东莞莹彩新天地整合推广提案77p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,【,动笔之前,】,单刀直入,如何解决主力店的招商问题？,主力店招商是本项目运作的前提和基础！,因此，我们必须：,不惜成本，多重优惠,向主力投资商提供详尽的投资报告,进行多种公关活动扩散影响力,进行强力政府公关,商业运作的常见利器,1,、地段,2,、返租,3,、企业实力,4,、主力店,5,、价格,6,、,我们的杀手锏,核心价值,1,、地段,2,、反租,3,、企业实力,4,、主力店,5,、价格,6,、,？,商业地产运作的核心是达到价值认同！,投资者,经营者,消费者,项目,价值认同,我们的项目是否具备这样的核心价值？,差异化核心价值在哪里？,【,核心价值,1,】,全新业态 娱乐,+,餐饮,+,购物：,全新业态组合，抢占市场空白,在寮步，不缺单一商业，缺的是档次较高的综合商业,不缺购物场所,缺的是情景化,休闲化,娱乐化的购物中心。寮步乃至东莞，还没有能与香港兰桂坊、上海新天地、北京三里屯相提并论的休闲娱乐中心。因此，以娱乐,+,餐饮,+,购物为主的业态组合将填补市场空白，拥有巨大的发展空间。,【,核心价值,2,】,一站式体验模式：,引领体验经济财富新浪潮,现今不再是企业单方面创造价值,而是企业和客户共同通过体验互动创造价值的新时代,.,所以一站式体验模式是未来商业项目发展的趋势和方向，其最大特点是业态多，同步满足消费者日益多元化的需求,并形成客户资源共享,价值共赢。它的推出必将受到市场的青睐，蕴含巨大商机和超强升值潜力。,【,核心价值,3,】,新兴商圈,价值潜力,：,增值空间大，钱途无限！,项目位于新老镇交界中心,周边聚集高尚居住区,东方商业街,市民广场,古都酒店等成熟市政配套,未来政府将投巨资打造该区成为名副其实的商业,文化,居住核心区,使本项目获得了发展的良好市政支持。特别是现有区域的商业氛围日渐向特色化,高档化,规模化的方向发展，从而使本项目成为广大消费者心向神往的消闲娱乐购物之地。,【,核心价值,4,】,空中商业走廊 东莞唯一,空中商街，东莞首创,项目规划的最大亮点和创新,通过空中连廊将,传统商业二楼价值最大化,人流最大化。,【,核心价值,5,】,物业，量身定做：,满足客户个性化需求，为其量身定做物业。使他们能够在最适合的环境中经营。,满足个性需求，不受硬体限制,【,核心价值,6,】,完善运营保障：,统一规划、统一管理、统一经营,对经营空间进行合理规划，动静分区；聘请专业商业经营管理公司负责经营管理，实行“统一管理、分散经营”的先进运作模式，实现客户资源共享，最大限度保障投资者和经营者的利益。,【,项目定位,】,市场空白,生活方式,全新业态 一站式模式,区位前景,空中商街 运营保障,东莞首席一站式空中商街,娱乐无极限 购物新天地,【,广告口号：,】,商业，过程体验创造价值！,在新天地，购物,娱乐,休闲不再单一化,而是互为补充,互为促进,购物娱乐化,休闲化正成为一种时尚和乐趣,一种颠覆寮步传统商业模式，全新的,hopping,方式及生活态度。一切以你的需求你的感受你的满意为中心，我体验我快乐！,国际的,缤纷的,品位的,欢愉的,【,广告调性：,】,1/,国际 新天地,2/,东方,V,3/,东方巴比伦商街,4/,天街,【,命名建议,】,1,、,“,国际,”,体现项目档次和建立项目形象高度,大气现,代,契合项目调性,;,2,、,“,新天地,”,一方面体现项目是该区的一种全新商业形态,清晰体现本项目的属性和定位,;,二方面嫁接上海新天地在广大消费者心中的,知名度和熟悉度,加速传播接受度,;,三方面呼应发展商新天地实业,为品牌持续,发展奠定良好基础,.,3,、新颖,独特，通俗易读、易于传播,国际,新天地,【,命名释义,】,1,、,“,东方,”,将项目位于东方商业街的商业价值最大化表现,;,2,、,“,V,”,一方面体现项目整体规划的,V,形状的特色,;,二方面将,“,V,”,代表胜利的好意头嫁接寓意项目,是投资者和经营者的胜利与盈利之地,;,三方面,“,V,”,到代表金字塔，与大众新年贴,“,福,”,到有异曲同工之妙,.,3,、中英文结合，新颖,国际,时尚,大气，通俗易读、易,传播,东方,V,【,命名释义,】,。,1,、,“,东方,”,将项目位于东方商业街的商业价值最大化表现,;,2,、,“,巴比伦,”,源自中亚古城巴比伦,以,“,空中花园,”,响誉世界,一方面体现项目的空中联廊式建筑特性,;,二方面借富有盛名的巴比伦名城造势，易于,大众接受和传播,;,三方面以中西结合方式命名，大气典雅又不失,项目特色,3,、中西结合，借势造势易于传播,东方巴比伦商街,【,命名释义,】,1,、,“,天街,”,形象生动的体现项目东莞唯一独特的空中,商业联廊特色,;,2,、,“,”,寓意一年天的,shopping,乐趣享不停，同时中文结合数字的组合命名新颖别致易读易记易传播,天街,【,命名释义,】,项目包装形象策略总结,项目定位：东莞,首席一站式空中商街,核心概念：一站式购物娱乐新天地,广告口号：娱乐无极限 购物新天地,广告调性：国际的、缤纷的、品位的、欢愉的,形象包装,精彩呈现,方案一：国际新天地,方案二：东方,。,敬请进入,市场推广攻击部分,攻击从哪里开始？,市场突破点的核心,建立项目体验式商业品牌领导地位,市场突破点的关键,建立市场制高点，全面建立竞争优势,市场突破点的建立,形象的高点 产品的高点 整合推广的高点,项目形象的建立 现场优势的建立 整合攻击优势建立,市场攻击总策略,三线渐进,七力并举,战略部署,第一个阶段,:,招商主力店,第二个阶段,:,销售散户,第三个阶段,:,经营推广招商,横向战略,(,两条战线,):,(,三个阶段,三波战役,):,第一条战线,:,行销策略,第二条战线,:,广告策略,纵向战略,第一条战线,:,行销策略,行销策略建议,:,1,、先租后售（出租主力店,40%,，销售散户,60%,），关键点销售才是我们利润所在。,2,、低价出租，高价销售。（如：半产权形式，发展商入股经营）,3,、分组团策略。（按位置先好，后差，再好，,S,曲线推出销售单位）,4,、,准入策略。（有意提高门槛，限制性策略）,第二条战线,:,广告策略,1,、分阶段实施策略,2,、娱乐新闻大炒作,3,、各通路大封杀,4,、硬广告轮番轰炸,5,、大型主题活动,6,、大型娱乐巡展,详见后文。,纵向攻击战略的三波战役,:,第一波战役,:,招商主力店,大型品牌店经营者,六大核心优势,第二波战役,:,开盘强销散户,投资客,+,小经营者,六大核心优势,+,主力店优势,第三波战役,:,销售清盘及经营推广招商,消费者,运营保障,+,业态,三大战役定天下,第,1,攻击波（招商主力店阶段）,时间：,200,年月,200,年月,攻击点：形象出台，炒热市场，完成主力店招商,第,2,攻击波（开盘强销散户阶段）,时间：,200,年月,200,年月,攻击点：概念全方位冲击达到销售任务,第,3,攻击波（清盘及经营推广阶段）,时间：,200,年月,200,年月,攻击点：针对消费者，消费经营推广,全年攻击阶段,三大战役定财局,攻击第一波推广主题：,国际新天地东莞首席一站式空中商街,攻击第二波推广主题：,娱乐无极限购物新天地,攻击第三波推广主题：,我体验我快乐,攻击第一波：,（主力店招商阶段）,颠覆传统创富无限,攻击对象：针对大集中商业大品牌经营商激发全东莞关注,攻击核心：搞大气势，攻心为上,广告主题：国际新天地东莞首席一站式空中商街,攻击第一波作战体系：,第一战：户外广告攻击,第二战：现场包装攻击,第三战：软性文章攻击,第四战：商业推介会攻击,第五战：平面形象大造势,主题：国际新天地，开创东莞首席一站式空中商街,目的：,封杀重要路段，向市场传达项目的整体形象,布置：,四面临街的主要路段,第一战：户外广告攻击,第二战：现场包装攻击,目的：,进行项目形象展示，营造现场气氛,风格：,彰显项目国际的、时尚的、中高端的、欢娱的调性,布置：,*楼盘现场导视系统,*临时售楼处包装,*施工现场围墙包装,*销售通道包装等等,*道旗及彩虹桥包装,第三战：软性文章攻击,系列一,到东莞寮步东方商圈，淘金去,!,系列二,东莞寮步东方商圈，再现淘金潮,系列三,东莞首席一站式空中商界，惊艳寮步,主题：国际新天地，东莞寮步首席空中商街,目的：,邀请东莞及寮步主流媒体和各大商家,发布项目基础信息和招商细则,扩大影响，提升品牌知名度，为后期的推广蓄势,宣传：,会前，媒体造势；会后，进行相关软文题材的炒作,第四战：商业推介会攻击,主题：国际新天地，东莞首席一站式空中商街,目的：,用东莞主流媒体的权威性和影响力，开盘前刊登整版,广告，在大众媒体上,“,注册,”,项目，全面提升项目形象,档次，支持软文炒作。,短时间迅速提升品牌知名度，扩大影响，为后期的推,广蓄势,第五战：平面形象大造势,其他执行暂略。,一点营销小建议,小众营销,1,、东莞,/,寮步布外展场,2,、东莞商会、财团、香港商会等推介,情景营销,1,、情景样板铺体验场,2,、情景商业街体验场,这不是仅以解决销售为目的一种策略，这是一种新时代、新经济的消费新需求和新趋势，应需而变，适度超前的卖场形象是我们要建立的是竞争区隔。将卖场情景化、生动化、休闲化，有助于消费者对于娱乐购物休闲的想象提前到位，形成良好的市场口碑再传播。,开放式情景生活街区，面街透明的双层店铺、延伸到街上的咖啡座、洒满阳光的风雨廊,女人有街可逛、男人有景可观；,白天的光彩、夜晚的灿烂，有情调的街区，属于每个热爱生活的人,THANKS,！,最佳的地产传播解决之道,