第二章 房地产估价原则与程序.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第二章 房地产估价的原则和程序,第一节 房地产估价的定义,第二节 房地产估价的原则,第三节 房地产估价的程序,1,第一节 房地产估价概述,一、房地产估价的概念,房地产估价,专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,2,把握两点：,房地产估价是科学与艺术的有机结合；,房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。,3,房地产估价中的相关术语,专业估价机构和人员,估价目的,估价原则,估价程序,估价方法,影响房地产价格的因素,估价时点,客观合理价格或价值,4,一名合格的房地产专业估价人员应符合下列条件：,1,、有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；,2,、有丰富的房地产估价实务经验及市场调查、推理判断的才能；,3,、有良好的职业道德修养。,5,二、房地产估价的意义,1.,为房地产市场交易服务,2.,有利于提高房地产经济运行效率,3.,是确立公平的收益分配制度的基础,4.,有利于税负公平,6,三、房地产估价的范围,1,、房地产交易评估,2,、房地产抵押评估,3,、房地产保险评估,4,、房地产典当评估,5,、房地产税收评估,6,、房地产征用补偿评估,7,第二节 房地产估价的原则,一、独立、客观、公正原则,1.,独立,估价机构不依赖于他人、不受他人束缚,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,估价机构和估价人员不受外部干扰因素的影响,2.,客观：,估价机构和估价人员不带有自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目估价。,3.,公正：估价,机构和估价人员,公平正直，不偏袒任何一方,8,首先，假设各方当事人都是理性的、精明的；,其次，以各方当事人的角色或心态来考虑价格，即,“,换位思考,”,；,为评估出公平合理的价值，估价人员应遵循以下假设进行估价,再次，以专家的身份反复、精细地权衡价格；,最后，应当公正清廉，不可有私心杂念。,如果与估价对象、当事人有利害关系的、应当回避。还应充分了解各种影响因素，不断提高估价技能、丰富估价经验、遵循严谨的估价程序和遵守职业道德。,9,二、合法原则,1.,合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据。,2.,合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据。,3.,合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。,4.,其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价格政策。,10,三、最高最佳使用原则,2.,最高最佳使用包括,3,个方面：（,1,）最佳用途；（,2,）最佳规模；（,3,）最佳集约度。,3.,确定最高最佳使用的,3,个经济学原理：（,1,）收益递增递减原理：投入产出关系；（,2,）均衡原理：内部构成要素是否均衡；（,3,）适合原理：不动产与外部环境好似否保持协调。,1.,最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。,11,四、估价时点原则,估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一房地产的价格随时间的变动而变动。,12,例：,现状为在建工程，可能同时存在着,3,种估价：,估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价；,估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程现在的预售或预购价格 是多少；,估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程未来建成后的价值是多少。,13,遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。,该原则是市场比较法的基础。,类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。,同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。,五、替代原则,14,六、供求原则,1,、房地产价格通常随供给的增加而下降。,房地产,的供给与,房地产,的生产成本以及现有,房地产,改变用途的可能性有关。,2,、房地产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途房地产的供给难以增加，所以需求对房地产价格的影响更大。,3,、房地产价格由供给和需求两方面因素综合决定。,15,第三节 房地产估价的程序,从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗不动产估价活动的全过程如下：（,1,）获取估价业务；（,2,）受理估价委托及明确估价基本事项；（,3,）拟订估价作业方案；（,4,）收集估价所需资料；（,5,）实地查勘估价对象；（,6,）选定估价方法及计算；（,7,）确定估价结果；（,8,）撰写估价报告；（,9,）交付估价报告；（,10,）,估价资料归档。,遵循严格的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，提高估价的质量。,16,一、获取估价业务,1,、被动接受,被动接受是坐等需要估价者找上门来征求估价服务。需要估价的可能是政府，也可能是企业、个人；可能是不动产的所有者或使用者，也可能是其他的当事人。,2,、主动争取,估价人员走出问去力争为他人提供估价服务。这是估价商业化后估价业务的主要来源。,3,、自有自估,自有自估是对自己拥有或拟取得的不动产，自己提出估价要求，并自己进行估价。,17,二、受理估价委托及明确估价基本事项,1,、明确估价目的,估价目的可以通过了解估价报告的用途来明确，即通过将要完成的估价报告究竟是交给谁使用或由谁认可来明确。明确估价目的有助于更好地明确估价对象。,2,、明确估价对象,明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。,3,、明确估价时点,明确估价时点是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。估价时点不是委托人或估价人员随意确定的，而应根据估价目的来确定。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。,18,4,、签定估价合同,签定估价合同是委托人和估价结构就估价事宜的相互约定，包括对估价目的、估价对象、估价时点、委托人应提供的资料、估价收费、估价报告交付时期、违约责任及其他有关事项的约定。,签定估价合同的作用,（,1,）成立受法律保护的委托与受委托关系；（,2,）明确合同双方的权利和义务；（,3,）载明估价的基本事项。,19,三、拟订估价作业方案,1,、拟采用的估价技术路线和估价方法,估价作业方案主要包括下列内容：,（,1,）估价技术路线的概念,估价技术路线是指指导整个不动产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象不动产价格形成过程和形成方式的认识。,（,2,）估价技术路线与不动产价格内涵和价格形成过程,估价技术路线体现的正是估价对象不动产的价格形成过程，反映的正是对象不动产的价格内涵。,例一：,房地产估价规范,第,6.12.2,条规定：“房地产损害赔偿估价，应把握房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。,20,案例分析：,这里所说的“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，我们需要确定的是房地产损坏的程度，这个损坏程度又如何衡量呢？是用对其进行修复所需的费用来衡量的。所以，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产损坏的程度”，或者是“修复所需的费用”。,例二：,房地产估价规范,第,6.11.3,条：“企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。,案例分析：,这也体现了一种技术路线：通过确定联营企业的利润分配比例来确定联营企业涉及的房地产的价值。,21,（,3,）估价技术路线与不动产估价方法,每,一种不动产估价方法都体现了一种技术路线。,市场比较法,反映的是这样一种技术路线：不动产的正常市场价格是该不动产在公开市场上最可能的成交价格，或者被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这样的技术路线，市场比较法采用选取类似不动产的实际成交价格来估算的技术路线。,收益法,体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买不动产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象的不动产价格。因此，收益法反映的估价技术路线是：不动产现时的价格是由不动产未来可获得的收益决定的。,22,成本法,反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象价格的情况下，我们可以通过对估价对象不动产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：不动产的价格是由其各组成部分的价格（含利润）累加而成的。,假设开发法,体现价格形成过程即估价技术思路是：未完成的不动产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利、税。,2,、拟调查收集的资料及其来源渠道,3,、预计所需的时间、人力、经费,4,、拟订作业步骤和作业进度,主要对不动产估价的各项工作做出日程安排，包括工作内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排。,23,四、收集估价所需资料,1,、收集内容,（,1,）对不动产价格与普遍影响的资料；,（,2,）对估价对象所在地区的不动产价格有影响的资料；,（,3,）类似不动产的交易、成本、收益实例资料；,（,4,）反映估价对象状况的资料。,2,、收集渠道,（,1,）委托人提供；,（,2,）实地查勘获得；,（,3,）到政府有关部门查阅；,（,4,）询问有关当事人、咨询公司；,（,5,）查阅各种媒体有关不动产信息资料。,24,五、实地查勘估价对象,实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况到实地查明，亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行核实，同时收集补充估价所需的其他资料，了解当地不动产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照。,25,六、选定估价方法及计算,1,、,选定估价方法,估价方法的采用，取决于估价对象的不动产类型、估价方法的适用条件及所收集资料的数量和质量。根据前面初步拟定的估价方法，再根据收集到的资料的情况，正式确定所采用的估价方法。,2,、计算,估价公式的选择、各项参数的设定及具体的运算（可借助计算器和计算机）。,26,七、确定估价结果,1,、寻找和排除差异,按从,低级错误到高级错误的顺序进行检查：,（,1,）计算过程是否有误；,（,2,）基础数据是否准确；,（,3,）参数选取是否合理：,（,4,）公式选用是否恰当；,（,5,）所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；,（,6,）是否符合估价原则。,2,、最终结果的确定,在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对结果进行适当的调整。,27,八、撰写估价报告,（一）对估价报告的要求,（,1,）全面性,（,2,）公正性和客观性,（,3,）准确性,（,4,）概括性,（,5,）估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。,（二）估价报告的组成和内容,一,份,完整的报告通常由,8,个组成部分,：（,1,）封面；（,2,）目录；（,3,）致委托人函；（,4,）估价师声明；（,5,）估价的假设和限制条件；（,6,）估价结果报告；（,7,）估价技术报告；（,8,）附件。,28,1.,封面,封面内容一般包括下列几项,：（,1,）标题；（,2,）估价项目名称；（,3,）委托人；（,4,）估价机构；（,5,）估价师；（,6,）估价作业日期；（,7,）估价报告编号。,2.,目录,目录能使委托人或估价报告使用者对报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。,3.,致委托人函,致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，其内容包括：（,1,）致函对象；（,2,）致函正文：说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期（是指使用估价报告不得超出的时间界限）；（,3,）致函落款；（,4,）致函日期。,29,4.,估价师声明,估价师声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。,5.,估价的假设和限制条件,估价的假设和限制条件是说明估价的假设请体，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。,6.,估价结果报告,估价结果报告简明扼要地说明下列内容,：（,1,）委托人；（,2,）估价机构；（,3,）估价对象；（,4,）估价目的；（,5,）估价时点；（,6,）价值定义；（,7,）估价依据；（,8,）估价原则；（,9,）估价方法；（,10,）估价结果；（,11,）估价人员；（,12,）估价作业日期；（,13,）估价报告的有效期。,30,7.,估价技术报告,（,1,）详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况；,（,2,）详细分析影响估价对象价值的各种因素；,（,3,）详细说明估价的思路和采用的方法及其理由；,（,4,）详细说明估价的测算过程、参数选取等；,（,5,）详细说明估价结果及其确定的理由。,8.,附件,把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件。附件通常包括：估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等。,31,九、审核与交付估价报告,交付估价报告时，还可以就估价中的某些问题作口头说明，最后按照有关规定和收费标准与委托人结清估价服务费。,十、估价资料归档,估价资料归档作用,：,（,1,）,为了方便今后的估价和管理；（,2,）有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平；（,3,）有助于解决以后可能发生的估价纠纷；（,4,）还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。,32,