以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定.doc

精选资料以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定 要点提示 房地产开发商在与买受人签订房屋认购协议书时，隐瞒房屋经济适用房性质，存在一定的订约欺诈事实，应当向房屋买受人承担信赖利益损失。同时，鉴于买受人未严格审查订约，亦未能就其所受到的损害利益充分举证，法院在审理时应当综合考虑双方过错程度及近年来房地产市场发展态势，确定信赖利益损失。 案情 原告(上诉人)：张某。 被告(被上诉人)：西安某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)。 原告诉称，2006年1月12日，乙方张某与甲方某房地产公司签订了编号为AN0135的认购协议书，协议书约定：乙方自愿购买甲方投资开发的位于西安市长缨路某小区项目的商品房，认购房产为第15栋211层03号房；付款方式为一次性付款，认购单价为2432元每平米，认购面积为102.14平米，总价为贰拾肆万捌仟肆佰零肆元整；乙方所认购的商品房销售面积及其他的约定，以甲乙双方签订的商品房买卖合同为准；此协议签订后，乙方需按时签订商品房买卖合同，如乙方因故不再购买此商品房，甲方应退还乙方已付房款，并解除此协议；甲方交房日期为2007年12月31日。合同签订后，原告如约一次性支付了全部购房款248404元。2007年12月31日，被告并未向张某交付合同约定的房屋。原告张某遂起诉至西安市新城区人民法院，要求被告返还购房款248404元和已付购房款一倍的赔偿金248404元。 被告某房地产公司辩称，其开发的西安某小区系经济适用房性质，张某不具备经济适用房的购房资格，而其至今也未办妥房屋预售许可证，双方无法签订房屋买卖合同，其与张某之间的认购协议书作为预约合同已无法达到促使双方签订真实合同的目的，实际上已无法继续履行。表示可将张某交付的248404元认购款予以退回，但张某所主张的房款一倍的赔偿，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 一审法院查明，原告张某系陕西省武功县人，非西安市城镇户口，不符合在西安市购买经济适用房的条件。被告某房地产公司所销售的西安市某小区项目是2004年5月办理的建设用地规划许可证，用地项目名称：经济适用房；同年9月办理了国有土地使用证，该证载明用途：住宅经济适用房，使用类型：划拨。2007年5月，被告取得西安规划局颁发的建设工程规划许可证，该证载明建设项目名称：经济适用房。 审判 陕西省西安市新城区人民法院经审理认为，张某与被告某房地产公司之间所签订的认购协议书不符合房屋买卖合同的构成要素，不是房屋买卖合同。因双方并未签订房屋买卖合同，故张某之购房款，被告应予退还。关于张某要求对其进行购房款一倍的赔偿，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干：问题的解释中关于五种承担一倍赔偿的情形，又，本案是经济适用房认购协议纠纷，不是不动产，亦不能适用消费者权益保护法的有关规定。故张某要求进行一倍赔偿之诉请，于法无据，不予支持。然被告某房地产公司明知其出卖的是经济适用房，张某不具有购买资格，仍与其签订认购协议书，确有一定过错，故应赔偿张某自交款之日起的利息损失。遂判决：一、被告某房地产公司于判决书生效之日起20日内退还原告购房款248404元，并承担自2006年1月12日起至付款之日止的利息。二、驳回原告张某的其余诉讼请求。 宣判后，张某不服一审判决，提起上诉，诉称，一、其与被上诉人签订认购协议书后，已如约履行了约定的付款义务。被上诉人在协商定约时，隐瞒涉案房屋经济适用房的性质，致房屋无法交付，存在恶意欺诈和根本违约。原审判令被上诉人返还购房款本金并承担购房款的利息损失，未明确利息的种类及数额，亦未考虑赔偿损失，明显违反法律的公平公正、诚实信用原则。二、双方所签订的认购协议书符合法律规定要件，应为合法有效的商品房买卖合同。被上诉人恶意欺诈、故意隐瞒房屋性质及没有取得商品房预售许可证的事实是导致本案发生的根源，应当承担合同不能履行的全部过错责任。综上，请求撤销原判第二项，判令被上诉人返还其购房款24840元，明确利息种类及数额。并支付购房款一倍的经济损失248404元，承担本案一、二审诉讼费。 被上诉人坚持原审辩称意见，并称双方认购协议书是意向书，并非房屋买卖合同。涉案小区属经济适用房，其并未改变土地用途作商品房开发，其要求张某提供购买经济适用房的申请资料符合经济适用房销售程序。表示同意原审判决。 陕西省西安市中级人民法院审理期间，张某以其与被上诉人达成和解且已履行完毕为由撤回上诉。 评析 本案虽然当事人双方在二审期间进行了和解，且上诉人张某撤回上诉，但案件审理中对所涉认购协议的性质、效力及案件处理却有部分分歧，产生两种观点。 第一种意见认为，双方所签订的认购协议书符合商品房销售管理办法第十六条的规定，已对房屋基本状况、销售方式、总价款、面积、付款方式、付款时间、交付日期都进行了明确约定，被告亦已如约收到了张某全部购房款。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，张某与被告签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告在与张某签订认购协议书时，故意隐瞒该项目房屋经济适用房的性质，诱导不具有西安市经济适用房购房资格的张某与其订约，应当承担双倍返还购房款的责任。 第二种意见认为，被告与张某签订认购协议书前，该房地产公司所办理的有关项目的立项、规划等手续均为经济适用房性质，双方在涉案认购协议书中指向的房屋不存在现实履行基础，且签订该协议明显违反我国现行法律规定，故该协议并非合法有效的商品房买卖合同。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，被告在签订认购协议书时存在一定的订约欺诈事实，但张某亦存在未加严格审查的重大过错，故双方均有过错。在张某未能就其所受到的损害利益举证的情况下，综合考虑双方过错程度及西安市近年来房地产市场发展态势，确定被告某房地产公司承担信赖利益损失较为妥当。 笔者同意第二种意见，理由如下： 一、涉案认购协议书具有预约合同性质，并非正式商品房买卖合同。 我国台湾学者王泽鉴先生认为，“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约，故预约亦系一种契约(债权契约)，而以订立本约为其债务的内容”。我国大陆学者一般认为，预约是“当事人双方约定负有将来缔结契约义务”的契约。可见，预约是与本约相对而言的，现行合同法理论中也有按预约与本约对合同进行分类的方式。本案中，从认购协议书签订的过程和约定的内容看，认购协议书是双方当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定的是当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以，认购协议书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购协议书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。张某虽交付全额购房款，但不能据此认定双方已实际订立并已履行了商品房买卖合同。 二、涉案认购协议书没有履行的基础，且违反法律规定，应属无效。 合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告与张某签订认购协议书前，所办理的有关项目的立项、规划等手续均为经济适用房性质。张某非西安市市民。2006年10月1日起施行的西安市经济适用住房管理办法第二十三条规定，购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。第二十四条规定，符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：(一)具有本市城镇户口(包括符合当地安置条件的军队人员)；(二)无房或住房困难家庭；(三)符合市政府确定的中低收入线标准；(四)市政府规定的其他条件。城市规划区内国有土地上的房屋拆迁中的被拆迁人可以购买经济适用住房或用经济适用住房对其安置。其购买的面积及产权界定按照拆迁安置有关规定执行。第二十九条规定，经济适用住房销售应当取得商品房预售许可证。经济适用住房项目实施单位不得将经济适用住房销售给经审查不符合购买条件的家庭。可见张某不具备经济适用房购房资格。被告某房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与张某签订了涉案认购协议书，该协议书第六条明确约定，甲、乙双方在签订认购协议书后需在甲方项目正式对外销售之日起签订商品房买卖合同。该约定根本无法实现，不存在现实履行基础，亦违反相关法律规定。故认购协议书符合合同法定无效的条件，应属无效。 三、开发商存在订约欺诈，构成缔约过失，应当承担相应责任。 合同法第四十二条、第四十三条规定，缔约过失行为主要包括假借订立合同，恶意进行磋商(简称恶意磋商)，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况(简称订约欺诈)，泄露或不正当地使用商业秘密(简称侵犯商业秘密)，其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被告故意隐瞒其销售项目经济适用房性质，与张某签订认购协议书，并约定甲、乙双方在签订认购协议书后需在甲方项目正式对外销售之日起签订商品房买卖合同，可见，被告属于明显的订约欺诈。那么，有欺诈就应有赔偿，被告因订约欺诈致预约无效，张某就不但有权请求返还已付的本金，而且有权要求被告就其行为承担相应责任，这应无疑义。但是，应当如何界定被告的相应责任呢?笔者认为，要准确界定本案责任范围，要从缔约过失责任的内涵及法律特征说起。 缔约过失责任的概念及内涵。我国关于缔约过失责任的立法起步较晚，该项制度正式确立于合同法的颁布。当前，缔约过失责任，是一种法定的损害赔偿之债，与违约责任并列为债的发生原因之一，产生的法理基础是诚实信用原则。依通说，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，一方因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不能成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。所谓先合同义务，又称先契约义务或缔约过程中的附随义务，是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，至合同有效成立之前，双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。 开发商应当承担缔约过失责任。就本案而言，张某与被告之间的认购协议书，具有预约合同效力，是一种为将来正式签订本约，即商品房买卖合同，而做的准备及计划安排，张某基于预约这一独立合同产生的履约利益就是最终订约。现在，预约无效，张某丧失了订约机会，且预约本身并没有对该机会明确约定，同时，订约机会所指向的本约即产生物权效力的正式商品房买卖合同能否订立和订立的一些具体内容也尚待进一步磋商，本约亦处于不确定状态。在这种情况下，若仅仅从表面上考虑预约无效给张某造成的损害，则很难衡平张某的履约利益损失。而从实质上进行法理分析，预约的履行利益更接近本约的信赖利益。所谓信赖利益，一般情况下，是指对合同或要约赋予了信赖的一方当事人固有的，主要表现为因信赖可能或已经受到损失的利益，包括财产利益(订约履行的成本)和机会利益，但并不能包括因合同的成立和生效所获得的各种利益未能获得，即期待利益(如利润损失)。这些损失属于损害赔偿的范围，而不属于缔约过失责任范围。 本案中，由于被告的订约欺诈行为，客观上，使张某不能取得所购经济适用房的产权，也丧失了在当年以同等价位购买商品房的机会，应当认定其存在财产上的信赖利益损失。因此，被告除返还已付款外，法院应当兼顾合同的履行情况、当事人过错及西安市近年来房地产市场交易现状等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，确定被告某房地产公司返还购房款并承担相应比例的差价款较为妥当。 作者单位：陕西省西安市中级人民法院THANKS !致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习课件等等打造全网一站式需求欢迎您的下载，资料仅供参考可修改编辑