某海外房地产项目开发的风险分析-【课件】.pptx

2016-3-25,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,研究生,XXX,指导,教师 王幼松教授,2015,年,5,月,某海外房地产项目开发的风险分析,目,录,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险,控制分析,结论与展望,选题,背景,及研究方法,1,2,3,4,5,6,选题,背景,及研究方法,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险,控制分析,结论与展望,选题背景,1,、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展,1978,2012,年，年均经济增长率高达,9.8%,2012,，,GDP,达,8.2,万亿,USD,仅次于美国,2012,，全国城镇人均住宅面积,32.9m2,，比,1978,年增长,391%,01,选题背景,2,、越来越多的中国富裕人群的海外投资置业需求,统计到,2013,年，中国移民海外人数存量已达到,934.3,万人,1990,年的第七大移民输出国，上升为,2013,年的第四大移民输出国,2013,，中国投资者购买美国房产,220,亿,USD,，占外国人在美购房总金额的,24%,01,选题背景,3,、国内严厉的房地产调控政策以及人民币持续的升值预期,4,、国内对于海外房地产市场投资研究的相对缺位,01,研究方法,01,文献查询,专家调查,层次分析,敏感性分析,实证研究,实地调研,文献回顾与综述,1,、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论,2,、房地产投资风险及控制策略理论,02,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制实证分析,结论与展望,选题背景及研究方法,案例项目介绍,占地,57,英亩（,345.99,亩）,建筑面积约,119.94,万,m,2,总地价,19.776,亿,RMB,楼面地价,1648.77,元,/m,2,03,规划,、,效果图,03,地域决策,综合考虑首选马来,较近的地理位,置及心理距离,与中国更为接,近的发展阶段,更为广阔的,市场前景,东道国吸引,的优惠政策,03,进入模式,优,点,缺,点,独资,投资人,拥有完整的自主决策权,避免,了与合资者之间的摩擦及,管理上,的难题,母,公司的经营战略可较好得到延续,企业,的知识产权和商业机密有保障,经营,成果及利润可独享,资源,投入大，经营风险高,与,东道国的社会和文化差异较难克服,陌生,的法律政策环境易导致投资,周期,较,长,经营,活动可能收到东道国政策法律,限,制,合资,投资周期可能较短,资源投入小，经营风险低,对东道国法律政策及社会文化环境有较,深,认识,易克服与本土企业之间的摩擦,与合资者易现摩擦，导致管理难题,经营决策权不完全拥有以致效率低下,难以延续母公司经营战略,易致商业机密泄露,03,进入模式,综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才,03,03,规划与产品设计,定位：国际度假、养老圣地，新加 坡美丽后花园,产品：高层洋房,73141m,2,二房三房为主；公寓,3769m,2,一,房二房,为主,配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店,园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池,03,开发销售计划,年,限,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,合,计,可售面积（,m,2,）,229,，,432,232,，,481,229,，,904,46,，,163,/,/,737,980,销售均价（元,/m2,）,17,，,434,17,，,851,18,，,703,32,，,294,/,/,/,销售额（亿元）,40.0,41.5,43.0,14.91,/,/,139.4,现金收入（亿元）,4.0,20.15,38.9,37.36,25.31,13.67,139.4,备注,项目预计分,6,年开发，,4,年销售,03,经济测算,销售毛利率,33.70%,销售净利率,18.61%,销售净利润总额,25.94,亿元,RMB,土地成本获利倍数,1.22,开发周期,6,年,预售首年资金回笼率,0.00%,内部收益率,19.00%,净现值,12.5,亿元,RMB,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险,控制分析,结论与展望,选题背景及研究方法,04,案例项目风险评估与实证分析,三阶段,24,风险因素,04,案例项目风险评估与实证分析,层次分析模型,04,案例项目,风险预测,规划,决策,阶段：,政策,变化、客户群,风险、,决策,失误,建设,阶段：,政策,变化、融资困难、规划与设计,变动,在,销售,阶段：,政策,变化、客户群风险、决策,失误,04,案例项目风险评估与实证分析,售价下跌、开发成本上升、工期延长,等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍,差,敏感性分析,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险,控制分析,结论与展望,选题背景及研究方法,05,一、进入,模式,加影，万挠两个项目试点,合资，股权,50%,，规模不大,困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动,收获：学习经验；培养人才,案例项目：,成立绝对,控股合资公司（,90%,）,;,选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时,6,个月）；,经验一,:,房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积,经验,开拓人脉,培养人才,05,二、资金,困局,自有资金缺乏,自有资金需要,4550%,国外金融机构,贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义,中资银行,海外业务独立，企业在国内累积的信用度不适用于国外,银行对企业能否适应当地暂持怀疑态度,“走出去”财政资金,不包括房地产行业,个人资金,出境限制,售楼款回收周期漫长,马来规定,分,13,个环节,支付售楼款,至主体结构封顶,买方仅需分期支付,35%,款项,最后一笔楼款,可在收楼使用后,24,个月,内,支付,目前签订合同,最早,交,楼日期,2018.8,距离发售日期达,5,年,之久,工程款须按进度支付给施工方,否则属违法,经验二,:,海外房地产开发,须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配,制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制,05,经验三,:,完善外派人才,培养,晋升海外服务归国等管理制度,;,国内,外行文分别管理,;,加强文化建设及员工相互融合,;,建议国,家加强双边磋商,力争东道国对我国开放劳务市场,不适应新环境工作生活节奏,员工的归国安排,其他原因,(,竞争,观念改变等,),家庭原因,管理层的选拔制度,三、,人才流失,自有人才流失,本土员工流失,文化差异,沟通困难,行文不适应,劳工严重缺乏,懒散疏于管理,05,四、政治,及汇率风险,新马填海纷争,应对,:,环评,调整规划,资助环保,宣传,后果,:,工期延后,3,个,月,05,马国政策修订,控制外国人购房,第二家园政策修订,提高外国人购房门槛,增税,:,新增,6%,的商业服务税,;30%,的不动产增值所得税由,3,年内转售征收改为,5,年内转售征收,国内客户在海外缺乏信用记录,，,且不注意在国内的信用积累,，,影响在东道国申请住房贷款的审批通过率,汇率浮动,带来风险,经验四,:,政治风险,冀望国家影响力的提高,双边协定的约束,以及投,资协议,、合同书等具法律约束力文件,；规避汇率风险，企,业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群,05,五、工程技术风险,依赖国外技术力量弊端较多,国外设计体系,专业性强,，但需较多,协调,时间，部分设计问题甚至须到,施工阶段,方能发现,填海质量控制在国外找不到相应规范，最终按照,国内道路码头规范,确定相关填海参数,近年来国外工程建设项目相对较,少,，工程,经验,累积不够,外方工程技术人员,设计手法粗犷,，安全系数选取超规范较多，荷载及构件尺度选用偏大，构建类型归并偏粗，,成本控制意识,不强，最终导致,土建成本较计划为高,05,优化成果,经验五,:,既要,善用海外技术力量，更需依靠国内的工程经验。保,有经验丰富技术人员，可有效避免控制工程技术风险,序号,成本构成,计划成本,施工图预算成本,优化后成本,优化设计成本下降幅度,(,元,RMB/m2),(%),1,勘察设计费,150,150,150,-,2,土地购置费,1648,1648,1648,-,3,政府报建费用,150,150,150,-,4,市政设施费,902,980,950,-3.06%,5,主体建安费,5012,5585,5169,-7.45%,其中基础费用,800,940,845,-10.11%,6,装修,3000,3600,2800,-22.22%,7,园林绿化,210,210,180,-14.29%,8,填海处理,100,135,120,-11.11%,9,公建配套分摊,520,520,520,-,10,贷款利息,300,300,300,-,11,开发间接费,10,10,10,-,12,合计,12002,13288,11997,-9.72%,05,经验六,:,决策之初，对目标市场进行全面详尽市场调查,分析；,需要一个服务机构及时发布权威准确的目的国投资现状,六、,竞争风险,供应加大,，土地、建材,及劳动力价格上涨，相互,“,挖人,”,严重，市场竞争加剧，风险逐渐累积,富力地价,2428.57,较,1647.95 50%,投资,460,亿,RMB,可售面积,769,万,m,2,富力,某公司,卓达,新华联,绿地,截至,2014,年,3,月,2012,年，,新,山市全年销售商品房,面积约,46,万,m,2,按此计算,可,销售,近,17,年,05,经验七,:,海外房地产拓展注重稳扎稳打,切忌冒进,;,投保相应商业,保险,七,、其他风险,马航事件,政府应对失当,半年内销售基本陷于停顿,市场恐慌,股市暴跌,1,2,3,4,5,6,文献回顾与综述,案例项目介绍,案例项目风险评估,案例项目风险控制实证分析,结论与展望,选题背景及研究方法,06,一,、主要风险,外部风险,客户,群,风险,政治,及利率,风险,竞争风险,内部风险,人才缺乏及外流,决策失误,融资渠道缺乏,工程技术风险,其他风险,意外事件,结论与展望,06,二、风险控制策略,企业层面,安全风险回避,人才培养及储备,积累海外管理经验,尊重习惯,遵纪守法,融入当地社会,建立风险预警机制,政策建议,完善立法,:,海外投资监管保险等,完善相关国际协定,加大金融支持,松动外汇管控,权威及时准确的信息服务,加强劳务输出及培训管理,外交推动,安全风险应急机制,谢谢,!,