下半年四川省房地产估价师经营与管理盈亏平衡分析的概念考试试题.docx

下半年四川省房地产估价师经营与管理盈亏平衡分析的概念考试试题

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下半年四川省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
2、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A．10
B．20
C．30
D．40
3、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其它房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
4、下列属于间接融资方式的是。
A：政府发行债券
B：国家信用
C：商业信用
D：银行贷款
E：执行层的组织协调
5、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
6、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。
A：4％
B：3％
C：2％
D：1％
E：执行层的组织协调
7、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。
A．收益现金流风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．未来运营费用风险
8、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
9、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
10、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为．( 试题)
A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
11、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
12、某地区商品住宅价格自1997年至 分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测 住宅价格为（）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
13、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
14、房产证的附图是。
A：房产分户图
B：宗地图
C：房产分幅图
D：房产分丘图
E：执行层的组织协调
15、某宗土地面积 ㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【 考题】
A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡
B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡
C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡
D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡
E：工业用地的监测点评估价格
16、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。
A：4
B：5
C：6
D：7
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．312.5
B．250
C．562.5
D．812.5
18、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其它有关部门报告。
A：24h
B：30h
C：36h
D：48h
E：执行层的组织协调
19、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为__。
A．10%
B．11%
C．13%
D．14%
20、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
21、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的__日内将买受人的已付房价款退还给买受人。
A．30
B．7
C．20
D．15
22、路线价法实质是一种。
A：经济法
B：权益法
C：市场法
D：比价法
E：工业用地的监测点评估价格
23、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。
A：是否能够用质量表现
B：是否能够用数量表现
C：是否能够用重量表现
D：是否能够用面积表现
E：执行层的组织协调
24、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。
A：±5％
B：±10％
C：±20％
D：±30％
E：借款合同
25、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。
A．原土地出让方
B．市、县人民政府城市规划行政主管部门
C．市、县人民政府房地产管理部门
D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。
A．资本价值风险
B．未来运营费用风险
C．时间风险
D．持有期风险
2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为 万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
3、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是元／年。
A：100
B：480
C：540
D：1000
E：执行层的组织协调
4、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。
A．形状相似
B．在同一条街道上只有一个路线价区段
C．面积接近
D．地块相连
E．可及性相当
5、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的能够。( 试题)
A：向原估价机构申请复估
B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼
D：自行委托估价机构评估
E：申请估价专家委员会鉴定
6、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
7、依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，
A：由国家无偿收回
B：自动续期
C：应于届满前6个月申请续期
D：应于届满前1年申请续期
E：执行层的组织协调
8、下列关于所有权的表述中，正确的有。( 试题)
A：所有权是从物权
B：所有权是自物权
C：可对所有权人的物设置她项权利
D：共有是确定份额的共同所有
E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
9、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A：批量行业
B：僵滞行业
C：分块行业
D：专业化行业
E：借款合同
10、某宗房地产 2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到 6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产 6月的价格为（）元/m2。
A．6992
B．5183
C．6062
D．5398
11、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。因此现在翻建房屋使其面积扩大，那么她应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
12、房产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
13、房地产开发企业发生的年度亏损，能够用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，能够在5年内延续弥补。
A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
14、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。
A：客观收益
B：实际收益
C：有形收益
D：无形收益
E：潜在收益
15、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。
A．拍卖价格>招标价格>协议价格
B．拍卖价格>协议价格>招标价格
C．招标价格>拍卖价格>协议价格
D．招标价格>协议价格>拍卖价格
16、某地区某类房地产 4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 1月1日为100%)。其中有一房地产在 8月1日的价格为 元/m2，对其作交易日期修正到 10月1日的价格为__元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
17、所有者权益中，合称为留存收益。
A：实收资本
B：资本公积
C：盈余公积
D：已分配利润
E：未分配利润
18、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2487.75
B．2500.00
C．2511.00
D．2162.25
19、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，一般还分析__。
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
20、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。
A：物业托管
B：物业服务
C：物业管理
D：物业委托
E：执行层的组织协调
21、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。
A：容积率
B：土地用途
C：土地开发程度
D：评估单位
E：土地使用权性质
22、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。
A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
23、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。
A．平均价格
B．加权价格
C．抽样价格
D．成交价格
24、__负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A．承包商
B．开发商
C．监理机构
D．建设主管部门
25、估价中的最高最佳使用具体包括__等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度