能到达邻里中心。,“邻里中心”功能,配备,12,项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步行,10-15,分钟。,邻里中心,除了,12,项必备功能,（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。,邻里中心,不仅,提供购物餐饮休闲娱乐服务,，,还有文化、教育、体育、卫生医疗等方面的活动,，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。,4,二、邻里中心的分类,新加坡邻里中心的分类,5,二、邻里中心的分类,中国邻里中心分类,6,三、邻里中心的规模及分布,按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。,工业园邻里中心,花园城郊邻里中心,居住小区邻里中心,1、每,10001200,套住户配套建设一个,邻里商店,2、每,60008000,套住户配套建设一个,邻里中心,3、每,4000060000,套住户配套建设一个,新镇中心,“邻里中心”规模,新加坡建屋发展局将社区规划为三种,7,大家有疑问的，可以询问和交流,可以互相讨论下，但要小声点,8,三、邻里中心的规模及分布,优势,：邻里中心组团式分布，,邻里中心主题化,，,各有特色,，除了满足基本的生活要求，还可以起到其他的精神要求。,劣势,：,商业分布分散,，,不利于形成集中的商业氛围,。,由,多个邻里中心构成,，起到邻里互补的作用，,可以是多个邻里商业大厦,，例如：苏州工业园，也可以是多个居住小区邻里商业，例如：成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心。,多点式分散型,优势,：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即,有利于整体商业氛围的形成,，又有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。,劣势,：,社区商业,的,集中化,，一定程度上,削减了,邻里,商业,的,人气,。,在社区商业中心的带动下,，,在旁边建设的便民中心,，例如：上海新江湾城，也可以是在社区商业的带动下，在旁边建设的邻里商店，例如,:,海口锦地翰城。,以点带面型,“邻里中心”分布,多点式分散型和以点带面型,9,四、邻里中心的特征,服务理念：,以,12,项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。,物业形态：,综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。,配置标准：,按万人组团配置一个邻里中心标准规划，,2,万人组团一般有,5,、,6,个住宅小区，辐射直径为,0.5-1.5,公里，面积按,1000-1500m,2,/,千人配置。,业态定位：,80%,以服务业为主，其中,40%-50%,为餐饮业。,12,项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。,运营管理,：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。,销售模式：,三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。,招商政策：,主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。,“邻里中心”基本特征,规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力,10,四、邻里中心的特征,“邻里中心”业态特征,以服务类业态为主，提供便民服务社区商业,。,从,本质上,说，,邻里中心,仍然,是,一个,集成化的商业中心,，但和大型,ShoppingMall,、超市以及商业街又有所不同。其功能定位上，需要,以服务业为主导,(,占,80%),，其中又有,40%50%,为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。,11,内向型业态比例,四大主要业态,（超市，餐饮，服务配套，美容）,比例比较均衡,，经营面积都不会太大。服务局限区域内居民,需要较多消费群体支撑的业态比例较小，比如休闲业态。,服装（零售）经营商家个数占比大（,7%,），但是平均经营面积小（,4.03%,）,工业园邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,12,中间型业态比例,超市经营面积不到,50%,，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民。,餐饮经营面积比较大,。因为没有大型主力店吸引外来消费者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例。,服装（零售）经营商家个数占比大（,7,.3%,），但是平均经营面积小（,4.47%,）,花园城郊邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,13,外向型业态比例,超市（,53.1%,）,不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件。,休闲类占有大比例，除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关。,服装（零售）经营商家个数占比大（,17.6%,），但是平均经营面积小（,1.7%,）,居住小区邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,14,15,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,纯 销 售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为一到三年返租,一般为八到十年返租,五、邻里中心的运营管理,1,、邻里中心的销售,15,16,2,、邻里中心的租赁,五、邻里中心的运营管理,16,17,租售定位原则：,市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；,发展商的意图：,若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；,若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；,若希望,短期回笼资金,，,同时兼顾品牌的打造,，则通常建议,只售价值较高的街铺,，而,主力店及内铺只租,。,项目的租售前景预判,。,3,、邻里中心的租售比,五、邻里中心的运营管理,17,邻里中心租售定位,邻里中心配套经营的赢利模式,纯销售模式,纯租赁模式,租售结合模式,售,后,返,租,策,略,先租后售策略,分割式销售策略,拍卖销售策略,整体出租策略,分层出租策略,分散出租策略,层与分散出租策略,五、邻里中心的运营管理,18,销售策略,纯租售对比,19,五、邻里中心的运营管理,19,销售策略,长短期反租对比,20,从,销售角度,看，,短期返租,与,长期返租都会,使得,销售速度加快,，两者不会对销售成果产生非常大的区别。,从,风险角度,看，,短期返租,相对于长期返租，,后期返租压力小,，后期,风险非常小,；同时也更能,趋向政府相关政策,，,避免政策风险,。,五、邻里中心的运营管理,20,由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：,无任何物业管理，任其自生自灭；,社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理；,若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。,一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。,A,、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。,B,、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少，百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。,4,、邻里中心的运营管理,五、邻里中心的运营管理,21,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,核心理念及特色,新加坡国土面积,648,平方公里，,全国有,86%,的人口居住在建屋发展局,（,Housing&Development,，简称,HDB,，全面负责新加坡公共住屋规划建设的法定机构）开发的政府组屋内，另外,14%,的高收入阶层居住在私人开发商建造的住宅中,。,新加坡政府向全体国民倡导的5大价值观，实际上是其,邻里中心规划,的,精神内核,：,国家至上,社会为先；,家庭为根,社会为本；,关怀扶持,同舟共济；,求同存异,协商共识；,种族和谐,宗教宽容。,22,23,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,核心理念及特色,23,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,发展历程,1.,“组团邻里中心”结构模式,1965,年，新加坡开始通过建设新城来发展组屋。第一座在郊区建设的新城,Toa Payoh,新镇的规划建设标志着新加坡大规模组屋建设全面开始。,1973,年开始建设的宏茂桥,(AngMoKio),新镇依然沿用了邻里单位的住区模式但在结构上较,ToaPayoh,新镇更加成熟了。,这一时期,的新加坡组屋建设实践,受,到了,20,世纪初,在欧洲盛行的“,功能主义,”,思想,的影响。这种,组屋区,规划模式,侧重于实效性,和,功能性,，,强调住区内邻里中心的建设,。,24,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,发展历程,2.,“棋盘式”结构模式,基于对早期的邻里中心建设实践中“功能主义”思想的反思，新的组屋区模式开始浮出水面。,1970,年代后期首次出现了“棋盘式”结构的新城规划，,这种模式,的出现标志着新加坡组屋建设开始摆脱“功能主义”的束缚,注重社区精神生活,城市环境特色营造等方面的问题,。,“棋盘式”结构的特征就是把区块,(Precinct),作为规划的单元，区块的用地规模一般为,4h,或,2h,每个区块内有,4,8,栋公寓，可容纳,400-800,户住户。每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块中心。区块作为新城规划结构的构成元素，通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路。,25,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,发展历程,3.,21,世纪模式,到了,21,世纪，新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋。这一时期采用的住区模式被称为“,21,世纪模式”。榜鹅,(Pung901),新镇是新加坡的,2l,世纪模式代表。,21,世纪模式的新城结构看起来与之前的开放网格结构模式很相似，采用的小规模的住宅区模式,沿袭了”棋盘式”结构中将区块,（,Precinct,）作为规划单元的做法。,但在这种新的结构中，,公共空间更加强调了与轨道交通相结合,从而,形成环状的公共空间系统,。,公共绿地之间以步道相连,，以建立与机动车交通分离的步行系统，在步行系统与机动车交通系统的交叉处，,采取步行优先的原则,。,26,六、新加坡邻里中心,社区规划：,新加坡是一个国土面积,648,平方公里，全国分为东、东北、北、西、中,5,个区域，共,55,个规划区，下设若干新镇。,每个新镇约,410,万户，分,58,个居住区，一个居住区,30009000,户，含,67,个邻里组团。每个邻里组团一般由,48,幢组屋构成，约,10002000,户。,新加坡邻里中心,规划布局,27,六、新加坡邻里中心,规划及布局：,新加坡建屋发展局为,10001200,套住户配套建设一个邻区商店；为,60008000,套住户配套建设一个邻里中心；为,4000060000,套住户配套建设一个新镇中心。,商店对组屋的比例为,1.27,平方米对,1,单位组屋。,新加坡邻里中心,规划布局,28,六、新加坡邻里中心,规划指标：,由市区重建局（,URA,）及人口居住在建屋发展局（,HDB,）制定，主要内容如下：,新加坡邻里中心,规划布局,29,六、新加坡邻里中心,新加坡邻里中心,模式特征,1,、起步及发展,新加坡邻里中心起步于上世纪六十年代末，到上世纪八十年代初，,新加坡的邻里中心已非常成熟,。,2,、社区商业分布特点,新加坡的,购物受政府引导,，,并不以盈利为目的,。新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分从,1000,户到,1500,户配置一个邻里商店。第二个,8000,户到,10000,户建立一个小区商业。第三个,40000,户配套一个社区中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。,3,、体量面积特点,2,万平米左右,。,4,、业态组合特点,新加坡邻里中心的休闲娱乐比例非常大，,基本以家庭娱乐为主,，,零售商业以经营中档商品为主,。商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、参观和小贩中心。集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，内设银行、邮政、诊疗所、书店、阅览室、棋牌室、歌舞厅、影剧院、儿童乐园、超市、咖啡馆、查实、美容美发厅、于是、洗衣房、彩扩中心、修理铺、健身房、保龄球馆、旱冰场、桌球房、各类商品专卖厅，饭店、快餐、风味特色小吃。,5,、居民消费特点,对品牌识别及消费非常理性,、,对商品品质的要求较高,、,喜欢实惠高品质的商品,、,时尚感的追求较弱,、,在外就餐频率高,、,中大型集中式餐饮受到好评,、但对高端餐饮的消费度不高、对文化生活的需求较大，从锻炼身心到娱乐和美食，新加坡所提供的各种形式的休闲娱乐活动数不胜数，夜生活非常丰富，如：,DISCO,卡拉,OK,、酒廊、酒吧、电影院和音乐会等。,30,知识回顾,Knowledge Review,31,