房地产专业基础知识PPT课件.ppt
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1、房地产专业基础知识3/12/20241-房地房地产产基基础础知知识识及常用名及常用名词词1 1、房地、房地产产:是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。3/12/20242-2 2、土地的所有土地的所有权权种种类类:国有土地,集体土地。3 3、土地使用、土地使用权权的的
2、获获取方式:取方式:征用、划拨、出让。其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行“招拍挂”的方式 进行,即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让,协议出让已经停止。4 4、生地与熟地:、生地与熟地:熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平:水通、电通、路通,场地平整。七通一平:给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通,场地平整。3/12/20243-5 5、房地、房地产产按用途划分的按用途划分的类类型型:a.居住房地产(普通住宅,高级公寓,别墅等);b.商业房地产(写字楼,旅馆,商店,影剧院等)c.旅游房地
3、产(公园,风景名胜,历史古迹,沙滩等)d.工业房地产(厂房,仓库,)e.农业房地产(农场,林场,牧场,果园)f.特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等)6、土地使用、土地使用权权出出让让的使用年限:的使用年限:居住用地70年;工业用地50年;教育,科技,文化卫生,体育用地50年;商业,旅游,娱乐用地40年;综合或其他用地50年;3/12/20244-7 7、商、商业业房地房地产产的含的含义义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业地产是包括购物中心、大卖场、商
4、业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。3/12/20245-8 8、CBD CBD CBD的全称是Central Business District,我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区。其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”。随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言,CBD应该具备以下要素特征:它
5、是城市的功能核心,城市的经济、科技、文化、商业等高度集中;它交通便利,人流、车流、物流巨大;它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大;它位于城市的黄金地带,地价最高;它高楼林立,土地利用率最高。3/12/20246-9 9、购购物中心物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是:“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。通常说的Shopping Mall,音译“摩尔”或“销品贸”,意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态。摩尔(购物中心)特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包
6、括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲,小于10万平方米的,叫做购物中心;大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL;而大于20万平方米的,可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。3/12/20247-1010、CLDCLD CLD就是中央生活区,是英文CenterLivingDistrict的简称,是指一个大型城市中,在政府总体规划的引导下,随着经济发展到一定阶段,人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化,那些由若干居住区组成,可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求,位于城市中心地带,并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居
7、住区域。“中央生活区”按聚集群体可以分为:民营企业总部汇集的商务区;城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区;聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。3/12/20248-1111、商圈、商圈 商圈是零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。商圈就是指店铺
8、以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围,换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。3/12/20249-1212、写字楼、写字楼5A5A级级写字楼写字楼“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平,与写字楼品质有一定关联,但绝对不是划分写字楼等级的标准,“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响,但是绝不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼,因为影响写字楼品质的因素很多,比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等,智能化程度只是其中的一个方面。“5A级写字楼”的“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇
9、自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。“甲甲级级”写字楼写字楼 所谓甲级写字楼,是目前行业内自发形成的一种通行叫法,国家在这方面并没有成文的规定。它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将写字楼按照其综合质素不同,划分为甲、乙、丙等几个等级,从一般意义上讲,国际上判断甲级写字楼有八大特征:管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。3/12/202410-13、拆迁、拆迁补偿补偿的方式:的方式:货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。目前较多采用货币补偿方式。1414、在
10、什么情况下,国家可以收回有限制出、在什么情况下,国家可以收回有限制出让让的土地使用的土地使用权权:a.土地使用届满(如果在土地使用权届满以后,再重新交纳规定金额的 土地出让金,出让金视该地段标的收取,就可以继续使用)b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回3/12/202411-1515、土地出、土地出让让金:金:指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价 款。1616、产权产权及房及房产产种种类类:房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋房屋产权产权:指房
11、产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房地房地产权产权利人:利人:指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。3/12/202412-产权证书产权证书:指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图大大产权证产权证:即开发商首先要取得的产权证,是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小小产权证产权证:即每个购房者拿到的产权证,由购房
12、者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证,购房者才能去办理小产证。商品房:商品房:是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。3/12/202413-公房:公房:也称公有住房、国有住宅,指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。使用使用权权房房:由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集集资资房:房:改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费
13、等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。共有房共有房产产:两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权3/12/202414-五五证证(预预售条件)售条件):建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、和商品房预售许可证,简称“五证”。一一证证三三书书(楼房交付使用条件):(楼房交付使用条件):一证:房地产建设项目竣工综合验收合格证 三书:商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书 商品房质量保证书:主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书:介绍额定电流、主体结构、各部
14、件在使用中应注 意的问题。3/12/202415-现现房:房:已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住。开发商已办妥房地产权证(大证)的商品房。期房:期房:尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证(大证)为止的期间。准准现现房房:指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。3/12/202416-1717、价格:、价格:价格的种类很多,如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。其中的两种。最低价指目前销售中最低的单价 最高价指目前销售中最高的单价 均价
15、:指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价:指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的 销售价为起价,高层以低楼层的售价作为起价,不能真实 的反映楼盘的价位。一口价指不分楼层 不分方向一次性付款的价格3/12/202417-18、定金与定金与订订金的区金的区别别:定金是当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超过合同标的额
16、的20%。如果购房者交了定金后改变主意,决定不买了,开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人,应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别:法律规定,订金不具有法律效力,只是双方的一种约定,无论哪方违约,订金必须退还购房者。3/12/202418-1919、违约违约金金:指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论 是否给对方造成损失,都要支付违约金。2020、房地、房地产产一一级级市市场场:房地产一级市场又称土地
17、一级市场,是土地使用权出让的市场,即 国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为 国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以 是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断 的市场。3/12/202419-2121、房地、房地产产二二级级市市场场:房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地 产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交 易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用 者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。2222、房地、房地产产三三级级市市场场:房地产三级市场,是购买
18、房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。3/12/202420-2323、预预售的条件:售的条件:商品房预售实行许可证制度,开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的,不得进行商品房预售。3/12/202421-内内销销商品房商品房预预售售:开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资
19、料:开发经营企业的营业执照;有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件;已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件,并已交付全部土地使用权出让金;取得建设工程规划许可证和建设工程开工证;有纳入市建委销售计划的证明文件;按申请预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,或达到相应的工程进度,并已确定施工进度和交付日期;本市商品房预售许可证。3/12/202422-外外销销商品房商品房预预售售:开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料:开发经营企业的营业执照;付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金),取得土地使用证;市或区县建委颁发的建设工程开
20、工证,建筑施工合同,采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料;已完成工程建设总投资额的25;工程施工进度和竣工交付日期已经确定;外销商品房预售许可证。3/12/202423-1 1、建筑面建筑面积积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如 果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积 包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、他 公摊面积等。2 2、使用面、使用面积积:住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面 积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使
21、用面积来计算价格。3、套内建筑面套内建筑面积积:套内使用面积和套内墙体面积与阳台建筑面积之和规规划划术语术语及相关及相关规规定定3/12/202424-4 4、公用面、公用面积积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5 5、竣工面、竣工面积积:指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.6、共有建筑面、共有建筑面积积 房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积3/12/202425-7 7、分、分摊摊面面积积 公
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