建发商业地产培训.pptx
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1、 一、什么叫商业房地产一、什么叫商业房地产?指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.二、商业房地产的类别划分二、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1 1、按照开发形式进行分类、按照开发形式进行分类(1).商业街商铺;(2).市场类商铺;(3).社区商铺;(4).住宅底层商铺;(5).百货商场、购物中心商铺;(6).商务楼、写字楼商铺;(7).交通设施商铺2 2、按座落位置分、按
2、座落位置分(1).市中心区商业;(2).居住区附近及其他市区商业;(3).交通枢纽附近商业;(4).市郊商业3 3、按规模分、按规模分(1).大型建筑面积过万平米;(2).中型-分布广泛大型商业区的补充;(3).小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4 4、按照投资价值分类、按照投资价值分类(1).“都市型”商铺-绩优股;(2).“社区型”商铺-潜力股;(3).“便利型”商铺-冷门小盘股;(4).专业街市商铺-高科技股;(5).其他商铺-“一般股票”。5 5、按照商铺的位置形式分类、按照商铺的位置形式分类 铺面房和铺位三、什么叫购物中心三、什么叫购物中心shopping cente
3、r(Sshopping center(SC)C)是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。四、什么叫四、什么叫MALLMALL 目前世界大型商业地产的顶级形态-可以定位为规模在10万以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.五、什么叫超市、分类怎样五、什么叫超市、分类怎样 开架售货,集中收款,采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态.根据商品结构的不同,可以分为食品超市和综合超市。大型超市实际营业面积6000以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.
4、根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市.仓储会员店-以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.六、步行街的起源六、步行街的起源 最初出现步行街,是因为城市膨胀,尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能,由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化,人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态,因此建了步行街,使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。七、专卖店、便利店、连锁店、百货店七、专卖店、便利店、连锁店、百货店 q专卖店(exclusi
5、ve shop):专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。q便利店(方便店)convenience store(CvS):满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态q百货店 department store(Dept):在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展各自的进货、管理、运营的零售业态.q连锁经营:一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化,是一种实现规模效益的经营组织形式。八、什么叫街铺八、什么叫街铺 沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。业态业态?以什么方式卖以什么
6、方式卖 九、业态、业种九、业态、业种 业种业种?卖什么卖什么 十、历史上的八次零售业态创新十、历史上的八次零售业态创新次数次数名称名称业态开始时间业态开始时间高潮期高潮期特征特征1百货商店1852年18601940扩大品种2一价商店1878年18801930同一价格3连锁商店1859年19201930组织创新4超级市场1930年19351965自选购物5购物中心1930年19501965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货7步行商业街1967年1967?漫步购物8多媒体销售1980年1980?电视、网上购物 十、零售业态手风琴定律十、零售业态手风琴定律综合化专业化杂货店
7、1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街 20世纪60年代时间城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 城市与商业地产“城”与“市”商业地产一般都分布在城市最重要的地段,最显要的位置,代表着城市的形象,注重商业地产项目与整个城市的协调统一,将能够为城市增光添彩。“城市”要有个观念的更新,不然,“城”建得“美仑美奂”,“市”却冷背呆滞了。没有“市”的“城”,怎么还叫“城市”?十一、解读十一、解读“城城”与与“市市”(一)(一)从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向,去抓住商业发展的机遇;一是应以商业发展的前瞻性、拉动性,影响、促进城市建设的
8、规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市,更当如此。十一、解读十一、解读“城城”与与“市市”(二)(二)城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 城市化背景下的商业地产城市化背景下的商业地产 未来的商业地产人才,是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 要站在城市、地产与商业之间,为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程,明白应该建多大的商业,商业业态是如何搭配的,实现商业与城市、与房地产最有价值的对接,充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。十二、商业地产对人才的要求十二、商业地产对人才的要求城市化背景下的商业地产城市化背景
9、下的商业地产 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合,是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。城市化背景下商业与地产的对接城市化背景下商业与地产的对接商业地产诱惑商业地产诱惑 天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元,建筑面积16万平方米,营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心,每天的客流平均达到30万人次,2002年整个购物中心的营业额达到36亿元,租金收入3亿多,已成为广州最繁华的商业中心之一。十三、商业地产的发展态势(一)十三、商业地产的发展态势(一)商业地产研究商业地产研究 商业房地产的三重利诱惑:一重利,商业赢利和物业升值;二重利,
10、提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力;三重利,以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度。商业房地产魅力如斯,各路玩家纷纷下水,按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头,就不再是单纯的地产项目,房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。十三、商业地产的发展态势(二)十三、商业地产的发展态势(二)中外商业发展规模对比分析中外商业发展规模对比分析 GDPGDP中商业所占比例中商业所占比例美国零售商业美国零售商业5050强强(亿美元)(亿美元)中国零售商业中国零售商业5050强强(人民币亿元人民币亿元)英法德日英法德日美国美国 中国中国零售总额零售总额 占零售
11、总占零售总额额零售总额零售总额占零售总额占零售总额1515左右左右161617171010左右左右 4910491021.421.4542.07542.07 1.74%1.74%同发达国家相比,中国商业总体规模过小,大型商业所占市场份额很小。同发达国家相比,中国商业总体规模过小,大型商业所占市场份额很小。十三、商业地产的发展态势(三)十三、商业地产的发展态势(三)中外连锁商店比较中外连锁商店比较 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18591900(40年)19011970(70年)1970后?法国18661900(35年)19011960(60年)1960后日
12、本19261960(35)19611971(10)1972年后中国19902010(20年)20112020(10年)2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年,距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势(四)十三、商业地产的发展态势(四)中外百货商店比较中外百货商店比较 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18501899(50年)19001929(30年)19301979(40年)1980年后法国18521880
13、(28年)18801914(34年)19141950(36年)1950年后日本19041922(18)19231937(14)19381973(35)1974年后中国18941949(55年)19501995(45年)19952025(30年)2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年,距日本30年距美、法、日60年距美、日60年,距法30年距美、日50年,距法75年同发达国家百货商店的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势(五)十三、商业地产的发展态势(五)中外超级市场比较中外超级市场比较 国家国家创
14、新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18301935(5年)19361965(30年)1966200(35年)2001年法国19591962(3年)19631968(5年)1969日本19531959(7年)19601989(30年)1990香港19601971(11年)19721982(10年)1982中国19812000(20年)20012020(20年)2020年中国与西方国家的差别距美、50年,距法日港3040年大体相距3040年大体相距3040年同发达国家超级市场的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家超级市场的阶段比较,可成为商业地产决策时
15、的重要参考 十三、商业地产的发展态势(五)十三、商业地产的发展态势(五)日本各类型购物中心比较参考日本各类型购物中心比较参考邻里型邻里型社区型社区型区域型区域型超区域型超区域型商圈半径(公里)123510203040时间距离(分)355810152030商圈人口(万人)1251050100200以上停车场容量(辆)5010030050020005000500010000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店26家专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它1020家2040家100200家180250家 十三、
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