不动产估价网上案例.doc

例  某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底，至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。    
    [解]  该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下：
    计算公式为：（略）
    Al＝94(万元)
    A2＝93(万元)
    A3＝96(万元)
    A＝95(万元)
    Y。＝9％
    n＝48—4
     ＝44(年)
    t＝3(年)
    将上述数字代入公式中计算得到：
    V＝1 029．92(万元)

[例   某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料测算该旅馆的价值。
    [解]  该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：
    年有效毛收入＝300X 45X365X(1—20％)
    ＝394．20(万元)
    年运营费用＝394．2X 30％
    ＝118．26(万元)
    年净收益＝394．2一118．26
    ＝275．94(万元)
    旅馆价值＝275．94÷10％
    ＝2 759．4(万元)

 [例  某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。现市场上类似写字楼的月租金为100元／㎡。假设折现率为10％，试计算目前承租人权益的价值。
    [解]  采用下列公式计算目前承租人权益的价值：
      A＝(100—75)X 500X12
    ＝150000(元)
    y＝10％
    n＝10—3    
    ＝7(年)
  所以
    V＝73．03(万元)

土地剩余技术
    土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即可求得土地的价值。
  　[例]   某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。
    [解]  该宗房地产的价值计算如下：
    土地价值=(50-200X12％)/10%
    ＝260(万元)
    该宗房地产价值＝土地价值+建筑物价值
    ＝260+200 ＝460（万元）   
    土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

例 6年前，甲提供一宗l 000㎡、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3 000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l 000㎡建筑面积归甲所有，2 000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
    [解]  本题的估价对象是未来16年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年)的28年土地使用权(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。估价思路之二是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。
    以下采用收益法的第一种求法。
    据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
    (1)求取未来44年的净收益的现值之和：
    年净收益＝80X2 000X85％X(1—35％)X12
    ＝106．08(万元)
    V44＝A/Y[1-1/(1+Y)N]
      =106.08/10%[1-1/(1+10%)44]
      =1044.79(万元)
    (2)求取未来16年的净收益的现值之和：
    V16＝A/Y[1-1/(1+Y)N]
　　　＝106.08/10%[1-1/(1+10%)16]
      ＝829．94(万元)
    (3)求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：
      V28=V44-V16
    ＝1044.79—829.94＝214.85(万元)
    [例6—30]  估价对象概况：本估价对象是一座供出租的写字楼；土地总面积12000㎡，总建筑面积52 000㎡；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从1999年5月15日起计。
    估价要求：需要评估该写字楼2004年5月15日的购买价格。
    估价过程：
    (1)选择估价方法。该宗房地产是供出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(略)
    (2)搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下：
    1)租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为3l200㎡，占总建筑面积的60％，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。
    2)租金平均为35元／㎡·月。
    3)空房率年平均为10％，即出租率年平均为90％。
    4)建筑物原值5500万元。   
    5)家具设备原值500万元。
    6)经常费平均每月10万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清洁、保安等费用。
    7)房产税依照建筑物原值减除30％后的余值的1.2％计算缴纳(每年)。
    8)其他税费约为月总收入的6％(每月)。
    (3)测算年有效毛收入：
    年有效毛收入＝3l200X35X12X90％
    ＝1 179.36(万元)
    (4)测算年运营费用：
    1)经常费：
    年经常费＝10X12
    ＝120.00(万元)
    2)房产税：
    年房产税＝5500X(1—30％)：
    ＝46.20(万元)
    3)家具设备折旧费：采用直线折旧法计算每年家具设备的折旧费。家具设备的经济寿命推定平均为10年，残值率为4％。
    年家具设备折旧费＝48(万元)
    4)其他税费：
    年其他税费＝3l200X35X90％X6％X12＝70.76(万元)
5)年运营费用：
    年运营费用＝1)+2)+3)+4)
              ＝120.00十46.20+48.00+70.76
    (5)计算年净收益：
    年净收益＝年有效毛收入一年运营费用：
    ＝1179.36—284.96    
    ＝894.40(万元)
    (6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10％。
    (7)计算房地产价格：判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年，占具体的计算公式为：
    V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
    上述公式中的收益年限n等于45年(因为从1999年5月15日起计土地使用年限为50年，1999年5月15日到2004年5月15日为5年，此后的收益年限为5年)，则：
    V=894.4/10%[1-1/(1+10%)45]
    ＝8 821．30(万元)
    估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2004年5月15日的购买总价为8 821万元，约合每平方米建筑面积l696.35元。

例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的报酬率为9％。试计算该宗房地产的收益价格。(把本题改一下，g=9%,其它条件不变)    
   [解]  该宗房地产的收益价格计算如下：
   V=A*N/(1+Y)
=16*48/(1*9%)
   ＝704.59(万元)
    6．2．6．2  收益年限为无限年的公式(略)
     此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g；③收益年限n为无限年。
     此公式要求Y大于g的原因是，从数学上看，如果g大于或等于Y，Y就会无穷大。但这种情况在现实中是不可能出现的：原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去；原因之二是较快的速度递增通常意味着较大的风险，从而将要求提高风险报酬。

出租人权益价值：（有租约限制下的价值）
租约租金计算出租约期内收益价格，加上租约外收益期限内收益价格。

出租房完全产权价值：（无租约限制下的价值）
市场租金计算出的房地产收益价格

承租人权益价值：
在租赁期内市场租金与合同租金差额现值

三者关系：
有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值