建筑平面营销.ppt

,创新户型研究与总结,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,建筑平面营销,建,筑,平,面,营,销,户,型,组,合,与,营,销,户,型,设,计,与,营,销,户,型,创,新,与,营,销,户,型,标,准,化,与,营,销,户,型,设,计,新,趋,势,户,型,风,水,与,营,销,户型组合与营销,楼梯间式,楼梯间式是多层住宅和小高层住宅中最常见的平面组合形式。,分为一梯两户（最常见的组合形式），一梯三户，一梯四户。,营销方式：由于套间相互干扰少，通风，采光，朝向较好，楼梯一般处于中间靠外墙的位置，户型入口在中间核心，具有利于内部平面组合等优点。,点式,点式即用一个垂直交通连接三个或者三个以上的套型组合，是高层住宅中最常见的组合形式。,高层住宅中最常见的组合形式。多以矩形、,T,形、风车形和三叉形为主。,营销方式：四面临空，朝向多，视野广，体型设计较自由活泼等优点。如果能解决视线相互干扰、私密性差问题，将是一大亮点。,走廊式,类型：外廊式，内廊式。,优点：外廊式分户明确，内廊式现已很难在当今市场上被客户接受。,多在联排式底层住宅，多层、高层的板式住宅和,Y,型，工字型的点式住宅中采用,每栋或每套住宅房的公共走廊有一个出口，每户均可获得较好的朝向，采光和通风较好,可能常年难见阳光，冬天潮湿阴冷,户型设计与营销,价格,楼层,地段,开,放,程,度,公共区,私密区,辅助区,对以上两部分起辅助支持之用、如厨房、卫生间、储藏室、阳台,主要供处理私人事物、睡眠、休息用，如卧室、书房等,主要供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等,活,动,特,点,动区,静区,要求安静，活动相对较少，如卧室、书房等,等轰动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房,流线与营销,所谓流线俗称动线，是人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组合起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。,户型设计在营销的细节亮点,L,型厨房,飘窗,错层阳台,玄关,套房,户型建议,产品营销,销售,PK,延伸,产品决策,产品设计,掌握大量客户需要信息,户,型,客厅,主卧,次卧,厨房,餐厅,客卫,阳台,书房,要保持独立性和空间利用效率，开间在,3.8m5m,。,应体现主次分明，开间不应小于,3.6m,实用型在于,14,，舒适型在,20,，豪华型在于,20,以上,1012,即可，基本指标为深,3.3m,，宽,3m,远离卧室、客厅，同时尽量靠近入户门，面积在,58,应为明间，净宽不宜小于,2.4m,不宜小于,4,，不应直接开向起居室、餐厅或厨房,景观阳台净宽不应小于,1.3m,，生活阳台净宽不应小于,1.1m,采光通风就良好，位置要相对隐蔽，控制在,68,创新户型与营销,六大创新户型经典设计,房地产的急速发展，在带来经济效益的同时，也给人们的居住带来了压力；政府不断的政策调整，不知是打压了房价还是助长了房价，我们不加评论，有一点我们是可以确定，不断的调控政策，已成为促进了户型不断创新的动力。,传统的入户花园在,2002,年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物、休闲放松都是一个很适宜的。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用来提高项目,均好性,，帮助劣势户型的销售。,入户花园,面积：约,83,平米,特点：本户型具有典型的入户花园及多阳台设计特点。运用大面积入户花园，空间可灵活设计，舒适度很高。小户型但赠送面积较多，厨房客厅外接阳台，卧室采用飘窗设计，东面并设有大面积的赠送空间，居者可根据自己的需求一房变两房，甚至三房。,典型案例,南宁莱茵湖畔,错、跃、夹层,复式住宅是并不完整的两层空间，可在局部掏出夹层。而错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，有一定高度差。跃层是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系。提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分。可以形成多个建筑平面，提供给住户一种更富趣味的居住情景和免费生活空间。,夹层,错层,跃层,典型案例,案名,：大连 中海,华庭二期,面积：,43.60,带夹层,特点：夹层一般为,2.15-2.19,米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。如果不超过,2.2,米，只算首层面积，第二层夹层是附送。目标受众是首次置业的青年族群。本户型一个较为人性化的设计是一层和二层双卫生间的设计,N+1+2+3,在高房价的楼市背景下，能够通过赠送或,“,可变,”,等形式让购房者在同等 价钱之下，获得更多的使用面积，这样的高性价比户型产品深受购房群体 喜爱。这种预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需 要决定功能的分配。甚至进行前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性 和功能使用综合性。,典型案例,成都 蓝光富丽碧蔓汀,面积：约,86,平米,特点：极度创新的可变的典型户型。通过赠送的预留空间，原来的一室两厅一卫可变成三室两厅一卫，实际得房率很高。多飘窗设计也有利于拓展室内空间，大面积的空中观景阳台也是吸引购房者的因素之一。,层高对于居住的影响是不言而喻的。一般来讲，层高如果低于,2.8,米，那么 就会感到比较压抑。而当层高在,3,米以上，那么居住就感 觉比较舒服。如果采用,3.6,米的层高，这种利用空间来发挥想象的创新 会让人眼前一亮，尤其受到年轻人的喜欢。也可根据个人需求偏好隔成上 下两层而获得一层免费的空间。,挑高,深圳 麓港国际公寓,面积：约,62.85,平米,特点：,60,多平米的小户型并不会让人觉得局促，一是大面积的入户花园并连接工作阳台，而且客厅挑高,5.8,米，类似别墅的户型设计，高低之差异极大地扩大人的空间感受，立体而气派。在小户型的创新中比较典型。,典型案例,滑动户型,滑动户型从名称上就会引起人们的好奇，自然引发关注。所谓的滑动户型，就是用移动的软墙来自由变幻户型。简单描述就是需要墙的时候就拉出来，不需要的时候就推进去，而且可以自由变换,1,室、,2,室、,3,室。比如,“,阳光,100,的房子，据说组团时光里是取意于户型自动变换而惬意徜徉人生不同阶段的意思。,全跃式洋房,属于比较独特的产品类品类型。区别于纵向两户的叠拼别墅，全跃式叠拼花园洋房一般为,5,6,层，纵向三户，每户皆跃层，采取下跃、上跃，或者错跃等方式，甚至二层也可接地下室，比较创新。整体来说户型比较接近别墅户型的特点，户型千变万化，可以说是一户一型，花园、阳光房以及露台的设计增加了舒适度。,上海 金地未未来,面积：约,150,平米,特点：二层的主要生活区域，整体上显得十分紧凑，将餐厅设置在卧室和客厅的过渡交通部分，节省了空间，但必然会造成不方便。创新点体现在设置了可直接通往地下室的楼梯，即属于地下室跃层的创新设计。二层的地下部分,63,，与地下室连通的,15,北庭院，起到地下室采光作用。,典型案例,上海 金地未未来,花园洋房,：三房两厅一卫,89m2,金地利用花园洋房层层退台将三层以上空间作为,90,产品系作为应对政策以及卖点。,利用正向错位设计手法，打造大面宽小进深，每一户都可享有露台等室外空间，顶层更赠送,40,平米露台。,由于花园洋房的,90,平米仍为市场稀缺产品，客户满意度较高，已成为热销产品。,大面宽小进深,:,客厅面宽达,4.5,米，宽敞舒适。,露台,创新视觉派,即所谓障眼法，这一类其着眼点是在空间的感觉上的，也是最老的手法，主要是利用空间的局部的合理外延，像飘窗等，以及纵向的，像所谓的挑高客厅。,挑高的冲击力,平跃式奇数层剖面效果图,平跃式偶数层剖面效果图,本户型在平层基础上的设计出了局部挑空空间,兼顾平层居住的舒适性和挑空客厅的豪华度。扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。,独立储藏室增加收纳体量,双厅面积,70,平米，最大开间达,8,米，预留挑空面积,30,平米，客厅高,5.8,米，隔开后可增加实用面积,;,卧室皆朝南设计,;,套房式主卧总面积,40,平米，配备步入式衣帽间和书房；,1,、,双厅面积55米，开间6.6米，预留挑空面积30平米，客厅高5.8米，隔开后可增加实用面积；,2,、,独立储藏室增加收纳体量；3,、,卧室皆朝南设计；4,、,套房式主卧总面积40平米，配备步入式衣帽间和书房；,创新实惠派,如露台不算面积，层高加大变为实近二层等之类，开发商并没增加成本，使受众获得实惠和不同的空间体验，在这其中也是卖点和噱头最多的。送平台，送空中庭院，也多是此类。,阳台,露台,入户花园,内庭院,飘窗,夹层,新测量规范出台后受限的赠送方式,进深大于,2.4,米、面积大于,12,平方米,“,阳台,”,计算全部建筑面积,高度大于或等于,2.2,米、进深大于,0.6,米,“,凸窗,”,计算全部建筑面积,进深大于,0.6,米或高度大于,2.2,米,“,落地窗,”,计算全部建筑面积,大于,9,平方米,“,入户花园,”,计算全部建筑面积,新政策的出台前后,已不能使用的赠送方式,超大入户花园、阳台和露台,可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,隐藏式衣柜,半封闭阳台,两个单元之间的空中过道,创新户型的空间蒙太奇,不同角度的空间组合和叠化,随着房地产市场竞争的日趋激烈和户型平面设计的逐渐完善，户型创新由传统意义上的平面创新向空间创新发展，于是最近几年市场涌现了一批跃层式、错层式、夹层、室内挑高、步入式飘窗、双层挑高阳台、入户花园、露台、阳光房、空中花园、回廊式阳台、创意空间、滑动户型、花园洋房、,LOFT,、类别墅、可拼户型,户型创意解析,有限空间无限生活,人们在购房时除了考虑该房的地段、周边环境等因素外，房型的好坏也是关注的重要因素之一。,就像一部电视剧中所说，当人们一走进这间房子，再摸摸口袋，就决定好要不要这间房子。何为好房型，可能还没有一个恒定的标准，但有所创新的户型能打破既定的时空规则，更能激发出新鲜的感觉，营造出现代的时尚空间。,在产品同质化越来越明显的情况下，在户型设计这一细节上体现的独特优势，就能成为各家的卖点。户型设计的诸多创新，目前比较多的是设计可变空间，功能的细致化等，灵活的创意户型赋予了居室这个生活空间更多的可创造性，让住户可以肆意发挥想象，创造出与众不同可以张扬个性的生活空间。,传统矩形、空间雷同的房屋，长期以来已经造成购房者感觉上的,“,审美疲劳,”,，购房者都喜欢富于变化的东西，户型本身也很重要。无论从纵向上拉升立体感，还是横向上拓展可变空间，又或是从概念上定位新颖明确，创意户型毫无疑问是楼盘销售极大的卖点。,提要：无论从纵向上拉升立体感，还是横向上拓展可变空间，又或是从概念上定位新颖明确，创意户型毫无疑问是楼盘销售极大的卖点。,从引进国外整套的单元房设计，到自己创新开发出自己变化的,“,空间蒙太奇,”,，再到从平层向立体空间发展，在同一平面中做出错落有致的感觉等等，户型的设计成为开发商们永远做不完的作业。,户型就像穿衣服一样，不同的人应该穿不同的衣服，很难说哪件衣服适合所有人群。同样，也很难有一个统一的标准来衡量哪种户型是最优秀的。一方面，在户型设计上开发商要充分地调研市场，适应不同的消费群体不断追求创新的需求；另一方面，不断改变的生活方式和更快的生活节奏也要求户型空间具有可变性和可改性。,户型空间蒙太奇,户型标准化与营销,房型标准化与营销,所谓标准化是指在一定范围内获得最佳秩序，对实际或潜在的问题制定共同和重复使用的规划活动。产品标准化是房地产市场发展的主流趋势。房地产产品标准化需要结合房地产公司的具体情况，把握正确的标准化方向，制定明确的标准化标准。从长远看，可以减少营销的工作强度。,目,标,客,户,价值观,家庭成员构成,住家型,社交型,享受型,一代独居,有老人,有孩子,注重房子的实用性，功能性等,有社交需求，追求个性等,强调房子的舒适度，心理需求高等,重视各种享受功能等,重视独立性，实用性，重视健康等,强调住房改善功能，对孩子需求的满足等,大户型住家型,大户型享受型,大户型活跃长者型,大户型,户型细化分析,大,户,型,住,家,型,客,户,家庭背景,生活习惯,房屋期望,购房动机,购房重点,生活重心,两代或者三代同堂，生活压力，工作压力比较大 等,婚姻，事业，老人，孩子并重,强调住房的功能性，不喜欢过于超前或奇特的设计,主要是为了改善居住条件，因此会选择大户型的住宅,房屋是温馨而不是实用的家庭空间,必须在工作和家庭中寻找平衡，家庭的责任感越来越重,目标客户户型需求统计表,区域,关注程度,需 求,面积设计,客厅,家中来往客人并不多，社交需求较弱；不仅是家中小孩活动的场所，也是满足自我活动的场所，例如健身、运动，相反，招待客人的功能反而弱化，客厅面积不需要太大,可以为主卧牺牲客厅的面积，,20,左右即可,餐厅,家庭联系的纽带延伸，要求温馨，与厨房的交接相邻、宽界面及采光很重要：可以考虑推拉门设计,可以不用太大，可以牺牲餐厅的面积增加主卧，,8,左右即可,厨房,经常在家做饭，主要有女主人或者老人主厨，厨房是女主人维系和家人关系的纽带，下厨是家庭责任的体现，女主人希望下厨不要成为生活负担，餐厅和厨房之间需要视线交流，体现一家人吃饭的温馨感觉，对厨房而言，功能便利要求高于美观；对于消费者而言，厨房可以紧凑，但要方便操作。,不要太多的面积，,68,即可,户型设计新趋势,楼市户型创新出现了,4,大趋势,1.“,主人生活系统”设计理念应运而生,(,主卧,主卫,书房,梳妆 室,进入式男女挂衣间，主人起居,.,等,),。,2.,层高相对越来越高,(,根据户型大小,3.0m3.9m),。,3.,继餐厅独立后，客厅功能继续细分,(,视听区,休闲区,会客区,玄关,),。,4.“1+1”,的二代居户型设计开始受欢迎。,从去年的形势看，楼市“创新”呼声阵阵，与居住环境最为密切的户型设计自然是备受关注的一环。不少开发商“呕心沥血”狠挖户型卖点，有的新盘甚至超过百种户型，其细化的程度，说得夸张一点，如果没有户型说明，思想“跟不上时代”的购房者可能都猜不出是做什么用的。原来“,X,室,X,厅”的叫法显然不够表述现有的户型,储藏室,/,操作室算不算“室”？书房,/,佣人房算不算“房”？挂衣间算不算间？下面就是近来流行的几种设计元素。,双厨设计,属于细而全户型中的奢华部分。据专家考证，如果家庭主妇在封闭的空间内独自作业，会有不佳的心理感受，同时也不利于与家人沟通交流。这在影视剧中我们也看到，西方国家的厨房是开放式的。主妇一边做饭一边是孩子玩耍，青年伴侣还一边做饭一边谈情说爱。这要是在中式的厨房里，被油烟呛的跑都跑不赢哪有心思谈情说爱啊？难怪中国的家庭主妇总是不高兴呢。因此出现了中西兼有的,双厨设计,。,中式厨房,可以封闭，只做炒菜时使用；西式厨房是开放的，用来备菜和制作西餐，这样在平常较长的备菜时间中不会妨碍主妇与家人交流。目前采用双厨设计的多是每平方米万元以的高档物业项目，因此也可以算是豪宅的一个标志。,干湿分离,洗手台设在外面，然后依次是马桶和淋浴房，三进式设计不仅避免了浴室的潮湿四处散布，而且家里即使“一卫”也很少会造成“一人当关、万夫莫开”的紧张局面。过去多在高档项目中采用的干湿分离设计逐渐“平民化”，中档价位的某些楼盘都在卫生间外单设了洗手的区域。（即二进式）,卧室角窗,什么是角窗？这仅仅是一个小小的更新却打动了无数购房者的心。也体现了开发商在细部精益求精的追求。角窗一般做在次卧室，扩大了视野和采光面积，外飘型的设计又可以使宽大的窗台成为一个舒适的座椅。角窗可以说投资不大，重在心思，在最近的许多新盘中得到应用。,生活阳台,不少购房者反映，看样板间时感觉甚好，真住进来就不同了，比如说，没有晾衣服的阳台。客厅的观景阳台已经成为客厅的一部分，用做晾衣服既煞风景又不便待客，紧邻厨房的工作阳台过于狭小，而且容易让衣物沾染油烟的味道，因此还需要一个生活阳台。但在普通平民住宅中，三个阳台又很难被一般买家接受，毕竟它占了建筑面积,户型风水与营销,有关风水,在风水学的研究中，学者们认为自然界的超微离子（比如前几年卖的等离子发生器）和磁场对人体产生明显的正负影响，并认为在自然界中任何物质都会产生作用与人体的超微离子和磁场，这些能量也随着环境不断改变，也随着人体自身的场态信息的改变而改变。这些信息能量可以使我们心情愉悦、思维敏捷、健康长寿，也可以使人思维迟钝、神经恍惚（撞鬼）、多病短寿！而风水就是在地基、居所布局基础上增加某种信息符号，以满足人们避凶趋吉的心理要求。在人的一生中，人体不断与外界进行物质能量和信息的交换，对自然电磁波的变化的反映，必然伴有一些物理和化学现象（一些学者已用仪器对人、动物、植物测验成功）。人体在外界影响下发生一系列生理、生物化学现象，为风水的作用机能提供了依据。,风水是为找寻建筑物吉祥地点的景观评价系统，它是中国古代地理选址布局的艺术，不能按照西方概念将它简单称为迷信或科学,此户型大门向北，主卧室为桃花位，夫妻易有桃花外遇，但有利于从事需人气事业。大门对窗，漏财来财去。,厕所对书房，不利于读书，不利身体健康，尤其是肾，膀胱，泌尿系统方面。,西北位为厨房，火炼乾金，不利男主人,