高度蓄水及价格方案：东海晶御中央第二组团蓄水认筹方案.doc

晶御中央二组团蓄水相关文件 南京地之杰

东海晶御中央第二组团蓄水认筹方案

一、蓄水工作安排：
1、时间安排：2011年3月12日起，到二组团开盘当日止。
2、蓄水方法：
A、推出“新春派红利”计划，邀请客户参加活动，根据参加的不同档次，享受不同的购房优惠。
B、参加预选房：每个客户在参加活动后，可选择1套主选房源、1套次选房源。其中，主选房源由销售经理现场控制，尽量不出现交叉，次选房源可以交叉。
C、确认付款方式等可以享受的优惠。其中：一次性付款的客户，安排其尽早筹集资金，并在资金合适的情况下提前签约。
二、蓄水及销售控制安排：
由于本次蓄水进行一对一预选房，为满足部分特殊客户的需求，进行前期硬销控，建议如下：
2#楼，销控10套房。1-10楼每层销控一套。
6#楼，销控10套房。5-15楼每层销控99平米房源一套。
（具体销控房源由销售经理报开发商确认）
三、【新春派红利】认筹金活动计划：
1、【10派2】优惠：即活动期间交纳10万认筹金，开盘正式定购可享受2万元“红利优惠”。
2、【5派1】优惠：即活动期间交纳5万认筹金，开盘正式定购可享受1万元“红利优惠”。
3、【“3派5】优惠：即活动期间交纳3万认筹金，开盘正式定购可享受5000元“红利优惠”。
四、蓄水工作组织
1、确认前期积累老客户意向（置业顾问）
2、制定电话及接待专项说辞（销售经理）
3、电话通知老客户（3月11日起，每天20组），老客户安排认筹时间共一周。
4、新客户加入认筹，现场参加活动。（3月19日起，与广告推出后同步）
五、收款相关事项
1、收款名称：晶御中央“新春派红利”活动确认金
（说明：由于2#、6#楼暂时未取得销许证，因此收据上避免出现2#、6#楼字样）
2、安排财务人员值班，置业顾问鼓励客户刷卡。
六、配合推广活动
同步推出“老带新”活动计划。在认筹期间，由现场通知老客户介绍新客户。
（“老带新”活动计划附后）

南京地之杰物业顾问有限公司 晶御中央项目组
2011-3-9

东海晶御中央第二组团价格调整方案

一、总体思路
“适度提价、分类优惠、快打快销、滚动发展”
综合考虑目前宏观政策、东海市场形势、项目一批销售进度等因素，提出以上四项价格主张：
1、适度提价：实现三个目的。
一是让第一批购房的人感到“物业增值”；
二是让东海的购房者感到晶御中央房价”坚挺“，避免”买涨不买跌“的势头出现；
三是通过二批价格提升，挤压第一批剩余房源的销售。
2、分类优惠：就是针对目前银行信贷的问题，制定根据”付款方式“的不同实行的不同优惠。
3、快打快销、滚动发展：就是本次推盘的价格仍然以快速跑量为目标。
二、定价策略
针对第二批房源面积户型与第一批完全相似的特点，本次调整价格需主要考虑三个因素：
第一个因素：时间因素。就是两次推售相距3个月应该形成的价格差；
第二个因素：位置因素。就是第二批房源比第一批房源位置适当距中、出入便捷性适度提高后应该形成的价格差距；
第三个因素：销售因素。就是在第一批房源销售过程中，不同房源的市场认可度与销售速度。
三、调价策略
本次调价在1#、5#楼公示定价基础上进行调整，具体调整价格建议如下：
1、2#楼总体均价比1#楼均价上调150元/平米左右。
其中：
129平米户型房源， 2#楼单价比1#楼单价上调150-180元/平米
140平米以上户型房源，2#楼单价比1#楼单价上调120-150元/平米
2、6#楼总体均价比5#楼均价上调120元/平米左右。
其中：
A、99平米户型房源， 6#楼单价比5#楼单价上调120-150元/平米
B、125平米以上户型房源，6#楼单价比5#楼单价上调80-120元/平米
C、18楼以下房源，在基准调价基础上，再增加30元/平米（即增加后99平米户型调整价格为150- 180元/平米）；18楼以上房源，在基准调价基础上，再减少30元/平米（即减少后99平米户型调整价格为50—90元/平米）
四、调整后价格抗性分析
1、2#楼：129平米以上户型，单套总价提高2万元；140平米以上户型，单套总价提高约1.7万---2.1万元。
2、6#楼：99平米以上户型，单套总价提高1.2万—1.5万元；125平米以上户型，单套总价提高约1万---1.2万元。
分析：按此价格调整后，公示总体单价基本控制在3800元/平米以下，在目前市场状态下，第二组团价格仍属于：友好层面。

南京地之杰物业顾问有限公司 晶御中央项目组
2011-3-9

东海晶御中央第二组团认筹及开盘优惠方案

一、优惠策略
1、优惠的目的是实现快速销售与热销局面，实现加速回笼资金；
2、按照“分类优惠”的原则，实行优惠后实际成交价，二组团力争比一组团均价提高50-80元/平米。
二、优惠细则
1、根据付款方式实现不同的优惠
A、一次性付款，每平米优惠80元；
B、首付60%以上房款（含60%），每平米优惠50元；
C、首付30%以上，60%以下房款的，无优惠。
2、“新春派红利”认筹金优惠
A、“10派2”优惠：
即活动期间交纳10万认筹金，开盘正式定购可享受2万元“红利优惠”。
B、“5派1”优惠：
即活动期间交纳5万认筹金，开盘正式定购可享受1万元“红利优惠”。
C、“3派5”优惠：
即活动期间交纳3万认筹金，开盘正式定购可享受5000元“红利优惠”。
3、根据签约时间实现不同的优惠
A、在定购后15日内完成签约，办理银行按揭手续的，享受每平米30元
的额外优惠；
B、未在定购后15日内完成签约，办理银行按揭手续的，取消该项优惠。

4、“老带新”额外优惠
老带新，新客户可获得额外880/套的优惠；老客户可获得半年物业管理费赠送。
5、开发商关系户》》另定
说明：以上优惠可叠加，最高优惠额度约3.4万元
（或略一次性付款优惠，和一期比较：抵冲涨价部分+最高1.8万元优惠-30元每平米优惠-2万元红利优惠后，单价实际提高约70—100元）

南京地之杰物业顾问有限公司 晶御中央项目组
2011-3-9

晶御中央“老带新”优惠活动须知及流程

一、活动对象
晶御中央一期第一组团已购房业主（已签约）。
二、活动时间
2011年3月12日----5月31日（暂定）
三、活动须知
1、活动老业主界定标准：晶御中央已签定《商品房买卖合同》客户。
2、活动新客户界定标准：
类别
界定标准
备注
老客户亲自带新客户入场
新客户必须是首次进入售楼中心，双方共同填写《老带新客户专属登记簿》，并签字确认
a) 老业主须提前一天通知现场销售人员。其中，老业主须在电话中明确新客户姓名、电话，并由开发商现场财务人员签字确认后方可认为预约成功。
b) 如在老客户引荐前先来访过售楼处，不算“老带新”。
c) 一家人或夫妻其中任何一方曾经到过售楼现场了解情况，之后由老客户带入场或介绍入场成交均不能算“老带新”。
d) 客户在成交前说是老业主介绍的，不能算是“老带新”
老客户无法亲自带新客户入场
须在新客户第一次进入售楼处前提前一天电话告知现场工作人员进行预约登记
e) 老业主须提前一天通知现场销售人员。其中，老业主须在电话中明确新客户姓名、电话，并由开发商现场财务人员与销售经理核对后方可确认。
f) 已成交老客户则必须在新客户签约前补签确认，否则概不享受新老客户均不能享受“老带新”优惠。
g) 其它条件与首次“老带新”进场相同。
3、老带新注意事项：
登记新客户必须完成房屋定购行为，实现购买事实并签定《商品房买卖合同》客户后方可认定“老带新”活动成立，享受与其相匹配的优惠政策。
所有优惠政策的生效期均以该被推荐新客户签订《商品房买卖合同》为准。
四、推荐流程
老客户须提前一天电话预约登记，由相关工作人员及开发商现场财务人员共同核实确认
新老客户如约至售楼处，填写《老带新客户专属登记簿》并签字确认

登记服务人员陪同推荐老客户至财务室领取相关活动赠送礼品（物业管理费免除确认证明）
客户服务人员核对新客户是否满足活动界定条件
多带多送， 概不封顶。
专属服务人员陪同被推荐新客户办理房款优惠手续并签订《商品房买卖合同》

本流程仅供参照，连云港铭龙置业有限公司保留最终解释权。

南京地之杰物业顾问有限公司 晶御中央项目组
2011-3-9

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