以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定.doc
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1、精选资料以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定 要点提示 房地产开发商在与买受人签订房屋认购协议书时,隐瞒房屋经济适用房性质,存在一定的订约欺诈事实,应当向房屋买受人承担信赖利益损失。同时,鉴于买受人未严格审查订约,亦未能就其所受到的损害利益充分举证,法院在审理时应当综合考虑双方过错程度及近年来房地产市场发展态势,确定信赖利益损失。 案情 原告(上诉人):张某。 被告(被上诉人):西安某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)。 原告诉称,2006年1月12日,乙方张某与甲方某房地产公司签订了编号为AN0135的认购协议书,协议书约定:乙方自愿购买甲方投资开发的位于西安市长缨路某小区项目的商
2、品房,认购房产为第15栋211层03号房;付款方式为一次性付款,认购单价为2432元每平米,认购面积为102.14平米,总价为贰拾肆万捌仟肆佰零肆元整;乙方所认购的商品房销售面积及其他的约定,以甲乙双方签订的商品房买卖合同为准;此协议签订后,乙方需按时签订商品房买卖合同,如乙方因故不再购买此商品房,甲方应退还乙方已付房款,并解除此协议;甲方交房日期为2007年12月31日。合同签订后,原告如约一次性支付了全部购房款248404元。2007年12月31日,被告并未向张某交付合同约定的房屋。原告张某遂起诉至西安市新城区人民法院,要求被告返还购房款248404元和已付购房款一倍的赔偿金248404元
3、。 被告某房地产公司辩称,其开发的西安某小区系经济适用房性质,张某不具备经济适用房的购房资格,而其至今也未办妥房屋预售许可证,双方无法签订房屋买卖合同,其与张某之间的认购协议书作为预约合同已无法达到促使双方签订真实合同的目的,实际上已无法继续履行。表示可将张某交付的248404元认购款予以退回,但张某所主张的房款一倍的赔偿,没有事实和法律依据,请求法院依法驳回。 一审法院查明,原告张某系陕西省武功县人,非西安市城镇户口,不符合在西安市购买经济适用房的条件。被告某房地产公司所销售的西安市某小区项目是2004年5月办理的建设用地规划许可证,用地项目名称:经济适用房;同年9月办理了国有土地使用证,该
4、证载明用途:住宅经济适用房,使用类型:划拨。2007年5月,被告取得西安规划局颁发的建设工程规划许可证,该证载明建设项目名称:经济适用房。 审判 陕西省西安市新城区人民法院经审理认为,张某与被告某房地产公司之间所签订的认购协议书不符合房屋买卖合同的构成要素,不是房屋买卖合同。因双方并未签订房屋买卖合同,故张某之购房款,被告应予退还。关于张某要求对其进行购房款一倍的赔偿,不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干:问题的解释中关于五种承担一倍赔偿的情形,又,本案是经济适用房认购协议纠纷,不是不动产,亦不能适用消费者权益保护法的有关规定。故张某要求进行一倍赔偿之诉请,于法无据,不
5、予支持。然被告某房地产公司明知其出卖的是经济适用房,张某不具有购买资格,仍与其签订认购协议书,确有一定过错,故应赔偿张某自交款之日起的利息损失。遂判决:一、被告某房地产公司于判决书生效之日起20日内退还原告购房款248404元,并承担自2006年1月12日起至付款之日止的利息。二、驳回原告张某的其余诉讼请求。 宣判后,张某不服一审判决,提起上诉,诉称,一、其与被上诉人签订认购协议书后,已如约履行了约定的付款义务。被上诉人在协商定约时,隐瞒涉案房屋经济适用房的性质,致房屋无法交付,存在恶意欺诈和根本违约。原审判令被上诉人返还购房款本金并承担购房款的利息损失,未明确利息的种类及数额,亦未考虑赔偿损
6、失,明显违反法律的公平公正、诚实信用原则。二、双方所签订的认购协议书符合法律规定要件,应为合法有效的商品房买卖合同。被上诉人恶意欺诈、故意隐瞒房屋性质及没有取得商品房预售许可证的事实是导致本案发生的根源,应当承担合同不能履行的全部过错责任。综上,请求撤销原判第二项,判令被上诉人返还其购房款24840元,明确利息种类及数额。并支付购房款一倍的经济损失248404元,承担本案一、二审诉讼费。 被上诉人坚持原审辩称意见,并称双方认购协议书是意向书,并非房屋买卖合同。涉案小区属经济适用房,其并未改变土地用途作商品房开发,其要求张某提供购买经济适用房的申请资料符合经济适用房销售程序。表示同意原审判决。
7、陕西省西安市中级人民法院审理期间,张某以其与被上诉人达成和解且已履行完毕为由撤回上诉。 评析 本案虽然当事人双方在二审期间进行了和解,且上诉人张某撤回上诉,但案件审理中对所涉认购协议的性质、效力及案件处理却有部分分歧,产生两种观点。 第一种意见认为,双方所签订的认购协议书符合商品房销售管理办法第十六条的规定,已对房屋基本状况、销售方式、总价款、面积、付款方式、付款时间、交付日期都进行了明确约定,被告亦已如约收到了张某全部购房款。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第5条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,
8、并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。因此,张某与被告签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中,被告在与张某签订认购协议书时,
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