一成本法估算房屋的价值.doc

一）、成本法估算房屋的价值
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的基本公式为：
建筑物价格 = 建筑物重置价格 - 折旧 = 建筑物重置价格×成新率
1、开发成本
估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下：
⑴建筑安装工程费
建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。
⑵勘察设计和前期工程费
前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2
⑶基础设施建设费
包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2
⑷公用配套设施建设费
包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2
⑸开发过程中的税费及不可预见费
包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2
⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即：
⑴ + ⑵ + ⑶ + ⑷ + ⑸ =350+35+18+28+28= 459元/m2
2、管理费用
主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2
3、投资利息
以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：
[1+2]×[（1+i）0.5-1]
=[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2
4、销售费用
销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：
（459+37+14）×3%≈15元/m2
5、销售税费
销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：
[1+2+3+4]×5.5%
=[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2
6、开发利润
开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。目前博白县房地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为:
[1+2+3+4+5]×15% =[459+37+14+15]×15% ≈79元/m2
7、建筑物重置单价
1+2+3+4+5+6 =459+37+14+15+29+79= 633元/m2
7、建筑物成新修正单价
委托方提供的资料，无法确定估价对象房屋建造年月，根据估价人员现场勘查掌握的情况及估价人员经验综合分析，确定房屋实际成新率为83%，故其修正单价为：633×83%≈525元/ m2
（二）、成本法估算新开发土地的价值
求取土地的成本法是求取估价对象在估价时点的土地新开发价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
求取土地的成本法的基本公式为：
新开发土地价格 = 取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
1、取得待开发土地的成本
依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定取得待开发土地的成本为：400元/m2。
2、土地开发成本
依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定土地开发成本：240元/m2。
3、管理费用
管理费用取“取得待开发土地的成本”与“土地开发成本”之和的8%为：51元/m2。
4、投资利息
投资利息以上述1项、2项、3项为基础计算，土地开发期按半年计算，投资利息采用现行银行一年期贷款利率5.58%，假设第1项费用在开发期初一次投入，第2项、第3项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：
（1）、第1项费用利息：
[1]×[（1+i）0.5-1]
=[400]×[（1+5.58%）0.5-1]≈11元/m2
（2）、第2、3项费用利息：
[2+3]×[（1+i）（0.5/2）-1]
=[240+51]×[（1+5.58%）（0.5/2）-1]≈4元/m2
（3）、投资利息为：
（1）+（2）=11+4=15元/m2
5、销售费用
销售费用以上述1项、2项、3项、4项之和的3%计算为：
（400+240+51+15）×3%≈21元/m2
6、销售税费
销售税费以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的5.5%计算为：
（400+240+51+15+21）×5.5%≈40元/m2
7、开发利润
开发利润以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的15%计算。开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。目前博白县房地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为:
（400+240+51+15+21）×15%≈109元/m2
8、新开发土地价格
新开发土地价格为上述1至8项之和，即
400+240+51+15+21+40+109=876元/m2
10、计算楼面地价
设定容积率为2.2，则
楼面地价=土地单价÷容积率=876÷2.2≈398元/m2
（三）、估价测算结果
（1）、建筑物成新修正单价为：525元/ m2
（2）、土地楼面地价为：398元/m2
（3）、房地产单价为：（1）+（2）=525+398 =923元/ m2
（4）、房地产总价为：2956.66 m2×923元/ m2≈2728997元/ m2

六、估价测算过程
收益法的原理是: 由于房地产具有连续收益性, 使用期相对较长, 其产生的净收益能够在未来连续获得, 将房地产的净收益, 按一定的资本化率, 可以求出房地产价值的总额。
净收益每年不变且为有限年期时对应的收益还原法公式为:

a　　　　　 １
V= ──×{１－ ─── }
r (1+r) n 
其中: V── 房地产价格 a── 房地产净收益
　 r── 为房地产资本化率　　n── 未来收益年限
1、确定资本化率r:
通过安全利率加风险调整值的方法来求取房屋资本化率, 即房地产资本化率=安全利率+风险调整值, 选用银行一年期存款利率2.25%为安全利率, 根据估价对象所处的社会经济环境及投资该房地产与投资其他经济行为作比较后认为估价对象，风险调整值取3.75%，则房地产资本化率为：
r= 2.25%＋3.75% =6.0%
2、确定年净收益a:
(1) 年总收益
估价对象临街一层现为商铺出租，我公司估价人员对本县城同类地段类似房地产的租赁市场可比实例调查情况分析如下：
可比实例A：面积28m2，月租金500元，单价为17.86元/m2·月。
可比实例B：面积22m2，月租金400元，单价为18.18元/m2·月。
可比实例C：面积26m2，月租金500元，单价为19.23元/m2·月。
经过综合分析考虑，采用“加权算术平均数”综合出的估价对象月平均租金为：
17.86×0.5+18.18×03+19.23×0.2=18.23元/m2·月
依据租赁市场可比实例调查情况确定出租率为95%， 则:
年总收益 = 18.23×12×95%=207.82(元/m2)
(2) 年总费用:
①维修费按年总收益的2%计算:
207.82×2% =4.16(元/m2)
②管理费按年总收益的5%计算：
207.82×5% =10.39(元/m2)
③税金(房产税)按年总收益的12%计算:
207.82×12% =24.94(元/m2)
④保险费按房屋重置价格的0.2%计算,根据估价对象的结构及装修情况,取估价对象房屋重置价格为900元/m2,则:
900×0.2% =1.8(元/m2)
⑤年总费用=①+②+③+④
=4.16+10.39+24.94+1.8=41.29(元/m2)
(3) 房地产年净收益a
a= 年总收益－年总费用
= 207.82-41.29=166.53(元/m2)
3、确定收益年限n
由于该评估对象的土地使用权为划拨性质, 使用权年限为无限年。故假定本估价对象土地为出让土地进行评估，依据商业用途用地的法定最高出让年限设定其未来收益年限n =40年。
4、估价对象价值确定
a　　　　　１ 166.53 　 　 １
V= ─×{１－ ── }= ───────×{１－ ──────}
r (1+r) n  6.0% (1+6.0% )40
≈2506元/m2
以估价对象建筑面积为280m2计，则：
估价对象房地产总价=2506×280=701680(元)