不动产业务整理手册全解.doc

不动产业务和问题整理手册
（仅供参考）

2016年6月
13 / 14
业务案例整理
1. 房产、土地均已办理第一次转移登记，但在房产再次或多次办理转移过程中土地未随之办理转移登记，要求将土地使用权直接办理到现房产权利人名下的情况。
建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，脱节的历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。
如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。
主要依据：“地随房走”，“房随地走”，《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠和的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

2. 房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地已预区分但未办理转移登记的，要求直接办理到现房产权利人名下的情况。
建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。
如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30天后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。
房产属房改房或集资建房的，需查看出让金缴纳情况，收回协议和出让合同。（最好能查到当地政府关于房改房的处置意见，即政策性文件。）

3. 房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地未办理预区分的，要求直接办理到现房产权利人名下的情况。
建议：同时符合以下条件的可以办理：出让土地、土地用途没改变，取得规划竣工验收合格证且无查封、抵押等限制条件。
需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。同时，在网站发布“土地已转移情况”的公告，如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。
如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。
不动产权证只记录房产信息。原土地证信息写在“权利其它状况”栏中，并注明“土地未分摊”字样。受理业务部发函给开发公司，督促尽快办理预区分登记，随即通过OA抄报土地利用处（科）（有的地方叫地租处），由土地利用处（科）审查该宗地批后监管情况，15日内反馈到不动产登记中心。（备注：此办法需要局内部协调有关业务[处]科室共同参和）
如土地用途改变，需开发商到土地利用科办理相关手续后方可办理。如土地利用处（科）发现该宗地有违反合同、擅自提高容积率等事项的，应及时采取制约措施。

4. 房产已办理第一次转移登记，出让土地未分摊，要求单独作房产抵押的情况。
建议：可以办理。单独房产抵押，房产证“不变不换”，可以只办理房产抵押。但应告知抵押权人可能存在的隐患。如单方产要转移需要告知权利人不可转移。
抵押登记时还需提供大土地证的复印件，抵押权人书面说明“已知晓土地未分摊”。并在房产证记事栏中记明不动产单元号。
（备注：此办法要和事先协调告知房产公司以及相关金融单位）

5. 房产已办理第一次转移登记，划拨土地未分摊，要求单独作房产抵押的情况。
建议：可以办理。单独房产抵押，房产证“不变不换”，可以只办理房产抵押，但登记人员应告知抵押权人可能存在的隐患。
抵押登记时需提供大土地证的复印件，抵押权人书面说明“已知晓宗地为划拨土地和土地未分摊”，抵押权人和抵押人书面承诺“实现抵押权时，首先补交土地价款”。 并在房产证记事栏中记明不动产单元号。
（备注：这是山东的做法，值得商榷，应该说是存在瑕疵和风险的。）
6. 房产已抵押，要求办理土地抵押（独用宗）的情况。
建议：可以单独办理土地抵押（抵押期限不超过房产抵押期限)。但房产未抵押的，要求房地一致办理。

7. 土地已抵押，要求办理房产登记并抵押（独用宗）的情况。
建议：需抵押权人同意，收回并注销土地证和他项权利证，办理不动产权证后再办理抵押登记。

8. 房产、土地以前分开抵押的，解押时分开解还是一块解的问题。
建议：以前分开做抵押的，解押时应分开解。
（但是否应该规定，如果解压后还需再抵押时是否必须房地一并抵押？）

9. 开发商用多幢房产办理在建工程抵押，现想解除其中一幢，能否办理。
建议：这种情况需要看当时抵押是否分幢抵押，如果是分幢抵押可以解除其中一条记录,没有分开抵押的话，需要开发商解除全部的抵押，重新抵押。
不解除抵押的情况下也可以在不动产登记证明上注明，不需要先解除抵押再办理。

10. 开发商用几幢房子中未出售的房产（其中一部分已出售）办理在建工程抵押的，能否办理
建议：可以办理，需要除去其中已经出售的一部分

11. 宅基地只有房产证，没有土地证，能否办理不动产权证？
建议：不能办理。必须能找到合法的土地审批手续才能办理不动产权证。

12. 宅基地没有房产证，能否直接办理土地证转移登记？
建议：不能办理。只有办理不动产权证后方可转移。

13. 土地大证挂接问题
建议：对于没有小土地证的，办理业务前需要进行土地分摊，确保房产证和土地证保持权利一致，然后办理业务。如果强制挂接大证，会导致权利不一致，出现以下问题：
1、 查封登记、抵押登记，如果挂接大土地证，大土地证会被查封、抵押，会影响该宗地上的其它不动产办理业务。
2、 挂接土地大证，做完第一次转移后土地大证信息会进入历史，影响后续业务办理，下次再做业务时需要从历史表中把原来的土地大证信息进行恢复。
3、 对于储藏室、车库等，是否挂接大证？如果主辅都挂土地大证，会导致证书的土地面积累加。
按照正常业务流程应该如下：

日照现在已经不做土地的分摊，经和局方协商，按照以下方法处理：
（1） 已经有小土地证或是分割证明的需要挂接对应的小土地证或分割证明。
（2） 没有小土地证或是分割证明的不要挂接土地证书，直接挂在宗地上。
（这就是我的观点之一，也就是原来有的沿用，没有的直接挂大宗地）
14. 自然人之间的担保抵押能否办理的问题。
建议：房地可以办理。单独以土地抵押的不办理。
《中华人民共和国物权法》中均未对抵押权人的范围进行限制
实施细则中第八十一条【抵押登记提交材料】自然人、法人、其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同和主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
债权合同中包含有抵押条款的，可以只提供债权合同。

15. 房产已办理第一次转移登记，土地未预区分，需不需要收回原土地证，土地证能不能再做剩余部分抵押的问题。
建议：需收回原土地证，在记事栏注明相关事宜，如不能收回，需在门户网站发布公告，公告内容注明“土地已转移情况”。土地证不能再做抵押登记。

16. 房屋权利性质是房改房，走转移登记，那么房屋性质会发生改变吗？ 所有房改房的土地使用权类型都是划拨，而且，土地使用权类型是划拨的在出售给另一个人时，在办理另一个人新土地证时都必须依照当地政府规定补交相应的土地出让金，补交后土地的使用权类型自然就变为了出让性质，这是房产的性质应变为商品房。

17. 宅基地土地证已经办理完过户，新土地证还未发放，能否办理房产过户？
建议：不能办理。土地已经确权。不能办理转移。国家会统一确权房产，直接办理不动产证。

18. 房地产开发商委托办理业主不动产证，土地证房产证都没有的情况下做转移登记。小区比较老，没有办理出土地证和房产证。
建议：可以先做房地产商的首次登记，不出证书，然后再做转移登记。
19. 7个土地证要办成一个不动产证书，土地未分摊，权利人不变
建议：能办理。必须材料齐全，先土地注销，然后进行首次登记
土地证的权利人都是同一人，仅仅是将7个土地证合起来，不涉及土地的转移，抵押，查封等业务。
20. 7个土地证，上面有抵押 信息，现局方要求7个证再有抵押的状态下合成一个土地证，然后再走抵押变更流程，问是否可以办理？（上面还有房产信息）
建议：能办理。必须材料齐全，先土地注销，然后进行首次登记，确认没有进行任何的土地使用权和房屋所有权的登记
土地证的权利人都是同一人，仅仅是将7个土地证合起来，不涉及土地的转移，抵押，查封等业务
21. 房产做过预告登记，现在要做转移登记，买卖双方不变，业务人员想直接做转移业务；
建议：不能办理。
房产做过预告登记，数据是有预告状态的，会有一条实测数据和一条预测数据，如果不做预转现业务，有可能会出现一个房产证可以做两次业务的情况。
22. 一宗地占多个地籍子区，地籍子区代码无法选择
不动产暂行条例有一条说明跨子区相关业务处理，由一个登记机构进行登记，登记结果通知相关部门，子区代码定主要子区区域（或由局方定）
23. 办理抵押登记或转移登记，土地证跟房屋所有权证用途不一致如何办理？
土地存在多用途情况，按实际的填写即可。
24. 只有土地批复，但未发土地证，有房产证，如何办理转移登记或抵押登记业务
土地批复相当于土地登记证书，配号过程可以不勾选土地证。办理登记需要在审批意见中备注说明该情况
25. 小区已经发房产证，土地总证被法院查封（查封时已经告知法院部分房产已经卖给有关业主）能否办理不动产转移登记？
已查封不能进行转移登记，如果进行国有建设用使用权及房屋所有权首次登记是可以的
国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人和查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记
26. 开发商开发的小区已颁发总的土地使用证，但业主只颁发了房产证，没有颁发分摊后的土地使用证，小区内业主房屋发生转移应如何办理？
对于已建设完毕的小区土地总面积不再分摊，在新发的不动产登记证书上只标注好房屋发生转移业主的具体位置。原登记在开发商名下的土地证书由市不动产登记中心收回，七日内拒不交回的依法公告注销，公告期15个工作日，公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
对于未完全建成的小区，土地总证书暂不收回，等全部竣工后，开发商将土地总证书连同楼盘信息表一并交回市不动产登记中心,分摊时按照楼座基地面积分摊，基底面积以阳台外1.5米为界。
27. 土地性质是划拨土地的房改房、经济适用房、部分公房出售（划拨土地上建住宅）等是否可以出售
对于土地性质是划拨土地的房改房、经济适用房、部分公房出售（划拨土地上建住宅）等，按照成交价的1%收取土地出让金后办理过户,对于上述三种情况以外的划拨土地协议出让方式，但不签到出让合同和网上审批，按现行基准地价的70%缴纳出让金后予以登记。
28. 双用途的怎么办理
一宗土地上同时存在商业和住宅用途的宗地，对于两种用途界限清晰的，按实际用途进行划分后再进行登记；无法分清界限的，如一层是商铺，二层以上是住宅的，对于住宅不再分摊，商业要进行分摊。
29. 城中村建房用地（土地为代管国有土地，属宅基地），房产证办理了过户手续，现申请过户领取不动产证书，如何解决？
虽然城镇居民和房改房可以按地税评估价的1%收取出让金后办理，但是这种土地暂时不能办理，因为对于出让金的缴纳方式无法确定（不符合城市规划，没法签订出让合同。潍坊也一直没办，办了几户是按照基准地价的40%收取的出让金，但是利用科认为应当是70%）。
30. 不动产统一登记后，土地是否还要分摊？若分摊如何分？
应该进行分摊，按楼基座分摊（建议是楼体最外端向外1.5米为分摊范围）。
31. 已发放的房产证占地面积超出土地证上的土地范围，如何办理？
这属于违建，只登记合法部分，如果违建很少（没有超过5%），可以按照实际建筑面积进行登记。
32. 小区内各业主已经取得房产证，土地总证被法院查封，能否办理不动产转移登记？
需要和法院进行沟通。
33. 办理登记业务时，是否进行婚姻关系审核，还是谁申请登记谁？
婚前不用审核，婚后可以约定，也可以审核。
34. 单位职工房改房未办理产权证，现在原单位已破产，如何办理不动产证书？
到房管部门找房改资料，如果房改资料齐全，可以办理。资料不齐则补上对应的材料。
35. 同一宗地在多个金融部门进行抵押
由不动产登记中心负责给除首次办理抵押登记之外的相关金融部门出具抵押贷款告知书，履行告知责任。同时在不动产登记证明上标注清楚抵押贷款的顺序。
36. 同一宗地用土地使用证或房产证办理抵押登记或转移登记的，原土地使用证和房产证用途不一致
可以办理抵押登记，用途按照原用途填写；如发生转移需办理登记，必须先办理房或地用途变更手续，使其一致后再进行不动产登记。
37. 土地使用年限即将到期办理抵押登记，分两种情况处理：
1、用途是住宅的，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，无论土地是否到期均可办理抵押登记。
2、用途是住宅以外其他用途的，抵押期限在土地剩余使用年限以内的，可办理抵押登记，否则不能办理。
38. 有土地批复文件，未进行土地确权登记，但已办理房产证，能否办理房产转移或抵押业务？
抵押业务可以办理，转移的话需要税费齐全（土地房产均齐全，主要是出让金和契税），就可办理。
39. 房产坐落在两宗土地上，开发商用房产总证作抵押，能否办理？
先由开发商提出书面申请，再合宗。合宗时开发商写出承诺，承诺放弃土地使用年限长的年限（需要审核合宗后是否符合建设用地规划许可，是否符合建设条件，是否调整了容积率。）。
40. 民间借贷的个人对个人，个人对公司或是公司对公司的，能否办理不动产抵押？
自然人、个人之间可以办理抵押登记，典当行的抵押也可以办理，但是非金融的法人之间要小心并依法办理，特别是法人之间不可以走款
41. 开发商用房产总证作抵押，土地未分割的，能否办理？
可以办理，先公告，再办理。
42. 开发商用其中一栋房产办理在建工程抵押，同时土地也已经办理抵押，现在想用另一栋房产办理在建工程抵押的，能否办理？
可以办理，办理时需要注明土地的抵押顺位（在不动产登记证明上注明即可，告知金融机构）。
43. 土地已办理抵押，现在申请办理房产抵押，能否办理？
可以，抵押额不能超过总的房地价值。
44. 农村宅基地抵押登记能否办理？有房产证，土地不符合一户一宅规定的，能否办理转移、抵押、更名等手续？
因为相关法律没有出台，所以不能办理抵押登记。对于转移的，可以依法收回后再审批给他人。
45. 土地抵押未到期，已有业主办理预告登记，现其他业主申请办理预告抵押登记，是否应解除土地抵押登记？
不需要解除土地抵押，但是需经第一家金融机构同意后再办理。