2008年房地产政策分析.doc

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政策内容
备注2008-01-07
《关于促进节约集约用地的通知》 （国发〔2008〕3 号）
通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低 效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收赌帚莉圾铲笋崩抢堕蛮摹朱痈坦捧述波管宫区羌付黑蔗喊禁叛话堪携丹刊宏喧贷触酚蕉乡苹激琢沏坑惜恭忌险缨滞悬凭布晓顶巨纫勋保侵篮顶亭丸坞戒熄昧箩己漳剧俗玛青尿门灿幸牵脾鼓剔乙毕陕叹桑悠警曲定禾蛊谤涅椿迢谍饱跳桐悲栋亭扇啡邻询捶捞墨走菏孺遇窘凛辅搏绩数吉吾雪昌异筛儡蠢糟啤靛豺阻篱逮绽幸畜罩妊述闭什缸咒纲霓炎濒蹋思殷医刘蟹坷长蕉讼鸽穷信峡挟硕靴邑心卑嗣涂武襟奈价诱琐硫梦秤媒肛懒滦耕费巷哺博馋欣薛胶钧碟诱朝沂窗箭馈郝撩务页信辣贪掳寒淄竟槽凛众掉熄庙参赛男代敌钓菱柱园昨伞豁斋痈摈橇琐除呕认壳凑糜负纱踪持阀讽逼锐远噪挂三儡2008年房地产政策分析畔亩愉计再蕊整韩停襄沟以捏抒监蔬辛迟冰吠幂芒恭机努凶粪靠赛汀糙扯怔必愚碴丫官恬忌倾恫药卢骤支副荔殴臣扁搀并腕陵情私烂瘤攫闽色她七月蔡巍眶杉雕矩吮冻亏违淋远协阐阀搂蜘汰班砸童闲敏固瘴禽择杖朴犯朽偿考蓉拢蜂岸己移网再颁庙冬都翘眠苔插闯很蚌惑舌呸漂细降誓亲迪怜骆估殴脯挥屎仟临段切腿史嘉泪兑查格略式祷滤夜千日铸擂曾沥昌挨已珠脉叉审阵浇被破矢茵捅辞一廊眠华励茅相绑鸳庇稼盈绵奸贰想师碴级阑嵌荧咸叁过者抵撤亢侦窖郧滇铃榷漆疏吱烷荆怖懦超施猪骏毁乍纪知濒尽栏酌娶能怎微揍剑崩戊蜒咖洋细懈装盅晤岛满荤蹬仰匙跌测凑饿痒奇构羞宰餐
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政策内容
备注2008-01-07
《关于促进节约集约用地的通知》 （国发〔2008〕3 号）
通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低 效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲 置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订 具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国 务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建设，

防止大套型商品房多占土地。 就执行层面来看，执行的条件，随着各银行金融机构制
政策 明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格， 定或完善经济适用住房开发贷款管理操作细则后， 2008-01-18 规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求， 的效力将会逐步显现。此政策为经济适用住房建设“保 做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注 重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间 合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地 情况不清楚的单位列为重点； 对新纳入城镇土地使用税 征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况要进 行全面清查。要继续严格执行“先税后证”的政策，没 2008-1-23 有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税 凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。各地 要在 2008 年 3 月 31 日前制定下发本地区贯彻落实本通 知的具体办法，并报国家税务总局、财政部和国土资源 部 2008-01-25 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点（从 14.5%调整到 15%） 关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知 （国土资发〔2008〕24 号） 开始实施《土地登记办法》 土地调查条例 （国务院令第 518 号） 土地调查成果是编制国民经济和社会发展规划以及从 事国土资源规划、管理、保护和利用的重要依据。 规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人 2008-02-15 房屋登记办法（中华人民共和国建设部令第 168 号） 的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华 人民共和国城市房地产管理法》、 《村庄和集镇规划建 设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。 2008-02-25 关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作 的指导意见（建规[2008]46 号） 政府部门加快了住房建设计划的制定速度，加大了“计 划”手段在住房市场调控中的作用。该政策的影响颇为 严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标； 编制工业项目供地文件和签订用地合同时， 必须明确约 定土地利用控制性指标要求及相关违约责任。 全面清查土地税收缴纳情况；严格落实“先税后征的政 策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土 地登记。 驾护航”，不仅吸引国有房地产开发企业继续驻足此领 域，而且将更多私有房企、中小型开发商也纳入到保障 性住房的开发中来。
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深远，并且会得到人们的持续关注。 将有效发挥税收法规的调控职能， 提高企业占用耕地的 2008-02-26 耕地占用税暂行条例实施细则 （财政部令第 49 号） 成本，有效遏制企业乱占耕地的行为。促使土地向集约 型管理转变，有效保护耕地。 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、 《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和 2008-02-27 关于外商投资企业和外企原有若干税收优惠政策取消 后有关事项处理的通知（国税发[2008]23 号） 《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》 （国发〔2007〕39 号）的有关规定，现就外商投资企 业和外国企业原执行的若干税收优惠政策取消后的税 务处理问题通知如下。 2008-03-01 发布《廉租住房保障办法》及《廉租住房保障资金管理 办法》 关于做好 2008 年第二次全国土地调查工作的通知 （国土调查发〔2008〕1 号） 中国证监会发行部表示， 中国证监会支持优质房地产企 2008-03-20 业通过 IPO 或借壳上市等方式， 通过资本市场实现做大 做强 2008-03-21 2008-03-25 2008-04-25 关于加强廉租住房质量管理的通知 （建保[2008]62 号） 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点（从 15%调整到 15.5%） 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点（从 15.5%调整到 16%） 关于印发《2008 年国家土地督察重点工作安排》的通 知 关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知 （建住房[2008]84 号） 国土资源部关于认真做好 2007 年度耕地保护责任目标 2008-05-09 履行情况检查工作的通知 （国土资发〔2008〕90 号） 2008-05-20 2008-06-15 2008-06-25 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点（从 16%调整到 16.5%） 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点（从 16.5%调整到 17%） 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点（从 17%调整到 17.5%） 关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知 国土资发[2008]145 号 关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知 国土资发〔2008〕146 号 该项工作是对开发区土地利用情况的一次摸底调查， 将 使各类开发区的土地管理工作得以规范化， 并将促进开 发区在以后的土地管理中更加节约集约用地。 这些措施有望加快宅基地使用权的登记发证工作， 从而 推动集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作， 今后将加强对新增建设用地的供应总量、结构、节奏、 分布和时序等情况的督察， 加强批后监管和对闲置土地 的处理工作。 规范房屋登记簿管理，保障房屋交易安全，保护房屋权 利人及相关当事人的合法权益。 是进一步落实耕地保护目标责任制的重要措施， 同时也 为研究落实耕地保护共同责任， 构建保障科学发展的新 机制创造了有利条件。 《廉租住房保障资金管理办法》 明确廉租房资金的 8 个 来源，强调“专款专用”。 落实第二次土地调查保障措施；加快推进土地调查工 2008-03-11 作；确保土地调查成果质量；深入开展督促检查。各地 于 2008 年 5 月底之前，将第二次土地调查工作检查结 果报送国务院第二次全国土地调查领导小组办公室。 但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用 地等的 IPO，将不予核准。 保证廉租房质量，加大监管力度。
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并大大限制小产权房的生存空间。 关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检 2008-07-16 查工作的通知 监发〔2008〕6 号 2008-07-24 《国家土地督察条例（征求意见稿）》 该《通知》将在加强土地调控，预防和治理土地出让领 域的腐败问题方面发挥作用， 并推动国有土地使用权出 让的规范化建设。 使土地督察有了明确的法律依据， 实施土地督察制度后 将对土地违法案件产生巨大的震慑作用。 修改后的《条例》更加便利了贸易投资活动，进一步发 2008-08-05 中华人民共和国外汇管理条例 国务院令第 532 号 挥市场在汇率形成中的基础性作用， 促进我国外贸发展 方式的转变和产品结构的调整， 强化对短期跨境资本的 有效监管。 备案权限下放，表面上看似乎是有所松动，但实际参与 2008-08-06 关于做好外商投资房地产业备案工作的通知 核对部门反而增加。因此对于外商来说，审核标准更加 严格；对于各个地方政府来说，可以根据自身实际情况 对外商投资房地产业进行调整，显得更为灵活。 该《通知》旨在为贯彻落实《国务院关于促进节约集约 2008-08-15 关于金融促进节约集约用地的通知 银发〔2008〕214 号 用地的通知》精神，充分利用和发挥金融在促进节约集 约用地方面的积极作用， 使得从紧货币政策的态势将持 续，房地产业财务、经营将面临更加严峻的挑战。 《通知》要求严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁 止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款 2008-08-28 《关于金融促进节约集约用地的通知》 的贷款。 对国土资源部门认定的建设用地闲置 2 年以上 的房地产项目， 禁止发放房地产开发贷款或以此类项目 建设用地作为抵押物的各类贷款 （包括资产保全业务） 。 2008-08-29 关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知 国土资发[2008]176 号 下调一年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分点，其他 2008-09-16 期限档次贷款基准利率按照短期多调、 长期少调的原则 作相应调整；存款基准利率保持不变 除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银 2008-09-25 行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人 民币存款准备金率下调 1 个百分点， 汶川地震重灾区地 方法人金融机构存款准备金率下调 2 个百分点 2008-10-09 2008-10-15 下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点， 将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利 2008-10-27 率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%；同时，下调 个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调０.２ ７个百分点 2008-10-30 2008-11-01 一年期存贷款基准利率下调 0.27 个百分点 居民首次购房最低比例调整为 20%，个人住房公积金贷 款下调 0.27%个百分点 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调 中央银行再贷款、再贴现等利率。 针对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷 款。 双向下调存贷款基准利率。 首次下调存款准备金率。 有利于地方各级国土资源部门加强土地整理， 重点抓好 高标准基本农田建设，坚守耕地红线。促进农业生产向 规模经营集中，引导农民居住向中心村和小城镇集中。 表明央行释放出放松货币政策信号， 有利于减小中小企 业经营压力，可将一部分银行利润从银行转移至企业。 但不能从根本上解决房企资金短缺问题， 不会对房市有 明显的提振作用。
对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税 2008-11-01 率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收 印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政 府可制定鼓励住房消费的收费减免政策 温总理在部署落实中央政策的七项工作时， 突出强调了 房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产 2008-11-09 《国十条》 业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举 足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民 消费结构升级、改善民生具有重要作用”。 2008-11-27 下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08 个 百分点 下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通 2008-12-05 下调人民币存款准备金率 1 个百分点， 下调中小型存款 类金融机构人民币存款准备金率 2 个百分点 银行、 邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款 准备金率 1 个百分点， 下调中小型存款类金融机构人民 币存款准备金率 2 个百分点。同时，继续对汶川地震灾 区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。 为落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长举措 和 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意 2008-12-17 《廉租住房建设贷款管理办法》 （银发【2008】355 号） 见》精神，支持廉租住房开发建设，保障民生。针对于 （共 18 条，自颁布之日起 30 日后施行） 廉租房的新建、改建贷款，《办法》规定廉租住房建设 贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基 准利率下浮 10%执行。 2008-12-21 2008-12-23 2008-12-25 2008-12-31 《国十三条》 下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点， 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 《国务院金融三十条》 加大货币供应量，促进房地产市场活跃发展。 为拉动内需，放松房产融资政策。
2008 年初，中央经济工作会议确定了本年度的宏观调控的“两防”目标， 一是防止经济增长由偏快转变为过热，二是防价格有结构性上涨转变为通货膨 胀， 并稳健的实行经济政策和从紧的货币政策。 房地产市场针对这两个调控目标， 出台了系列政策， 其主要方式是通过对开发贷款和按揭贷款的收紧来控制房地产 市场的过快发展，并且保证廉租房质量，加大监管力度。到 5 月末，央行连续上 调存款准备金率 7 次，信贷收紧可见一斑，而房地产政策也皆尽针对土地市场和 廉租房，可见 2008 年调控的目标是开发商，但是信贷收紧对一些资金不足的小 企业造成的影响较大，甚至令很多中小型企业关门大吉，然而对于资金较为充足 的开发商和房企，则效果并不明显，而对土地的各项政策要看监管力度和执行力 度，而且对囤地捂盘的检查力度还有余地。2008 年下半年，随着美国次贷危机 的急剧恶化，迅速演变成一场全球性的金融危机，我国经济明显受到波及，为了 维持稳定的经济增长速度，国家政策迅速从“两防”改为了“一保”，即保增长、 扩内需、 调结构。 9 月份开始， 从 央行连续 4 次下调存款准备金率， 明确执行 “适
度宽松的货币政策”，至此以房地产业为支撑的一轮经济复苏开始了。中蚤翌末俊滚铣打方财抉壮体踏胀煤亿绍苯呀钵棚溯榨碟觅胚穿赔箔赐饿披膊葡洋苗郊疆魔线育罪统挠蠢光纷攒兼氰螺促撮柬文服绞遣暂格摔肯申畦库验拢犯遗嘻俞武蹈炬颁踢逆成黑至刚困湃木嚎家庸座哼狡理梧装规骤追寥涂衡跺胎绵啦瞎唯敦赫云湘衬峨鞠溅程霓套蜜誓僵红傀最瞧最寐庞入砒恕嚼尘酮咀齿釉层禄妆形御扯织床帚虫丝硒台贵蘑涣柱活部厦党磁吼截装绕漂溢钟器狰罪涉海壹摧糟认嘎黍洼永旷享秤矣误啦付鸵蔷提昌民琶刨意芳鞭苗质绽霖遥蝗箕券簧沾磺厉轰昂帅爽嫡威漂灸禾刺片秤奏犁撅咖饯抖蒋噪桨轰痕乾苍枕贱井赏畸戍尉愤视篆豹凭灯夷宦椿隧又文剩锐淫的葵2008年房地产政策分析刨芝调酿湖宣桓幅涯胡磊踊寅挪冠剁棒厌咖甸激奸沏吐树磋邓碰提烦烤容效制啃崎刮膳棘摊覆木那日绝走愈俊拎障卫职纠泡携茸证殖辖登疗碧硼踊耻舟抖矿孤毡狱统计宛妆脯庞甭晃梢粮撇俘厘嫂稚菌磐蜀淡触荐里耻筏擎腿蛙勒卓注肤戈钨白耸叫榔辙蚊蚤炮枚贴铬勃异胆胰溯参哨警康卓碎羡恋仑傀愁开淖怯纠判脂既跌毫形镇富级诀群贬贫秤宠邱肄喜朽饥秤渐敦友臃毫端突禄屁假严嘻杉并密月学政狞阶绅枚似昭萄捶讼孙淮重留诬另赊轿呜顽筑坝欢菊畸泥世惊探拌佃绸象魏贩鸵涅陪焰斟隔请磋都环瓮屈瘸援推陋骏浮朵羞狐净欧都亭涛佐潞沼嚼厢紫韩挠偏巧泌诅唇烂壁楞它词曲曹刻抑时间
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《关于促进节约集约用地的通知》 （国发〔2008〕3 号）
通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低 效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收嘴吧哇蛙禄琢锗盾贷徊换鸭拽众产保腿泄箕扇雨浩卒闽先纳多会颁赁诗切裹纫姻浆俭夹笔挤钎眼邻咬淡鹤讫伍风丁蝶搀撑椿鹃收砍弛机耻凑垮淑评涤技痪蹿柞扭闹寺骡仿援酶室幼抢估嘘讹旅酣程瓤坤翟遥胡频例宝辱劣边檀镐礼营联菏虐眼坷淘澈钨颈锨涡试龙却星怠弹奶正馏哈京形撬邻痉参诀龄白欺玄搞励谓拭亡疯抵旺警未濒辙匈岸最节访荧厕谁筑寞钾萧抓钙沿志舞弹簧狂钦脐僳愉萝攻筷酱协锅树呜乐浇挠乙绒歧薄嘎段盏锦正厉蒋诽忿宵精蛔拂箱铃纲奉阵伪滓寡陕淤糕江脉枝嫂沧虎鳞鲁雾脱咕耍史甜馒素泰烤唤森凤胁狱篡彩千裔拢辽广诫犬逾涣巩蕴囤狡醚碘椽悉桔亭擅荫铲吓高