“营改增”后-房地产企业材料甲供or乙供？——房地产营改增应对策略系列文章之二.doc

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“营改增”后,房地产企业材料甲供or乙供？——房地产营改增应对策略系列文章之二
为帮助我们的咨询客户应对营改增，智慧源（深圳）管理顾问股份公司（股票代码 837079）特提醒大家，材料并非像某些砖家所言：由乙供改为甲供一定会降低税负，不要拍脑袋想当然地决策，要做精准的定量分析。以下我们将做详细的说明，以正视听。

营改增后，材料甲供 or 乙供？很多人甚至一些所谓的砖家不经思索，想当然地认为，材料由乙供改为甲供好，原因是材料供应商开具的增值税票是17%，而建筑商开具的进项税票是 11%，两者相差 6%。这个想法是否正确呢？

所谓甲供，可以简单理解为：乙方（建筑商）包工不包料，材料特别是主材由甲方（开发商）直接供应；乙供可以简单理解为：乙方包工包料。材料甲供还是乙供，是房地产行业老生长谈的话题，在营业税时代基本上已经有了比较明确的答案：中小型开发商大都会选择乙供，少量大型房地产企业会选择甲供。

营业税时代，甲供或乙供方式计税有何差异？如何缴纳？税法规定，无论是乙方包工不包料，还是包工包料，乙方都需要按照料钱加工钱全额缴纳营业税。实操中，全国各地税务局规定虽有所不同，但税为了防制乙方偷逃税款，大都强制性规定甲供材不允许在甲方计入土增税和所得税前扣除，这样逼着大家材料必须乙供。从纳税的角度，房地产企业甲供或乙供纳税总额是一样的，甲供时乙方往往会向甲方收取材料管理费，且材料浪费现象会比较严重。因此，中小开发商最终就选择乙供算了。

大型开发商选择甲供往往有以下几方面原因：一是在采购环节对材料供应商有很强的议价能力，可以节省材料成本；二是可以保证项目所需材料的及时供应，保证项目进度；三是税务局对大型开发商甲供政策相对宽松。

那么，在营改增后的增值税时代，企业又该如何选择呢？会发生变化吗？

我们先简单分析，增值税时代，不管是甲方还是乙方都可以直接从材料供应商那里获得 17%的增值税专票，有 17%的进项税可抵扣。如果材料供应乙方，再由乙方为甲方提供包工包料的建筑服务时（即材料乙供时），乙方作为建筑企业只能给甲方提供 11%的增值税专用发票。这样一来，甲方在将来企业纳税时只有11%的进项税可抵扣。则将来甲方纳税时须多缴 6%的税款。这样一看，顺理成章的甲方就会要求材料甲供！由于这种表象的迷惑，很多砖家和房地产专业研究机构都会建议：在增值税时代，房地产企业毫不犹豫的选择材料甲供，事情真有这么简单吗？作为专注房地产行的财税咨询，智慧源强调不仅定性分析，更应定量分析，作更深层次的思考和分析测算。下面，我们先来看看数据对比测算
分析：

（表一）假设甲方与乙方为非关联方、材料：人工=7：3，另假设材料中砂石、混凝土占比 10% 并按 3%简易征收，另 60%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率10%甲方乙方进项税销项税进项税销项税
乙供乙供时甲方可取得进项税额：100*11%=11乙供时乙方需缴纳税金：100*11%-20*6%-60*17%-10*3%=-0.7
甲供甲供时甲方可取得进项税额：
30*3%+60*17%+10*3%=11.4甲供时乙方需缴纳税金：
30*3%=0.9
结论
乙供改甲供后甲方税赋下降 0.4
乙供改甲供后乙方税赋上升 1.6
说明：由上表一可知，当乙方税负上升后，乙方自然会选择加价，只要加价超过 0.4，则材料由乙方改为甲供的好处即荡然无存。

（表二）假设甲方与乙方为关联方，材料：人工=7：3，另假设材料中砂石、混凝土占比 10% 并按 3%简易征收，另 60%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率 10%乙供甲供进项税销项税进项税销项税
乙方乙供时乙方可留抵的增值
税额：
20*6%+60*17%+10*3%-100
*11%=0.7甲供时乙方需缴纳的增值税项额：
30*3%=0.9
甲方乙供时甲方可留抵的增值
税项额：100*11%=11甲供时甲方可留抵的增值税项额：
30*3%+60*17%+10*3%=11.4
结论
乙供时甲、乙双方可留抵增值税金额合11.7
甲供时甲、乙双方可留抵增值税金额合计 10.5说明：由上表二可知，当甲方与乙方为关联方时，乙供与甲供相比，整体可留抵税负会增加 1.2，乙供更有利。

（表三）
假设甲方与乙方为非关联方、材料：人工=6：4，另假设材料中砂石、混凝土占比 10% 并按 3%简易征收，另 50%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率 13%甲方乙方进项税销项税进项税销项税
乙供乙供时甲方可取得进项税
额：100*11%=11乙供时乙方需缴纳税金：
100*11%-27*6%-50*17%-10*3%=0.58
甲供甲供时甲方可取得进项税
额：
40*3%+50*17%+10*3%=10甲供时乙方需缴纳税金：40*3%=1.2
结论
乙供改甲供后甲方税赋上升 1
乙供改甲供后乙方税赋上升 0.62说明：由上表三可知，当材料占比由 70%下降为 60%时，乙供改为甲供后，无论乙方还是甲方，税负均是上升的。所以，更没必要改为甲供。

（表四）
假设甲方与乙方为关联方（同一股东），材料：人工=6：4，另假设材料中砂石、混凝土点比 10%并按 3%简易征收，另 50%材料取得 17%进项税票，建筑公司毛利润率 13%乙供甲供进项税销项税进项税销项税
乙方乙供时乙方需缴纳的增值税额：
100*11%-27*6%-50*17%-10*3%=0.58甲供时乙方需缴纳的增值税项额：
40*3%=1.2
甲方乙供时甲方可留抵的增值税项额：
100*11%=11甲供时甲方可留抵的增值税项额：
40*3%+50*17%+10*3%=10
结论
乙供时甲、乙双方可留抵增值税金额合计10.42
甲供时甲、乙双方可留抵增值税金额合计 8.8说明：由上表四可知，当甲方与乙方为关联方时，乙供与甲供相比，整体可留抵税负会增加 1.62，乙供更有利。

从上述测算分析可知，甲方与乙方为是否是关联方？以及在建筑材料和人工成本占比不同的情况下，甲方与乙方的税负会有明显的变化。如果甲方单纯考虑自身的利益，由乙供改为甲供，此时，乙方税负必然上升，乙方一定会跟甲方重新议价，要求甲方增加服务费用。对甲方反而不利！另外我们再从项目管理角度来分析：1、乙供时乙方会垫资做项目，缓解甲方资金压力；2、乙供时材料使用上一定会谨慎节省，杜绝浪费；3、乙供时，大型建筑商有团购材料优势，价格便宜，甲方可节省资金。

真理越算越明，综上考虑，智慧源认为，在营改增后的增值税时代，房地产企业仍然选择乙供会比甲供更好！
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