房地产经纪业务之一──居间业务的获得PPT课件.ppt
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1、第五章第五章第五章第五章房地房地房地房地产经纪业务产经纪业务产经纪业务产经纪业务之一之一之一之一居居居居间业务间业务间业务间业务的的的的获获获获得得得得1-学学习习目目标标1掌握房地掌握房地产产居居间间的概念、特点。的概念、特点。2掌握房地掌握房地产产居居间业务间业务的操作流程。的操作流程。3理解房地理解房地产产居居间间合同的概念、合同的概念、权权利利义务义务、主要条款与格式。主要条款与格式。4了解房地了解房地产产居居间间合同合同签订签订的注意事的注意事项项。2-第一第一节节 房地房地产产居居间间的概念的概念和特点和特点一、房地一、房地产产居居间间的概念的概念居间,顾名思义就是居于两者之间,即
2、处在双方之间。房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员作为中介人为委托人报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交,委托方给付一定报酬的商业服务活动。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。房地产指示居间行为是指房地产经纪人员向委托人提供房地产的交易信息,包括交易的数量、交易行情、交易方式等,使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。房地产媒介居间行为是指房地产经纪人员为委托人提供订约媒介的服务。在房地产经纪活动实际运作中,这两种行为方式不是完全独立的,常常需要相互结合才能促成交易合同的订立。3-目前在我国最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。(一)房地(一)房地产转让产转让居
3、居间间 房地产转让居间是指房地产经纪机构和经纪人员为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和成交机会的业务。转让包括买卖、赠与、交换等,房地产经纪人员从事的房地产转让居间业务主要指房地产买卖居间业务。房地产买卖可分为新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和二手房买卖。目前我国房地产买卖居间业务主要是二手房买卖居间业务。4-(二)房地房地产产租租赁赁居居间间房地产租赁居间是指房地产经纪机构和经纪人员为使承租方与出租方达成租赁交易而向双方提供信息和成交机会的业务。房地产租赁主要包括新建商品房的期权预租、新建商品房的现房出租、存量房屋的出租和转租。当前,我国房地产租赁居间业务主要是存量房屋出租居间
4、业务。5-二、房地二、房地产产居居间间的特点的特点房地产居间业务具有如下特点:(一)居(一)居间间人参与房地人参与房地产产交易身份的局限性交易身份的局限性 房地产居间人只以自己的名义为委托人报告订约机会或替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方。因此,居间人没有代为订立合同的权利。如果经纪人代理委托人签订交易合同,这时经纪人的身份就不是中介人了,而是代理人的身份了。代理人与相对人签订合同只能以被代理人的名义,而不能以代理人自己的名义签订。经纪人在居间活动中的法律地位与在代理中的法律地位是不一样的。6-(二)房地(二)房地产产居居间业务间业务范范围围广泛广泛 房地产居间活动可以渗透到房地产经
5、济活动的整个过程,从房地产项目的策划开始,在融资筹资、地块选取、规划设计、施工、销售各个阶段,都可以发挥牵线搭桥的作用。房地产居间业务可以包括房屋买卖居间、房屋租赁居间、房屋置换居间、土地使用权转让居间等。(三)居(三)居间间人介入房地人介入房地产产交易活交易活动动的程度的程度较较浅浅 居间人只是向委托人报告成交机会或撮合双方成交,起到穿针引线、牵线搭桥的作用,其服务内容较为简单,参与双方交易过程的时间较短、程度较浅。7-(四)房地(四)房地产产居居间间是一种有是一种有偿偿的商的商业业服服务务 任何一种居间行为都是有偿的,只要经纪机构完成了约定的居间活动,促成交易双方成交,经纪机构就有权收取佣
6、金。由于房地产的价值大,因此,佣金收入也较高。(五)房地(五)房地产产居居间业务间业务的的专业专业性性强强 房地产居间活动要求房地产经纪人员具有丰富的房地产相关业务知识及法律税务知识;熟悉当地社会环境、经济条件,掌握市场行情。而房地产是一种特殊商品,交易双方投入的资金比较大,当事人对这种不动产的交易行为都比较慎重。正是因为当事人自己对房地产缺乏专业知识,才更需要经纪人介入交易,提供中介服务和交易保证。8-第二第二节节 房地房地产产居居间业务间业务的的操作流程操作流程房地产具有区域性的特点,不同地区,房地产居间业务的操作流程都有各自的特点。下面介绍二手房居间业务(包括二手房买卖居间业务、存量房屋
7、出租居间业务)的基本操作流程,其可以划分为居间业务的承揽、居间业务的促成和居间业务的延伸三个阶段。9-一、二手房居一、二手房居间业务间业务的承的承揽阶揽阶段段 在二手房居间业务的承揽阶段,房地产居间业务主要包括业务开拓、业务洽谈、房地产查验、居间合同订立4个环节的内容。(一)居(一)居间业务间业务开拓开拓在二手房居间业务中,房地产供需双方是形成交易的前提。居间业务开始前的准备工作就是业务开拓,主要工作是客户(委托人)开拓,即争取客源和房源。一般房地产经纪机构会通过广告宣传和各种传播活动,来宣传自己、吸引客户和开拓市场。但是最重要的是要切实为客户提供高质量的服务,合理收取佣金,认真履行合同,促成
8、居间业务成功。以质量和诚信获得客户信任,以良好的企业品牌来吸引和稳定客户群是业务开拓的根本途径。10-(二)居(二)居间业务间业务洽洽谈谈当委托人有初步委托意向时,房地产经纪机构就要派经纪人员与其进行业务洽谈。业务洽谈时要注意如下几点:1倾听客户的陈述,充分了解客户意图与要求,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。2查清委托人对委托事务是否具备相应的权利,当委托人是自然人时,还必须确认其是否具有完全行为能力。因此,要查验委托人的有关证件,如个人身份证、公司营业执照等,了解委托人的主体资格,生产经营状况及信誉。3要向客户告知房地产经纪人员自己的姓名、房地产经纪机构的名称、资格以及按房地产经纪执业
9、规范必须告知的所有事项。4双方就居间方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的居间经纪合同类型及文本等关键事项与客户进行协商,对委托事宜达成共识,是居间业务洽谈中最重要的内容。11-(三)房地(三)房地产查验产查验由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性,房地产查验应成为房地产经纪人员签订正式居间合同的前期工作。1房地房地产查验产查验的主要内容的主要内容(1)委托房地产的物质状况。(2)委托房地产的权属情况。(3)委托房地产的环境状况。(4)委托房地产的价格情况。2房地房地产查验产查验的基本途径的基本途径(1)文字资料了解。(2)现场实地查勘。(3)向相关人员了解。12-(四)居(四)居间间合同合
10、同订订立立 为保护自身权益,避免纠纷发生,房地产经纪机构接受委托人的委托后应签订房地产居间合同。房地产居间合同的当事人双方,一方是居间人,即房地产经纪机构,不能是房地产经纪人员个人,但一般要求经办业务的经纪人员也要在合同上签署姓名和资格证号码;另一方是委托人,委托人既可以是自然人,也可以是法人。自然人必须具有完全民事行为能力。签订房地产居间合同既可以采用政府制订的房地产居间合同示范文本,也可以由双方共同协商,自行拟定合同文本。订立好居间合同应交至当地房地产登记机关进行合同备案登记。13-二、二手房居二、二手房居间业务间业务的促的促成成阶阶段段在二手房居间业务的促成阶段,房地产居间业务主要包括寻
11、找房地产交易对象、引领买方或承租方看房、撮合买卖或租赁双方达成交易3个环节的内容。(一)(一)寻寻找房地找房地产产交易交易对对象象 房地产经纪人员受理了委托业务后,主要应该收集三个方面的信息:标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方的信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场(如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等)的供求信息、价格信息等;委托方信息包括委托方的类型(如个人或法人)、信誉情况等。14-(二)引(二)引领买领买方或承租方看房方或承租方看房 房地产是不动产,房地产交易中必不可少的环节
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