酒店项目可行性分析报告.doc

酒店项目可行性分析报告

第一篇 市场及项目分析
一.全国酒店业形势
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上,随着人类的进步、社会经济的发展,科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展,带来了世界旅游、商务的兴旺,酒店业也随之迅速发展起来,而且是越来越豪华、越来越现代化。
2005年中国宾馆酒店行业持续发展,营业额和就业人数都有所增长;酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点,但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展,外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大,各项经营指标均领先于内资酒店企业;同时,行业内品牌竞争成为主导,酒店集团化趋势尤为突出。
2006年度假游,自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎,此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位,其产品也更加细化,更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会,将会大大的推动中国酒店业的发展,所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。
二.本项目基本情况及优势介绍
1.项目区域介绍
本项目坐落在美丽的临安市市区
临安地处浙西北,东邻杭州,西接黄山,南连富阳、桐庐和淳安,北靠安吉,是距离上海、杭州等大都市最近的山区市。市域东西长100余公里,南北宽50余公里,总面积3126.8平方公里,辖4个街道22个乡镇662个行政村,人口52万。市区建成区面积20平方公里,人口15万。
临安是首批全国生态建设示范市,拥有"中国优秀旅游城市""中国竹子之乡""中国山核桃之乡""中国书画艺术之乡""全国绿化造林先进县"等称号,两次跻身"全国农村综合实力百强县(市)"行列,今年被列为浙江省十七经济强县(市)之一。房地产E网 临安山清水秀、风光迷人,森林覆盖率达74.9%。境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区,其中天目山被列入联合国人与生物圈网络成员,还有青山湖国家级森林公园,大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。
临安历史悠久,新石器时代人们就在这里繁衍生息。西汉时设县建制是,是吴越国王钱谬故里和墓葬地。历代以来人才辈出,宋代大文人洪咨夔,清代数学家方克猷,革命烈士来学照,爱民模范赵尔春,高原赤子陈金水等都是临安的杰出人物。
秀丽的山水吸引来众多名人墨客。谢安、昭明太子、李白、白居易、苏轼、郁达夫、周恩来等曾留下他们的足迹和诗文,给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。临安的佛教文化源远流长,西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊为韦驮菩萨的道场。历代高僧辈出,在东南亚尤其是日本影响深远。
2.项目基本情况
本酒店项目位于临安市钱王大街西,玲珑山脚下,其酒店建筑是街边的一栋七层的楼房,室外是淡红色彩砖,室内是毛坯,总共的可用面积为2300平方米,带电梯.酒店装修完后,将有客房64间,一楼营业房三间,有停车场.
三.项目周边酒店分析
临安上点规模的酒店大约有30多家,本酒店项目附近有三家酒店,都在钱王大街边上.它们分别如下
1.东方假日酒店,是一家三星级酒店,有客房170多套,其入住率比较高,客人以团队为主,零星散客.距离本项目200多米..
2.假日之星酒店,是一家经济型酒店,其建筑外力面为淡黄色,给人一种清新的感觉,所以散客比较多,但仍以团队为主, 入住率较高,有客房80个左右.,距本项目100米左右.
3.保罗山庄,是一家传统酒店,有客房50套左右,,入住率较高, 距本项目100米左右.
这三家酒店各有特点,其优势都是入住率较高,以团队为主,劣势就是有些酒店设计过时
四.项目优势介绍
本酒店项目是杭州运河钢材市场有限公司在临安投资的第二家酒店,另一家酒店----临安大世界酒店,也位于临安钱王大街,距本项目500米左右,故其优势有;
1.产业化扩张,低成本经营
本酒店项目是由杭州运河钢材市场有限公司投资的,其公司宗旨是走集团化道路,多元化投资..现经营方向为钢材和酒店并进,已有杭州北晶大酒店和临安大世界酒店,即将投资的酒店项目有安吉棋盘石度假村和本酒店项目.因本酒店离临安大世界酒店较近,所以可以在客户方面把本酒店的客户带到大世界酒店用餐,既提高了效益又节省了成本,在公司酒店人力调动和分配方面,也比较灵活方便
2.管理人员减少,组织更加精简
因为本项目和临安大世界酒店较近,所以总公司可以派较少的管理人员到临安,不需要设置
复杂的组织结构,因此办事有效简便,资源可以共享
3.政策利好
临安市的未来市区规划是向西扩展,而本项目就是位于市区西面,所以周边商业会更加活跃,人流量更大
五.项目定位
根据全国酒店业趋势,区域特点,项目周边酒店情况,项目优势等因素,,此项目可以定位为”价廉,,干净,舒适”的经济型酒店
第二篇 项目投资估算
一.项目前期投资预算
前期投资主要是建筑装修费用和采购酒店产品费用.一般需要采购的产品包括:电视机.空调.地板,床及床上用品,卫生间用品,电话机,电脑,窗帘,茶几等,每间房采购的产品具体如下:
1.床头灯: 70元/个 2。镜灯:45元/个 3。吸顶灯 :28元/个 4。 廊灯: 10元/个 5。坐便器: 350元/个 6。浴巾架 :80元/个 7。淋浴器: 300元/个 8。 洗脸盘: 150元/个 9。 台板: 130元/个 10。热水器: 880元/个 11。电热壶 : 80元/个 12。 窗帘 :350元/件 13。 空调: 1700元/台 14。 电视机: 800元/台 15。床 :250元/个 16 电视柜,衣橱,行李架,圈椅: 1200元/套 17。 地板 : 50元/平方米 18。油漆 :16 元/平方米 19。地砖 : 35元/平方米 20。 磁砖: 35元/平方米 21。塑料扣板 : 60元/平方米 22。玻璃淋浴房 : 900元/间,床上用品大约要花费3万元,前厅的装修费用为10万元左右,楼梯扶手大约为5万元左右
(1)每间房总价:9661元/间
(2)64间房总成本:9661×64=618304
(3)前期总投资:618304+30000+100000+500000=798304≈80万
二.项目后期营业费用
项目后期营业费用主要包括房子年租金,年营业费用,其它费用.
1.房子年租金
根据目前甲乙双方达成的初步意向,年租金为二十万左右.
2.年营业费用
年营业费用一般包括人员工资,年水电费用,年发票税.,具体如下
(1)人员工资
目前的人员安排为:客房5人,总台3人,保安2人
人数
月工资
年工资
客房
5
900
5.4万
总台
3
1200
4.3万
保安
2
1000
2.4万
合计
10
12.1万
(2)水电费用
水电一年的费用大约为:14.4万
发票税
每年的发票税费为:3万
年营业费用为: 12.1+14.4+3≈30万
3.后期年营业费用总额: 房子年租金+年营业费用=20+30=50
4.其它费用
其它费用一般指每隔五年酒店要重新装修一次的费用,大约为初次费用的一半:40万左右
根据以上数据,项目第一年总投资为:80+20+30=130
三.项目筹资来源
一个项目的产生并运行必须要有资金做后盾,一般企业对一个项目投入的资金来源一般有:企业自有资金,向银行借贷,发行股票,取得基金支持等
根据我们投资酒店项目资金需要,如果企业自有资金充足,则项目十年总投资为:
80+20×10+40=320万
如果资金不足,根据资金筹划的需要,我们可以向银行借贷100万两年期(两年期的银行利率为6.
75﹪)的信贷资金,则十年总投资为
100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334万
四.费用分摊
如果是自有资金投资,根据会计里的权责发生制原则,则有
1.前五年 每年待摊费用:80÷5+20=36万
每月待摊费用:36÷12=3万
2.后五年 每年待摊费用:40÷5+20=28万
每月待摊费用:28÷12=2.3万
如果是向银行借贷资金,根据会计里的权责发生制原则,则有
1.前五年 每年待摊费用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13万
(13+80)÷5+20=38.6万
每月待摊费用:38.6÷12=3.2万
2.后五年 每年待摊费用:40÷5+20=28万
每月待摊费用:28÷12=2.3万
第三篇 项目投资利润预测
一,酒店年收入预测
1.静态银行收益预测
企业投资就是为了追求利润,当企业投资一个项目时,就必须会有资金的投入,于是就会产生收益或亏损,假如这笔钱是存到银行,则根据中国人民银行公布的金融机构人民币存款准利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,两年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。五年利率:4.41﹪,于是十年收益为
银行存款总收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415万
以上计算的银行总收益是一个静态指标,如果把资金用于投资酒店,就会发生酒店动态收益
2.酒店年收入预测
酒店经营一般有旺季和淡季之分.按一般划分,旺季有9个月,淡季有3个月.假如在旺季的星期六的入住率为100﹪,房价每间120元,星期五入住率为50﹪,房间每间90元,其余时间房间入住率为40﹪,房价为每间70元,则有
全年星期六的总收入:120×64×4×9=27.6万
全年星期五的总收入:90×32×4×9=10.4万
其余时间收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2万
全年总收入:27.6+10.4+51.2=89.2万≈90万
十年总收入:90×10=900万
十年利润:自有资金产生的利润:900-320=580万
借贷资金产生的利润:900-334=576万
显然,静态银行总收益<酒店十年利润总额
二.项目投资回收期预测
静态投资回收期(简称回收期),是指投资项目收回原始总投资所需要的时间,即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有"包括建设期的投资回收期"和"不包括建设期的投资回收期"两种形式。因为我们是租用别人的房产进行经营活动,于是可以大致归入“不包括建设期的投资回收期”,于是有:不包括建设期的投资回收期=原始总投资/投产后若干年相等的净现金流量
假如投资回收期为未知数M,则有
投产后若干年相等的净现金流量XM=原始总投资
90M=80+40+(30+20)XM
M=3
于是最后的投资回收期大致为三年
三,盈亏平衡分析
盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法,是根据产品的业务量(产量或销量)、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析,用来预测利润,控制成本,判断经营状况的一种数学分析方法。一般说来,企业收入=成本+利润,如果利 房地产E网润为零,则有收入=成本=固定成本+变动成本,而收入=销售量×价格,变动成本=单位变动成本×销售量,这样可以推导出盈亏平衡点的计算公式为:销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量,
由于我们是酒店项目,成本每年较固定,于是有
收入=固定成本
所以根据投资回收期得到盈亏平衡点为:
80+40+(30+20)×3=270万
四.投资回报率
投资回报率是反映盈利能力的另一个重要指标,是利润与总投资之比,根据前面的数据知道,
十年利润:自有资金产生的利润:900-320=580万
借贷资金产生的利润:900-334=576万
所以,自由资金的投资回报率为
580÷320×1/10=18﹪
借贷资金的投资回报率为
576÷334×1/10=17