智业逸景阁企划案.doc
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1、智业逸景阁企划推广提案禾瑞房销售策划有限公司2001/12/10前言羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词,大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位,堪称“智”。然而,羊西线也是一个充满“战火”的市场。过多的物业让购房者挑花了眼,价格的竞争也日益加剧,由于本案在规模上存在局限,所以更须努力强化优势,规避劣势。如何避实就虚,抓住自身独特性,有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性,才能独享属于自己市场份额。本提案将从市场分析的角度契入,并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众
2、多楼盘操作的实际经验,因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。在此,谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢!A房产销售策划有限公司2001/12/10本案目前面临的市场状况1、 政策面影响1、 WTO的加入,在消费者中产生观望心态,影响了有效市场的需求。2、 即将来临的降息政策,预示着政府刺激消费的决心不变,但同时也反映了目前市场消费信心的不足。2、 消费面影响1、 成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光,在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言,过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。2、 购房者在有选择时总是患得患失,谁能满足其占便宜的心理
3、谁便能套住客户。因此,象超级市场上总有些特价商品一样,楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。3、 竞争面影响1、 区域之间的竞争:南门与西门,羊西线与成温路、交大路,战旗小区与黄忠小区人们可选择的地段实在太多。2、 形态之间的竞争:多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体,在本区域,目前后者处于不利的阶段。3、 楼盘之间的竞争:本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性,个性是否鲜明将决定胜负。本案优劣势分析优势:1、 面积规划本案面积规划合理,填补了羊西线所缺乏的户型空白,100平方米以下的户型占62%,115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现
4、有楼盘的调查,小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。2、 地理位置距羊西线主干道30米,闹中求静,方便却不喧嚣。3、 停车位142个泊车位供应160户,比较充分。4、 建筑设计在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情,既轻松又优美,非常适合本案较为年轻的主流消费群。劣势:1、占地规模 由于占地规模较小,难以满足目前购房者普遍的价值观:环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。 2、电梯公寓 普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定,物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。 3、走廊式结构 为了交通动线而设计走廊
5、结构影响密性,扩大了公摊。4、局部户型不合理 存在采光不充分,有狭窄过道等问题。羊西线锦城花园开发商:中英和资成都锦城大厦总开发期:3期现开发期:1期、2期总占地面积:48000M2园林占地面积:28000M2绿化率;达70.15%容积率:1.59车库面积:12000M2车库价格:租:150元;售:6万建筑设计:12层小高层设计。141M2324M2,16种户型设计建筑标准:采用全现浇短支剪力墙结构,七度抗震按揭年限:7成20年电话:7548080 7548181 7549090地址:羊西线蜀汉路269号金都花园开发商:成都国贸房地产开发公司总占地面积:120亩绿化率:45%容积率:1.7总开
6、发期:2期现开发期:2期面积:89.19M2203.14M2价格:2630元3380元车库面积:7500M2车库价格:地上:100元/月;地下:200元/月按揭年限:7成20年电话:7533888/7536706地址:羊西线蜀汉中路526号会所花园开发商:成都晋阳房地产开发有限公司 总占地面积:300亩绿化率:38%容积率:3.8总开发期;4现开发期:1、2期面积:50200M2价格:17702190元/M2车库面积:15000M2车库价格:100元/月 买:4万/个按揭年限:7成20年电话:7424400/7424411/7424422/7424433地址:机投镇草金路锦汇花园开发商:成都花
7、园福房地产开发有限公司总占地面积:一期:46502.9M2 二期:26100M2绿化率:一期:41% 二期:42.9%容积率:一期:2 二期:2.3总开发期:2现开发期:2面积:120M2150M2价格:2150元3850元车库面积:8075M2车库价格:6万/个车库配置: 按揭年限:7成20年电话:7542004 7527489 7543551地址:羊西线蜀通街翠堤雅筑开发商:成都干道建设综合开发总公司总占地面积:绿化率:52%容积率:总开发期:现开发期:面积:136169M2 价格: 2400元/M2车库面积:车库价格:卖:1015万/个 租200300元/月车库配置: 按揭年限:8成20
8、年电话:7333798/7319266/7772686地址:青羊区摸底河沿街8号桂香庭院开发商:成都新成房地产开发有限公司总占地面积:12亩绿化率:30%容积率:总开发期:1现开发期:1面积:50M2200M2价格:2290元3000元车库面积:3000M2车库价格:4万/个车库配置: 按揭年限:7成20年电话:7537128/7537228地址:羊西线蜀蓉路5号绿杨新村开发商:成都天宝房产开发有限公司总占地面积:38亩绿化率:60%容积率:3.95总开发期:1现开发期:1面积:67M2170M2价格:2280元3600元车库面积:12000M2车库价格:68万/个车库配置: 按揭年限:8成3
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