房地产基本知识.pptx
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1、房地产专业知识一、房地产基本概念一、房地产基本概念房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性权利构成
2、的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性。和不可分割性。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型,房地产大体上可以分为:房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型,房地产大体上可以分为:居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等用房地产等 2 2、房地产特性、房地产特性、房地产特性、房地产特性位置固定性位置固定性-位置不可移动性位置不可移动性地域差别性地域差别性-每一宗房地产价值都不相同每一宗房地产价值都不相同高值耐久性高值耐久性-价值昂贵的消费品价值昂贵的消费品保值增值性保值增
3、值性-土地稀缺性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质致使房地产具有保值和增值的性质3 3、房地产开发、房地产开发、房地产开发、房地产开发房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间间,并改变人类生存的物质环境的一种劳动。并改变人类生存的物质环境的一种劳动。4 4、房地产市场、房地产市场、房地产市场、房地产市场一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场一级市场:房地产一级市场又称土地一
4、级市场,是土地使用权出让的市场是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地也出让的土地可以是生地也可以是经过开发达到可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地(没有实现三通一平)和熟地(已实现三通一平)的市场。生地(没有实现三通一平)和熟地(已实现三通一平)三通一平:通水、通电、通道路三通一平:通水、通电、通道路,土地平
5、整土地平整七通一平:通上水(自来水)、下水(污水、雨水排放)、电、煤、道七通一平:通上水(自来水)、下水(污水、雨水排放)、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。路、电讯、热、土地平整。二级市场:是房地产开发市场二级市场:是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司其经营主体为各房地产开发公司,其经营内其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。三级市场:是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场
6、三级市场:是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。5 5、房地产与建筑业的区别、房地产与建筑业的区别、房地产与建筑业的区别、房地产与建筑业的区别房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是:建筑业是物质生产房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是:建筑业是物质生产
7、部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系,在房地等多种性质,属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系,在房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系,房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系,房地产业是房地产开发和建筑的甲方,建筑业是乙方;房地产业是策划者,产业是房地产开发和建筑的甲方,建筑业是乙方;房地产业是策划者,组织者并承担发包任务,建筑业则是承包单位,按照承包合同的要求完组织者并承担发包任务,建筑业则是承包单位,
8、按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。成土地开发和房屋建设的生产任务。6 6、商品房、商品房、商品房、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房管局批准是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房管局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。抵押、赠与、交换的房地产。7 7、发展商开发商、发展商开发商、发展商开发商、发展商开发商专门从事房地产开发和经营的企业。专门从事房地产开发和经营的企业。8 8、代理商、代理商、代理商、代理商经政府批准
9、成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。报告、销售策划等业务提供有偿服务。9 9、房地产产权、房地产产权、房地产产权、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权,具体内容是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权,具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收
10、益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入,出售的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产,与土地是不可分割的一个整体,房屋在发款等权利。房屋作为不动产,与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,开发商拥有产权并独立出售,割开来处分。在具体的房地产项目销
11、售中,开发商拥有产权并独立出售,出租的房屋,车库等有产权,但像属于小区绿地等部分的土地及公建,出租的房屋,车库等有产权,但像属于小区绿地等部分的土地及公建,对购房者而言,就不具备产权的概念。对购房者而言,就不具备产权的概念。1010、如何办理产权、如何办理产权、如何办理产权、如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后,办理身
12、份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后,办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。1111、房地产产权登记、房地产产权登记、房地产产权登记、房地产产权登记指凡在规定范围内的房地产产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法指凡在规定范围内的房地产产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给后,由房地产管理机关发给房地产产权证房地产产权证。产权登记是房地产产权。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段,
13、只有通过产权登记,才能对各类房地产产权实施管理的主要行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产产权实施有效管理,并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、有效管理,并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房级、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载。地产登记事项作全面记载。1212、商品房预售许可证、商品房预售许可证、商品房预售许可证、商品房预售许
14、可证按规定,房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到房按规定,房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到房管局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。管局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。1313、房地产买卖合同、房地产买卖合同、房地产买卖合同、房地产买卖合同是由房管局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商是由房管局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同,内销的房地产合同可免做公证,外销的房地品房销售都须签订此合同,内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证。产合同必须做公证。1414、房屋所有权、房
15、屋所有权、房屋所有权、房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权(包房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。于拥有了在法律允许范围内的一切权利。1515、房屋使用权、房屋使用权、房屋使用权、房屋使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等,它包含在房屋的所有权之中。的使
16、用权不能出售、抵押、赠与、继承等,它包含在房屋的所有权之中。1616、土地的所有权形式、土地的所有权形式、土地的所有权形式、土地的所有权形式国家所有,集体所有。国家所有,集体所有。1717、土地所有权的变更、土地所有权的变更、土地所有权的变更、土地所有权的变更集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。1818、国家所有的土地、国家所有的土地、国家所有的土地、国家所有的土地包括城市市区的土地;农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归包括城市市区的土地;农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地;国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。
17、国有的土地;国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。1919、集体所有的土地、集体所有的土地、集体所有的土地、集体所有的土地集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理(如举办乡镇企业)或个集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理(如举办乡镇企业)或个人承包经营,不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地,其房不能人承包经营,不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地,其房不能转让;宅基地、自留地、自留山属集体所有。转让;宅基地、自留地、自留山属集体所有。2020、国有土地所有权、国有土地所有权、国有土地所有权、国有土地所有权国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所国
18、有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制单位和个人使用,但须依法取得有制单位和个人使用,但须依法取得“国有土地使用证国有土地使用证”。土地使用权。土地使用权的年限:居住用地的年限:居住用地7070年;商业、旅游、娱乐用地年;商业、旅游、娱乐用地4040年;工业、教育、科年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地5050年。年。2121、房地产开发用地、房地产开发用地、房地产开发用地、房地产开发用地必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过
19、征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权,并取得权,并取得“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取:。国有土地使用权的获取:(1 1)土地使用权出让(政府以拍卖、招标、协议的方式):)土地使用权出让(政府以拍卖、招标、协议的方式):(2 2)土地使用权划拨(无偿),包括国家机关用地和军事用地、城市基)土地使用权划拨(无偿),包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目;础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目;
20、(3 3)土地使用权转让(出售)土地使用权转让(出售/交换交换/赠与)。房地产转让、继承、赠与、赠与)。房地产转让、继承、赠与、遗赠(转移的是房屋所有权和土地使用权)。遗赠(转移的是房屋所有权和土地使用权)。2222、商品房现售的条件、商品房现售的条件、商品房现售的条件、商品房现售的条件开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证用权证/使用土地的批文;持有建设工程规划许可证和施工许可证;通过使用土地的批文;持有建设工程规划许可证和施工许可证;通过竣工验收;拆迁安置已经落实;供水、供电、供热、燃气、通信等配套
21、竣工验收;拆迁安置已经落实;供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件,其地配套基础设施和公共设施具备交付使基础设施具备交付使用条件,其地配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已落实。用条件或已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已落实。28 28、商品房取得预售许可证应当具备的条件、商品房取得预售许可证应当具备的条件、商品房取得预售许可证应当具备的条件、商品房取得预售许可证应当具备的条件(1 1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2 2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,
22、已取得土地使)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书:用权证书:(3 3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续:程质量和安全监督手续:(4 4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5 5)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程封顶;七层以)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成上(不含本数)的商品房预售项目,已完成2/32/3结构工程,并且发展商结构工程,并且发展商
23、开发建设资金占工程总投资开发建设资金占工程总投资3030的比例;的比例;(6 6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;(7 7)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8 8)法律、法规规定的其他条件。)法律、法规规定的其他条件。2929、房地产的登记发证制度、房地产的登记发证制度、房地产的登记发证制度、房地产的登记发证制度产权发生变化需进行登记。产权发生变化需进行登记。(1 1)转移、分割、抵押、继承、租赁等;)转移、分割、抵押、继承、租赁等;(2 2)登记是应当完成的程序,否则权利
24、人的权利尚处于不确定状态,容)登记是应当完成的程序,否则权利人的权利尚处于不确定状态,容易遭受侵害;易遭受侵害;(3 3)没有登记,权利人的权利仍应受到保护)没有登记,权利人的权利仍应受到保护。地产类型1 1居住区用地居住区用地居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。2 2、住宅用地、住宅用地、住宅用地、住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。小路等)的总称。3 3、其他用地、其他用地、其
25、他用地、其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。4 4、公共服务设施用地、公共服务设施用地、公共服务设施用地、公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。车
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