房地产基础知识ppt
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1、服务一次,感动一生厚德地产培训课件厚德地产培训课件 -房地产基础知识房地产基础知识主讲人:吴文琴自我介绍 吴文琴,2005年大学毕业后即进入房地产行业,先后任职于 北京珠江房地产开发有限公司、北京北辰地房地产开发有限公司,4年的商品房销售经历,从商品房的前期吸筹到开盘销售签约再到售后交房,熟悉商品房销售的整个流程。2009年获得了中国房地产经纪人执业资格证书,2010年初进入房地产经纪业,2010年9月份进入厚德地产。服务一次,感动一生课程目录1.房地产概述。2.房地产的分类。3.房地产专业名词。4.与房地产相关的法律知识。5.与房地产相关的税费政策。6.户型图的认识。服务一次,感动一生一、房
2、地产概述1.什么是房地产?房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。房地产包括:土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。服务一次,感动一生房地产概述2.房地产的三要素:(1)实物 :指房地产中可以看得见摸得着的部分,例如结构、外观、装修、设备等。(2)权益:指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如所有权、使用权、抵押权等)。(3)区位:指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其
3、他房地产或事物在空间方位上和距离上的关系。一句著名的房地产投资定律:一句著名的房地产投资定律:“区位,区位还是区位。区位,区位还是区位。”服务一次,感动一生房地产概述3.什么是房地产市场?我国的房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场按照房地产流通顺序分为三级:房地产市场按照房地产流通顺序分为三级:(1)房地产一级市场又称土地一级市场(土地出让市场),是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。服务一次,感动一生房
4、地产概述(2)房地产二级市场又称增量房市场,是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移,主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。(3)房地产三级市场又称存量房市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场,也包括房屋的交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大,起促进市场繁荣的作用。我们厚德地产目前就处于房地产三级市场。我们厚德地产目前就处于房地产三级市场。服务一次,感动一生房地产概述4.什么是房地产业?房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务
5、和其他房地产活动。在国民经济产业分类中,房地产属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。目前行业内普遍认为,房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。服务一次,感动一生房地产概述5.什么是房地产经纪业?房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人、寻找到房地产的购买者、承租人,或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产,是房地产市场运行的润滑剂。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主,房地产业将逐步由房地产开发为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场
6、中,房地产经纪业是房地产业的主体。服务一次,感动一生二、房地产的分类1.房地产按用途划分分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产2.房地产住宅的层数划分:1-3层-低层住宅4-6层-多层住宅7-9层-中高层住宅10层以上-高层住宅建筑总高度超过100m以上的,不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑均称为超高层住宅服务一次,感动一生房地产分类3.按照房地产类型,土地的使用年限不同:a.居住用地70年;b.工业用地50年;c.商业旅游、娱乐用地40年;d.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;e.综合用地或者其他用地50年。服务一次,感动一生房地产分类4.房屋建筑结构分类:1)
7、钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。2)钢、钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。3)钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。服务一次,感动一生房地产分类4)混合结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造。5)砖木结构:承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。6)其它结构:凡不属于上述结
8、构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。服务一次,感动一生房地产分类5.按照建筑设计使用年限的分类服务一次,感动一生类别类别设计使用年限设计使用年限示例示例15临时性建筑225易于替换结构构件的建筑350普通建筑和构造物4100纪念性建筑和特别重要的建筑房地产分类6.房屋按照流通顺序分为:1)增量房又称一手房,指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。2)存量房又称旧房或二手房,指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。7.房屋按照建成进度分为:1)期房,指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产证止,在
9、这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。港澳地区称做为买楼花,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。服务一次,感动一生房地产分类2)准现房,指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。3)现房,指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。服务一次,感动一生三、房地产专业名词1.房产证 购房者通过交易,取得房屋
10、的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即房屋所有权证,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。服务一次,感动一生房地产专业名词2.五证两书一表:1)五证:国有土地使用证:是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。服务一次,感动一生房地产专业名词 建设用地规划许可证:是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。服务一次,感动一
11、生房地产专业名词服务一次,感动一生 建设工程规划许可证:城市规划行政主管部门依法核发的,确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产专业名词 建筑工程施工许可证:又称建设工程开工证,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,未取得施工许可证的不得擅自开工。服务一次,感动一生房地产专业名词 商品房销售(预售)许可证:是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。服务一次,感动一生房地产专业名词
12、2)两书:住宅使用说明书和住宅质量保证书3)一表:指的是竣工验收备案表服务一次,感动一生房地产专业名词3.“三通一平”和“七通一平”三通一平:路通、电通、水通,土地平整。七通一平:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。4.生地:生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。5.毛地:毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。6.建筑用地面积:建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。服务一次,感动一生房地产专业名词7.总建筑面积:总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和
13、。8.容积率:一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。9.建筑密度(建筑覆盖率):用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。10.绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。服务一次,感动一生房地产专业名词11.套内建筑面积:房屋按单元计算的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。12.套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
14、a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。服务一次,感动一生房地产专业名词13.公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。14.开间:住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离
15、。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米4.5米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。服务一次,感动一生房地产专业名词15.进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的
16、要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。16.得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。17.层高:通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。18.净高:是指底板面至天花板的高度。服务一次,感动一生房地产专业名词19.使用权房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。20.公房:公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:
17、一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。服务一次,感动一生房地产专业名词21.不可售公房:不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。22.已购公房:又称售后公房,就是购买的公有住房。23.单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。24.廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。服务一次,感动一生房地产专业名词2
18、5.私房:也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。26.安居房:安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。服务一次,感动一生房地产专业名词27.普通住宅:满足以下几个条件的住宅可视为普通住宅,若有一项不满足均视为非普通住宅 1)房屋面积不超过120平米,西安地区不超过144平米;2)小区容积率在1.0以上;3)房
19、屋售价不超过同级别土地政府指导价的1.44倍。28.经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其中包括免去土地出让金的全部,削减了大市政配套等费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本略低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%,故又称为经济适用房。服务一次,感动一生房地产专业名词29.集资房:是指改变住房建设
20、由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。30.共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。31.尾房:尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮
21、挡较严重。服务一次,感动一生房地产专业名词32.烂尾房:烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。33.居住区用地:是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。34.住宅用地:是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间小路等的总称。35.公共服务设施用地:一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其
22、所属场院、绿地和配建停车场等。服务一次,感动一生房地产专业名词36.道路用地:是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。37.公共绿地:是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。38.CBD:即CentralBusinessDistrict(中央商务区),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环,现在,北京的CBD确定在西起东大桥路,东至西大望路,南至通惠河,北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名
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