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读书耕田 凌霄之游 p地产研习 咖啡馆2016 JAN物流地产是什么?物流地产定义现代物流地产分类目录现代物流地产运营模式及盈亏分析国内物流地产发展状况互联网电商企业同物流地产物流地产定义官方定义工业地产的分支，通常指投资商投资开发的有关于物流运输的土地设施，如物流仓库、配送中心、分拨中心等。美国物流地产大鳄普洛斯公司则定义其为根据顾客的需求，选择合适的地点、建设、运营与管理专用物流设施，同时借助与国际物流端口无缝对接的信息优势，同制造商、零售商、物流商、分销商等建立密切的关系网，借助物流地产平台开发的仓储中心为其提供精准的时间、地点、服务。自解定义同属地产开发类别，只因为社会分工和市场需求的不同而形成的物流仓储地产，实则是销售带来了物流需求、需求引导了物流地产。例如：电商物流、冷链物流等A地商品通过物流地产平台中转B地土地、棚子和人之间的关系中国版物流地产很多人以为物流地产起源于八九十年代的国外，实则不然。早在盛唐之初中国就已经拥有了成熟的“官方物流体系”驿站。而民间常见的则是另外一种物流体系镖局驿站镖局*驿站*镖局现代物流地产分类现代物流地产的分类物流园区物流仓库配送中心其他物流渠道分拨中心现代物流地产项目分类现代物流地产的细化现代物流地产的细化分类作业区域各类仓房（含配送中心、分拨中心等）油罐（池）、货场、堆场、罩棚作业线路铁路、公路、水路、空运专线地产开发商物流承运商专业投资者工业（物流）地产项目物流商贸地产工业商用地产谁喜欢玩物流地产物流地产的形成永远离不开工业商用地产的开发，以物流地产为中心点，3公里范围内必定存在有大量的制造产业集群定义：现代化产业集群是物流地产赖以生存和发展的上游客户国内物流地产发展状况物流地产现状截止至2013年，我国目前各地规划的物流园区（基地、中心）接近400余个，物流地产面积保有估算达3000余万平米，但与此同时，符合国际标准的不足1300万平米，且库房空置率高达60%，有效使用率尚不足40%，多数地区建造的物流基地大都是政绩工程，烂尾现象屡见不鲜。参考国外的物流地产发展现状，经济越发达地区的物流地产建设就越集中在一个或几个物流地产开发商手中。反观之国内地区，开发区内几个甚至是上十个大大小小的物流仓储中心是常态，从而造成了大量的资源浪费及管理漏洞。物流地产囧况手里有大量的闲置土地，虽然靠近农村郊区，但是价格便宜，为了地区经济发展，需要引资，采取低价出让土地（商用）+政策扶持2007年房地产市场低迷，众开发商纷纷试水工业地产开发。少数公司开始低价囤积地，涉及工业用地开发和建设之后之前地方政府开发商或承运商或物流地产开发商或制造商一拍即合低价招商策略的确有效，大量地产开发商前来投资开发物流地产，原本偏远的土地成了香饽饽，开始考虑抬高地价，收紧政策行业竞争激烈，房地产巨头开始大量购入工业地块土地，政策收紧，资金回款周期过长，考虑转让、合作或其他方式处理持有工业用地或物流产业同床异梦物流地产机会外资、合资企业不断进驻，为降低运营风险和成本压力，需同本土物流服务商进行合作目前国内物流地产自主开发运营的为数不多，多半为政府招商引资项目和自身经营需求国家政策利好，地方政府开门迎接，经济发展牵头带动，社会贡献立竿见影物流地产风险不是专业班子，不熟悉经营流程，盲目投资买地建仓，没有系统化评估经营风险国内对于物流地产的理解仍停留在仓库建设、货物分拨级别，没有成熟经营管理模式国家政策就如何配置物流地产项目、怎样使用、怎样开发没有明确指导，关键时刻容易掉链子物流地产赚钱吗？赚钱？不赚钱？这得看谁说了算？ZF开发商承运商供应商消费者土地物流仓货物配送羊毛出在谁身上？国内物流地产规模杭州、厦门、无锡、佛山、中山、珠海、福州、长沙、郑州、合肥、西安成都、重庆、武汉、沈阳、南京、昆明、苏州、宁波、大连、青岛、昆山上海、广州、深圳、天津、北京三级中心二级中心一级中心按照物流地产开发总面积、承运线路、承运能力、基建设施、政策导向、开发商、承运商、开放度、经济规模、零配规模分析物流地产集中区远洋运输、内河运输、公路运输、铁路运输、航线运输国内物流地产开发商普洛斯、麦格理集团、安博集团、嘉民集团益海嘉里、中粮集团、和记黄埔、华润集团金地集团、正大集团、中海集团、华远集团、富力集团国际阵容跨国、国内阵容现代物流地产运营模式及盈亏分析自建自营的作法是：拿一块地，搭一个棚子，买几台车子，招几个司机，开几个线路，找几个厂家，谈一下收费然后把货物从甲地运到乙地前提：开发商要足够牛，能够系统化的做到物流运输的所有环节受控自建他营的作法是：拿一块地，搭一个棚子然后出租给物流承运商使用，收租金+维护管理费前提：去找物流运输商吧！实现物流基地的最大化收益吧！合建合营的作法是：拿一块地，已转让、合资、合作的形式寻找物流承运商伙伴，利用各自在各自领域的优势进行合作，一起开发，一起赚钱，一起分钱前提：得搞清楚土地所有权是谁的？使用权是谁的？赚的钱几几分成？修建-运作-移交的作法是：找个ZF或土地大佬谈合作，选一块地，做一个项目评估，告诉这块地能够用来做什么，并许诺赚回一定的票子后就无偿移交，打比方就是国内的大部分国省地方共建的高速公路就是这么干的然后自己筹资、引进开发商建设、引进承运商运作、赚钱，到期后无偿将项目移交出去前提：这块地不是你的？你只是在这块地上收几年粮食，到期后得还的地产地产商商主导型主导型承运承运商商主导型主导型地产地产商商+承运商承运商合作合作第三方第三方平台介平台介入入物流地产价值链项目决策项目批文项目规划项目设计工程造价招投标工程施工投入使用工程验收项目管理（土地批文、拿地建设、后期管理、招商引资）招商销售物业管理资产运营风险预估资本运作能力、风险转嫁能力人力资源配置、经营管控能力资金回笼预计、产投比及净利润率物流地产盈利模式普洛斯模式：高标准物流配套+高额度租金收益+国外资本风险转嫁+国有企业合作房地产进军物流地产代表都认为现在的房地产（居住）市场最多还能做个十几二十年，所以一方面疯狂拿地大搞特搞开发，一方面又在愁接下来该怎么走万科、平安开启养老地产、物流地产模式互联网电商企业同物流地产国内电商行业物流现状淘宝、9块9包邮、凡客诚品、蘑菇街、聚划算、一淘网京东、当当、天猫、聚美优品、唯品会、小米商城、华为商城、梦芭莎苏宁易购、国美在线、亚马逊、京东、家事易、嘿客、购酒网“1+X”模式“1+1”模式自建自营模式按照大区级（一级）中心仓的经营所属进行分析1个平台+X个快递商1个平台+1个快递商1个平台+0个快递商国内电商物流层级阿里系（淘宝、天猫、一淘、聚划算）菜鸟网络（阿里+银泰+复星+四通一达+顺丰+宅急送+银行）消费者京东自营物流区域仓库+自建管理团队消费者苏宁易购苏宁门店+自营物流区域仓+自建管理团队消费者与政府签订土地框架【引入第三方开发商进行土地开发】收回物流仓库自营