律师收藏商品房销售诉讼案例.docx

商品房销售诉讼案例
一、案情简介
2000年3月20日，K公司及惠运公司签订了《北京市外销商品房买卖契约》(以下简称买卖契约)，此契约的签订源于K公司、惠运公司以及本案案外人倪某三方于2000年3月17日就重新办理惠运花园56号1A型房屋(以下简称惠运房屋)购销一事所签订的《协议书》(以下简称三方协议)。在三方协议中，甲方(K公司)、乙方(倪某某)、丙方(惠运公司)共同约定：
1.甲方代乙方支付尚欠J银行贷款本息共计565907.61美元。该款项甲方汇人丙方指定的人民币账户，甲乙双方按人民银行公布的汇率进行结算。
2.乙方应清偿本协议第1款中确定的金额以外的一切款项。
3.本协议履行中所发生的各种主体之间的各种应付税费、杂费、手续费等均由乙方承担。
4.丙方将及乙方签订解除预售登记合同。
5.丙方将及甲方重新签订56号1A型房屋的合同，并证明所有楼款已付清，房屋所有权将属于甲方。
6.丙方及甲方签订售房契约，甲方如约支付本协议第1款约定的金额后，丙方应当在1个月内为甲方办理该房屋的产权证书。
7.甲方无任何责任和义务承担本协议书第1款规定金额以外的所有债务，因此房屋所引起的债务纠纷，由乙方按其责任承担。
8.协议书一式6份，甲乙丙三方各执两份。
基于上述三方协议约定，倪某某和惠运公司于2000年3月20日签订了协议书，约定了因倪某某无力偿还以银行按揭方式购买的惠运公司开发的惠运房屋的房款，惠运公司和倪某某双方同意自即日起解除1998年7月30日双方签订之预售契约(编号024563)，以后双方互不追究责任。同时，K公司和惠运公司于2000年3月20日签订了买卖契约，而K公司也依据三方协议约定向惠运公司在2000年3月20日发出的确认书(传真件)中所指明账号中汇人了人民币4,677,962元，K公司的该汇款行为得到了惠运公司的确认，在证据中有惠运公司于2000年3月29日之传真收据佐证，该传真收据上载明：“兹收到尤xx先生(K公司之法定代表人)汇入人民币49677,962元作为购买惠运花园56号1A别墅部分房款，其外销合同(编号005460，即买卖契约)同时生效。”惠运公司根据买卖契约的约定，向K公司交付了该房屋的钥匙。
2000年10月27日，K公司向惠运公司发出《关于办理惠运花园56号别墅产权的通知》(以下称为《通知》)，《通知》要求惠运公司尽快为K公司办理该房屋产权事宜，并要求将户名改为尤xx先生。
K公司于2001年3月20日就该案向北京市第二中级人民法院起诉，要求判令该房产为其所有，立即为其办理房产过户手续，诉讼费由惠运公司承担。
惠运公司于2001年4月11日向法院递交了《管辖异议申请书》，提出根据买卖契约中的仲裁条款，本案不应由法院管辖，请求法院驳回原告的诉讼请求。法院经过慎重考虑后，采纳了惠运公司的意见，于2001年5月20日下达了(2001)二中民初字第2260号民事裁定书，裁定驳回K公司的诉讼请求，由K公司承担诉讼费。
K公司的起诉被法院驳回后，K公司向北京市仲裁委员会递交了仲裁申请书。北京仲裁委员会于2001年6月4日受理了此案。K公司在仲裁申请书中提出如下仲裁申请：(1)判令该房产为申请人K公司所有；(2)被申请人惠运公司立即为申请人K公司办理房产过户手续；仲裁费由被申请人惠运公司承担。2001年6月11日，K公司增加了一项仲裁请求，作为第三项：判令被申请人惠运公司立即办理注销及原预售合同之抵押登记和预售活动登记。
被申请人就申请人的上述请求向仲裁庭提交了答辩意见，其答辩意见的主要内容是：
申请人购买的惠运房屋及原购买人倪某某在购买的房屋时向J银行深圳分行贷款565,000美元，用惠运房屋作了抵押，并于1998年9月18日在北京市房地产管理局作了预售商品房抵押登记。
申请人、被申请人和倪某某也于2000年3月17日签订了三方协议，被申请人及申请人也于2000年3月20日签订了买卖契约，买卖契约的第三条约定了申请人同意于2000年3月24日前将购房价款全部汇入甲方指定的银行，被申请人称“其中有565,907.61美元用于清偿倪某某的贷款”。申请人仅于2000年3月29日支付了人民币496779962元(约折合565,0000美元)。被申请人将其中人民币1,560,661.94元用于倪某某偿还J银行深圳分行贷款，将其中人民币11833,790.46退还了倪某某，由于申请人尚有余款565,000美元至今未付，从而导致了惠运房屋的抵押登记不能注销。
另外，被申请人还说明，因倪某某2000年5月21日起开始拖欠J银行深圳分行的贷款,J银行深圳分行向北京市第二中级人民法院起诉，北京市第二中级人民法院于2000年12月19日作出判决，要求倪某支付所欠贷款本息，北京市第二中级人民法院已经对惠运房屋采取了强制执行措施。
被申请人基于上述意见，认为申请人提出的仲裁请求目前无法实现。
仲裁庭经过审查认为，在本案中，双方当事人对北京市房地产管理局预售商品房抵押登记证明这份证据并无异议，从该份证据可以看出，惠运房屋的抵押期限为“自1998年9月18日起至2003年9月17日止”；另从本案案情可以看出，由于北京市第二中级人民法院已经为抵押权人(J银行深圳分行)行使其抵押权而针对惠运房屋采取了强制执行措施，说明倪某某和被申请人并未将已办理登记抵押的惠运房屋转让给申请人的情况通知抵押权人。因此，仲裁庭认为，根据《中华人民共和国担保法》第49条的规定，被申请人将惠运房屋转让给申请人的行为应当归于无效，买卖契约是属于无效合同。
依据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因为该合同取得的财产，应当予以返还”。根据这一规定，仲裁庭认定申请人应当从惠运房屋搬出，被申请人应当将房屋价款4，677，962元退还申请人。因此，仲裁庭酌情认定，申请人由于住用惠运房屋而应向被申请人支付的房屋使用费，被申请人由于占用申请人所付房款而应向申请人支付的利息，以相互抵销为宜。
依据《合同法》第56条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。鉴于仲裁庭已经认定买卖契约属于无效合同，不具有法律约束力，因此对申请人的此项仲裁请求不予支持。
仲裁庭认为，被申请人对本案合同归于无效存在过错，本案仲裁费应当由被申请人承担。
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料
2000年5月17日，本所常年法律顾问单位北京市惠运集团下属的北京市惠运房地产开发有限责任公司找到北京市炜衡律师事务所，征求本所律师对案件的看法并表达了希望聘请本所律师为其提供法律服务的意向。本所律师根据被告法定代表人对案件情况的介绍，本所律师对案情有了一个基本的了解。并当即大致审阅了被告带来的如下相关资料：(1)起诉状；(2)应诉通知书。
民事起诉书
原告:北京市K综合发展公司
住所:北京市x x区x x街4号
法定代表人:尤xx，董事长
委托代理人:李、x，运来律师事务所律师
胡某某:北京市W律师事务所律师
被告:北京惠运房地产开发有限公司
住所:北京市x x区x x路甲1号
法定代表人:陈x x，董事长
诉讼请求:
1.判令该房产为原告所有；
2.立即为原告办理房产过户手续；
3.诉讼费由被告承担。
事实及理由:
2000年3月17日，原告及被告及倪某某三方签订了协议书。合同约定，因惠运花园56号1A房屋业主倪某某无力偿还该房屋之贷款，被告将及其签订解除预售登记合同，以便将该房屋回购。而后被告将及原告签订外销商品房买卖契约，待原告将倪某某尚欠按揭贷款银行本息计565,907.61美元(折合人民币49677,962元)汇人被告指定账户后，被告在一个月内注销预售活动之抵押登记，为原告办理房屋的产权过户手续，领取产权证书。被告于2000年3月20日及倪某某签订了解除预售契约之协议，将该房产回购。同日由原告签订了该房屋的买卖契约，原告立即履行了付款义务。
合同签订后，被告拒不履行合同中约定的办理房地产过户手续。经过多次催促，均以多种理由推托。为了维护我方的合法权益，根据国家有关法律向贵院提出起诉，请贵院依法裁判。
此致
北京市第二中级人民法院
具状人:北京市K房地产有限责任公司(盖章)
法定代表人:(签字)
2001年3月20日
附件:
1.本起诉书副本一份；
2.原告、被告及倪某某的协议书；
3.被告及倪某某的协议书；
4.原告、被告外销商品房买卖契约；
5.汇款确认书；
6.收据；
7.证明书。
三、前期接洽：律师的初步判断
根据当事人提供的资料，本所律师首先从程序及实体两个方面分析了以下问题：
（一）本案的实体问题
我们基于案件本身的复杂性，为客户设想了以下几种诉讼策略：
方案一：
思路：北京惠运房地产开发有限公司(以下简称惠运公司)主动承担连带保证责任，代倪某某偿还J银行按揭贷款之本息及罚息(依据北京市第二中级人民法院于2000年12月19日作出的判决)，从而得以注销在惠运花园56号1A型房屋(以下简称该房屋)上设定的抵押登记，之后公司为尤xx办理该房屋的产权过户事宜。
优点：尤xx的诉讼请求得到了满足，尤xx诉惠运公司一案有望通过和解得到尽快的解决。
缺点：惠运公司代倪某某向J银行偿还40多万美元的本息及罚息很难向倪某某追偿：一是因为惠运公司很难找到倪本人；二是倪某某的经济实力，即倪某某是否有足够的财产来向惠运公司偿还上述款项，不无疑问?因为倪某某就是因为难以支付J银行按揭贷款本息而欲将该房屋转给尤xx的。
因此该方案下，惠运公司极有可能会受到40多万美元的损失。
难点：惠运公司对倪某某如何有效地行使追偿权，减少损失?
方案二：
思路：惠运公司主张协议书(指尤xx、倪某某及惠运公司于2000年3月17日签订的协议书，下同)有效，2000年3月20日惠运公司及尤xx签订的编号为005460的《北京市外销商品房买卖契约》(下文简称“合同”)也有效，但合同已对该房屋的房价款作出了变更，尤xx应向惠运公司支付113万美元的房款，即合同中的113万美元是实际上的房款，而非名义上的价款。
优点：如果惠运公司的113万美元不是名义价款的主张得到了法院的认可，则尤xx需要将总房款及已付款(565,907.61美元)之间的差额支付给惠运公司，而后惠运公司为尤xx办理房产过户手续，则惠运公司可用差额中一部分支付给J银行，清偿倪某某的欠款，余额返还倪某某(如有)。
缺点：如果该方案中113万美元不是名义价款的主张得不到法院的认可，则从效果上分析，应及方案一的结果是一样的。即惠运公司将受到40多万美元的损失。
可见，该方案一的结果容易走向两个极端。
难点：如何证明合同中的113万美元不是名义价款，而是实际价款?
惠运公司有没有就另一部分房款向尤xx主张过，若没有，如何解释?
该房屋很可能被法院拍卖，以清偿倪某某所拖欠J银行按揭贷款的本息及罚息。这样，惠运公司便无法实际履行合同，将房屋产权过户到尤xx的名下，从而致使法院判决双方因合同已履行不能而解除合同，则导致判决惠运公司向尤xx返还所付全部楼款。
方案三：
思路：主张协议书部分有效；惠运公司及倪某某的解约协议无效；合同无效。
主张协议书中惠运公司的地位只是协助倪某某及尤xx履行借款合同义务，顺利完成房屋转让事宜。公司并非此次房屋转让的当事人。尤xx汇入公司指定账户的款项，是尤xx依据协议书之约定代倪某某偿还J银行本息的款项。惠运公司收到该款项后，没有将全部款项用于清偿J银行的债权，而是自己截留了一部分(下称“截留款”)用于冲抵倪某某对公司的欠款，退还给了倪某某一部分(下称“退还款”)。对于截留款和退还款，惠运公司的处分行为属于不当使用，负有返还义务。对支付给J银行的部分，因符合款项用途，惠运公司不负返还义务，尤xx只能向倪某某追偿。但因为惠运公司原因，致使尤xx的缔约目的不能实现，这部分款项虽已支付给J银行，但仍然可能视为尤xx的损失，法院有可能判决由惠运公司承担。
因该房屋上设定的抵押未注销，依据我国《担保法》第42条的规定，抵押期间，抵押人转让依本例登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。可见在未通知J银行的情况下，倪某某及公司签订的解约协议应属无效。
惠运公司因不属房屋转让的当事人，其及尤xx签订的合同则因主体不适格而无效。
优点：惠运公司履行了返还义务及违约责任(如有)后，可就截留款和退还款部分向倪某某追偿。上述款项有望从该房屋的拍卖价款中获得清偿。
从而该方案如能顺利实施，则惠运公司的损失也较小。
缺点：如果法院不认可惠运公司的主张，即法院认为惠运公司是参及房屋转让的当事人乙方，则合同无效的主张亦会被否定。此时，合同仍需要履行，这样，又可能出现方案一、二的情况。
难点：一是惠运公司的地位问题，即如何使法院相信惠运公司只是在起促成交易的作用，而非房屋转让的当事人?
二是解约协议的效力问题，因为新合同法的一个基本原则就是鼓励交易，这会对担保法第49条的应用带来影响。
（二）本案的程序问题
关于仲裁方式及诉讼方式之选择问题
预售契约第八条的约定不清晰，空格上填写的“一”不符合“大写数字”的规定，且该“一”字及其他删除符号一致，因而可以认为是删除符号，但是亦不能完全排除选择第一种即仲裁方式的意思。我们认为选择仲裁可以保持判决的公正性，因此有必要及双方协商选用仲裁方式。
四、对诉讼案件的处理
我们认为，选择仲裁方式解决本案争议，将比诉讼方式更加快捷，也更加公正，因此，我们便主张买卖契约第十条的约定表明双方已经有效的选择仲裁作为解决双方争议的方式。这样的话，K公司便不能通过法院诉讼的方式来解决本案争议。基于此，我们于2001年4月11日向法院递交了《管辖异议申请书》，提出根据买卖契约中的仲裁条款，本案不应由法院管辖，请求法院驳回原告的诉讼请求。
管辖异议申请书
申请人:北京惠运房地产开发有限公司
申请人因北京K综合发展公司(以下简称K公司)诉讼我公司商品房买卖纠纷，一案〔案号:(2001)二中民初字2260号〕，向你院提出管辖异议。
请求事项
请求你院裁定不予受理，驳回K公司的诉讼请求。
事实和理由
我公司于2000年3月20日及K公司签订了编号为00546号(北京市外销商品房买卖契约》。根据该买卖契约第十条之约定，双方已有效地选择了第一种方式，即向北京仲裁委员会提交仲裁的方式来解决因为履行该买卖契约所引起的纠纷。根据我国《民事诉讼法》第111条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第145条之规定，在双方业已签订有效仲裁条款情况下，法院应当不予受理，告知K公司向仲裁机构申请仲裁。
故此，我公司特提出管辖异议，请求法院驳回K公司的诉讼请求。
此致
北京市第二中级人民法院
申请人:北京惠运房地产开发有限公司
2001年5月I0日
附:
1.本管辖协议申请书副本一份;
2.证据材料一份。
五、仲裁准备阶段
在北京市第二中级人民法院驳回原告北京市K综合发展公司的起诉后，2001年6月1日该公司作为申请人向北京市仲裁委员会就上述争议正式提交仲裁申请书。北京惠运房地产开发有限公司继续委托本所为其提供法律服务。在前述的诉讼过程中，我们已经对案情有了一定的了解，继而，我们又根据申请人的具体材料作出进一步分析。以下是北京惠运房地产开发有限公司带来的如下相关资料：(1)仲裁申请书以及关于增加仲裁请求事项的报告；(2)北京市仲裁委员会关于(2001)京仲案字第0211号仲裁案仲裁通知。
仲裁申请书
申请人:北京市K综合发展公司
住所地:北京市xx区xx街4号
法定代表人:尤xx
职务:董事长
电话:(略)
传真:(略)
邮编:100000
委托代理人:李xx，运来律师事务所律师
胡某某，北京市w律师事务所律师
被申请人:北京惠运房地产开发有限公司
住所地:(略)
法定代表人:陈xx
职务:董事长
电话:(略)
传真:(略)
邮编:(略)
仲裁请求:
1.判令该房产为申请人所有；
2.被申请人立即为申请人办理房产过户手续；
3.仲裁费由被申请人承担。
事实和理由:
申请人、被申请人及倪某某三方于2000年3月17日就重新办理惠运花园56号1A型房屋的购销一事签订了协议书。协议书约定:倪某某(协议中的乙方)因为无力偿还其在1998年以银行按揭贷款方式购买被申请人(协议中的丙方)开发的惠运花园56号1A型房屋之贷款，要求将房屋转卖给申请人(协议中的甲方)，经协商，倪某某同意及被申请人订立解除预售登记合同，由被申请人回购该房屋。同时，申请人将倪某某尚欠银行按揭贷款本息565,907美元(折合人民币4,677,962元)汇入被申请人指定账户，一个月内被申请人将注销预售合同之抵押登记和预售合同登记，为申请人办理房屋产权过户手续，领取产权证书。
2000年3月20日，被申请人及倪某某签订了解除预售契约协议，当天，又及申请人签订了该房屋的买卖契约。申请人按约立即履行了付款义务。申请人履行约定后，被申请人出具了收到房屋价款的文件，并且于2000年4月12日发给申请人入住通知书，正式将惠运花园56号1A型房屋的钥匙交及申请人，申请人已经入住该房屋。但这之后，被申请人则不再履行合同中约定的办理房屋产权过户手续，导致申请人至今未能取得房屋产权证书，经过多方催促未果，据我们了解，被申请人由于未注销原预售合同之抵押登记和预售合同登记，故不能办理产权变更手续。为维护我方的合法权益，根据《中华人民共和国仲裁法》和双方之间的仲裁条款，特向北京市仲裁委提出申请，请求依法仲裁。
此致
北京市仲裁委
具状人:北京市K综合发展公司(盖章)
法定代表人:(签字)
2001年6月1日
附件:
1.本申请书副本份；
2.预售商品房抵押登记证明；
3.申请人及被申请人及倪某某的三方协议书；
4.被申请人及倪某某解除预售合同的协议书；
5.申请人及被申请人签订的《外销商品房买卖契约》；
6.汇款确认书；
7.收据。
关于增加仲裁请求项的报告
北京市仲裁委:
贵会2001年6月4日受理的我方提起的及北京惠运房地产开发有限责任公司争议一案，经我们研究决定增加一项仲裁请求，即:被申请人立即办理注销原预售合同之抵押登记和预售合同登记，此项请求为第3项。
特此函告
委托代理人:李xx、胡xx
2001年6月11日
六、收集并分析有关证据、起草答辩状
在委托代理协议签署之后，本所律师即开始着手认真研究分析原告的起诉状及其证据，并依法协助当事人进一步收集有关证据资料，本案主办律师指导其他承办律师结合起诉状的主要观点及理由、结合双方当事人的证据资料，并从以下几个方面入手、研究起草答辩状：
北京惠运公司及本案的申请人及倪某某于2000年3月17日签订了三方协议，惠运公司及申请人也于2000年3月20日签订了买卖契约，买卖契约的第三条约定了申请人同意于2000年3月24日前将购房价款全部汇入甲方指定的银行，惠运公司称“其中有565,907.61美元用于清偿倪某某的贷款”。申请人仅于2000年3月29日支付了人民币4,677,962元(约折合565,000美元)。惠运公司将其中人民币1,560,661.94元用于倪某某偿还J银行深圳分行贷款，将其中人民币1,833,790.46退还了倪某某，由于申请人尚有余款565900美元至今未付，从而导致了惠运房屋的抵押登记不能注销。
另外，因倪某某2000年5月21日起开始拖欠J银行深圳分行的贷款，J银行深圳分行向北京市第二中级人民法院起诉，北京市第二中级人民法院于2000年12月19日作出判决，要求倪某支付所欠贷款本息，北京市第二中级人民法院已经对惠运房屋采取了强制执行措施。
基于上述意见，我们认为申请人提出的仲裁请求目前无法实现。要求仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。我们的这一意见得到了被代理人的认同。
附答辩书全文：
答辩书
答辩人：北京惠运房地产开发有限公司
住所：北京市xx区惠运路甲1号
法定代表人：陈xx，董事长
被答辩人：北京市K综合发展公司
住所：北京市xx区xx街4号
法定代表人：尤xx，董事长
就北京市仲裁委员会受理的(2001)京仲案字第0211号仲裁案，针对被答辩人所提交之仲裁申请书，现答辩如下：
被答辩人购买的北京惠运花园56地段1A别墅的原购买人为倪某某，倪某某购买该套别墅时向J银行深圳分行贷款565900美元，用该套别墅作抵押，并于1998年9月18日在北京市房地产管理局作了预售商品房抵押登记。
被答辩人、答辩人、倪某某于2000年3月17日签署《协议书》。被答辩人及答辩人于2000年3月20日签署了《北京市外销商品房买卖契约》(编号：NO.005460)，该契约第三条约定，被答辩人同意于2000年3月24日前将购房价款(113万美元)全部汇入甲方指定的银行，其中有565,907.61美元用于清偿倪某某的贷款。被答辩人仅于2000年3月29日支付了人民币4,677,962元(约折合565,000美元，答辩人将其中人民币1，560,661.94元用于代倪某某偿还J银行深圳分行贷款，将其中人民币1,833,790.46元退还了倪某某)，余款565,000美元至今尚未支付，从而导致惠运花园56地段1A型别墅的预售商品房抵押登记不能注销。
在双方协商过程中，因倪某某自2000年5月21日起开始拖欠J银行深圳分行的贷款，J银行深圳分行向北京市第二中级人民法院起诉。北京市第二中级人民法院于2000年12月19日作出判决，要求倪某某支付所欠贷款本息，现在该判决已经生效，并且北京市第二中级人民法院已对该别墅采取强制执行措施。
基于以上事实，被答辩人在仲裁申请书中提出的判令该套别墅为被答辩人所有，要求答辩人为被答辩人办理产权过户手续及要求答辩人立即办理注销原预售合同的抵押登记和预售合同登记等仲裁请求，目前均无法实现，故恳请仲裁庭驳回被答辩人的全部仲裁请求。
此致
北京市仲裁委员会
答辩人：北京惠运房地产有限责任公司
2001年6月25日
附证据材料九份。
相关证据目录
证据一 证据名称：《北京市外销商品房买卖契约》
证据目的：合同价款为113万美元，付款期限为2000年3月24日前。
证据二 证据名称：《收据》
证据目的：收到部分价款。
证据三 证据名称：《付款指示函》
证据目的：支付款项的行为是应56号别墅业主的指示。
证据四 证据名称：《收据》三份
证据目的：向56号别墅业主支付人民币1,759,440.76元。
证据五 证据名称：《付款确认函》
证据目的：代56号别墅业主偿付物业管理费及会所入会费、年费共计人民币56,349.7元。
证据六 证据名称：《付款凭证》
证据目的：代倪某某向J银行深圳分行还款合计人民币1,560,661.94元。
证据七 证据名称：《房产抵押贷款合同》
证据目的：倪某某所购房屋已抵押给J银行深圳分行。
证据八 证据名称：《预售商品房抵押登记证明》
证据目的：倪某某所购房屋已办理了房屋抵押登记手续。
证据九 证据名称：《民事判决书》
证据目的：因银行贷款未清偿，J银行深圳分行已诉讼并对生效判决执行。
七、起草代理词
代理词
尊敬的首席仲裁员、仲裁员：
北京市炜衡律师事务所受北京惠运房地产开发有限公司(以下简称“惠运公司”)委托，指派唐波、杨明律师(以下简称本律师)担任(2001)京仲案字第0211号仲裁案被申请人的代理人。本律师经过调查取证和仲裁庭庭审过程，现就该仲裁涉及的有关事实和法律，发表如下代理意见：
申请人北京市K综合发展公司(以下简称K公司)违反编号为NO.005460的《北京市外销商品房买卖契约》(以下简称《买卖契约》)的约定，未将购房款按期足额向惠运公司支付，致使该买卖其目前无法继续履行，因此造成的损失，应由K公司承担，并恳请仲裁庭驳回申请人K公司的全部仲裁请求。（总述）
一、K公司向惠运公司而不是直接向倪某某购买北京惠运花园56号1A型别墅
北京惠运花园56号1A型别墅(以下简称该别墅)，系由惠运公司开发建设的，1998年7月30日，倪某某及惠运公司签署《北京市外销商品房预售契约》(以下简称预售契约)，向惠运公司购买了该别墅，倪某某采用银行抵押贷款的付款方式支付房价款，惠运公司根据《预售契约》的约定按期向倪某某交付了该别墅，惠运公司在履行《预售契约》的过程中无任何违约行为。
2000年3月，倪某某因无力偿还J银行深圳分行的贷款，欲将该别墅转卖。2000年3月17日，K公司、倪某某和惠运公司就该别墅转卖K公司相关事宜达成协议书(以下简称《三方协议))。约定该别墅的转卖方式为由惠运公司及倪某某解除签署的《预售契约》，将该别墅回购，再及K公司签署《买卖契约》，将该别墅卖给K公司，由K公司代倪某某偿还银行贷款本息。2000年3月20日，惠运公司及倪某某签署了解除双方签署的《预售契约》的《协议书》，同日，K公司及惠运公司签署《买卖契约》购买该别墅。
从以上K公司购买该别墅的过程中可以看出，K公司是从惠运公司购买了该别墅，不是直接向倪某某购买该别墅。
二、K公司向惠运公司购买该别墅的房价款是113万美元
(一)倪某某转卖该别墅的行为不能影响惠运公司利益，否则惠运公司不会同意帮助倪某某转卖该别墅
惠运公司在履行及倪某某签订的预售契约的过程中没有任何违约行为，倪某某于2000年3月无力偿还贷款后，欲将该别墅转卖。对于惠运公司来说，倪某某转卖该别墅不能影响惠运公司的利益。因此若由倪某某直接及受让人签署买卖合同，则其转让价格的多少不会影响惠运公司已获得的利益，若由惠运公司将该别墅回购另行出售，则该别墅另行出售的房价款必须是原价款113万美元，才不会损害惠运公司的利益。根据申请人K公司的观点，惠运公司卖给K公司该别墅的房价款是56万美元，这样，惠运公司在这次转卖过程中将损失57万美元，如果是这种结果，惠运公司肯定不会同意帮助倪某某转卖该别墅。
(二)K公司及惠运公司签署的《买卖契约》以及该契约的履行均表明该别墅的房价款为113万美元
K公司及惠运公司2000年3月20日签署的《买卖契约》第二条约定该别墅的价款为113万美元。2000年3月23日惠运公司就支付房款问题向K公司发出的《确认书》中指出“北京市K综合发展公司购买惠运花园56号1A型房屋，其中565,907.61美元汇入以下账户……”惠运公司在收到K公司第一笔款项后所出具的《收据》是这样表述的：“收到尤xx先生汇人RMB4,677,962.00元作为购买惠运花园56号1A别墅部分房款……”上述《买卖契约》、《确认书》以及《收据》均明确表明K公司购买该别墅的房价款为113万美元，其支付的人民币4,677,962.00元是部分房款。
因为倪某某购买该别墅时向惠运公司支付了房价款，倪某某及惠运公司解除《预售契约》后，惠运公司应将倪某某支付的房价款退回倪某某。若倪某某欲低价将该别墅转卖给K公司，应及惠运公司约定K公司向惠运公司支付房价款的差额由倪某某支付，但在本案中，不论《三方协议》和《买卖契约》的付款方式中均没有这样的约定。因此，K公司必须向惠运公司支付全部房价款113万美元。惠运公司将倪某某支付的房价款全部退回(惠运公司已向倪某某退还房价款合计人民币1,833,790.46元)，具体K公司及倪某某之间如何结算，应由双方另行协商确定。
因此，K公司向惠运公司购买该别墅的房价款是113万美元。K公司有义务依照《买卖契约》的约定向惠运公司支付113万美元的房价款。
三、K公司未按买卖契约的约定支付房价款，致使该《买卖契约》目前无法履行
根据K公司及惠运公司签署的《买卖契约》第二条、第三条约定，K公司应于2000年3月24日前将购房款113万美元汇人惠运公司指定银行账户。根据《三方协议》的约定，其中有565,907.61美元用于代倪某某支付尚欠J银行的贷款本息。惠运公司于2000年3月29日收到K公司的部分房款计人民币4,677,962.00元(约合56万美元)，剩余约57万美元的房价款，K公司至今尚未支付，这导致了倪某某欠J银行的贷款本息未能全部提前清偿，从而使倪某某及J银行的抵押登记和倪某某的《预售契约》的预售预购登记一直不能注销。
在双方协商过程中，因倪某某自2000年5月21日起开始拖欠J银行深圳分行的贷款，J银行深圳分行向北京市第二中级人民法院起诉。北京市第二中级人民法院于2000年12月19日作出判决，要求倪某某支付所欠贷款本息，现该判决已经生效，并且北京市第二中级人民法院已对该别墅采取了强制执行措施。
因为K公司未依《买卖契约》的约定支付房价款，致使该《买卖契约》目前无法继续履行。
四、关于K公司对《买卖契约》中约定房款113万美元的解释是没有依据的
首先，K公司解释没有任何证据支持。其次，K公司提出的黄某某先生关于为什么写113万美元的解释也是没有依据的，根据房地产交易的惯例，房地产行政主管部门不会干涉商品房买卖的成交价格。而且，K公司购买该别墅及惠运公司重新签署《买卖契约》，不是在倪某某签署的《预售契约》的文本上作变更。退一步说，即便按照黄某某先生所说房款必须为113万美元，那么双方只需在付款方式上明确约定“其中57万美元已支付“即可解决这一问题。对于57万美元的差额，K公司怎么可能仅凭听黄先生的几句解释就能被说服?!
五、关于K公司提出的其支付的部分房价款是用于支付J银行欠款的专款问题
根据《三方协议》第一条的约定，由K公司代倪某某支付尚欠J银行的贷款本息565,907.61美元，该款项由K公司汇入惠运公司指定的人民币账户。而K公司应向惠运公司支付房价款113万美元，也就是说，K公司支付的房价款113万美元中有565,907.61美元用于代倪某某支付银行欠款，《三方协议》以及《买卖契约》中均未约定惠运公司代倪某某偿还银行贷款的时间、方式，而且根据《买卖契约》第三条的约定，K公司将于很短的期限内支付全部房价款，惠运公司完全可以待K公司支付全部房款后，将其中的565，907.61美元用于代倪某某支付银行存款。因此，惠运公司收到K公司支付的第一笔款项人民币4,677,962.00元系K公司支付的部分房价款，而不是K公司所说的用于代倪某某支付银行欠款的专款。对于惠运公司来说，拥有对其所收到的房价款的处分权，惠运公司将其中人民币1,560,661.94元用于代倪某某偿还银行欠款，将其中人民币1,833，790.46元作为退还倪某某的房款退给倪某某或依倪某某的指示代其支付了物业管理费和惠运花园会所的会费。
六、关于K公司提出的钟某、杨某之间冲销100万元债务的问题
K公司提出，杨某(倪某某的代理人)欠钟某(案外人)一笔款项，而钟某欠K公司近一百万元的债务，通过K公司购买北京惠运花园56号1A型别墅一事可以冲销这笔债务。
本律师认为K公司的观点是错误的，因为在本案中是倪某某要将其购买的该别墅转卖，而杨某仅是倪某某的代理人，杨某作为代理人的债务不能当然冲销K公司应付给惠运公司的房价款。K公司如此提法，反而说明了惠运公司卖给K公司的该别墅的房价款不是56万美元。
同时需要指出的是，K公司关于冲销债务的观点没有相应的证据支持。
七、关于本案的处理意见
因本案涉及的标的物北京惠运花园56号1A型别墅目前已经由北京市第二中级人民法院采取强制执行措施，K公司及惠运公司签署的《买卖契约》和《三方协议》目前均无法继续履行，这完全是因为申请人K公司违约造成的，应由K公司承担全部责任。具体地说，K公司未按照《买卖契约》第三条的约定支付房款，应当根据该契约第八条的约定向惠运公司支付违约金。因倪某某目前下落不明，惠运公司代倪某某偿还的银行贷款本息及退还倪某某的房款无法追回，K公司应当承担这部分损失，当然K公司于2000年4月起使用该别墅应支付的房屋使用费可抵销部分损失。惠运公司同意将K公司已支付的部分房款中自己留成的计人民币19283,509.60元退回K公司。
因本案中申请人提出的所有仲裁请求目前均无法实现，本律师恳请仲裁庭驳回申请人K公司的全部仲裁请求。
北京市炜衡律师事务所律师
唐波、杨明
2001年8月15日
补充代理意见
尊敬的首席仲裁员、仲裁员：
北京市炜衡律师事务所受北京惠运房地产开发有限责任公司(以下简称惠运公司)委托，指派唐波、杨明律师(以下简称本律师)担任(2001)京仲案字第0211号仲裁案被申请人的代理人。本律师经过调查取证和仲裁庭审过程，并于2001年8月15日向仲裁庭提交了代理词，现就本案有关事实和法律，发表补充代理意见如下：
一、《买卖契约》无法履行，是由K公司违约造成的
K公司及惠运公司签署《买卖契约》时，对下列事实是十分清楚的：
1.该别墅已于1998年卖及倪某某，并见前述《预售契约》；
2.倪某某已于2000年3月29日及惠运公司签署解除《预售契约》的协议，但是尚未到房地产管理部门办理《预售契约》的预售预购登记注销手续；
3.倪某某购买该别墅向J银行深圳分行贷款，并用该别墅抵押，倪某某的贷款尚未清偿，倪某某及J银行就该别墅的抵押登记尚未注销。
根据《买卖契约》的约定，K公司应于2000年3月24日前将购房款113万美元支付给惠运公司，根据《三方协议》的约定，其中有5651,907.61美元用于代倪某某支付尚欠J银行的贷款本息。K公司仅支付了人民币4,677,962.00元，其余约57万美元至今仍未支付。
K公司在签署《买卖契约》时就可预见到，若其不按期支付房价款，会导致该别墅的抵押登记和《预售契约》的预售预购登记不能注销的后果。目前该别墅已被北京市第二中级人民法院采取强制措施，就是因为抵押登记和预售预购登记尚未注销。因此，《买卖契约》无法继续履行，是由于K公司违约造成的。K公司应承担违约责任。惠运公司将房款退还倪某某及代倪某某偿还J银行贷款本息，均是履行《三方协议》和《买卖契约》的行为。目前，倪某某下落不明，上述两笔款项无法追回，该损失是由K公司违约造成的，应由K公司承担。
二、K公司使用该别墅应支付使用费
惠运公司依《买卖契约》的约定于2000年4月1日将该别墅交付K公司使用，K公司至今已使用近17个月，K公司在其提交的(代理词》中认为：将该别墅出租每月可获租金1万美元，因此K公司应支付不低于17万美元的使用费。
北京市炜衡律师事务所律师
唐波、杨明
2001年8月23日
八、仲裁开庭实录
2001年7月27日上午，仲裁庭第一次开庭审理此案。庭审中，双方均出示了证据以支持各自的观点。K公司坚持惠运公司应根据三方协议的约定为其办理该房屋的产权证书。并且主张其购买该房屋的价格是三方协议中约定的56万美元，其已完全履行付款义务。我们则认为该房屋的价格约定应当是买卖契约中的113万美元，因为K公司仅支付了部分房款，从而导致房屋产权确属无法办理。双方围绕各自的观点阐述理由，辩论十分激烈。此次开庭从上午一直持续到下午。此次开庭后，仲裁庭要求双方代理人休庭后同各自的委托人联系，以便确定惠运公司及K公司之间能否通过调解方式解决办案。
第一次开庭后，申请人K公司的委托代理人在2001年7月31日向仲裁庭提交了代理词，代理词就本案事实提出以下观点：(1)K公司认为，三方协议是本案认定双方法律关系的核心，买卖契约只是本案的一个附属材料，只是为履行三方协议，办理房屋产权过户手续而履行的一个手续，在整个交易活动中处于从属、服从的地位。(2)就买卖契约约定房款113万美元一事，K公司认为这是惠运公司设下的一个圈套，不足