经纬五一广州房地产市场消费者调研报告.doc

经纬：五一广州房地产市场消费者调研报告
经纬地产项目发展及研究部/文
2008年5月6日
自“9.27新政”后，“持币观望”就成为了购房者对于广州楼市心态的一个代名词，看跌情绪不断高涨，市场信心一直无法恢复，预期的不明朗使得买家和卖家开始了长期的拉锯战。08年精装版的五一黄金周成为了大多数买家和卖家试水市场的关键节点，那么，从广州市购房者的角度来说，到底他们认为什么时候才是最佳的购房时机呢？他们的心理承受价位到底是多少？经纬地产就“广州的购房者对于未来的市场走势的看法”在五一期间以街头拦截形式进行了抽样问卷调查，回收有效问卷样本达587份，调查取地覆盖广州各大楼巴上落点及经纬地产旗下代理的包括海珠、天河、越秀、东山、荔湾、白云、萝岗等众多区域的楼盘，以求了解购房者的需求，把握消费市场的变化。
一、六成以上受访者认为楼价偏高，而投资者信心最先恢复

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
在587名受访者中，有六成以上的人认为广州市的房价偏高，约两成的购房者认为房价适中，仅有不到3%的客户认为现楼价偏低。据此我们可以了解到，对于大多数受访者来说，他们认为市场仍然存在一定的下调空间。

同时，调查数据显示，多次置业及投资型买家对于楼市的关注程度高于首次置业者，对于楼价的熟悉程度也高于首次置业人群。
虽然自“9.27新政”后，楼市一度呈现消费者持币观望、销情萎靡的熊市氛围，但经过近半年的调整，各大主流发展商的调价令部分楼盘再现热销气氛，楼市已出现回暖苗头。故投资者对于楼市的投资信心得以重塑，有近四成的投资型买家认为现时楼价处于合理水平，该比例远高于自住型买家。
二、看跌客户不足半数，楼价预期较业内人士乐观

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
在587名潜购受访者中，有不足半数的潜购者认为未来下半年市场价格会继续下调，但认为楼价保持不变甚至会上涨的潜购客户合计比例也达30%，加上表示对于现时楼价走势仍难以判断的潜购客户比例，合计比例也超过5成，据此，我们可以认为，对于未来市场的价格预期并没有像部分业内人士看得那么悲观，仍有相当部分的客户认为价格回落后将有小幅的上扬。

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
在众多受访者中，以投资型买家对后市的预期最为乐观，近5成的客户表示下半年楼价将保持平稳，更有1/4的投资型买家认为楼价将回升，数据充分显示投资型买家的投资信心已然部分回复。
三、客户预期楼价走势趋于窄幅波动

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
多数潜购者认为价格整体走势趋于窄幅波动。看好房价上涨的潜购者中，超过半数认为上涨幅度在5%以下，上涨幅度不高。
而判断房价下跌的287名潜购者中，六成认为未来半年下降幅度在10%以下，从另一方面表明消费者认为现时房价下调幅度不够，仍有降价空间。
总体而言，虽然部分消费者对下半年的市场预期仍然走低迷路线，但较部分房地产业内人士所持的“拐点说”及“崩盘论”要乐观。
四、观望心态有所削弱，超三成客户将于年内购房

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
在所有的受访者中，近65%的潜购者表示将于09年年底前购房，更有超过3成受访者认为08年是入市的好时机，相当部分的客户表示，当楼价合适的话，将会根据需求适时购买。数据显示年初客户的观望心态已有所削弱。

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
此外，数据显示，刚性需求的自住型买家较其他类型买家的购买需求更为迫切，近35%的自住买家将于08年内购房。而投资型买家短期购房的需求则相对较弱，虽然在前面数据中，有四成投资型潜购者认为目前的楼价较为合理，且有五成的投资型潜购者认为下半年楼价将保持平稳，但基于
五、首次、二次置业者回归消费者主导地位

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
在众多潜购者中，首次置业者占约40%，二次置业者占约45%，3次或以上置业者占约15%，首次、二次置业者再次回归市场消费者的主导地位。
六、刚性需求强力释放，自住型买家成购买主力

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
n 自住型买家居多
自住型买家占受访者近5成，说明当前买方市场需求以刚性需求为主，后续供应的市场支持存在。这部分买家至今不购房的原因亦不难看出：房价过高，但随着楼市的理性回归和生活水平提高，这部分刚性需求会在2年左右加入购房大军。
n 兼顾投资与自住类型买家比例有所上升
这类型买家数量较以前有所上升，重要原因之一即07年楼市的非理性飚升，客观上“教育”了原来相当一部分纯自住型买家，使这部分人认识到买楼投资的收益，增强及拓宽了购房的目的性及功能性。
n 投资型买家数量小幅下降
纯投资型买家数量占总受访问者的1成，这个数据能比较客观反应当前楼市的高端消费/购买力强的消费者群体比例。据以往数据统计，目前投资型买家数量有小幅度下降，一方面说明这部分买家具有较强的市场认知能力和判断力，另一方面也反映出这部分特殊群体“买涨不买跌”的购房特点。
七、首付四成影响甚微，二次以上置业者购买力强劲

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
据众多受访者调研结果显示，8成以上的二次及多次置业者认为四成首付对其购房无影响或有影响但可接受。
二次以上置业的消费者购买力较为强劲，有稳定且较高的收入来源保障，增加一成首付对这部分人来说相当有限。
八、中心城区继续受热捧 天河最热

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
调研结果显示，广州中心六区较其他区域更受购房者青睐，其中天河、海珠、以及老三区（东山、荔湾、越秀）三个片区最受追捧，成为了大部分人的置业首选。
广州传统的居住区域海珠、东山受热捧，其无与伦比的成熟配套和便捷的出行条件，套用证明著名企业家李家诚的一句地产名言足以说明问题——“地段，地段，还是地段！”
天河这个年轻而充满活力的新贵，北天河、广州大道、珠江新城及天河公园几个热点板块逐渐成为各路白领“集结地”。
九、心理价位区间7001~8000元/㎡

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
调研结果显示，认为7001~8000元/㎡是目前市场上最可接受的价格区间，占约24%;8成以上消费者表示可承受楼价在9000元/㎡以下。
根据广州房管局3月份发布的数据，广州十区商品房成交均价为9448元/㎡，相比起大部分受访者所能接受的9000元/㎡以下还有500元/㎡左右的空间，说明大部分消费者认为目前市场价格的下调水平仍未达到心理价位。结合往年数据，显示回复至07年第一季度的价格水平是消费者认为符合目前市场发展情况、并且和居民收入水平较为对称的价格，这一观点认可的消费者亦占大多数。
十、实际收入看涨 消费信心增强

数据来源：经纬地产项目发展及研究部
尽管目前通胀压力大，但国家的基本经济面仍向好，国际竞争力日益提升，民众的经济发展信心维持不变。在本次调研的潜购者中，有近45.3%的受访者认为未来半年实际收入将会上升的，说明大多数受访者对于未来的消费信心仍然高涨，也将会为下半年的楼市奠定良好的消费基础。 (本文来源：网易房产 )